Елена Пашкова: «Мы даем клиенту то, что он хочет, в тот момент, когда он этого еще не знает»
Строительный рынок переживает непростые времена. Как эта ситуация выглядит с точки зрения производителей стройматериалов и чем они могут помочь девелоперам, рассказала Елена Пашкова, генеральный директор Торгового дома ХотРок.
— Как сейчас себя чувствует стройка?
— На протяжении многих лет строительный рынок рос опережающими темпами, несмотря на все внешние вызовы. Однако с лета 2024 года стали заметны негативные изменения в сегменте жилищного строительства — как многоквартирного, так и индивидуального. В то же время промышленное строительство и объекты социальной инфраструктуры практически этого не ощутили.
Отмена льготной ипотеки и рост ставок по вкладам сделали недвижимость менее привлекательной для инвестиций. Мы видим сообщения о непроданных новостройках, заявления девелоперов о пересмотре реализуемых и сдержанном запуске новых проектов.
Тем не менее при корректировке политики ЦБ и стабилизации рынка деньги вновь вернутся в стройку — более надежного и доступного актива сегодня не найти.
Наиболее заметны проблемы в сегментах индивидуального (ИЖС) и коммерческого малоэтажного (КМС) строительства. Введение эскроу-счетов стало хорошей защитой интересов покупателей, но создало значительные сложности для мелких застройщиков, которые не могут привлекать кредиты под 25% годовых и выше. В конечном счете — хотим мы этого или нет — все дополнительные издержки перекладываются на потребителя.
— Сокращается объем строительства, растет себестоимость. В том числе из-за удорожания строительных материалов. Какие позиции и на сколько подорожали за последние три года на вашем предприятии?
— Если говорить про наш сегмент, цены на каменную вату ежегодно росли. Три года назад был резкий скачок стоимости, связанный с ростом цен на сырье и внутренним гиперспросом. Сейчас ситуация относительно стабилизировалась.
Однако затраты производителей продолжают расти — и не только за счет повышения цен на сырье и энергоресурсы. Дефицит кадров и высокие темпы инфляции привели к увеличению расходов на персонал и его социальную поддержку.
Касательно динамики цен. В разных сегментах — по-разному. Спрос и конкуренция определяют цену. Сложнее всего — производителям, не имеющим диверсификации по ассортименту и рынкам сбыта. В их случае колебания по ценам в течение года могут достигать 30%.
— Строительные компании стали закупать вашу продукцию в меньших объемах, ищут позиции подешевле или отказываются от некоторых товаров?
— Тут нет однозначного ответа. Когда одни падают — другие находят возможности для кратного роста. Кроме того, ситуация существенно разнится от региона к региону. Есть области, которые традиционно выбирали дорогие и качественные материалы, сейчас они закупают альтернативы из более доступного сегмента — экономия стала повсеместной.
Действия производителей также могут вызывать разный отклик рынка. Например, некоторое время назад лидер нашей отрасли ввел жесткие квоты на материал. Это привело не только к росту цен, но и к увеличению сроков поставок. А простой стройки в сезон застройщики не прощают. Уже через год мы увидели тренд на замещение материала альтернативными видами проектных решений.
— Как, на ваш взгляд, сокращение закупок повлияло на качество строительства?
— На качество строительства сейчас оказывает влияние целый ряд факторов. Во-первых, общее снижение спроса заставляет участников рынка искать более экономичные решения. К сожалению, иногда это приводит к использованию менее качественных, но более доступных аналогов. Во-вторых, из-за нехватки рук строительные компании вынуждены привлекать низкоквалифицированный персонал. Некачественный монтаж, в свою очередь, напрямую сказывается на долговечности и энергоэффективности зданий. Заметно снижение уровня квалификации и среди технических специалистов: недостаток опыта часто приводит к ошибкам при выборе материалов и увеличению количества технологических просчетов.
— Можете привести пример?
— За последний год на каждом третьем объекте, поступившем к нам на фиксацию, материал был подобран некорректно.
Недавно один из застройщиков обратился к нам с просьбой провести испытания теплоизоляции для вентфасадов на звукоизоляцию. Необходимо уточнить, что основная задача этих конструкций — обеспечить целостность теплового контура здания и сохранить тепло, а поглощение шума — пусть и важная, но все-таки дополнительная функция. Отмечу также, волокнистая структура любой каменной ваты всегда обеспечивает определенный уровень звукоизоляции — это приятный гарантированный бонус.
В этом случае застройщик предпочел материал с заявленными акустическими свойствами, несмотря на его заведомо худшие показатели по ключевым критериям — теплоизоляционным и прочностным характеристикам. Если так выбирает частный застройщик — это его право, но для многоквартирного дома такой выбор может привести к серьезным последствиям, поэтому мы отказались от поставки.
Мы всегда стремимся помочь строителям подобрать материал, оптимальный для конкретных задач: далеко не во всех случаях дороже — значит лучше. В теплоизоляции плотность напрямую влияет на цену и теплопроводность. Применение плотных ват в местах с пониженными нагрузками просто экономически нецелесообразно.
— Как вы работаете с застройщиками?
