Лучший способ избежать конфликта – грамотно составить контракт
Татьяна Шалыто, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, член Союза инженеров-сметчиков:
– Ситуация в строительной отрасли в настоящее время достаточно сложная. Следствием является растущая конфликтность во взаимоотношениях между заказчиками и подрядчиками, что в результате ведет к увеличению числа судебных разбирательств.
Очевидно, что мало кто заинтересован в обилии тяжб. Главный мой совет в этой сфере – самым тщательным образом относиться к составлению и заключению договоров. Это относится и к государственным, и к муниципальным контактам, и к тем, что регулируют взаимоотношения между двумя бизнес-структурами, то есть к любым документам, имеющим договорную основу.
В них необходимо очень четко и конкретно прописывать все условия и правила взаимоотношений, требования, которые предъявляет заказчик, его обязательства перед подрядчиком. Только такой подход, когда обязательства и зоны ответственности четко определены, позволит избежать в будущем взаимных претензий по тому или иному вопросу. В договоре не должно быть никаких несогласованностей, двусмысленностей и недоговоренностей, которые, с одной стороны, влекут за собой необязательность исполнения со стороны подрядной организации, а с другой – необязательность оплаты со стороны заказчика.
Таким образом, каждый шаг исполнения контракта должен быть обязательно четко согласован сторонами. При этом и подрядчику, и заказчику необходимо в полной мере просчитывать все свои риски и экономику проекта. Если и та, и другая сторона со всей тщательностью будут относиться к вопросу заключения контракта, причин для конфликтов и, соответственно, судебных разбирательств станет намного меньше.
Василий Костин, генеральный директор компании «КБК Проект»:
– Бывшие промзоны Петербурга (или, как их еще иногда называют, «серый пояс») занимают около 10% всей площади Северной столицы.
Такому городу, как Санкт-Петербург, приходится балансировать между сохранением исторического наследия в архитектуре и развитием городской среды. Для того, чтобы этот баланс был благоприятным, необходимо работать как минимум в двух направлениях: это совершенствование законодательства и работа с общественным мнением.
Законодательные требования к реновации исторической застройки в Санкт-Петербурге настолько жесткие, что мало кто решается что-либо предпринимать. Такая жесткость абсолютно нецелесообразна, так как становится причиной массового саморазрушения исторически ценных зданий. На их консервацию никакого бюджета не хватит.
Положение усугубляется слишком частыми изменениями в законодательстве. Очень трудно работать в ситуации, когда в процессе проектирования и строительства постоянно приходится реагировать на новшества в и без того непростых градостроительных нормах. Чтобы собрать необходимый пакет документов и подготовить территорию, нужно потратить около пяти лет. А изменения в градостроительных нормах происходят каждые три-четыре года. Эксперты в один голос говорят о необходимости введения моратория на законодательные инициативы хотя бы на пять лет.
Что касается общественного мнения, то оно зачастую попадает под влияние градозащитных движений. И если в конце прошлого века градозащитники действительно сдерживали разрушение исторической застройки, то сегодня их деятельность является скорее разрушающей, чем созидающей. Просто поддерживать текущее состояние аварийных зданий за счет государства – это деструктивная практика и для бюджета, и для самих памятников архитектуры.
Еще одна проблема – это высокая стоимость перестройки изрядно устаревших инженерных систем, несущих конструкций и фасадов зданий. К тому же их почти невозможно превратить в жилье, так как планировки менять не позволяет законодательство, негде построить парковки, зачастую нет места для зеленых насаждений и т. д. Получается, что рентабельность низкая, а привлечь инвесторов к таким проектам почти невозможно.
Необходимо обратиться к европейскому опыту, где исторические ценности сохраняются через использование и развитие. Нам нужно стабильное, неизменное законодательство, которое устроит и власти, и застройщиков, и общественность. Необходимо обеспечить безопасность инвестиций, максимально снизив их рискованность. Только тогда мы сможем сохранить исторический облик города и позволить ему гармонично развиваться.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Евгений Герасимов: «Для серьезных изменений нужны воля и воображение»
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон
В зоне активного редевелопмента
Председатель Экспертного Строительного Клуба, президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля:
– Самым болезненным вопросом для экспертной отрасли в настоящее время являются те изменения, которые внесены Федеральным законом № 342-ФЗ в п. 3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. В соответствии с ними, проекты, намеченные к реализации в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), подлежат исключительно государственной экспертизе с момента опубликования указанного закона, т. е. с 4 августа 2018 года.
Следствием этой законодательной новации в Петербурге, по сути, стал полный подрыв работы организаций, работавших в сфере негосударственной экспертизы. Многие компании просто были вынуждены уйти с рынка, остальные же еле сводят концы с концами. Количество заказов сократилось катастрофически. Причем, помимо очевидных случаев, когда ясно, что участок находится в ЗОУИТ и нужно обращаться в госэкспертизу, большинство застройщиков «на всякий случай» перенесло туда свои проекты даже в тех локациях, которые вряд ли могут быть отнесены к ЗОУИТ.
Между тем, ФАС выносила решение о нарушении новацией принципов конкуренции. Минстрой РФ давал несколько разъяснений о том, что Земельным кодексом, в развитие внесенной 342-ФЗ главы 19, предусмотрено принятие Правительством РФ и Минстроем РФ целого ряда нормативных актов о ЗОУИТ, в которых должно быть определено, какие именно категории территорий к ним относятся, дан перечень ограничений использования земельных участков, урегулирован ряд других вопросов. До тех пор, пока этих документов нет (по сути, разработка их ожидается не ранее конца 2020 года), требовать от застройщика проверки проектной документации только в госэкспертизе – незаконно.
Служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга сообщила, что требование госэкспертизы для проектов в нашем городе распространено на три ЗОУИТ, установленные федеральными актами: водоохранная, прибрежная (ст. 65 Водного кодекса РФ) и защитная зона объектов наследия (ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…»), а также на охранные зоны объектов наследия, установленные Законом Санкт-Петербурга № 820-7. Однако требования Закона № 73-ФЗ фактически запрещают любые строительные работы в 200-метровой защитной зоне вокруг памятников. Если применить эту норму к Петербургу, в защитную зону попадает практически весь город в границах 1917 года.
27 марта на семинаре, организованном Экспертным Строительным Клубом, Виктор Зозуля рассказал о наиболее актуальных проблемах в сфере экспертизы проектной и сметной документации, связанных с принятием в 2018 году целого пакета законодательных актов, в очередной раз изменивших многие положения Градостроительного кодекса.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ: