Оксана Кравцова: «Сочетание уважения к истории и современных технологий — правильный путь развития элитной недвижимости Петербурга»
В этом году ГК «Еврострой» исполняется 30 лет. Это один из старейших игроков элитного рынка Петербурга. О том, как менялась ситуация в дорогом сегменте жилья за прошедшие десятилетия, и о современной обстановке на рынке новостроек «Строительный Еженедельник» расспросил Оксану Кравцову, генерального директора ГК «Еврострой».
— Можно ли сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек назвать сбалансированной? Некоторые застройщики дают такое определение.
— Нынешнюю ситуацию на рынке трудно назвать сбалансированной. Скорее рынок сегодня живет короткими циклами — буквально от одного заседания Центробанка до другого. Любое решение по ключевой ставке моментально отражается на ожиданиях покупателей, активности банков и работе девелоперов.
Поэтому говорить о стабильном равновесии пока рано. Рынок остается чувствительным к любым изменениям макроэкономической ситуации, а участники отрасли вынуждены быстро адаптироваться к новым условиям.
— Девелоперы отмечают падение спроса, но при этом цены растут. Почему?
— Девелопмент — это длинный инвестиционный цикл. От приобретения участка до ввода дома в эксплуатацию проходят, как правило, пять-шесть лет, а стоимость жилья формируется не только текущим спросом.
Даже если продажи временно снижаются, себестоимость строительства продолжает расти. Дорожают строительные материалы, инженерное оборудование, рабочая сила, увеличивается стоимость проектного финансирования, растет объем социальных обязательств, которые несут девелоперы при реализации новых проектов. Кроме того, по мере строительной готовности объекта закономерно увеличивается и его стоимость. Именно поэтому предпосылок для снижения цен сегодня практически нет.
— Большой проблемой для застройщиков остается высокая ключевая ставка ЦБ. Чем она вредит, в частности, вашей компании?
— Главных проблем нынешней ключевой ставки — две: высокая стоимость проектного финансирования для девелопера и запредельные рыночные ставки по ипотеке для покупателей. Однако мы рассматриваем подобные периоды как часть рыночного цикла. За 30 лет работы мы прошли столько кризисов, что не сосчитать, и каждый раз рынку предрекали крах, но все застройщики, которые сегодня работают 30 лет на рынке, стали только сильнее и опытнее.
— Каков размер идеальной ключевой ставки, по вашему мнению?
— На наш взгляд, оптимальным для строительной отрасли (и для экономики в целом) был бы уровень 8–10% годовых. В этом случае проектное финансирование становится значительно доступнее, а ипотека вновь превращается в массовый инструмент приобретения жилья. Это позволяет развиваться как рынку массового жилья, так и высокобюджетному сегменту.
— Ваша компания уже три десятка лет работает на рынке элитного жилья. Как изменились представления клиентов и девелоперов о рынке элитной недвижимости за это время?
— Изменилось практически все, кроме одного: критерия местоположения. Однако если тридцать лет назад главным критерием выбора была престижная локация, а сама квартира воспринималась прежде всего по принципу «мой дом — моя крепость», то сегодня покупатель оценивает проект через призму каждой детали.
Современный элитный дом невозможно представить без выразительной архитектуры, авторских общественных пространств, приватного благоустройства, высокого уровня инженерии, пятизвездного сервиса, качественной управляющей компании и собственной инфраструктуры для жителей. Люди приобретают определенный образ жизни, а далеко не просто недвижимость. И для нас очень важно, что мы стояли у истоков формирования такого отношения к элитным квартирам, реализуя наши проекты. И продолжаем внедрять новые решения и сервисные составляющие. Мы были одними из первых в Петербурге, кто интегрировал систему персонализированного сервиса в домах с широким набором услуг: от заказа трансфера до организации семейных торжеств и бронирования яхт на Лазурном берегу. И сегодня такой подход работает в каждом нашем элитном проекте — от «Привилегии» до «Приоритета».
— Можно ли предположить, что для компании очень важна локация — исторический центр Петербурга? Почему?
— Элитных локаций по определению не может быть много. Иначе они перестали бы быть элитными. В Петербурге таких мест несколько: Крестовский и Каменный острова, Золотой треугольник, отдельные кварталы Петроградской стороны, Центрального и Адмиралтейского районов. Именно здесь исторически формировалась жилая среда самого высокого уровня, и именно в этих локациях мы стремимся создавать свои проекты.
— Насколько сегодня велика роль архитектора в премиальном сегменте?
— Архитектор — это ключевая фигура при создании любого проекта. Мы много лет дружим и сотрудничаем с Евгением Подгорновым — автором большинства наших элитных и премиальных домов, в том числе нового клубного дома «Фонтанка, 130».
Роль архитектора во все времена была главной. Достаточно посмотреть на дом «Три Грации», построенный Вильгельмом Ван-дер-Гюхтом в 1907 году. Его архитектура спустя более ста лет продолжает определять статус здания. Сегодня мы завершаем реставрацию этого памятника архитектуры, полностью восстановив исторические интерьеры и дополнив их современными инженерными решениями.
Именно такое сочетание уважения к истории и современных технологий, на наш взгляд, является правильным путем развития элитной недвижимости Петербурга.
— Не появились ли мысли несколько изменить стратегию компании в связи с ситуацией на рынке? Например, привнести новый сегмент жилья или сосредоточиться на нежилых проектах?
— Мы никогда не ограничивали свою деятельность исключительно строительством элитного жилья. Один из наших активов — загородный проект во Всеволожском районе Ленинградской области. На этих землях мы планируем создать образцовый коттеджный поселок высокого класса с полноценной средой для жизни. В рамках проекта предусмотрены земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома, а также развитая социальная и коммерческая инфраструктура. На территории планируется создание образовательных объектов, магазинов, спортивной инфраструктуры, общественных пространств, детских площадок, благоустроенных прогулочных зон и искусственного водоема. Наша задача — сформировать не просто коттеджный поселок, а самодостаточный жилой район, в котором будет комфортно жить круглый год. Все наработки, которая компания приобрела за 30 лет своей работы, будут применены на новом объекте.
— Недавно стартовали продажи в новом элитном проекте возле Троицкого собора. Чем этот проект отличается от предыдущих?
— Каждый проект «Евростроя» обладает яркой индивидуальностью, и «Фонтанка, 130» не стал исключением. Это наш юбилейный проект, вышедший в продажу в год 30-летия компании, и он полностью соответствует нашим представлениям о современной элитной недвижимости: это разнообразие планировочных решений, панорамные виды, персонализированный сервис уровня пятизвездного отеля, собственная инфраструктура представительского класса и передовые инженерные технологии.
Клубный дом рассчитан на 110 квартир, включая восемь видовых пентхаусов с просторными террасами. Благодаря расположению рядом с набережной Фонтанки и Троице-Измайловским собором проект сочетает историческую атмосферу Петербурга с высоким статусом проживания.
— Что можно пожелать участникам строительного рынка накануне Дня строителя?
— Строительная отрасль никогда не была простой. Поэтому хочу пожелать коллегам сохранять уверенность в своих проектах, не снижать требований к качеству и помнить, что любой кризис рано или поздно заканчивается. А вот репутация надежного, ответственного девелопера остается с компанией на долгие годы. Именно она в конечном счете становится главным активом любого застройщика.
О своих подходах к архитектуре и градостроительству, о стратегии развития больших и малых городов и немного о себе «Строительному Еженедельнику» поведал Сергей Цыцин, основатель и генеральный директор ООО «АМЦ-ПРОЕКТ».
— Где интереснее работать — в Москве, Петербурге или, может быть, другом российском регионе?
— Интересно абсолютно везде. И это не слишком связано с местом работы — важнее объект, который проектируется, уровень объекта, заказчик. Интересно почувствовать разницу в подходах в Москве, Петербурге, других городах. Места разные, задачи разные, функционал. И разные решения. У каждого заказчика — своя логика, возможности. И работать надо в рамках поставленных задач.
Не могу выделить Москву, Петербург или другой российский регион. Но надо отметить, что Москва может позволить себе больше в плане технологий, дорогих материалов. Сама экономика заставляет делать качественные проекты.
— В портфеле компании — почти три десятка проектов комплексного развития территорий (КРТ). Все ли они реализованы?
— Когда я окончил Академию художеств, мне очень близко было градостроительное проектирование в соединении с объемным пространством. И я пошел работать в «Ленгражданпроект», где мы занимались генпланами. И я с самого начала своей деятельности комплексно занимался территориями, вопросами землепользования, рельефа, обеспеченности дорогами, сетями…
Если в объемном проектировании главное — создание форм в среде, то при проектировании КРТ главное — комплексное развитие пространства, которое располагается между этими формами, дорогами, рельефами.
Эта тема меня всегда очень интересовала, поэтому в портфеле компании — много проектов комплексного развития.
Что касается реализации. Работая в институте «Ленгражданпроект», я выиграл конкурс на проектирование поселка Имоченицы в Лодейнопольском районе Ленобласти. Он получил звание «Лучший проект года-1983» Союза архитекторов СССР. Проект не полностью реализован, потому что структурам того времени было невыгодно строить усадебные дома. Главная причина — сметное образование: подрядчику гораздо интереснее вести трубу большого диаметра, чем возиться с усадебными домами, где много деталей и мало метров.
Были и другие проекты. Участвовал в конкурсе на проектирование поселка Чулково в Горьковской области. Работали мы над проектом «Северная долина» с прежним застройщиком. Планировалась трех- четырехэтажная застройка — был классический пригород. Но проект не был реализован, новый девелопер предпочел более высокие дома.
Потом был «Светлый город» в городе Электроугли Московской области — на 102 га. Был большой резонанс, но проект не был реализован.
Проектировали микрорайон «Сколково-Заречье» — 40 га, но помешал кризис 2009 года, подрядчики даже выходили на площадку.
Пошли потом проекты, которые полностью реализованы или на заключительных этапах. Это «Новое Сертолово» — 40 га, «Любоград» — 40 га, «Энфилд» — 37 га. Все в Ленобласти.
Проекты КРТ интересны, поскольку в них общая градостроительная идея связана с транспортом, социалкой, множеством функций.
Есть еще несколько проектов — меньших по размеру. Например «БелАРТ» — пять участков, образующих общую композицию, нанизанную на линию променада, — полностью реализован.
— Судя по всему, сейчас ситуация с проектами КРТ повеселее, чем раньше?
— Да, когда мы делали «Северную долину», многие критики говорили, что такой большой проект не закончить, он обречен из-за масштабов. Тогда наши девелоперы не обладали такими «мышцами» и финансовыми возможностями, как сейчас. А сейчас, конечно, наши компании могут и знают больше.
Мы уже сделали большой проект на площади 360 га под Екатеринбургом и перешли к стадии реализации. Это близко от аэропорта Кольцово, по пути к ЕКАД, очень удобное место. Создавая центр, мы развивали еще восемь окружающих поселений. Удалось реализовать идею транспортных подъездов с любой стороны — транспорт может двигаться без остановок по зеленым волнам. Я думаю, за проектами, учитывающими транспортную составляющую, будущее. Важно серьезно отнестись к дорожной теме, к транспортному каркасу, чтобы развести потоки, чтобы люди были в полной безопасности, а машины спокойно ехали.
— Какие из крупных проектов вы считаете наиболее удачными?
— Мне не стыдно ни за один из реализованных проектов. Проект «Новое Сертолово» получил несколько наград на премии «ТОП ЖК-2022» в сфере жилой недвижимости: он был назван лучшей новостройкой в СЗФО, проектом года комфорт-класса и лучшим объектом малоэтажного строительства. «Любоград» считаю в своем классе удачным проектом. Очень неплох «Энфилд».
Но и те проекты, которые не были реализованы, мне кажется, тоже были интересными.
Надо созреть
— Что вам больше нравится проектировать?
— Мне интересно работать с разными заказчиками, решать любые задачи, ситуации, типологию зданий. Конечно, интересно делать сложный объект. Нет такого, чтобы я сказал: я люблю градостроительство, а этим заниматься не буду.
Или вот интерьеры — тоже удалось поработать в этой области.
Если вы считаете себя архитектором, надо обязательно участвовать в разнообразных жанрах. Это дает возможность чувствовать ситуацию, объем, архитектонику, умение разговаривать с людьми на разных языках.
— Готовится к выходу ваша книга. Она первая? О чем она?
— Накопилось много работы, и лет 15 был перерыв после выхода предыдущих каталогов. Надо было все собрать, подытожить. Люди, которых я привлек для создания книги, начали меня убеждать, что надо рассказать про жизнь, посмотреть пошире, описать жизнь свою, родителей (отец — архитектор, брат — художник) — сделать книгу, а не каталог проектов.
Сейчас мы работаем над этим. Будут два тома. Первая книга — о жизни, истории, хотя и про работу тоже. Вторая будет больше про объекты, будем типологии раскрывать. Книга задумана как двухтомник, и мне бы хотелось презентовать сразу двухтомник. Показать часть работы — полдела.
Здесь есть интерес в систематизации, промежуточные итоги надо подвести. Любая систематизация помогает обобщить сделанное, внести ясность, что делать дальше.
— На выставке «Современное церковное зодчество Санкт-Петербурга» в Доме архитектора есть проект вашей мастерской — Храма Воскресения Христова у Пискаревского кладбища. Чем вас привлекает храмовое зодчество?
— В истории архитектуры нам интересно в первую очередь храмовое зодчество в независимости от того, Русь это или Европа. Самая «жемчужина» профессии — храмовая архитектура. Она — квинтэссенция работы архитектора, максимально востребует потенциал архитектора — смысловое и духовное притяжение.
