В июне активность на рынке новостроек усилилась
Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест):
В июне объем продаж в нашей компании был выше, чем в мае. Повышение покупательской активности мы связываем с несколькими факторами.
Первый фактор – ослабление ограничений, введенных из-за пандемиии коронавируса. Офисы некоторых строительных компаний, в том числе нашей, заработали еще в мае, однако именно в июне количество посетителей начало приближаться к показателям, которые были до начала пандемии. Открытие офисов продаж способствовало повышению спроса, потому что большинство клиентов предпочитают получать консультацию по покупке квартиры вживую. В первую очередь к нам пришли те покупатели, которые в условиях неопределенности отложили решение жилищного вопроса, ждали ослабления ограничительных мер.
При этом стоит отметить, что за время объявленных «нерабочих дней» нам удалось наладить дистанционные продажи квартир – наши менеджеры консультировали клиентов по телефону и электронной почте, мы предлагали электронную регистрацию договора долевого участия. Клиенты оценили быстроту и удобство такой формы регистрации ДДУ, поэтому предполагаем, что она продолжит пользоваться популярностью и в дальнейшем. Сейчас на сайтах наших объектов есть возможность забронировать и купить квартиры. Считаем, что в перспективе доля онлайн-продаж недвижимости будет расти.
Второй фактор, стимулировавший спрос, – программа льготной ипотеки, которая была запущена в конце апреля и предполагает ставку 6,5% годовых. Некоторые застройщики дополнительно субсидируют ставку, чтобы предложить покупателям более выгодные условия. К примеру, наша компания в конце мая запустила совместную ипотечную программу с банком ВТБ, которая распространяется на квартиры в жилом комплексе New Time и первой очереди ЖК Terra. По условиям программы, в течение первого года с момента подписания кредитного договора ипотечная ставка составляет 0,5%, затем она увеличивается до 6,5%.
Стоит отметить, что пока ипотечная программа поддержала спрос прежде всего на квартиры класса «масс-маркет». Активность в сегментах «бизнес» и «премиум» долгое время оставалась невысокой и начала восстанавливаться только во второй половине июня. В конце месяца было подписано постановление об увеличении предельной суммы кредита по программе льготной ипотеки. Теперь максимальная сумма кредита для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составит 12 млн вместо 8 млн рублей. Это поможет стимулировать спрос на жилье классов «бизнес» и «премиум», однако эффект от этой меры будет не таким значительным, как от запуска программы льготной ипотеки в целом.
Льготная ипотека могла бы стать еще более эффективным способом поддержки строительной отрасли, если бы было принято решение о снижении ставки по программе. Поскольку в июне Центробанк снизил ключевую ставку с 5,5% до 4,5%, предпосылки для обсуждения подобной меры есть.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО-Петросталь»:
Ужесточение поправок к ФЗ-214, якобы направленное на защиту дольщиков, дало возможность профессиональным аферистам загнать в яму не только застройщиков, но и добросовестных дольщиков.
На рынке сейчас почти нет компаний, никогда не задерживавших сдачу объектов. 80% сталкивались с этой проблемой. Причины могут быть разные, иногда их сложно прогнозировать. Например, проблемы у поставщиков, административные барьеры, самодурство отдельных чиновников и тому подобное. Но почему-то именно строители выплачивают десятки миллионов рублей за просрочки, и это помимо постоянно растущих требований к инфраструктуре.
Претензии и иски о компенсациях с каждым днем становятся все более серьезной угрозой для отрасли. Уже появились юридические компании, специализирующиеся на взыскании средств со строителей. В итоге десятки миллионов рублей идут не на строительство, а непонятно куда.
Застройщики вынуждены строить социальную и дорожную инфраструктуру – почему-то государство, которому они платят налоги, этим не занимается. А еще есть инфляция и естественное удорожание себестоимости, особенно после кризиса и скачка курса валют. Чтобы избежать роста цен, компании снижают доходность. В итоге, в крупных строительных проектах она колеблется от 2 до 10%. А штрафы составляют 100% от сделки. Мы, например, строим доступное жилье, для нас дополнительные расходы по штрафным санкциям – это существенно.
