Как развязать «серый пояс» Петербурга
Василий Костин, генеральный директор компании «КБК Проект»:
– Бывшие промзоны Петербурга (или, как их еще иногда называют, «серый пояс») занимают около 10% всей площади Северной столицы.
Такому городу, как Санкт-Петербург, приходится балансировать между сохранением исторического наследия в архитектуре и развитием городской среды. Для того, чтобы этот баланс был благоприятным, необходимо работать как минимум в двух направлениях: это совершенствование законодательства и работа с общественным мнением.
Законодательные требования к реновации исторической застройки в Санкт-Петербурге настолько жесткие, что мало кто решается что-либо предпринимать. Такая жесткость абсолютно нецелесообразна, так как становится причиной массового саморазрушения исторически ценных зданий. На их консервацию никакого бюджета не хватит.
Положение усугубляется слишком частыми изменениями в законодательстве. Очень трудно работать в ситуации, когда в процессе проектирования и строительства постоянно приходится реагировать на новшества в и без того непростых градостроительных нормах. Чтобы собрать необходимый пакет документов и подготовить территорию, нужно потратить около пяти лет. А изменения в градостроительных нормах происходят каждые три-четыре года. Эксперты в один голос говорят о необходимости введения моратория на законодательные инициативы хотя бы на пять лет.
Что касается общественного мнения, то оно зачастую попадает под влияние градозащитных движений. И если в конце прошлого века градозащитники действительно сдерживали разрушение исторической застройки, то сегодня их деятельность является скорее разрушающей, чем созидающей. Просто поддерживать текущее состояние аварийных зданий за счет государства – это деструктивная практика и для бюджета, и для самих памятников архитектуры.
Еще одна проблема – это высокая стоимость перестройки изрядно устаревших инженерных систем, несущих конструкций и фасадов зданий. К тому же их почти невозможно превратить в жилье, так как планировки менять не позволяет законодательство, негде построить парковки, зачастую нет места для зеленых насаждений и т. д. Получается, что рентабельность низкая, а привлечь инвесторов к таким проектам почти невозможно.
Необходимо обратиться к европейскому опыту, где исторические ценности сохраняются через использование и развитие. Нам нужно стабильное, неизменное законодательство, которое устроит и власти, и застройщиков, и общественность. Необходимо обеспечить безопасность инвестиций, максимально снизив их рискованность. Только тогда мы сможем сохранить исторический облик города и позволить ему гармонично развиваться.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Евгений Герасимов: «Для серьезных изменений нужны воля и воображение»
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон
В зоне активного редевелопмента
Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора компании Renga Software, рассказывает о готовности строительной отрасли к применению технологии информационного моделирования, степени проникновения BIM в России и BIM-системе Renga, которая доступна любой проектно-строительной компании.
– Строительный рынок России неоднороден. Предприятия, которые работают по госзаказу, не спешат применять BIM. Коммерческие компании, занимающиеся строительством общественных и жилых зданий, осознают пользу этой технологии, понимают, что она помогает экономить деньги на этапе строительства и эксплуатации, и применяют ее гораздо активнее. Многие девелоперы даже демонстрируют положительные результаты применения технологии информационного моделирования.
BIM-инструменты в проектировании и строительстве начали использовать в России еще 15 лет назад, однако технология до сих пор не стала массовой, несмотря на очевидные преимущества, такие как наглядность, скорость проектирования, простота получения спецификаций и чертежей, координация работы разных специалистов, уменьшение количества коллизий в проекте. Сегодня степень проникновения BIM в России составляет не более 15-20%. Большинство предприятий по-прежнему проектируют в 2D.
Активному использованию технологии информационного моделирования препятствовала, в первую очередь, стоимость BIM-систем. Большинство из них разработано за рубежом. И после изменения валютного курса стоимость приобретения и владения для российских компаний значительно выросла. Наша компания создает первую российскую BIM-систему для архитектурно-строительного проектирования Renga, стоимость которой значительно ниже иностранных аналогов.
Еще один ограничивающий фактор развития BIM – нехватка подготовленных в этом вопросе кадров, так называемых BIM-менеджеров. Освоение BIM-систем требует немалого времени. Renga же, благодаря интуитивно понятному интерфейсу, проста в освоении и использовании, не требует привлечения новых специалистов. Кроме того, вся документация, создаваемая в программе, соответствует СПДС.
Миссия компании Renga Software – способствовать проникновению BIM-технологии в России, чтобы проектирование всех объектов гражданского и промышленного строительства начиналось с создания информационной модели. Благодаря сотрудничеству с фирмой «1С» Renga интегрируется с популярными решениями для строительного рынка «1С:Смета» и «1С:ERP Управление строительной организацией». Мы разрабатываем BIM-систему для массового использования, которую сможет себе позволить любая компания в России.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО-Петросталь»:
Ужесточение поправок к ФЗ-214, якобы направленное на защиту дольщиков, дало возможность профессиональным аферистам загнать в яму не только застройщиков, но и добросовестных дольщиков.
На рынке сейчас почти нет компаний, никогда не задерживавших сдачу объектов. 80% сталкивались с этой проблемой. Причины могут быть разные, иногда их сложно прогнозировать. Например, проблемы у поставщиков, административные барьеры, самодурство отдельных чиновников и тому подобное. Но почему-то именно строители выплачивают десятки миллионов рублей за просрочки, и это помимо постоянно растущих требований к инфраструктуре.
Претензии и иски о компенсациях с каждым днем становятся все более серьезной угрозой для отрасли. Уже появились юридические компании, специализирующиеся на взыскании средств со строителей. В итоге десятки миллионов рублей идут не на строительство, а непонятно куда.
Застройщики вынуждены строить социальную и дорожную инфраструктуру – почему-то государство, которому они платят налоги, этим не занимается. А еще есть инфляция и естественное удорожание себестоимости, особенно после кризиса и скачка курса валют. Чтобы избежать роста цен, компании снижают доходность. В итоге, в крупных строительных проектах она колеблется от 2 до 10%. А штрафы составляют 100% от сделки. Мы, например, строим доступное жилье, для нас дополнительные расходы по штрафным санкциям – это существенно.
Дубинка в виде штрафов, придуманная в свое время для нерадивых застройщиков, нависла теперь и над добропорядочными. Она становится все более тяжелой и угрожающей, а справиться с ней, если где-то допущены ошибки, практически невозможно. Это даже не наказание – это сразу смертная казнь.
Проанализировав последние 10 лет работы отрасли, мы увидим прямую зависимость количества обманутых дольщиков от состояния рынка. При положительной динамике, обманутые дольщики – жертвы мошенников. Но если рынок падает, да еще добиваемый законами, даже добропорядочные компании рискуют стать проблемными.
Строительство не надо зажимать в тиски. Если нет возможности поддержать отрасль, можно ее просто не трогать. Но наши законодатели так не могут, поэтому ситуация будет усугубляться. Сейчас под разговоры о предстоящих реформах – я говорю об отказе от долевого строительства – застройщики сформировали земельный баланс и разработали проекты «про запас». Среди них есть рискованные, по цене ниже рыночной, они-то и добавят обманутых дольщиков в ближайшем будущем. Благосостояние людей падает, этим пользуются недобросовестные компании. Никакие надежные застройщики этого не исправят, даже если сведут свою доходность к нулю.
Конечно, отрасль в один день не рухнет. Строительство – длинный процесс, стройка идет от 2 до 5 лет. Но любой компании требуется постоянная поддержка оборотных средств, а в нынешних условиях они пополняются меньше, чем изымаются.
Можно многим нагрузить строителей – и дорогие кредиты, и рост себестоимости, и новые обременения по инфраструктуре, а подкосит его банальное желание граждан подзаработать.