Оценку квартиры лучше доверить профессионалам
Анна Симашова, генеральный директор компании «ВамКнам»:
– Любая продажа квартиры начинается с назначения цены. Так считают многие. Но грамотная продажа объекта все-таки начинается с его оценки.
Прежде всего нужно разобраться с тем, что такое аналоги. Если речь о серийном доме, то можно ориентироваться по серии, если нет – по объектам аналогичного класса в той же локации. Причем локацию лучше смотреть расширенно: не просто квартал или микрорайон, а район и даже географическую часть города (например, весь север) – никогда не известно, что конкретно интересует покупателя. Срок экспозиции квартир в листинге – это не менее важный параметр, чем даже количество этих объектов. Если объявление о продаже квартиры висит, например, полгода, это значит – она оценена неверно. В расчет лучше брать объекты, находящиеся в листинге не более двух месяцев. Глазами покупателя сравнивать сложнее всего. Он смотрит локацию, бюджет, состояние жилья, «комнатность», площадь – и выбирает по своим индивидуальным предпочтениям и личной оценке степени их важности.
Таким образом, оценку квартиры перед продажей, конечно, можно сделать самостоятельно. Но лучше доверить это профессионалам. Собственник оценивает свой объект субъективно, привнося свои эмоции и переживания, связанные с квартирой. Агент по недвижимости – это абсолютно независимый взгляд на жилье, он поймет, на что обратит внимание покупатель и в чем может проиграть продавец. При этом обращаться надо к профессионалам.
Оценка недвижимости специалистов бесплатна и занимает ровно один день с момента обращения продавца до полного исследования рынка. Эксперты не оценивают объект по телефону, им важно его увидеть. Влияние имеют и сопутствующие факторы: заезд во двор, облик и запах парадной, состояние лифта и даже двери в квартиру. Плюс социальное окружение, развитость микрорайона и пр. Это как раз то, что сам собственник не может оценить объективно. Специалист также изучит и документы, оценит проблемы, с которыми можно столкнуться при сделке и пр. По окончании исследования эксперты дают вердикт по цене, конкурентам, реальным срокам выхода на сделку, желательным мерам подготовки квартиры к продаже и т. д.
При этом целесообразно выбирать не просто оценщика. Это важно! Оценщики не умеют продавать, они знают теорию – и в своих заключениях опираются на нее. Практика – это несколько иное. Тут надо иметь реальный опыт процесса, знать, на какие рекламные площадки выложить объявление, как грамотно составить его текст, какие фотографии и в каком количество целесообразно дать, как работать с покупателем не в ущерб продавцу. Только профессионалы-практики смогут оказать реальную помощь в продаже объекта.
Татьяна Шалыто, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, член Союза инженеров-сметчиков:
– Ситуация в строительной отрасли в настоящее время достаточно сложная. Следствием является растущая конфликтность во взаимоотношениях между заказчиками и подрядчиками, что в результате ведет к увеличению числа судебных разбирательств.
Очевидно, что мало кто заинтересован в обилии тяжб. Главный мой совет в этой сфере – самым тщательным образом относиться к составлению и заключению договоров. Это относится и к государственным, и к муниципальным контактам, и к тем, что регулируют взаимоотношения между двумя бизнес-структурами, то есть к любым документам, имеющим договорную основу.
В них необходимо очень четко и конкретно прописывать все условия и правила взаимоотношений, требования, которые предъявляет заказчик, его обязательства перед подрядчиком. Только такой подход, когда обязательства и зоны ответственности четко определены, позволит избежать в будущем взаимных претензий по тому или иному вопросу. В договоре не должно быть никаких несогласованностей, двусмысленностей и недоговоренностей, которые, с одной стороны, влекут за собой необязательность исполнения со стороны подрядной организации, а с другой – необязательность оплаты со стороны заказчика.
Таким образом, каждый шаг исполнения контракта должен быть обязательно четко согласован сторонами. При этом и подрядчику, и заказчику необходимо в полной мере просчитывать все свои риски и экономику проекта. Если и та, и другая сторона со всей тщательностью будут относиться к вопросу заключения контракта, причин для конфликтов и, соответственно, судебных разбирательств станет намного меньше.
Василий Костин, генеральный директор компании «КБК Проект»:
– Бывшие промзоны Петербурга (или, как их еще иногда называют, «серый пояс») занимают около 10% всей площади Северной столицы.
Такому городу, как Санкт-Петербург, приходится балансировать между сохранением исторического наследия в архитектуре и развитием городской среды. Для того, чтобы этот баланс был благоприятным, необходимо работать как минимум в двух направлениях: это совершенствование законодательства и работа с общественным мнением.
Законодательные требования к реновации исторической застройки в Санкт-Петербурге настолько жесткие, что мало кто решается что-либо предпринимать. Такая жесткость абсолютно нецелесообразна, так как становится причиной массового саморазрушения исторически ценных зданий. На их консервацию никакого бюджета не хватит.
Положение усугубляется слишком частыми изменениями в законодательстве. Очень трудно работать в ситуации, когда в процессе проектирования и строительства постоянно приходится реагировать на новшества в и без того непростых градостроительных нормах. Чтобы собрать необходимый пакет документов и подготовить территорию, нужно потратить около пяти лет. А изменения в градостроительных нормах происходят каждые три-четыре года. Эксперты в один голос говорят о необходимости введения моратория на законодательные инициативы хотя бы на пять лет.
Что касается общественного мнения, то оно зачастую попадает под влияние градозащитных движений. И если в конце прошлого века градозащитники действительно сдерживали разрушение исторической застройки, то сегодня их деятельность является скорее разрушающей, чем созидающей. Просто поддерживать текущее состояние аварийных зданий за счет государства – это деструктивная практика и для бюджета, и для самих памятников архитектуры.
Еще одна проблема – это высокая стоимость перестройки изрядно устаревших инженерных систем, несущих конструкций и фасадов зданий. К тому же их почти невозможно превратить в жилье, так как планировки менять не позволяет законодательство, негде построить парковки, зачастую нет места для зеленых насаждений и т. д. Получается, что рентабельность низкая, а привлечь инвесторов к таким проектам почти невозможно.
Необходимо обратиться к европейскому опыту, где исторические ценности сохраняются через использование и развитие. Нам нужно стабильное, неизменное законодательство, которое устроит и власти, и застройщиков, и общественность. Необходимо обеспечить безопасность инвестиций, максимально снизив их рискованность. Только тогда мы сможем сохранить исторический облик города и позволить ему гармонично развиваться.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Евгений Герасимов: «Для серьезных изменений нужны воля и воображение»
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон
В зоне активного редевелопмента