Мы охраняем Петербург, но это уже обезглавленный Петербург. До революции город обладал другим градостроительным потенциалом — церкви были системами координации, каркасом города.
Храмы — самое интересное для архитектора.
— Наверное, архитектор должен дорасти до храмовой архитектуры?
— Должен дорасти, конечно. Здесь ведь связано все, что имеет отношение и к традиционным формам, и к современным стилям. Храмы — более консервативная вещь, требуется больше понимания архитектоники, стиля. Дом рисовать намного проще. А храм не может быть на среднем уровне.
ИИ или человек?
— Как часто заказчики отступают от первоначального проекта?
— В нашей практике это часто случалось. В последнее время требования, которые необходимы, чтобы получить разрешение на строительство, ужесточились. Госстройнадзор полностью сверяет проект и требует полного соответствия. Сейчас девелоперы если и пытаются влиять на архитектора, то на стадии создания самого образа — сделать стены поровнее, без уступов, штукатурка. Требуют, чтобы кирпичи были одного цвета — строители все дальтоники. А так, чтобы на первом этапе сделать одно, а построить другое — такого нет. Сейчас у заказчиков идет жесточайшая битва за клиента.
Архитектор — профессия от остальных зависимая: от начальников, заказчиков, от многого, включая нормативы. Мы с заказчиком едем в одной машине, но он — за рулем.
— Сейчас во всех сферах идет цифровизация — надо сказать, разными темпами. Много говорят об искусственном интеллекте. Какие современные технологии используют архитекторы вашей мастерской?
— БИМ-проектирование, примерно три четверти работы — в БИМ. Но у нас есть хорошие архитекторы, которые продолжают работать в старых программах. Применяем 3ds Max. Составление документов, расчеты, таблицы ГИПы начали использовать.
Про ИИ много разговоров, но не все понимают, что это — средство. По снегу трудно идти без лыж. Но идет-то человек. Придумать проект ИИ не может. Проект — это сложно, надо учесть бесконечное количество факторов, и главное — в его основе лежит образ. Во всяком случае, пока ИИ не может заменить архитектора, он только в помощь. Надо понимать его место в процессе.
Лидерство ИИ и люди, которые будут создавать более вторичные продукты, — все это позже, сегодня и этого сделать нельзя. В графической сфере ИИ пока недостаточно развит.
Стратегии будущего
— Прежде у вас были высотные проекты. Однако на Архитектоне в прошлом году вы заявили о необходимости понижать высотность и мощность застройки и о том, что высота зданий должна быть разная. Каким образом такую идею можно воплотить?
— Есть система охраны центра города — правила небесной линии, расстояние 6 км, не имеем права менять силуэт. И мы обязаны доказать, что мы не меняем небесную линию, создавая проект.
А в центре высотное строительство неуместно, оно будет убивать ту самую небесную линию. Высотные объекты в центре будут разрушать городскую ткань. Поэтому проект «Охта-центр» потерпел фиаско, в то время как «Лахта Центр» имел больше прав на существование.
Что касается мало- и среднеэтажных домов, их плотность и этажность должны быть разной в разных местах. Например, там, где расположены ТПУ, вокруг которых активно развивается инфраструктура, может быть повышенная плотность и частично — этажность застройки. Транспортные сети удобно связывают, и на близком расстоянии можно получить разные функции — магазины, социалка, жилье. Современному человеку важно время, за которое он доберется до работы. А из ТПУ можно попасть в любую точку города. В районе ТПУ высота и плотность застройки может повышаться, вокруг — разной высоты застройка: более низкая, перепады высоты. Человек очень дружелюбно воспринимает такую среду. Далее — более ковровая, менее плотная, менее этажная застройка.
По идее, все виды застройки надо развивать, предоставляя людям разные возможности и тем самым создавая разнообразные среды. Это должно регулироваться на градостроительном уровне — генплан, ПЗЗ, возможно, дизайн-коды. И вот тогда бы отдельные девелоперы, которые заходят на проектирование тех или иных участков, были бы уже ориентированы по высотности.
Есть у нас высотные объекты, доминанты, в Москве есть дом высотой 112 метров, есть бизнес-центр у метро «Динамо» — 140 метров. Он выглядит вполне уместно, вписывается в окружающую застройку.
Архитектору высотная застройка — технический вызов по безопасности, вертикальному транспорту. Если делать высотный проект, он должен иметь очень яркие характеристики. Нет типовых высоток. Удачным примером можно считать семь высоток, построенных в сталинский период — МИД, на Котельнической набережной, у Красных ворот… Они положительно повлияли на градостроительный облик Москвы и градостроительное явление.
