Александр Шарапов, президент Becar Аsset Management Group: «Пятизвездочные отели больше никому не интересны»
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.
В 2018 году финский производитель теплоизоляционных материалов – компания Paroc – отмечает 25-летие своего присутствия в России. Директор по маркетингу и коммуникациям ООО «Парок» Таисия Селедкова рассказала «Строительному Еженедельнику» о деятельности компании в нашей стране и о новых тенденциях, наблюдаемых в отечественной строительной отрасли, которые появились в том числе благодаря продукции PAROC.
– Как начиналась работа Paroc в России? Каких успехов за четверть века работы удалось добиться компании в нашей стране?
– В 90-х годах прошлого века началось активное международное сотрудничество России с другими странами, в том числе в производственной строительной отрасли.
Продукция PAROC, одного из европейских производителей теплоизоляционных материалов, официально появилась на российском рынке в 1993 году. Поставка продукции в нашу страну осуществлялась с завода в Лаппеенранте в Финляндии. Путь в Россию пролегал через Северо-Западный регион – соответственно, Петербург для PAROC стал первой исторической точкой присутствия.
Важно отметить, что с началом поставок продукции PAROC принес на российский рынок европейские стандарты качества. Это касается не только самих теплоизоляционных материалов, но и обслуживания клиентов, а также норм и принципов строительства.
Высокий спрос на теплоизоляционные материалы и активное развитие строительного сектора побудили Paroc в 2013 году запустить собственное производство в поселке Изоплит Тверской области. В торжественном открытии предприятия принимал участие премьер-министр РФ Дмитрий Медведев.
Производственная мощность завода – 50 тыс. т продукции в год. В этом году предприятие работает практически со стопроцентной загрузкой.
– Кто ваши основные клиенты?
– Пул клиентов у нас достаточно разнообразен. Непосредственно в Петербурге мы активно работаем с крупными застройщиками. Среди них и Setl City, и «Группа ЛСР», и финские строительные компании «ЮИТ» и «Лемминкяйнен», которые недавно объединились. Также нашими клиентами являются производители сэндвич-панелей, в которых задействуется теплоизоляционный материал в качестве сердечника. Компании, сотрудничающие с нами, хотят, чтобы их жилые, промышленные или коммерческие объекты были долговечны, экологичны и пожаробезопасны. В Paroc готовы предложить комплексные решения данной задачи.
– Расскажите подробнее о новых инновационных продуктах PAROC и технологиях, задействованных в их производстве.
– Теплоизоляционные материалы достаточно консервативны в своем производстве. За 25 лет значительных «космических» инноваций в отрасли не произошло. Тем не менее, мы постоянно работаем над улучшением технических характеристик продуктов и запускаем в производство новые материалы – к примеру, в этом году это будет совершенно новая линейка продукции, используемой для штукатурных фасадов, на основе ламелей.
Флагманской разработкой компании Paroc в свое время стала компрессионная упаковка для легкой ваты. Она позволяет экономить место при хранении и транспортировке продукции. Кроме того, на своем российском производстве мы работаем над локализацией выпуска технической изоляции, которая сейчас импортируется с заводов в Польше и Финляндии. Также мы постоянно расширяем линейку продукции для сегмента DIY. В этот юбилейный год в строительных магазинах появится несколько наших новинок.
– На Ваш взгляд, насколько глубоко в российскую строительную отрасль внедрена энергоэффективность?
– В последние несколько лет российские власти уделяют серьезное внимание вопросам энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Уже создана и действует специальная «дорожная карта», в соответствии с которой уже в 2018 году объемы потребления тепла и энергии новых домов должны снизиться на 20%. К 2028 году этот показатель должен составить 50%. Энергоэффективные механизмы должны также задействоваться при реновации застроенных территорий и капитальном ремонте зданий.
Безусловно, в решении поставленной органами власти задачи должны принимать участие все участники строительного рынка: проектировщики, застройщики и производители теплоизоляционных материалов. Отмечу, что «дорожная карта» разрабатывалась при участии профессионального сообщества. В том числе, мы как члены Ассоциации РОСИЗОЛ вносили свой вклад в проработку данных вопросов.
Можно с уверенностью сейчас говорить, что процесс внедрения энергоэффективности в строительную отрасль пошел. В самое ближайшее время мы уже увидим первые итоги реализации программы, которая должна дать основу для роста всей российской экономики.
– Как оцениваете текущую ситуацию на отечественном рынке теплоизоляции?
