Анна Леонова: Главная задача – разъяснить нормы закона строителям
К середине 2017 года система СРО должна существенно измениться. Случиться это должно благодаря 372-ФЗ от 3 июня 2016 года, первый шаг для реализации которого был пройден в минувший вторник. Об основных изменениях закона и механизмах их применения рассказала координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СЗФО, директор СРО Ассоциации «Строительный Комплекс Вологодчины» Анна Леонова.
– Что включил в себя первый этап реализации 372-ФЗ?
– Одно из нововведений закона – создание двух компенсационных фондов: возмещения вреда и нового – фонда обеспечения договорных обязательств. Он может появиться, если такое желание изъявят не менее 30 участников СРО. Такой фонд будет одним из гарантийных инструментов при выполнении федеральных, региональных или муниципальных заказов.
Первый этап реализации закона включает в себя перечисление всех средств компенсационных фондов на специальные счета в 12 уполномоченных банков. На сегодняшний день это АО «ЮниКредит Банк», АО «Банк ГПБ», ПАО «Банк ВТБ», АО «Альфа-Банк», ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ 24», ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК», ПАО «Банк «ФК Открытие», ПАО «РОСБАНК», ПАО «Промсвязьбанк», АО «Райффайзенбанк» и АО «Россельхозбанк». Одним из главных критериев включения банков в перечень для размещения средств СРО являлось наличие собственных средств от 100 млрд рублей и генеральной лицензии Центрального банка РФ на осуществление банковских операций. Перевести деньги на счет нужно было до 1 ноября.
– Что будет с теми компаниями, которые не переведут деньги на счет?
– 17 мая на заседании Госсовета Президент РФ Владимир Путин дал поручение Прокуратуре РФ, РТН и ФАС проверять состояние компфондов. После этого, я думаю, большинство СРО получили письма от прокуратуры, по которым они обязаны были предоставить данные о сумме средств в фонде с момента его открытия и общем движении денег, платежные ведомости. После этой проверки нечестные на руку СРО сразу станут известны.
– Много вопросов вызывает норма закона о том, что членам СРО нужно переходить из той организации, где они состояли до принятия закона, в саморегулируемую организацию по месту регистрации. Расскажите подробнее о механизме перехода.
– До первого декабря этого года всем юрлицам и ИП необходимо написать уведомление о добровольном прекращении членства в связи с переходом в СРО по месту регистрации. У Минстроя РФ жесткая позиция – все члены СРО должны соответствовать своим регионам, и после 04.07.2016 г. прием юрлиц и ИП в члены СРО не по месту регистрации СРО осуществляться не должен. Если СРО не будет уведомлена организацией до 1 декабря о переходе, то есть риск неперечисления ранее оплаченного взноса компфонда в СРО региона.
– Уведомление нужно подать до зимы, а когда можно осуществить сам переход?
– Дата может быть любой, но не позднее 30 июля 2017 года. Хотя мы рекомендуем окончательно пройти переход до 1 мая следующего года. Дело в том, что свидетельство СРО о допуске на выполнение определенных видов работ с 1 июля становится не актуальным. На проверку новых документов раньше уходил месяц, а теперь законодательством предусмотрено два. Таким образом, если члены СРО перейдут, например, в июне, то на время останутся без работы: у них не будет ни свидетельства о допуске, ни принадлежности к какому-то СРО. Таким образом, переход после 1 мая может лишить строителей возможности легально осуществлять строительно-монтажные работы.
– Членам СРО, работающим в своем регионе, нужно подавать какие-то документы?
– Им необходимо написать уведомление о сохранении членства и предоставить полный пакет документов. Также до 1 декабря. И написать заявление о намерении принимать участие в заключении договоров строительного подряда, без / и / или с использованием конкурентных способов заключения договоров, стоимостью по одному договору соответственно выбранному уровню ответственности.
В общем, до этой даты строительные организации должны определиться: останутся они в СРО, перейдут в СРО своего региона или выйдут из него. Если организация не выразит свою позицию, то у СРО есть право ее исключить 1 июля 2017 года. В целом, до 1 июля 2017 года СРО должна будет провести общее собрание и на нем переутвердить весь ранее принятый документооборот: устав в новой редакции, требования к своим членам и иные документы, а главное – до этой даты направить их в Ростехнадзор и полностью соответствовать указанному закону. Я думаю, что такие собрания СРО начнут проводить уже с конца марта, дабы к 1 июля успеть соответствовать закону.
– Что еще нового внесет 372-ФЗ?