— В основном материал ХотРок представлен на средних объектах. В этом сегменте наша основная задача — максимально сократить сроки принятия решения и поставки. Мы помогаем подобрать материал, обеспечиваем всеми необходимыми документами (от обязательных сертификатов до подтверждений долговечности, экологичности и пожаробезопасности), предоставляем BIM-модели и альбом технических решений.
Работа с крупными застройщиками требует иного подхода. Здесь важно учитывать их стратегические планы, регионы присутствия, типовые проектные решения и особенности логистики. В преддверии сезона или перед запуском нового проекта мы подписываем обязательство по обеспечению: определяем необходимые объемы и фиксируем сроки поставок. Мы даем клиенту то, что он хочет, в тот момент, когда он этого еще не знает.
— Есть ли способы снизить себестоимость продукции и конечную цену для потребителя?
— В текущих условиях для сохранения конкурентоспособности предприятию необходимо постоянно повышать собственную эффективность. Благодаря системной работе над бизнес-процессами и вовлеченности команды нам удалось существенно снизить производственные и операционные издержки. Так, после внедрения автоматизированной системы складского учета за год мы недосчитались лишь одной упаковки из миллионов, прошедших через склад, — это показатель высокого качества работы.
Эффективное управление ассортиментом — еще один важный момент. Позаказное и сквозное планирование производства, а также поддержание оптимального запаса по наиболее востребованным позициям позволяют сократить технологические издержки и рационально управлять финансовыми потоками. Такой подход обеспечивает рост эффективности до 20 %.
Отдельные товарные категории могут выпускаться с повышенной производительностью. По ним мы готовы предложить наиболее выгодные коммерческие условия — это вариант, где выигрывают все стороны.
— Какую роль играет поддержка государства?
— Мы привыкли рассчитывать прежде всего на собственные силы. Вместе с тем хочу отметить и ценный опыт участия во внешних инициативах. В прошлом году мы присоединились к федеральному проекту «Производительность труда». Участие в нем помогло вовлечь сотрудников, повысить их мотивацию и найти новые точки роста: оптимизация бизнес-процессов, управление запасами и финансовыми потоками. В результате линейный персонал начал мыслить шире, видеть реальные эффекты изменений и участвовать в совершенствовании процессов.
— Как вы оцениваете перспективы рынка стройматериалов и строительства?
— Сейчас сложно делать реальные прогнозы. После нескольких лет потрясений и внутреннего гиперспроса рынок наконец выровнялся: продавцам больше не приходится отказывать клиентам из-за дефицита материала в сезон. Наоборот, за внимание клиента нужно бороться. Крупным игрокам сейчас важно сохранить долю, а средним и малым — найти возможности для диверсификации и роста. Кризис — время возможностей. Я не вижу сильных предпосылок к росту цен выше инфляции в этом году.
Задача ХотРок — сохранить и приумножить достигнутый ранее результат и быть готовыми к любым глобальным вызовам внешней среды.
Мы уверены в постепенном улучшении ситуации. Если рассматривать альтернативные сценарии развития и динамики, сейчас мы пришли в ту точку, где оказались бы, если бы не было «черных лебедей» последних лет. Нам только кажется, что мы упали.
Какие убытки возмещают проектировщики за некачественное проектирование и как защитить себя, если требования необоснованны, - рассказывает Екатерина Лизунова, руководитель направления "Контрактика" в юридической фирме "LL.C-Право".
Ответственность исполнителя проектных и изыскательских работ достаточно строго урегулирована законом. Проектная организация несет ответственность за свою техническую документацию и отчеты, включая недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта.
Это означает, что за качество проектных решений проектировщик может нести ответственность на протяжении всего жизненного цикла объекта. Исковая давность по требованиям, касающимся недостатков документации, конечно же, есть. Но считаться она будет с момента их обнаружения.
Если заказчик обнаружил в проектной документации недостатки, он вправе потребовать от проектировщика их устранения на безвозмездной основе, а также потребовать возмещения убытков, связанных с такими недостатками.
Часто бывает так, что недостатки проекта выявляются в процессе выполнения строительных работ и делают невозможным их продолжение без значительных дополнительных вложений со стороны заказчика. Например, по демонтажу конструкций с неверно рассчитанной нагрузкой или дополнительному усилению фундаментов вследствие того, что недостоверные изыскания послужили причиной принятия неверных проектных решений.
Еще хуже, когда проектные ошибки не были замечены во время строительных работ и были реализованы вместе с объектом. Такая ситуация способна привести не только к имущественному ущербу, но и создает угрозу жизни и безопасности людей. Во всех этих случаях заказчик несет определенные финансовые потери, которые он вправе возместить за счет лица, по вине которого они возникли.
Убытки — это расходы, которые потерпевшая сторона произвела или должна будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.
Судами ежегодно рассматривается большое количество исков к проектным организациям с требованиями о возмещении убытков.
За годы работы с данной категорией споров мы с командой наблюдали самые разные позиции судов по схожим обстоятельствам. Например, есть решения, где суды указывают на отрицательное заключение экспертизы как на существенный недостаток выполненных проектных работ. А есть решения, где суды отмечают, что даже наличие положительного заключения экспертизы еще не означает, что проектная документация выполнена без ошибок.
