ЖСК VS 214-ФЗ

Выбирая объект недвижимости, мы редко ориентируемся исключительно на способы приобретения. Нас больше интересует район, площадь и планировка, стоимость, инфраструктура и прочие факторы. И вот, когда выбор уже фактически сделан, мы узнаем, что строительство дома осуществляется ЖСК.

Для многих жилищно-строительный кооператив - знак «стоп». Тем не менее, по состоянию на ноябрь 2015 года более 25% объектов недвижимости в Петербурге и Ленинградской области строится и продается именно как кооператив.  Четверть сознательных граждан, желающих приобрести жилье, предпочитают вкладывать свои средства в качестве пайщиков. Кризис не только не уменьшил их количество, но, напротив, ЖСК набирает популярность как среди покупателей, так и среди строительных организаций. Почему?

Стоимость квадратных метров

ЖСК обходятся без привлечения кредитных и заемных средств, кроме того, пай не является прибылью и не облагается налогом. Соответственно, квадратный метр кооперативного малоэтажного жилья имеет очень привлекательную стоимость, часто не сравнимую с ценой в высотных домах того же класса.

Бытует мнение, что стоимость жилья, приобретаемого по 214-ФЗ, жестко зафиксирована в договоре долевого участия (ДДУ) и не может быть изменена, тогда как для объектов ЖСК может меняться и стать для пайщиков сюрпризом. На самом деле, как раз ДДУ стоит читать очень внимательно, обращая внимание на завуалированные нюансы, позволяющие застройщику изменить стоимость договора. А вот увеличение паевого взноса (целевого платежа, направленного на строительство жилья) возможно только по решению общего собрания членов ЖСК.

Прозрачность и юридическое оформление взаимоотношений

Еще один фактор, который часто ставят в укор ЖСК – это свободная форма договора, в отличие от жестко закрепленной ДДУ в ФЗ-214. 

Стоит отметить, что любой заключаемый между сторонами договор должен соответствовать Законодательству, иначе он легко может быть оспорен. Теперь появились дополнительные гарантии законности деятельности кооперативов.

С введением в июле 2015 года изменений в Жилищный кодекс РФ ЖСК обязали вносить в государственную информационную систему полный перечень сведений о своей деятельности, начиная с перечня членов и заканчивая предполагаемым сроком получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В любой момент каждый пайщик сможет ознакомиться с заключениями экспертиз, проектной документацией, протоколами собраний и т.д. 

Государственная информационная система в виде интернет-портала начнет свою работу с 1 июля 2016 года. К этому дню все ЖСК обязаны загрузить в банк данных пакет документов, предусмотренный поправками в Закон.

Если посмотреть на сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости объективно, то кризис и высокий уровень правовой грамотности покупателей недвижимости, и без законодательного подкрепления заставляет кооперативы быть максимально лояльными к клиентам: предоставлять

информацию по первому требованию, осуществлять рассылки и обзвоны с оповещением о любых изменениях в деятельности ЖСК. 

Двойные продажи исключены

Повторная продажа, которой опасались многие покупатели квартир в ЖСК, теперь будет исключена законодательно: в государственной информационной системе кооператив должен вести реестр своих членов с определением «в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член ЖСК в случае выплаты паевого взноса полностью». (п.3.2 статьи 123.1 части 3 в редакции Федерального закона от 13.07.2015 №236-ФЗ).

Государственный контроль

Теперь в Жилищном кодексе РФ четко закреплены положения, на основании которых должен осуществляться государственный контроль деятельности ЖСК. 

Плановые проверки согласно обновленному Закону будут проводиться через год после выдачи кооперативу разрешения на строительство. Внеплановые – по обращениям граждан.

В соответствии с федеральным законодательством строительство как по 214-ФЗ, так и ЖСК, ведется в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Гарантия на объект строительства составляет 5 лет, независимо от способа его приобретения.

Сроки строительства

Согласно 214-ФЗ сроки сдачи объекта должны быть четко зафиксированы в договоре между застройщиком и дольщиком, что должно служить гарантией своевременного завершения строительства.

По 214-ФЗ строятся в основном высотные дома, на возведение которых требуются огромные вложения. В подавляющем большинстве случаев строительство ведется на заемные средства. Многим застройщикам, работающим по этой схеме, в кризис выгоднее заморозить строительство и выплачивать дольщикам неустойку, чем брать очередные кредиты на продолжение строительства. 

ЖСК, как мы уже писали выше, возводит дома непосредственно на взносы пайщиков. Сначала рассчитывается стоимость строительства, а потом уже собирается паевой фонд. Поэтому такой способ строительства можно охарактеризовать, как менее рискованный. Замораживать его ход  у кооператива нет оснований.

На практике перенос сроков кооперативных домов чаще всего связан с задержкой выдачи разрешения на строительство. Причем не по вине кооператива, а в связи с бюрократической волокитой. 

ЖСК или 214-ФЗ?

Все споры о преимуществах схем приобретения в жизни решаются выбором в пользу той недвижимости, которая максимально удовлетворяет потребности будущих жильцов, а это: место расположения, площадь, планировка и стоимость. Кооперативы существуют уже более 60 лет, их число продолжает расти. Государство уделяет контролю их деятельности не меньше внимания, чем долевому строительству. А верить ли «страшилкам» из интернета или ориентироваться на здравый смысл и документы – решать Вам…

Статья подготовлена по материалам компании  IMD Group.