– Рынок теплоизоляции ожил. Мы видим эту тенденцию как по всем направлениям, начиная от самих проектов, которые в силу экономических факторов ранее были заморожены, так и по текущим объемам производства и потребления продукции. По нашим прогнозам, рост рынка теплоизоляции по итогам года может составить до 7%. В целом, строительный рынок по итогам 2018-го ожидает рост в 2-3%.
– В каких профильных проектах принимает участие российский Paroc?
– Компания Paroc очень важным для себя считает участие в проектах, направленных на внедрение в городскую среду энергоэффективных технологий. Причем, нам интересна популяризация данных идей среди обычных граждан. Два года подряд Paroc принимал участие в фестивале энергоэффективности #ВместеЯрче. На нашей тематической площадке демонстрировали технологии, которые могут быть задействованы в энергосбережении.
Конечно же, мы участвуем и в социально значимых проектах. Это и благотворительность, и мероприятия, направленные на профориентацию молодежи. Принимаем участие в озеленении городских территорий. В честь нашего юбилея 25 мая в Твери мы будем высаживать аллею из 25 деревьев в одном из городских парков.
Рынок изысканий остается высококонкурентным. Уверенно на нем могут себя чувствовать только крупные компании, выполняющие полный спектр услуг (инженерно-геодезические, геологические, геотехнические, экологические и гидрометеорологические изыскания). О текущей ситуации на рынке изысканий «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ЗАО «ЛенТИСИЗ» Николай Олейник.
– Николай Николаевич, как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке изысканий?
– Ситуация довольно сложная. Изыскания под объекты жилищного строительства, запланированные ко вводу в продажу в 2018 году и начале 2019 года, выполнены практически по всем объектам в связи с известными изменениями в 214-ФЗ. Зато виден повышенный спрос на выполнение инженерных изысканий для промышленных объектов первого уровня ответственности – видимо, в связи с тем, что с 2019 года по таким объектам станет обязательным прохождение государственной экологической экспертизы.
– Насколько высока сейчас конкуренция на рынке?
– Конкуренция на рынке очень высокая, выживают только большие фирмы, выполняющие весь комплекс изыскательских работ (быстро, качественно и дешево) и обладающие квалифицированными кадрами.
– Многие ли участники рынка демпингуют? К чему это может привести?
– Демпингуют практически все, а тот, кто еще вчера не демпинговал, просидев пару месяцев без работы, тоже снижает цены до уровня более удачливых конкурентов. Лучше работать без прибыли, чем сидеть без работы. Приводит это к тому, что качество изысканий падает, парк новой техники и оборудования могут себе позволить только отдельные организации. Возможны ошибки в проектах, выполненных на недостоверных результатах изысканий. Как Вы считаете, на чем будет основана экономия у организации, не имеющей собственной изыскательской техники и полноценной геотехнической лаборатории? А таких изыскателей в городе 90%. И результаты демпинга многих непрофессиональных организаций уже видны. С начала года увеличилось количество заявок на проверку ранее выполненных изысканий, когда сваи не несут заложенную в проект нагрузку, а исполнители изысканий ссылаются на какое-то «разжижение грунтов». В итоге крупные застройщики начинают понимать важность качественного выполнения изыскания и после первого же проблемного объекта обращаются только к опытным исполнителям, отказываясь от «мусорных» изыскателей.
– В целом, на Ваш взгляд, есть ли отличия в работе изыскательских организаций, созданных в годы СССР и образованных совсем недавно?
– Отличия весьма значительны. Плановое хозяйство позволяло чувствовать себя уверенно, закупки оборудования производились ежегодно и, в целом, качество полевых работ было выше. Это – с одной стороны; а с другой стороны, проекты часто «ложились на полку» – и реализации можно было и не дождаться.
Сейчас проектировщики и строители заинтересованы в быстром завершении работы и часто начинают строительство, не дожидаясь полного выпуска технического отчета, что создает для изысканий дополнительные трудности на каждом этапе работы.
– Какими способами можно повысить инвестиционную привлекательность изыскательской организации?
– Повысить просто – работать комплексно, быстро и качественно. Однако, работая в сфере инженерных изысканий, мне очень сложно говорить о какой-либо инвестиционной привлекательности этой сферы.
– Какие направления развития для ЗАО «ЛенТИСИЗ» сейчас приоритетны?
– Очень много проектов в разной стадии, но главная текущая задача ЛенТИСИЗа – сохранить костяк квалифицированных кадров, расширить географию изысканий, обновить лабораторное оборудование и закупить новую технику для выполнения полевых работ.
