Петербургу необходим непрерывный мониторинг состояния исторических зданий
Алексей Исаков, директор по науке группы компаний «Городской центр экспертиз» (ГЦЭ):
В середине марта в Петроградском районе Петербурга в историческом здании, в котором расположен супермаркет, произошло обрушение конструкций пола первого этажа. Доходный дом Алюшинского был построен в 1911 году. Здание относится к вновь выявленным объектам, представляющим историческую и культурную ценность.
По одной из предварительных версий причиной происшествия могла стать усталость несущих конструкций здания. Географическое расположение и гидрогеологические условия Петербурга, позволяют расширить список причин.
В случае размыва грунта, под полом могли образоваться полости, что могло послужить причиной уменьшения площади опирания конструкций пола первого этажа и как следствие снижения их несущей способности. Исходя из анализа фото и видеоматериалов, обрушение произошло в зоне приложения наибольшей нагрузки, а именно в месте установки торгового оборудования. При условии устройства конструкций перекрытия по несущим балкам, обрушение возможно по причине их физического износа.
Многолетний опыт Городского центра экспертиз по обследованию зданий и сооружений на всей территории России показывает, что при эксплуатации исторических зданий возникает необходимость проведения не периодического, после длительной эксплуатации, а практически непрерывного наблюдения за техническим состоянием конструкций таких объектов.
Физический износ зданий и сооружений, приводящий в конечном итоге к разрушению, как отдельных конструктивных элементов, так и объекта в целом, диктует необходимость мониторинга их технического состояния. Здесь необходимо обратить внимание на четыре комплексные меры.
Во-первых, необходимо контролировать техническое состояние зданий и сооружений и своевременно устранять возникшие негативные факторы. Во-вторых, выявлять объекты, на которых произошли изменения напряженно-деформированного состояния несущих конструкций и для которых необходимо детальное обследование их технического состояния. В-третьих, принимать меры для обнаружения негативного изменений состояния конструкций и грунтов оснований зданий на ранней стадии. И последнее, - отслеживать степень и скорость изменения технического состояния объекта и в случае необходимости принимать экстренные меры по предотвращению его обрушения.
Именно мониторинг за состоянием исторических зданий и сооружений позволит соблюдать сроки и объемы плановых текущих и капитальных ремонтов, и как следствие сохранять прочностные и эксплуатационные характеристики данных объектов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Рекламный щит на проспекте Энгельса придавил двух людей
Беглов потребовал усилить контроль за реставрацией дома Бака
Владимир Кириллов: При обрушении кровли ИТМО студенты и сотрудники не пострадали
Своими мыслями о реализации новых строительных проектов в исторической части Санкт-Петербурга со «Строительным Еженедельником» поделился генеральный директор компании «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.
– Существует мнение, что строительство в историческом центре Северной столицы нужно запретить полностью. Мне кажется, что эта позиция ошибочна. Прежде всего, город – живой организм, и его развитие в любой из частей нельзя искусственно останавливать. Кроме того, если бы вышеозначенной позиции придерживались когда-либо на протяжении 315 лет существования Петербурга, он никогда бы не превратился в тот музей под открытым небом, который мы все знаем и любим, где смешаны и переплетены стили разных эпох.
Отмечу, что этот взгляд на вопрос разделяют и в правительстве города. Позволю процитировать недавнее заявление вице-губернатора Игоря Албина. Он, в частности, отметил: «Наш город-памятник не может останавливаться в развитии, мы должны формировать комфортную городскую среду».
Наша компания строит и надеется и впредь строить в центре. Причин три, и они достаточно просты. Первая – нам нравится быть частью города, сохранять и приумножать его историческое наследие. Петербург – город с многовековой историей, и мы рады строить дома, которые с одной стороны, органично встраиваются в архитектурный облик Северной столицы, а с другой – отвечают всем требованиям современного домостроения. Вторая – для нас привлекательны локации, которые интересны нашим клиентам. Для элитного сегмента местоположение объекта играет определяющую роль, и центр – одна из самых востребованных локаций. И третья – у нас большой опыт ведения работ в центральных районах города и в роли генподрядчика, и в роли девелопера. Мы знаем «подводные камни» таких проектов, знаем, как их устранить или избежать, и знаем, как построить действительно успешный объект и сдать его в срок.
