Михаил Копков: Я отражаю в своих проектах традиции и современность
Для среднестатистического покупателя квартиры в первую очередь важно, чтобы жилье было недорогим и комфортным.
ГК «РосСтройИнвест» исповедует подход более комплексный – эти аспекты для компании стоят наряду с архитектурой зданий. Как проектировать дома, чтобы они радовали глаз и были комфортными для проживания, рассказал генеральный директор ООО «ЯРРА Проект» Михаил Копков.
– Какие жилые комплексы, спроектированные «ЯРРА Проект», сейчас находятся на этапе строительства?
– Возводится жилой квартал, а вернее жилое образование «Золотые купола». На завершающем этапе – «Город мастеров» в Калининском районе. Скоро там будет сдана первая очередь, в конце этого года – вторая. Для «Кремлевских звезд» в Московском районе полным ходом идет строительство. В ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» ведется строительство первого этапа и начинаются работы по второму.
– Расскажите подробнее об этом проекте. На что сделан акцент в этом жилом комплексе?
– Это жилой комплекс комфорт-класса в Невском районе Петербурга. Кстати, многие, увидев его, уверены, что это дома бизнес-класса. Он градостроительно связан с другим нашим проектом – «Князь Александр Невский» – они находятся на берегу Невы и являются высотными акцентами. Строящийся комплекс находится на излучине реки, где открывается очень красивый вид. Комплекс состоит из двух домов – «Петр Великий» и «Екатерина Великая», достигающих высоту 100 и 75 м соответственно. В архитектуре «Петра» и «Екатерины» преобладает неоклассика. Создавая этот проект, мы продолжали работу над строительством тематических корпусов, посвященных истории, традициям Санкт-Петербурга и России.
– От городских проектов перейдем к областным. Расскажите о так называемом мини-городе в Сертолово – жилом комплексе «Золотые купола».
– Он рассчитан на 8 тыс. жителей, для которых построят около 300 тыс. кв. м жилья. Это малоэтажное строительство – четырехэтажные дома. Проживание в невысоких зданиях более естественно для человека, если речь идет о пригородах.
Этот проект мы начали разрабатывать с ППТ и далее сделали планировочное решение, целью которого было создание пространства для наиболее гармоничного проживания человека. В планировочной структуре мы использовали радиальную систему.
В ее центре будет находиться церковь, проектированием которой мы сейчас занимаемся. Она будет доминантой жилого образования, ее силуэт будет виден с шоссе. Высота колокольни церкви – около 30 м. Благодаря размеру купола и отсутствию колонн внутри церкви будет ощущение воздушности и устремленности ввысь. Кроме того, при проектировании комплекса мы постарались вынести все парковочные места вне дворов, чтобы его жителям было комфортно проводить там время. В каждом дворе есть детская игровая площадка, удобные места для отдыха и прогулки. Также мы планируем сделать велосипедные дорожки.
– Во время закладки камня в ноябре 2014 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко указал, чтобы новый проект строился комплексно – одновременно со школами и детсадами. Выполняется ли это поручение?
– Конечно. Здесь будет школа и два детсада. Первый, на 240 мест, уже строится: там собирается коробка здания, началась работа с инженерными сетями. Также мы приступили к проектированию школы на 825 мест.
– Помимо соцобъектов и жилья что еще будет построено в «Золотых куполах»?
– Торгово-развлекательный центр, проект сейчас проходит экспертизу. В нем будет объекты торговли, офисы, фитнес-центр с бассейном. Для детей мы построим парк с безопасными детскими аттракционами. Не стоит забывать, что застройка буквально утопает в зелени – она окружена лесом. Ну и визуальная составляющая – на жилых домах будут установлены более 40 золотистых куполов из нержавеющей стали, покрытой нитритом титана. Часто по этой технологии изготавливаются купола храмов. Несколько куполов уже установлены, и видно, как в них отражается небо. Кстати, изготовлены они на одном из предприятий «РосСтройИнвеста» – ЗАО НПФ «МиК».
– Слушая о таких необычных проектах, хочется спросить: такие идеи – это вдохновение или все же больше анализ, изучение ситуации?
– Интуиция, конечно, должна присутствовать, но во всех своих работах я стараюсь решить очень важный вопрос – соотношение традиции и современности. Не хочется, чтобы новые проекты были оторваны от нашего наследия. В этом смысле мне всегда нравилась Япония. У них во всем присутствует что-то национальное. Хотелось бы, чтобы такая практика применялась и в Петербурге, Ленобласти. Например, если бы мы поставили в «Золотых куполах» высотные дома, то нарушили бы гармонию слияния с природой.
– К слову об этажности. По новой редакции Проекта землепользования застройки высотность зданий в Петербурге будет ограничена до 40 м. Согласно ли вы с этим нормативом?
