Вследствие самоизоляции может вырасти спрос на плиты PIR и «зеленые» кровли
Евгений Спиряков, операционный директор подразделения «Полимерные мембраны и PIR» Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ:
Приходится признать, что пандемия короновируса негативно сказалась на строительном рынке. На некоторое время были заморожены многие объекты в промышленно-гражданском строительстве. Но возможные точки роста уже просматриваются.
Если говорить о многоэтажном домостроении, то внедрение льготных ипотечных программ должно привести к стабилизации ситуации в этом сегменте.
Также мы предполагаем, что после снятия карантинных мер строительный рынок продемонстрирует новые тренды. Это связано с тем, что в условиях самоизоляции жители нашей страны в полной мере оценили преимущества жизни за городом. Те, у кого были дачи в собственности или кто успел их арендовать, более свободно себя чувствовали, имели возможность гулять по своему участку, дышать свежим воздухом, обеспечивать более свободное и здоровое времяпрепровождение своим детям.
В связи с этим мы ожидаем рост популярности загородного домостроения, причем прогнозируем как интерес к строительству новых домов, так и к ремонту уже существующих, чтобы создать более комфортные условия проживания за городом. Косвенно эти тренды демонстрируют и отчеты о продажах в крупных строительных гипермаркетах.
Мы прогнозируем и рост интереса к современным теплоизоляционным материалам, в частности – к теплоизоляции на основе пенополиизоцианурата (PIR). Дело в том, что проживание в плохо утепленном доме, не соответствующим современным требования к энергоэффективности - не только не комфортно. Оно еще и ведет к значительным затратам на энергоресурсы, особенно если дом отапливается исключительно электричеством. Теплоизоляция PIR позволяет утеплить дом изнутри, что иногда может быть проще, чем организовывать дополнительную теплоизоляцию снаружи. Благодаря низкой теплопроводности материала можно обойтись плитами PIR небольшой толщины, что позволит сохранить ценные квадратные метры жилой площади на даче.
Также можно ожидать рост интереса к плоским, особенно - эксплуатируемым и «зеленым» кровлям. Простая архитектура с минимумом ломаных линий позволяет сократить теплопотери. А эксплуатируемые кровли помогают создать на участке дополнительную площадь, на которой можно устроить живописный сад, зону отдыха, барбекю, даже бассейн. Причем если раньше это было характерно только для дорогих, элитных коттеджей, то современные технологии и материалы делают эксплуатируемые и «зеленые» кровли доступными для самых разных людей.
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис»:
Одна из главных специфических особенностей управления апарт-отелями – большое число собственников. Даже опытные специалисты, которые много лет проработали в гостиничных сетях, признают, что не каждому под силу справиться с этой задачей.
Не секрет, что стандарты управления апарт-отелями далеки от статуса «сформированных». Это не удивительно с учетом того, что пока в принципе нет структурированной классификации этого формата недвижимости. Хотя объемы предложения с каждым годом растут. Сейчас, к примеру, в Петербурге строится порядка 37 апарт-комплексов. Тем, кто работает на этом рынке приходится шаг за шагом, на собственных ошибках формировать правила эффективной работы.
Один из самых сложных вопросов – структура собственников и работа управляющей компании. Эффективно управлять объектом, в котором может быть более тысячи владельцев, - задача не из самых простых. Управляющей компании необходимо обеспечивать заполняемость номерного фонда и заявленную доходность, заниматься маркетингом, взаимодействовать с профессиональными площадками для бронирования. В функции УК входит полное обеспечение функционирования отеля, прием и размещение гостей. Для того, чтобы на законных основания принимать постояльцев, объект должен пройти сертификацию и получить «звезды». А для этого управляющая компания апарт-отеля должна соответствовать требованиям индустрии гостеприимства. Но сейчас нет единого определения апарт-отеля, а значит нет понятных стандартов работы управляющих компаний. Можно ориентироваться на практику традиционных гостиниц, но именно наличие множества собственников не позволяет это делать в полной мере.
Основной вопрос в контексте «многособственничества» - ответственность и безопасность. Как соблюсти интересы всех участников без ущемления той или иной стороны? Собственников много, но кто-то должен отвечать за безопасность всего здания, эксплуатацию инженерной и внутренней инфраструктуры. К примеру, есть требования по безопасности, которые подразумевают, что в отеле должны быть установлены металлические рамки. Кто в условиях множества собственников должен решать эту задачу? Чтобы отель не превратился в набор разрозненных хостелов, необходима высококвалифицированная управляющая компания.
Увы, в существующем правовом поле ответственность и роль УК практически не прописана. Сейчас в интересах самих же игроков рынка сделать свою работу прозрачной и понятной. В нашем комплексе VALO управляющая компания работает по собственным корпоративным стандартам. Профессионалы берут на себя весь цикл взаимодействия с арендаторами, УК так же занимается оплатой коммунальных платежей, снятием показаний приборов учета (счетчики на воду, электричество, отопление), в случае необходимости – решает спорные ситуации с гостем. Более того, в VALO управляющая компания была привлечена еще на этапе проектирования, поэтому мы смогли заложить и ресторан и все остальные необходимые технологические зоны.
Думаю, что постепенно мы придем к тому, чтобы изменить систему управления и владения апартаментами. Пока же множественность собственников усложняет управление, но вызывает доверие у инвесторов. Хотя эффективность управления означает фактически эффективность инвестиций.