– Новая редакция изменяет принцип подхода к наличию и отбору квалифицированных работников. Появляется понятие «национальный реестр специалистов». От каждой компании будут внесены данные как минимум трех человек. У всех должно быть высшее профильное образование по специальности, наличие стажа работы от пяти лет в строительных организациях, повышение квалификации по подготовке в области строительства не реже одного раза в пять лет. Кроме того, благодаря обновленному реестру будет исключен вариант, когда данные одного диплома и ФИО использовались сразу несколькими организациями. Теперь, помимо персональных данных специалиста, будет вноситься номер документа, так что дублирование данных диплома невозможно. А если в работе специалиста были негативные случаи на объектах и, как следствие, к нему были предъявлены требования по возмещении вреда, то такой специалист будет дисквалифицирован – исключен из реестра на три года. За границей такие реестры работают давно, и я рада, что это новшество пришло к нам. Заработать реестр должен в апреле 2017 года.
– Какие цели преследовались в новой редакции закона?
– Их две. Первая – очищение рядов от псевдосаморегуляторов.
Вторая – освобождение малого и среднего бизнеса от членства в СРО, что, в свою очередь, снизит их финансовую нагрузку. Теперь членами СРО обязаны быть только лица, осуществляющие строительство по договорам подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, и если стоимость по одному договору превышает 3 млн рублей. Если она ниже, то членства в СРО с 1 июля следующего года не будет.
Кроме того, вступать в СРО не обязательно компаниям, осуществляющим строительство, реконструкцию или капитальный ремонт ИЖС, объектов некапитального строения (гаражи, киоски, навесы), а также объекты вспомогательного использования.
Также будут освобождены от обязанности быть членами СРО все лица, выполняющие субподрядные работы.
Важно отметить, что финансовая нагрузка снижена и для бюджетных учреждений. Членство в СРО не требуется государственным и муниципальным унитарным предприятиям, а также коммерческим организациям, доля ГУПов и МУПов в которых составляет более 50%. Для всех них предусмотрен возврат средств компенсационного фонда. После того, как 30 июня следующего года они будут выведены из СРО, после 1 июля 2021 года они получат ранее оплаченные взносы в компфонд.
– Как восприняли СРО Северо-Запада реформу закона?
– Новая редакция вызвала неоднозначную реакцию. В основном по причине правовых коллизий и двоякого трактования отдельных статей. Но все понимают, что закон принят и его нужно выполнять. Изначально в Северо-Западном федеральном округе в восьми субъектах СРО формировались по региональному признаку. На сегодняшний день, работа по переходу в региональные СРО СЗФО из СРО других субъектов осуществляется. Но для того, чтобы закон заработал в полную силу и выполнил свою основную задачу, необходимо усилить до Нового года информационную политику во всех регионах страны.
Общей задачей – руководителей саморегулируемых организаций СЗФО и моей как координатора – считаю использование всех площадок для разъяснения норм закона, а именно: СМИ, рабочие встречи, совещания со строителями при профильных подразделениях органов власти субъектов. Все это необходимо для того, чтобы руководители строительных компаний своевременно, а самое главное, с минимальными рисками, в том числе и финансовыми, могли выполнить все вышеперечисленные и установленные законом процедуры.
Кстати
На сайте НОСТРОЙ (http://www.nostroy.ru) есть информация о реализации 372-ФЗ от 03.07.2016 и в форме вопросов-ответов оперативная информация о СРО, в том числе нарушающих нормы закона, а также вкладка «Единый реестр членов СРО» (http://reestr.nostroy.ru), в которой можно найти СРО в своем регионе.
Заместитель главы Невского района Вячеслав Дмитриев рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о перспективах дорожного строительства в районе, а также о грядущем перепрофилировании ряда городских промпредприятий.
– Какие крупнейшие инвестиционно-строительные проекты реализуются в районе?
– Сегодня в районе очень активно развивается жилищное строительство. Среди крупнейших проектов – комплексное освоение территории квартала 16 СУН на пересечении Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай. Здесь ведется бюджетное строительство жилья в рамках городских жилищных программ. На сегодняшний день на объекте выполнена рекультивация земли и снос более 4,5 тыс. гаражей, ведется инженерная подготовка территории. Уже в этом году здесь будет введено три объекта – два жилых здания и торговый комплекс. В квартале 19А строительство жилья ведет Группа ЛСР. Еще два проекта в районе реализует ЛенСпецСМУ – это строительство жилья в Уткиной Заводи и ЖК «Молодежный» у метро «Пролетарская». Всего в текущем году в районе планируется ввести около 300 тыс. кв. м жилья. Помимо этого, в районе реализуется еще один крупный городской проект – IT-парк в квартале 6-6А СУН, близ метро «Улица Дыбенко». Сегодня проект планировки парка находится в стадии корректировки, и до конца года он будет доработан. В рамках проекта будет построено здание бизнес-инкубатора с учебным центром и административное здание.