– Это очень спорный вопрос, который именно затрагивает традиции архитектуры и градостроительства Санкт-Петербурга. Наши прадеды сумели создать неповторимый запоминающийся силуэт нашего города. Для такого современного и развивающегося мегаполиса, как Санкт-Петербург, высотное домостроение просто необходимо. Это не нарушает его традиций, силуэт Санкт-Петербурга создают такие доминанты, как Исаакиевский собор, шпиль Петропавловской крепости, здание Главного Адмиралтейства. Дополнительные ограничения только осложняют работу архитектора и не позволяют ему создавать комплексы с выразительным силуэтом. Мне кажется, что в новых районах города не хватает высотных акцентов.
– Бытует мнение, что из-за кризиса заказчики начинают экономить на некоторых материалах и видах работ. Заметили ли вы это?
– Мы стараемся применять материалы и оборудование отечественных производителей, которые по многим параметрам не уступают импортным, но в то же время имеют устойчивые цены.
– Вы проектируете жилье почти 40 лет. Как изменились проекты за это время?
– Появились новые материалы, а значит, и новые возможности. Пришла эпоха монолитного домостроения, чего в советское время практически не было. Возникли новые технологии в проектировании, появились новые возможности в 3D-моделировании объектов, новые расчетные программы. Но при этом ничто не заменит умение архитектора рисовать. Выражение своей идеи и образа сооружения в рисунке должно навсегда остаться в арсенале профессии. Также остается и макетирование – так, помимо 3D-модели хочется сделать макет, в котором можно наиболее полно прочувствовать объем здания, особенно когда ты делаешь скульптурную композицию.
Если вспоминать мои любимые проекты, то один из них – ЖК «Земляничная поляна», он гармонично вписался в ландшафт, окружен лесом, недалеко есть озеро. Комплекс получился ярким и строгим.
Выбирая объект недвижимости, мы редко ориентируемся исключительно на способы приобретения. Нас больше интересует район, площадь и планировка, стоимость, инфраструктура и прочие факторы. И вот, когда выбор уже фактически сделан, мы узнаем, что строительство дома осуществляется ЖСК.
Для многих жилищно-строительный кооператив - знак «стоп». Тем не менее, по состоянию на ноябрь 2015 года более 25% объектов недвижимости в Петербурге и Ленинградской области строится и продается именно как кооператив. Четверть сознательных граждан, желающих приобрести жилье, предпочитают вкладывать свои средства в качестве пайщиков. Кризис не только не уменьшил их количество, но, напротив, ЖСК набирает популярность как среди покупателей, так и среди строительных организаций. Почему?
Стоимость квадратных метров
ЖСК обходятся без привлечения кредитных и заемных средств, кроме того, пай не является прибылью и не облагается налогом. Соответственно, квадратный метр кооперативного малоэтажного жилья имеет очень привлекательную стоимость, часто не сравнимую с ценой в высотных домах того же класса.
Бытует мнение, что стоимость жилья, приобретаемого по 214-ФЗ, жестко зафиксирована в договоре долевого участия (ДДУ) и не может быть изменена, тогда как для объектов ЖСК может меняться и стать для пайщиков сюрпризом. На самом деле, как раз ДДУ стоит читать очень внимательно, обращая внимание на завуалированные нюансы, позволяющие застройщику изменить стоимость договора. А вот увеличение паевого взноса (целевого платежа, направленного на строительство жилья) возможно только по решению общего собрания членов ЖСК.
Прозрачность и юридическое оформление взаимоотношений
Еще один фактор, который часто ставят в укор ЖСК – это свободная форма договора, в отличие от жестко закрепленной ДДУ в ФЗ-214.
Стоит отметить, что любой заключаемый между сторонами договор должен соответствовать Законодательству, иначе он легко может быть оспорен. Теперь появились дополнительные гарантии законности деятельности кооперативов.
С введением в июле 2015 года изменений в Жилищный кодекс РФ ЖСК обязали вносить в государственную информационную систему полный перечень сведений о своей деятельности, начиная с перечня членов и заканчивая предполагаемым сроком получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В любой момент каждый пайщик сможет ознакомиться с заключениями экспертиз, проектной документацией, протоколами собраний и т.д.
Государственная информационная система в виде интернет-портала начнет свою работу с 1 июля 2016 года. К этому дню все ЖСК обязаны загрузить в банк данных пакет документов, предусмотренный поправками в Закон.
Если посмотреть на сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости объективно, то кризис и высокий уровень правовой грамотности покупателей недвижимости, и без законодательного подкрепления заставляет кооперативы быть максимально лояльными к клиентам: предоставлять
информацию по первому требованию, осуществлять рассылки и обзвоны с оповещением о любых изменениях в деятельности ЖСК.
Двойные продажи исключены
Повторная продажа, которой опасались многие покупатели квартир в ЖСК, теперь будет исключена законодательно: в государственной информационной системе кооператив должен вести реестр своих членов с определением «в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член ЖСК в случае выплаты паевого взноса полностью». (п.3.2 статьи 123.1 части 3 в редакции Федерального закона от 13.07.2015 №236-ФЗ).