За долгие годы практики мне не встретилось ни одного дела, где к ответственности привлекли бы экспертное учреждение, выдавшее положительное заключение на проект, в котором впоследствии были обнаружены существенные недостатки. Однако такое огромное количество судебных споров о ненадлежащем качестве проектов демонстрирует нам тот объем недостатков, который остается в этих проектах после проверки в экспертизе.
Вторым важным наблюдением является то, что причиной поражения проектировщиков во многих судебных спорах об убытках является их излишняя порой уверенность в своей правоте на самых ранних этапах формирования проблемы. Например, когда подрядчик, выполняющий строительные работы, обращается с просьбами о разъяснении противоречивых проектных решений или их корректировке для возможности продолжения работ, его либо игнорируют, либо тычут носом в положительное заключение экспертизы. Потом же, когда стороны оказываются в суде, мы сталкиваемся с тем, что многие потери взыскателя можно было предотвратить, если бы проектная организация заглянула в свою документацию и проверила поступившие замечания. В суде же проверить качество проектных работ возможно только путем проведения судебной экспертизы. Которая, в свою очередь, по стоимости часто бывает сопоставима со стоимостью экспертизы самой проектной документации. Аргумент о том, что проектная документация получила положительное заключение экспертизы, с высокой долей вероятности не сработает, если в суд поступили доказательства фактического наличия дефектов проекта и их последствий.
Нельзя оставить без внимания и такую известную «болезнь» подрядчиков, как упорное нежелание письменно фиксировать обстоятельства, препятствующие своевременному и качественному выполнению работ и своевременно сообщать о них заказчику. Одна из болевых точек всех споров по ПИРам — это достаточность, полнота и актуальность исходных данных, необходимых для проектирования. И — да, еще вопрос о том, кто должен их предоставлять, и кто несет ответственность за их недостоверность, если таковая обнаружилась не сразу. В отсутствие детального урегулирования этого условия в договоре, в отсутствие письменной коммуникации по этому вопросу в ходе выполнения работ процесс доказывания в споре об убытках для подрядчика будет крайне сложен. Потому что суды исходят из того, что подрядчик — профессионал, который должен был заметить и предвидеть все на свете, а вот заказчик — нет.
Говоря о конкретных примерах взыскания с проектировщиков убытков за некачественное проектирование, можно выделить несколько категорий таких требований в зависимости от того, в чем эти убытки заключались.
Чаще всего в качестве убытков заказчики предъявляют проектным организациям следующее:
– суммы оплаты за некачественно выполненное проектирование;
– стоимость устранения недостатков проектной документации силами третьих лиц;
– затраты на проведение экспертиз с отрицательным заключением, повторных экспертиз;
– суммы, выплаченные подрядчиками в виде штрафов и неустоек, если их нарушения при выполнении строительных работ были обусловлены недостатками проекта;
– стоимость устранения недостатков работ, выполненных на основе некачественного проекта;
– суммы необоснованно завышенных затрат из-за ошибок в сметных расчетах;
– стоимость возмещения ущерба, причиненного в связи с реализацией ошибочных проектных решений.
При подготовке стратегии защиты проектной организации в споре об убытках мы обращаем внимание на то, имеются ли в деле все четыре обязательных элемента доказывания убытков: наличие убытков, их размер, нарушение на стороне подрядчика и причинно-следственная связь между нарушением и наступившими последствиями.
Каждая из этих позиций должна быть доказана истцом. Но и проектная организация, выступающая ответчиком в споре по убыткам, не должна сидеть сложа руки. Есть множество нюансов, на которые следует обратить внимание суда, если зашел такой спор.
Например, если заказчик утверждает, что в связи с ошибками проекта он понес расходы по дополнительным работам, то это могут быть вовсе никакие не убытки. В ряде случаев удорожание строительства объекта не может быть признано убытками заказчика, так как эти затраты заказчик произвел бы в любом случае.
Если убытки заказчика выражаются в стоимости оборудования, которое в связи с ошибкой в проекте пришлось демонтировать, стоит проверить, учтена ли в сумме убытков стоимость его возможной реализации. Никто не может быть лишен права на зачет остаточной стоимости его реализации при определении размера убытков.
Если отрицательное заключение экспертизы получено в связи с отсутствием необходимого содействия от самого заказчика (предоставление исходных данных, согласование расчетов и др.), то сумма затрат на услуги экспертизы, на оплату работ по проектированию не может быть квалифицирована в качестве убытков.
Это лишь отдельные ситуации из большого количества разнообразных судебных споров. Успех каждого отдельного дела напрямую зависит от набора обстоятельств, которые нужно внимательно анализировать и строить эффективную стратегию защиты.
Более подробно разбираю самые интересные дела в своем ТГ канале «Лизунова | юрист в строительстве». В ближайшее время запланировали провести прямой эфир, где обсудим с участниками все тонкости и нюансы споров по убыткам из-за некачественного проектирования. Подписывайтесь и присоединяйтесь.