– На какой стадии находятся проекты реновации в районе?
– В нашем районе были выбраны две территории под реновацию. Во-первых, район Щемиловка: территория, ограниченная пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина и ул. Шелгунова. Это квартал очень плотной застройки, и, к сожалению, свободных пятен под новое строительство здесь почти нет, что усложняет ситуацию для инвестора. Во-вторых, территория Усть-Славянки, ограниченная береговыми линиями Невы и Славянки. Это во всех смыслах более удачное место для реновации. Здесь практически нет проблем с аварийным жильем. Да и населения в целом меньше. В то же время на данной территории возникают вопросы обеспечения граждан социальной инфраструктурой. Медицинские объекты в Славянке вынесены на прилегающую территорию, не хватает парковочных мест. Но, повторюсь, это более удобный квартал для реновации. Распутывать дорогостоящий клубок проблем, как то расселение граждан и реконструкция инженерных сетей, в Славянке инвестору будет проще. О каких-то конкретных перспективах пока говорить сложно. В ближайшее время состоится заседание городской комиссии по реновации, и я надеюсь, что там будут подняты основные вопросы и будет представлен конкретный механизм реализации этой программы.
– Есть ли дефицит социальной инфраструктуры в целом по району?
– К сожалению, есть. Сегодня уровень обеспеченности района социальными объектами один из самых высоких, но не всегда достаточный. И потребность в таких объектах в связи с массовым строительством жилья только возрастает. В 2013 году мы планируем ввести два детских сада, в начале 2014 года на правом берегу появятся еще два. Вдобавок на собственные средства строительство школы планирует осуществить инвестор, чтобы потом безвозмездно передать ее городу. Радует то, что сегодня те потребности района в «социалке», которые мы заявляли, по крайней мере включены в адресные инвестиционные программы Комитета по строительству. Да, сроки ввода сильно затянулись, но все же строительство этих объектов входит в городские планы. В то же время, к сожалению, последние два года сроки исполнения АИП не всегда соблюдаются. И порой те предложения, которые вносятся комитетом по корректировке адресных программ, нас тоже не устраивают. Да, все нужные объекты в программах прописаны, но в том, что все это будет построено, и построено в срок, у нас уверенности нет. При этом территории под школы и сады уже подготовлены, да и деньги в бюджете есть, казалось бы, приходи и строй. Но все опять тормозится на стадии подготовки проектной документации, на стадии конкурсных процедур. Пока приходится справляться собственными силами: без нового строительства дополнительно открыто 5743 места для дошкольников, а это соответствует 26 детским садам по 11 групп каждый. То есть все, что было в наших силах, мы сделали, и сегодня нам бы очень хотелось, чтобы наши строители проявили большую инициативу в том, что касается строительства важных для города объектов.
– В каких объектах транспортной инфраструктуры нуждается Невский район?
– Одна из основных задач – обеспечить транспортной инфраструктурой строящийся жилой массив в квартале 16 СУН. Для этого необходимо строительство двух улиц. Это ул. Еремеева, которая идет параллельно Зольной и выходит на Дальневосточный пр. Второй ключевой дорожный объект – это Союзный пр., который через Зольную ул. свяжется с ул. Коллонтай. Очень важным является и строительство путепровода над ж/д путями в районе Ладожского вокзала. Этот проект находится в стадии разработки. Кроме того, проводятся работы по реконструкции правого берега Обводного канала с устройством развилки через пр. Обуховской Обороны. Строительство здесь начало в 2012 году, а закончить его планируют в 2015 году. И наконец, проект, о котором говорят уже долгое время, – мост в створе Фаянсовой-Зольной. На сегодняшний день об этом можно говорить как о реальном проекте, который поддержан правительством города и будет реализован в ближайшие 3-5 лет.
– Одна из главных концептуальных проблем района – неоднородность и разрозненность бурно развивающейся правобережной части района и промышленного левого берега Невы. Как гармонизировать эту ситуацию?