Государственный контроль
Теперь в Жилищном кодексе РФ четко закреплены положения, на основании которых должен осуществляться государственный контроль деятельности ЖСК.
Плановые проверки согласно обновленному Закону будут проводиться через год после выдачи кооперативу разрешения на строительство. Внеплановые – по обращениям граждан.
В соответствии с федеральным законодательством строительство как по 214-ФЗ, так и ЖСК, ведется в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Гарантия на объект строительства составляет 5 лет, независимо от способа его приобретения.
Сроки строительства
Согласно 214-ФЗ сроки сдачи объекта должны быть четко зафиксированы в договоре между застройщиком и дольщиком, что должно служить гарантией своевременного завершения строительства.
По 214-ФЗ строятся в основном высотные дома, на возведение которых требуются огромные вложения. В подавляющем большинстве случаев строительство ведется на заемные средства. Многим застройщикам, работающим по этой схеме, в кризис выгоднее заморозить строительство и выплачивать дольщикам неустойку, чем брать очередные кредиты на продолжение строительства.
ЖСК, как мы уже писали выше, возводит дома непосредственно на взносы пайщиков. Сначала рассчитывается стоимость строительства, а потом уже собирается паевой фонд. Поэтому такой способ строительства можно охарактеризовать, как менее рискованный. Замораживать его ход у кооператива нет оснований.
На практике перенос сроков кооперативных домов чаще всего связан с задержкой выдачи разрешения на строительство. Причем не по вине кооператива, а в связи с бюрократической волокитой.
ЖСК или 214-ФЗ?
Все споры о преимуществах схем приобретения в жизни решаются выбором в пользу той недвижимости, которая максимально удовлетворяет потребности будущих жильцов, а это: место расположения, площадь, планировка и стоимость. Кооперативы существуют уже более 60 лет, их число продолжает расти. Государство уделяет контролю их деятельности не меньше внимания, чем долевому строительству. А верить ли «страшилкам» из интернета или ориентироваться на здравый смысл и документы – решать Вам…
Статья подготовлена по материалам компании IMD Group.
Неопределенность, инфляция и увеличение себестоимости строительства сыграли свое дело - застройщики Петербурга начали поднимать расценки на новостройки. За минувший месяц увеличение цены составило 0,33%, что приравнивается к 337 руб. на кв. м. Средняя цена сделки составила 102,3 тыс. за кв. м. С учетом очередей на продажу выставлено 305 объектов, что на 1,5 % больше предыдущего месяца.
Если посмотреть каталог новостроек в области и в СПб на портале НайдиДом, можно проследить - более 71% предложений строительных компаний занимают строящиеся объекты, еще не сданные в эксплуатацию. Доступных для жилья объектов не более 18%. Почти 51% домов на рынке занимает недвижимость комфорт-класса, бюджетное жилье - 19%, а жилье бизнес-класса - 22%. Доля элитных предложений составляет 8%.
Городские апартаменты
Наиболее доступное жилье в черте города расположено вблизи метро Звездная (ЖК «Добрыня», где стоимость квартир начинается от 1,3 млн. р.), метро Купчино (ЖК «Вариант» с минимальной стоимостью недвижимости 1,5 млн. р.) и метро Автово (ЖК «Петергоф Парк», где квартиры стоят от 1,5 млн. р.). Элитные объекты расположены вблизи метро Проспект Просвещения (5,8 млн. р.) и метро Девяткино (5,9 млн. р.). Среди предложений преобладают однокомнатные квартиры-студии, двухкомнатное и трехкомнатное жилье пользуется спросом среди элитных покупателей. Они выбирают новостройки в экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью. Наибольшее число новостроек сосредоточено в Приморском районе (18,3%). За ним следуют Выборгский (11,5%), Петроградский и Московский районы (по 11%). Наименее активно застраивается Фрунзенский и Адмиралтейский, на которые приходится 1,4% и 3,2% общего объема новостроек.
Новое жилье в области
Новостройки в Ленинградской области расположены неравномерно. Наиболее отдаленное от города жилье находится в Луге, Волхове, Тихвине, Кузнечном. Много объектов расположено вблизи Всеволожска, Гатчины, Красного Села. Самая доступная недвижимость расположилась в 40 минутах езды на общественном транспорте от метро Ладожская (ЖК «Щеглово Парк», ЖК «Жар-птица»). Максимальная стоимость квартир в указанных жилых комплексах составляет 2,8 млн.
Специалисты bn.ru утверждают - экономических причин понижения цен на недвижимость не предвидится. Цены на обслуживание спецтехники и стройматериалы растут, многие дома будут сданы в 2016 и даже 2017 годах. Чтобы застраховать себя от потерь от будущих колебаний рубля и неопределенности, застройщики вынуждены поднимать ценовую планку.