Дубинка в виде штрафов, придуманная в свое время для нерадивых застройщиков, нависла теперь и над добропорядочными. Она становится все более тяжелой и угрожающей, а справиться с ней, если где-то допущены ошибки, практически невозможно. Это даже не наказание – это сразу смертная казнь.
Проанализировав последние 10 лет работы отрасли, мы увидим прямую зависимость количества обманутых дольщиков от состояния рынка. При положительной динамике, обманутые дольщики – жертвы мошенников. Но если рынок падает, да еще добиваемый законами, даже добропорядочные компании рискуют стать проблемными.
Строительство не надо зажимать в тиски. Если нет возможности поддержать отрасль, можно ее просто не трогать. Но наши законодатели так не могут, поэтому ситуация будет усугубляться. Сейчас под разговоры о предстоящих реформах – я говорю об отказе от долевого строительства – застройщики сформировали земельный баланс и разработали проекты «про запас». Среди них есть рискованные, по цене ниже рыночной, они-то и добавят обманутых дольщиков в ближайшем будущем. Благосостояние людей падает, этим пользуются недобросовестные компании. Никакие надежные застройщики этого не исправят, даже если сведут свою доходность к нулю.
Конечно, отрасль в один день не рухнет. Строительство – длинный процесс, стройка идет от 2 до 5 лет. Но любой компании требуется постоянная поддержка оборотных средств, а в нынешних условиях они пополняются меньше, чем изымаются.
Можно многим нагрузить строителей – и дорогие кредиты, и рост себестоимости, и новые обременения по инфраструктуре, а подкосит его банальное желание граждан подзаработать.
Ник Джонс, директор индустриального сектора компании AECOM (направление – Европа и Средняя Азия):
– Промышленный сектор многолик, сложен и изменчив. Потребности в еще большей эффективности производства, повышении соответствия ожиданиям потребителя и оперативности выпуска продукции на рынок бросают вызов традиционным производственным технологиям и требуют инновационных решений. Сектор проектирования и строительства должен активизироваться для опережающего удовлетворения этих потребностей, при этом нам следует уделять основное внимание производственным процессам наших заказчиков, а не просто возведению зданий для их размещения. Нам необходимо фокусироваться на интересах заказчика, предлагая реальное повышение доходности за счет оптимизации производительности, затрат, качества и надежности.
Технологический подход к проектированию объектов промышленного сектора ставит на первое место параметры производительности заказчика. Оптимизация технологий и автоматизация производства позволяют архитекторам в промышленном секторе обеспечивать равновысокую эффективность продукции и людских потоков.
Множество преимуществ несет в себе включение инженеров-технологов в команды проектировщиков. Инженеры-технологи привносят в работу команды принцип бережливого производства, отработанный на практическом опыте, что обеспечивает оптимизацию проектных и строительных решений для заказчика. Это особенно важно в случае повторных заказов аналогичного типа или структур, требующих активного внедрения культуры постоянного усовершенствования. Инженеры-технологи также первыми переходят на цифровые технологии за счет внедрения принципов Индустрии 4.0 (четвертой промышленной революции). Практичные, управляемые данными инструменты способны не только повысить производственные показатели объекта, но и оказать содействие в организации логистики на объекте и программы реализации. Мы должны использовать такие инструменты для получения немедленной выгоды, но также должны понимать направление развития технологий, что обеспечит задел для их последующего внедрения и позволит и в будущем поддерживать активы нашего заказчика в актуальном состоянии. И наконец, инженеры-технологи ориентируются, скорее, на продукт, нежели на проект. Такой акцент на создании продукта, физического или цифрового, существенно повышает значимость проектных организаций, которые, как правило, предлагают только услуги.
Помимо поддержки промышленного сектора, в более широком плане, строительной индустрии есть чему поучиться в части эффективности производства, качества и непрерывного усовершенствования. Производственное мышление становится все более популярным направлением строительного сектора.