– С одной стороны, вопрос понятен и не нов, но я позволю себе не согласиться с такой его постановкой. Ведь жилищное строительство, и довольно активное, ведется и на левом берегу Невы. Да, оно точечное, ему не хватает масштаба правого берега, но оно идет, и значит, эта часть района тоже развивается. И по большому счету, обеспеченность разного рода услугами, социальными и культурными объектами двух частей района на сегодняшний день одинакова. Дополнительно в том же Рыбацком будет реализован проект второй очереди торгового комплекса, где помимо торговых площадей расположится кинотеатр. В городскую АИП также заложен проект строительства культурно-досугового центра в Рыбацком. Конечно, левый берег принципиально отличается от правого по характеру застройки, и другого пути, кроме реновации, для него нет. Ведь здесь строились первые дома панельного домостроения в городе. И этим локациям нужно «продираться» через проекты реновации, а не отстраиваться в чистом поле. Сложно, но левый берег развивается, и в будущем развитие района выровняется.
– Невский район является промышленным. Получается, его развитие напрямую зависит от редевелопмента базирующихся здесь промпредприятий.
– Это так, и я полагаю, что в ближайшие годы район ждут большие подвижки в этом вопросе. На территории района около 60 действующих промпредприятий. Многие из них не прочь передислоцировать свои мощности на окраины или в область. К примеру, у нас на левом берегу есть завод «Балтика-Вена», который сегодня намеревается свернуть производство. И на территории бывшего пивзавода есть возможность, согласно поправкам в Генплан, строить жилье. Жилые комплексы могут появиться и на месте Александро-Невской мануфактуры на пр. Обуховской Обороны, 72-74. Проект планировки уже на руках у инвестора. Активно занимается реконструкцией своих мощностей на левом берегу Невский завод. Жилья на этом месте не будет, но это отличная площадка для создания деловой и коммерческой недвижимости. Большое количество промышленных предприятий есть и на правом берегу. Та же «Баррикада», которая выводит свои мощности в Ленинградскую область. И вся протяженная промзона на правому берегу от Киновеевского кладбища до ул. Новоселова будет в течение 10-15 лет перепрофилирована под качественное жилье.
– Петербургский ипотечный рынок в прошлом году продемонстрировал существенный рост – около 35-40%. По прогнозам, в 2013 году он замедлится и не превысит 25%.
Ипотечный портфель петербургского филиала Абсолют Банка по итогам 2012 года достиг 6,5 млрд рублей. Это крупная доля относительно всего покрытия банком страны.
– Но вы работаете только на вторичном рынке.
– Мы ушли с первичного рынка в 2007-2008 годах. Хотя до этого у нас был богатый опыт работы с застройщиками. Но в какой-то момент, оценив риски, было принято решение отказаться от «первички». Сейчас мы постепенно возвращаемся на этот рынок, взвешенно оценивая свои риски.
– Намерений вернуться к этому направлению в Санкт-Петербурге нет?
– Нам, в принципе, это интересно. Сейчас мы оцениваем перспективы, чтобы предложить продукт, который был бы комфортен как нам, так и заемщикам. Иными словами, ищем определенный паритет заинтересованности. Думаю, до конца этого года определимся.
– Все зависит от риск-моделей банка. Кто-то готов оценивать заемщика по информации профайла и повышенную степень риска компенсирует повышенной же ставкой. Мы, например, считаем ипотеку без первоначального взноса чрезмерно рисковой. И лично я против того, чтобы предоставлять кредиты без первоначального взноса. Это ведет к определенной безответственности. Культура вхождения в ипотеку должна быть жестче. Разумен и обоснован минимальный уровень первоначального взноса в 20%. В ряде стран это законодательно прописано.
Если клиент сумел накопить денег на первоначальный взнос, то это уже демонстрирует его платежную дисциплину и умение управлять своим бюджетом. Кроме того, при покупке квартиры в кредит без первоначального взноса, если в дальнейшем клиент не захочет (или не сможет) погашать кредит, при реализации предмета залога полученной суммы может не хватить для погашения долга перед банком, например, из-за падения цен на недвижимость. И это тоже риск.
У нас в банке нет продуктов с нулевым или 10%-ным взносом. В среднем это 25-30%.
– Абсолют Банк с точки зрения андеррайтинга действует жестко.
