Возможные источники софинансирования застройщиком строительства инфраструктуры
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
- Недостаток обеспеченности инфраструктурой новых возводимых микрорайонов является одной из самых конфликтных тем между застройщиком и покупателями строящихся квартир, с одной стороны, а также между застройщиком и властью, с другой стороны.
До июля 2016 года не существовало легитимной возможности строительства застройщиком указанных объектов за счет средств дольщиков. По сути, до указанной даты, застройщик не мог юридически осуществлять создание указанных объектов, не нарушая принцип целевого расходования привлеченных денежных средств.
Вместе с тем, Федеральным законом № 304 была закреплена возможность расходования денежных средств застройщиком на строительство (или) реконструкцию в границах застраиваемой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек).
При этом по общему правилу соответствующая обязанность по развитию инфраструктуры микрорайона осталась за органами местного самоуправления и субъектов РФ. Передача застройщику такой обязанности возможна в рамках реализации проектов по комплексной застройке территории на основании соглашений о КОТ, КРТ, договоров о развитии застроенных территорий, а также иных соглашений, которые не противоречат действующему законодательству. К таким соглашениям можно, отнести, например, соглашения о ГЧП (МЧП), концессионные соглашения, принимая во внимание необходимость прохождения застройщиком установленного порядка для их заключения, включая конкурсные процедуры. Сложности могут возникнуть в тех случаях, когда строительство многоквартирного дома и строительство того или иного объекта инфраструктуры осуществляется в рамках единого разрешения на строительство, при этом возникла необходимость проведения конкурса. Однако преимуществом указанных
механизмов является возможность привлечь дополнительных инвесторов и бюджетные средства в реализацию соответствующих проектов, что для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 г., в связи с установленным ограничением совокупного объема всех авансовых платежей, которые он может расходовать на строительство объектов, а также установленное ограничение на право использования средств дольщиков, размещенных на экскроу-счетах, после ввода объекта в эксплуатацию представляет немалый интерес.
Следует отметить, что в рамках договоров о КРТ также возможно предусмотреть со-финансирование строительства инфраструктуры микрорайона за счет бюджетных средств муниципалитетов, при чем как в случаях инициативы инвестора заключения соответствующих договоров, так и в случаях, если инициатива исходит от органов местного самоуправления. На сегодняшний день указанный механизм реализации проектов комплексной застройки является наиболее проработанным и справедливым.
Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора компании Renga Software, рассказывает о готовности строительной отрасли к применению технологии информационного моделирования, степени проникновения BIM в России и BIM-системе Renga, которая доступна любой проектно-строительной компании.
– Строительный рынок России неоднороден. Предприятия, которые работают по госзаказу, не спешат применять BIM. Коммерческие компании, занимающиеся строительством общественных и жилых зданий, осознают пользу этой технологии, понимают, что она помогает экономить деньги на этапе строительства и эксплуатации, и применяют ее гораздо активнее. Многие девелоперы даже демонстрируют положительные результаты применения технологии информационного моделирования.
BIM-инструменты в проектировании и строительстве начали использовать в России еще 15 лет назад, однако технология до сих пор не стала массовой, несмотря на очевидные преимущества, такие как наглядность, скорость проектирования, простота получения спецификаций и чертежей, координация работы разных специалистов, уменьшение количества коллизий в проекте. Сегодня степень проникновения BIM в России составляет не более 15-20%. Большинство предприятий по-прежнему проектируют в 2D.
Активному использованию технологии информационного моделирования препятствовала, в первую очередь, стоимость BIM-систем. Большинство из них разработано за рубежом. И после изменения валютного курса стоимость приобретения и владения для российских компаний значительно выросла. Наша компания создает первую российскую BIM-систему для архитектурно-строительного проектирования Renga, стоимость которой значительно ниже иностранных аналогов.
Еще один ограничивающий фактор развития BIM – нехватка подготовленных в этом вопросе кадров, так называемых BIM-менеджеров. Освоение BIM-систем требует немалого времени. Renga же, благодаря интуитивно понятному интерфейсу, проста в освоении и использовании, не требует привлечения новых специалистов. Кроме того, вся документация, создаваемая в программе, соответствует СПДС.
Миссия компании Renga Software – способствовать проникновению BIM-технологии в России, чтобы проектирование всех объектов гражданского и промышленного строительства начиналось с создания информационной модели. Благодаря сотрудничеству с фирмой «1С» Renga интегрируется с популярными решениями для строительного рынка «1С:Смета» и «1С:ERP Управление строительной организацией». Мы разрабатываем BIM-систему для массового использования, которую сможет себе позволить любая компания в России.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО-Петросталь»:
Ужесточение поправок к ФЗ-214, якобы направленное на защиту дольщиков, дало возможность профессиональным аферистам загнать в яму не только застройщиков, но и добросовестных дольщиков.
На рынке сейчас почти нет компаний, никогда не задерживавших сдачу объектов. 80% сталкивались с этой проблемой. Причины могут быть разные, иногда их сложно прогнозировать. Например, проблемы у поставщиков, административные барьеры, самодурство отдельных чиновников и тому подобное. Но почему-то именно строители выплачивают десятки миллионов рублей за просрочки, и это помимо постоянно растущих требований к инфраструктуре.
Претензии и иски о компенсациях с каждым днем становятся все более серьезной угрозой для отрасли. Уже появились юридические компании, специализирующиеся на взыскании средств со строителей. В итоге десятки миллионов рублей идут не на строительство, а непонятно куда.
Застройщики вынуждены строить социальную и дорожную инфраструктуру – почему-то государство, которому они платят налоги, этим не занимается. А еще есть инфляция и естественное удорожание себестоимости, особенно после кризиса и скачка курса валют. Чтобы избежать роста цен, компании снижают доходность. В итоге, в крупных строительных проектах она колеблется от 2 до 10%. А штрафы составляют 100% от сделки. Мы, например, строим доступное жилье, для нас дополнительные расходы по штрафным санкциям – это существенно.
Дубинка в виде штрафов, придуманная в свое время для нерадивых застройщиков, нависла теперь и над добропорядочными. Она становится все более тяжелой и угрожающей, а справиться с ней, если где-то допущены ошибки, практически невозможно. Это даже не наказание – это сразу смертная казнь.
Проанализировав последние 10 лет работы отрасли, мы увидим прямую зависимость количества обманутых дольщиков от состояния рынка. При положительной динамике, обманутые дольщики – жертвы мошенников. Но если рынок падает, да еще добиваемый законами, даже добропорядочные компании рискуют стать проблемными.
Строительство не надо зажимать в тиски. Если нет возможности поддержать отрасль, можно ее просто не трогать. Но наши законодатели так не могут, поэтому ситуация будет усугубляться. Сейчас под разговоры о предстоящих реформах – я говорю об отказе от долевого строительства – застройщики сформировали земельный баланс и разработали проекты «про запас». Среди них есть рискованные, по цене ниже рыночной, они-то и добавят обманутых дольщиков в ближайшем будущем. Благосостояние людей падает, этим пользуются недобросовестные компании. Никакие надежные застройщики этого не исправят, даже если сведут свою доходность к нулю.
Конечно, отрасль в один день не рухнет. Строительство – длинный процесс, стройка идет от 2 до 5 лет. Но любой компании требуется постоянная поддержка оборотных средств, а в нынешних условиях они пополняются меньше, чем изымаются.
Можно многим нагрузить строителей – и дорогие кредиты, и рост себестоимости, и новые обременения по инфраструктуре, а подкосит его банальное желание граждан подзаработать.