Сейчас появляется много безликих зданий. Человек ущемлен в своих правах, проживая в скучном здании. Архитектура должна возвышать человека, быть очень мощным информационным транслятором.
— В современной застройке и в будущей что может превалировать — высотные дома, малоэтажная, зеленая, умная?
— Все уместно в меру. Я считаю, что систему расселения в нашей стране, которая недоселена, надо упорядочить. Должны быть разные по размеру города и поселения, образовывая своеобразные агломерации. Если город высокоплотный и с большим количеством людей, в нем есть свои плюсы — социальные опции, финансовые мысли, синергия: в любой деревне не пойдешь в филармонию, а в больших городах это все есть. Крупные города имеют право на жизнь, но должны быть средние, малые города, поселения.
Если говорим о зеленом и об умном — это, например, зеленые волны в нашем проекте в Екатеринбурге. С умными проектами связаны правильная организация сетей, новые источники энергии. Но не надо забывать, что кое-какие вещи альтернативной энергетики Запад гипертрофировал. Например, ветряки, нулевые кредиты. Стали строить ветряки, а когда они остановились из-за отсутствия ветра, все были в шоке. Говорят, что с помощью ветряков борются с выбросами СО₂. А создание и утилизация ветряков по выбросам очень значительны, ветряк не такой чистый, как кажется. Европа перестимулировала альтернативную энергетику.
Надо ко всему подходить разумно. Смотреть не только на мероприятия хайтека, но и лоутека — когда мы для получения «зелености» используем природные свойства. Когда идем в сторону уменьшения объема поселения. Но мы очень мало развиваемся пока в этой области, хотя это и стимулирует общее развитие — как военный комплекс сегодня стимулирует науку. Процесс идет, но медленно и точечно.
Конечно, к зеленому строительству надо присматриваться, но не превращать его в фетиш. Надо стремиться к простоте, но какие-то вещи входят в нашу жизнь и становятся неотъемлемой частью. Когда ищут, всегда ошибаются. Но надо двигаться в этом направлении — это экология городов, среды, там много моментов.
Мы сначала видим свое будущее, а потом делаем шаги, чтобы прийти к тому, что предвидим.
— Вы утверждали, что для полноценного развития города нужная долгосрочная стратегия, лет на сто. (Сейчас основными заказчиками выступают застройщики, и строительство идет по их планам.) Кто должен/может разработать подобную стратегию?
— Пока в наших реалиях мы — винтики огромного количество нормативов и законов, которые нас душат. Если посмотрим — увидим: в мире таких ограничений меньше.
И наши правила все время меняются. Пожарные нормы — каждые два года, кто-то их разрабатывает. И мы в результате живем по тому принципу, который китайская мудрость определяет так: «Не дай вам бог жить в эпоху перемен».
На самом деле важно построить стратегию. Говорится об этом много, делается недостаточно.
Каждый город в своем развитии должен иметь три горизонта планирования. Срочный — пожарный. Среднесрочное планирование — на 15–20 лет. Чтобы заметить изменения в области градостроительства, нужны большие дистанции, год-два не дают картины.
Но самое главное — стратегия лет на сто. Представить, чего мы в принципе хотим от Петербурга. Может, не надо развивать количество, может, он достиг определенного размера, тем более что город рыхлый, имеет огромный серый пояс.
Другое дело — надо развивать агломерацию. Это то, что вы в идеале хотите увидеть через сто лет. Какие принципы надо применить, чтобы получить такой город? Именно они должны лечь в основу развития сегодня — приоритеты, ограничения, отношение к пешеходу, транспорту, общественные центры, полифункциональность. И соединение этого города с агломерацией. Тогда возникает синергия. Это идея идеального города.
Принципы долгосрочного стратегического планирования надо применять сегодня, здесь и сейчас, для развития малых и больших территорий. Это комплексные проекты.
Но этим не могут по-настоящему заниматься девелоперы. Это должна быть региональная, государственная власть. Она будет заниматься стратегически уровнем планирования, а девелоперы подключаются потом, реализуя выработанные задачи.
Уважаемые строители!
Примите мои искренние поздравления с вашим профессиональным праздником!
Спасибо за ваш созидательный труд, мастерство и верность профессии.
Пусть все проекты будут масштабными и успешными, материалы — качественными, а работа всегда приносит удовольствие и достойный доход.
Крепкого Вам здоровья, неиссякаемой энергии и семейного благополучия!
Генеральный директор ООО «АМЦ-ПРОЕКТ»
Сергей Цыцин