– Не жестко, а разумно. Мы оцениваем платежеспособность клиента, его ежемесячные расходы, возможность быстро найти новую работу в случае потери текущей, проверяем кредитную историю, то есть принимаем все логичные меры для того, чтобы человек мог получить именно тот финансовый продукт, который будет ему подходить. Смысл выдавать человеку с зарплатой в 50 тыс. рублей кредит на 20 млн? Какое-то время он, возможно, будет справляться с выплатами, но невозможно всю жизнь затягивать пояс все туже и туже. Поэтому отказывая клиенту в большом кредите, мы в первую очередь думаем о его интересах. В конечном счете, при дефолте клиента банк пусть частично, но компенсирует свои потери, например за счет реализации залога. А клиент, который потратил много времени, сил, денег на выбор квартиры, ее покупку, возможно, ремонт, оформление кредита и т. д., остается ни с чем. Именно от этого мы и стараемся предостеречь клиентов, которые готовы брать на себя слишком большие кредитные обязательства. Понимаете, если через какое-то время ваши доходы вырастут и вы поймете, что можете купить квартиру большей площади, вы можете поменять свое жилье без досрочного погашения кредита – просто поменять один кредит на другой. Поэтому мы твердо уверены, что здесь лучше быть более осторожным.
Мы ориентируемся на менеджеров среднего звена и выше, успешных специалистов – российский средний класс. И наша бизнес-философия им, как правило, импонирует.
– В рамках среднего класса пока комфортно себя чувствуете?
– Если делать проекцию на международный опыт, то вся экономическая теория говорит о том, что средний класс – это тот самый двигатель будущего, на который все так рассчитывают. Мы многих своих клиентов «вырастили» с молодых специалистов до самого настоящего среднего класса и теперь знаем их кредитную историю, возможности и с радостью предлагаем те финансовые решения, которые максимально соответствуют их нынешним потребностям. Многие, например, стали задумываться о накопительном страховании или инвестиционных продуктах.
– Именно это и позволило нам в конце прошлого года провести секьюритизацию ипотечных кредитов на 12,3 млрд рублей. Мы получили очень высокий рейтинг по ипотечному портфелю. Это первая коммерческая секьюритизация после кризиса, при этом превышение спроса над предложением при размещении составило более 1 млрд рублей. Под эти деньги мы продолжаем развивать наш бизнес, в том числе и ипотечный, фондируем за счет этих средств и корпоративное кредитование, и финансирование малых и средних предпринимателей.
– Какие у банка планы по ипотеке?
– Будем наращивать портфель. По итогам года относительно 2012 года рассчитываем увеличить портфель на 15-20%. Затем посмотрим. Текущий год для нас очень важен.
– В связи со сменой акционеров?
– В том числе.
– Нынешние акционеры банка (KBC Group – прим. ред.) придерживаются скорее консервативных взглядов.
– Они нас многому научили. Главное – не гнаться за ежеминутной или даже ежесекундной, как это бывает у нас, прибылью. Иначе на выходе можно оказаться совсем не там, где хотелось бы.
– Думаю, сейчас в Санкт-Петербурге уровень просрочки составляет 2,5-3%. Зачастую это текущая просрочка, которая закрывается путем реализации имущества.
– Наверное, да. Принимая решение о приобретении недвижимости с привлечением заемных средств, заемщик должен тысячу раз подумать, сможет ли он осилить этот проект. При взвешенном подходе ипотека не так страшна, как кажется на первый взгляд.
– Если бы не ставки.
– Цена – это рынок. Можно брать, а можно не брать. На одной чаше весов потребности, на другой – цена вопроса. Если банки предлагают ставку 12-13%, такова текущая ситуация. Если рынок упадет по процентным ставкам, всегда можно рефинансироваться.
– Вы полагаете, что в ближайшей перспективе это возможно? Я имею в виду сокращение ставок.
– Думаю, что в конце концов ставки снизятся. Горизонт – 2-3 года. Очевидно, государство будет оказывать определенное влияние на стоимость кредитных средств. Возможно, за счет субсидирования или снижения резервирования по таким кредитам.
Государство ставит в качестве задачи доведение ставок до 10%. Маяк определен, и мы будем в эту сторону двигаться. Если ряд крупнейших государственных банков получит в качестве цели определенные показатели и государство будет помогать, то те, кто не имеет «длинного» финансирования, уйдут с этого рынка или изменят бизнес-модель.
Уровня в 10% рынок может достигнуть в 2015 году. Если не будет глобальных потрясений в макроэкономическом поле, конечно.
Сегодня те объемы ипотеки, которые предоставляют российские банки, по сравнению с мировыми показателями минимальны. Отчасти потому, что уровень доходов ниже, а стоимость недвижимости выше.