Можно было бы предложить более четкий и действенный подход к охранному законодательству
Сергей Семенцов, заведующий кафедрой архитектурного и градостроительного наследия СПбГАСУ, доктор архитектуры, профессор:
Уже более 10 лет в Санкт-Петербурге последовательно рассматриваются, в жарких дискуссиях согласовываются и утверждаются на уровне регионального закона изменения в Закон Санкт-Петербурга «О границах объединенных охранных зон объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон». И всегда видно противоборство подходов, сформулированных в очередном Генеральном плане с его градостроительными регламентами и в Охранном зонировании, которое проявляет охранные режимы. Ситуацию еще более обостряет юридически оформленное с 1990 г. включение исторического центра Санкт-Петербурга и его пригородов в единый крупнейший в мире Объект Всемирного наследия (№ 540 в списке ЮНЕСКО).
Принятая 8 июля 2020 г. Заксобранием Санкт-Петербурга в первом чтении новая редакция Закона об охранном зонировании является еще одной попыткой достичь компромисса в баталиях между подходами Генерального плана и Системы охраны. попыткой малой, содержательно малозаметной, уточняющей некоторые очевидные моменты.
Так, для памятников (точнее - объектов культурного наследия), размещенных в Невском, Выборгском, Курортном районах определены и должны быть утверждены конкретные зоны охраны и зоны регулирования застройки (вместо абстрактных защитных зон). Идеальным было бы определение для всех памятников конкретного охранного зонирования и систем предметов охраны.
Для исторической застройки самого центра города вводится понятие «смежный уличный фронт» - также требующий охраны (сохранения). И это понятно, ведь памятник (объект культурного наследия) «работает» не только в границах своего уличного фронта (в рамках своих красных линий), но и на уличный фронт, размещенный напротив. Это явно хороший признак того, что возможно, в будущем мы вернемся к пониманию, что улица (проспект, магистраль, площадь и т.д.) формируется сразу двумя уличными фронтами, которые скрепляются габаритами «воздуха» и создают ансамбль улицы. Ансамбль невозможен без объединения всех фронтов застройки через скрепляющее их единое пространство и «воздух» этого пространства. К сожалению, этого понимания сейчас нет, оно исчезло из юридических формулировок.
Для жилых зданий сформулировали также предложения сохранять и интерьеры общественных пространств в таких зданиях - тамбуры, пространства и конструкции лестничных клеток и т.д. с печами и каминами, витражами, сводами, часто - с живописью и т.д. Массовое наличие таких высокохудожественно решенных общественных зон в исторической жилой застройке - отличительная черта Санкт-Петербурга не только в рамках России, но всего мира. По данным натурных обследований таких жилых зданий только в историческом центре Санкт-Петербурга более 3000. И они заслужили сохранительного подхода в рамках законодательства. К таким элементам исторической жилой среды также необходимо относиться очень бережно.
Отдельная тема - этажность и силуэт застройки в исторической среде. Традиционно издавна известна формула рядовой застройки: не выше верхнего уровня карниза Зимнего дворца. И даже если с конца XIX в. предпринимались попытки превзойти этот уровень, то законодательно эти превышения были сформулированы так: с возможностью сооружения мансарды французского типа в 1 этаж. И не более. Но такого четкого и однозначного подхода нет в современном санкт-петербургском законодательстве. Возникли и противоборствуют многие варианты создания многих высотных ограничений, с разными уровнями и т.д. И все это в угоду напора строителей (чем больше объемы объектов, тем лучше) и архитекторов (заинтересованных не столько в сохранении исторического Санкт-Петербурга, сколько в «самовыражении»).
Еще один аспект новой редакции закона выражается в возможности создать на новых объектах небольшие башенки, малые вертикальные акценты (не более 1/3 вертикали самого объекта). И даже такие варианты «припудривания» силуэтной линии вызывают жаркие дискуссии и, часто даже агрессию, преимущественно у людей, мало знакомых с градостроительной историей Санкт-Петербурга. Здесь следует отметить, что наше современное понимание единой горизонтали исторического центра («под единый карниз») было сформулировано и осознанно реализовано архитекторами 1920-х - начала 1950-х гг. До 1917 г. Санкт-Петербург имел значительные вариации в этажности (1-6 этажей, но не выше карниза Зимнего дворца) и множество (сотни) малых вертикальных акцентов. Поэтому его горизонтальная линия была в значительной степени достаточно усложненной. С конца 1920-х гг. выравнивание горизонтальной линии массовой исторической застройки шло двумя путями: методами надстроек существующих зданий до 5-6 этажей (это видно даже на фасадах сотен исторических зданий), а также методами сносов малых вертикальных акцентов. Такими образом, возможность устроить небольшие шпили, башенки и т.д. на современных зданиях, или воссоздать оные на исторических зданиях - такой вариант вполне укладывается в исторический курс развития исторической застройки Санкт-Петербурга.