Василий Костин, генеральный директор ООО «КБК Проект»:
- Сегодняшний рынок жилищного строительства сталкивается с целым рядом проблем, решением которых становится тесное сотрудничество государства и бизнеса. Это касается гарантий защиты интересов долевиков, развития инфраструктуры микрорайонов эконом-класса, программы переселения людей из ветхого и аварийного жилого фонда и многих других моментов. Это как раз те сферы, в которых ни государство, ни строительный бизнес поодиночке не справляются.
Всякий раз, когда мы застраиваем новые территории, это подразумевает и создание комфортной городской среды. Поскольку стоимость квадратного метра жилья эконом-класса строго лимитирована, а расходы на развитие инфраструктуры не должны негативно влиять на качество строительства, остается один выход: привлечение долгосрочных инвестиций. Государственно-частное партнерство (ГЧП) как раз и позволяет привлечь такие инвестиции и обеспечить все необходимые гарантии.
Выгода для государства заключается в привлечении частных инвестиций и снижении расходов из бюджета. Для бизнеса очевидными преимуществами являются возможность осуществлять долгосрочные проекты с государственными гарантиями рентабельности, минимум давления со стороны государства, а также формирование хорошего имиджа строительной организации.
Строительные проекты, в которых используются ипотечные схемы, – еще одна сфера, где ГЧП играет очень важную роль. Участникам партнерства предоставляются дополнительные выгоды для того, чтобы сделать жилье более доступным для населения. Для этого, во-первых, увеличивается предложение жилья эконом-класса и социального жилья. Застройщики в порядке конкурса получают земельные участки с готовой инфраструктурой. Во-вторых, стимулируется покупательная способность среднеобеспеченного населения посредством ипотечного кредитования с доступными ставками.
Со своей стороны, государство не только развивает инфраструктуру, но и ускоряет строительство за счет устранения документальных препятствий, а также привлекает частный капитал. Степень вовлеченности государства и частного бизнеса зависит от выбранной модели ГЧП. Существуют следующие варианты развития событий:
- Между государством и компанией заключается контракт, где прописывается каждый вид деятельности сторон.
- Государственное или муниципальное имущество передается в аренду частному партнеру на некоторое время за определенную плату.
- Партнеры заключают концессионное соглашение, в рамках которого государство, оставаясь собственником объекта, передает частной компании определенные полномочия для того, чтобы объект мог нормально функционировать.
- Возможна разновидность концессионного соглашения, когда государство и бизнес заключают договор о разделе продукции.
- Создается совместное предприятие, в работе которого партнеры постоянно принимают непосредственное участие.
Особый интерес представляет такая разновидность ГЧП, как муниципально-частное партнерство. Участниками таких партнерств становятся не просто строители, а компании-операторы, которые по завершении строительства берут в управление на 20 и более лет социально значимые объекты (детские сады, дома для престарелых и т. п.). Подобные компании только начинают появляться на нашем рынке и внушают большие надежды.
Невозможно скрыть, что в процессе выстраивания партнерских отношений между государством и бизнесом в жилищном строительстве возникает ряд определенных проблем. По оценкам экспертного сообщества, их можно свести к следующим тезисам:
- При разработке законов и норм необходимо в большей степени взаимодействовать с бизнес-сообществом. Интересы представителей бизнеса в ГЧП в данный момент защищены недостаточно.
- Процедура выбора частных партнеров для проектов ГЧП должна быть более прозрачной, с четко установленными критериями отбора участников.
- Для того, чтобы интересы частных партнеров ГЧП соблюдались, необходима большая степень взаимодействия между членами бизнес-сообщества.
- Необходимо более тесное общение с зарубежными партнерами, чтобы перенимать опыт успешного взаимодействия частников с государством.
- Необходимо развивать информационную базу по проектам ГЧП, а также в большей степени освещать их в СМИ.
Для того, чтобы проект ГЧП был успешным, необходимо свести к минимуму возможные отрицательные последствия за счет точной предварительной оценки рисков. Для государства существует опасность, что бизнес-партнер пойдет на нарушение договора. Если частной стороне было отдано достаточно много полномочий в управлении партнерством, это особенно болезненно. В случае провала проекта бремя восполнения ущерба ляжет на плечи налогоплательщиков.
Для частной стороны партнерства есть риск, что затраты окажутся выше, чем заложенные в проекте. Существуют также риски нарушения сроков исполнения, прекращения сервиса и т. д. Возможно нарушение условия договора со стороны представителей государства, изменение законов, налоговых норм, инфляция, курсовые колебания валют и т. д. Наконец, для обеих сторон существует риск возникновения форс-мажорных ситуаций: стихийные бедствия, социальные волнения, военные действия и т. д.
Уже на стадии разработки проекта все возможные риски должны быть выявлены и полностью описаны. По возможности необходимо оценить их вероятные последствия в денежном выражении. Необходимо понять, насколько каждый риск вероятен, и выработать соответствующие механизмы защиты.
С рисками связано еще одно важное преимущество ГЧП. Государство может использовать властные и административные рычаги для предотвращения возможных потерь.
Наш «квартирный вопрос» ни государство, ни бизнес не смогут решить поодиночке. Правильный прогноз общего эффекта от реализации проекта ГЧП помогает понять очевидность выгоды в цифрах для обеих сторон.