К сожалению, все нововведения в обсуждаемую новую редакцию Закона об охранном зонировании являются лишь небольшими уточняющими моментами, кардинально не меняющими ситуацию.
Но, можно было бы предложить более четкий и более, как мне кажется, действенный подход к охранному законодательству. Историческая застройка Санкт-Петербурга в разных своих зонах формировалась по разным градостроительным, архитектурным и строительным законам (указам). Эти законы (и такое зонирование исторических территорий по типам формирования среды) известны. Вполне легко историческое законодательство для каждой зоны адаптировать в современные формулировки охранных режимов и градостроительных регламентов. Тогда бы они органично вписывались в логику исторического формирования среды и создавали бы предпосылки для любых видов современной градостроительно-архитектурной деятельности в каждой такой зоне. Параллельно, можно было бы предложить и вариант, чтобы в зонах действия охранного зонирования градостроительные регламенты были бы подчинены им, а не преднамеренно вступали бы с ними в противоречие.
Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:
– В последние годы на вторичном рынке сформировался устойчивый спрос на квартиры в домах, сданных пять-десять лет назад, – так называемую «новую вторичку».
Каждый год вторичный рынок Петербурга подрастает на несколько миллионов квадратных метров. И часть квартир во вчерашних новостройках сразу (если квартира с уже готовой отделкой) или примерно через год (если дом сдавался без отделки) попадает на вторичный рынок жилья. По самым грубым оценкам, это примерно 0,5 млн кв. м в год.
Некоторые риэлторы относят к «новой вторичке» дома, сданные не более пяти лет назад. Мне кажется, что к этому сегменту можно отнести дома с десятилетним сроком сдачи – пятилетняя гарантия от застройщика значения не имеет, поскольку ею никто не пользуется. А примерно десять лет назад в массовом сегменте стали появляться симпатичные дома.
Хотя цены на «новую вторичку» выше, чем на квартиру в новостройке или на типовое жилье вторичного рынка, покупатели готовы переезжать из старых квартир даже жертвуя количеством комнат и доплачивая значительные суммы. Запросы на поиск «новой вторички» поступают от клиентов, которые живут во вполне приличных, добротных квартирах. По цене квартиры «новой вторички» сопоставимы с квартирами в центре города. Конечно, квартиры «новой вторички» лучше – они более просторные, с высокими потолками, эргономичными планировками, зелеными дворами, просторными холлами. И качество строительства стало много лучше, чем, например, в конце 1990-х.
Не все новостройки можно относить к «новой вторичке» – например, целый ряд объектов в Мурино, Кудрово, Буграх, на Парнасе не интересует покупателей вторичного рынка.
Мне представляется, что через некоторое время к сегменту востребованной «новой вторички» будут относиться точечные проекты в обжитых районах и небольшие кварталы в центре города.
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting:
– В этом году, в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области проводится очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков.
Напомним, что предыдущая проводилась в 2018 году – и ее ценник вступил в действие с января 2019 года. В наступившем году, согласно требованиям закона, работы по проведению государственной кадастровой оценки будут продолжены. И мы будем последовательно освещать ход мероприятий в этой сфере в издании «Строительный Еженедельник».
Мы расскажем о тонкостях и о способах контроля собственников за проведением работ Государственным бюджетным учреждением «Государственная кадастровая оценка». Объясним, как собственникам объектов недвижимости и земельных участков своевременно принимать решения, какие нужны документы для подтверждения и обоснования кадастровой стоимости, как их составлять и куда отправлять, и многое другое.
Для начала хотелось бы озвучить итоги предыдущей кадастровой оценки.
Так, примерно на 3 млн объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга, она была проведена в 2018 году, а еще более ранняя – в 2013 году. По понятным причинам (инфляция, рост тарифов, увеличение себестоимости и рыночной стоимости объектов и т. п.) кадастровая стоимость по сравнению с предыдущей оценкой выросла на 15–20%, что, в свою очередь, повлекло за собой увеличение налогового бремени для физических и юридических лиц.
Так, например, сумма налога на имущество с физических лиц в 2019 году на 3% больше, а сумма земельного налога – на 2,5% больше, чем в 2018 году.
В свою очередь, сумма налога на имущество организаций, наоборот, снизилась относительно прошлогодних показателей на 20%. Но это объясняется тем, что с 2019 года предприятия не платят налог на движимое имущество, а показатель в таблице – это сухой остаток по «недвижке».
Кроме этого, нужно учитывать, что ранее юридические лица платили налог с помещений общей площадью более 3 тыс. кв. м. С 2020 года налоги будут взиматься с помещений площадью более 1 тыс. кв. м. Так что в наступившем году можно прогнозировать рост и по этому показателю.
Подробнее о том, какие объекты будут оцениваться в 2020 году, каковы их количественные и качественные характеристики в сравнении с объектами, прошедшими кадастровую оценку в 2018 году, мы расскажем в следующей публикации.