Подчеркну, что новые проекты в центре не должны смотреться инородными включениями, их нужно гармонично включать в архитектурную ткань города. Только при этом условии они займут свою нишу в архитектурном наследии Петербурга. Именно поэтому при запуске своих проектов – будь то объекты бизнес-класса «Дипломат» и LOOK, которые мы вводим в эксплуатацию в этом году, или дом на Бакунина, который, наоборот, только готовится к выводу в продажу, – мы самое тщательное внимание обращаем на архитектурную составляющую.
Такой подход должен касаться даже, казалось бы, мелочей. Например, на Прилукской улице въезд в ЖК LOOK оформлен элементом в стиле классической городской среды Петербурга – чугунными воротами с кованым гербом и адресом нового здания. Такая конструкция вместо обычного шлагбаума – осознанное решение. Мы знаем, что в дореволюционном Петербурге ворота указывали в том числе и на качество домовладения в целом. Например, дешевые деревянные конструкции сопровождали самое недорогое жилье, а кованые решетчатые — лучшие дома. Отсылки к важнейшим петербургским традициям присутствуют во всех наших проектах.
То же касается ЖК «Дипломат». Современный вид здания, но с обращением к традициям классицизма и даже неоренессанса, задал мотив развития прилегающих кварталов. Сейчас завершаются работы по благоустройству и ландшафтному озеленению. По периметру здания, со стороны проспкта Бакунина и Исполкомской улицы, устанавливаются чугунные решетки и ворота с коваными элементами и фигурными вензелями. Они подчеркнут характер и стиль жилого комплекса в духе традиций лучших домов старого Петербурга.
Соответствовать локации должна и «начинка» объектов. Продумано должно быть все – от инженерии до планировки и функционала каждого помещения. В элитном сегменте обязательны светлые входные группы, панорамное остекление и видовые характеристики. Дизайнерские решения в отделке покупатели таких квартир не приветствуют, это очень индивидуально, и важен полет фантазии каждого отдельного клиента, который девелоперы никогда не угадают. Именно поэтому почти все элитные квартиры сдаются с черновой отделкой или под предчистовую отделку.
Отмечу, что стройиндустрия города сейчас позволяет реализовывать проекты самого высокого уровня, способные удовлетворить требования самых взыскательных покупателей, причем по вполне конкурентоспособной цене. Можно констатировать, что импортозамещение (по крайней мере, в части стройматериалов для общестроительных работ) прошло удачно. Исключение – лифты и отделочные материалы. В проектах премиального класса застройщики по-прежнему предпочитают использовать именно иностранные разработки и материалы. Мы, например, в клубном доме LOOK установили японские лифты, а отделка мест общего пользования выполнена по авторскому дизайну с использованием керамической плитки в итальянском стиле.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО-Петросталь»:
Ужесточение поправок к ФЗ-214, якобы направленное на защиту дольщиков, дало возможность профессиональным аферистам загнать в яму не только застройщиков, но и добросовестных дольщиков.
На рынке сейчас почти нет компаний, никогда не задерживавших сдачу объектов. 80% сталкивались с этой проблемой. Причины могут быть разные, иногда их сложно прогнозировать. Например, проблемы у поставщиков, административные барьеры, самодурство отдельных чиновников и тому подобное. Но почему-то именно строители выплачивают десятки миллионов рублей за просрочки, и это помимо постоянно растущих требований к инфраструктуре.
Претензии и иски о компенсациях с каждым днем становятся все более серьезной угрозой для отрасли. Уже появились юридические компании, специализирующиеся на взыскании средств со строителей. В итоге десятки миллионов рублей идут не на строительство, а непонятно куда.
Застройщики вынуждены строить социальную и дорожную инфраструктуру – почему-то государство, которому они платят налоги, этим не занимается. А еще есть инфляция и естественное удорожание себестоимости, особенно после кризиса и скачка курса валют. Чтобы избежать роста цен, компании снижают доходность. В итоге, в крупных строительных проектах она колеблется от 2 до 10%. А штрафы составляют 100% от сделки. Мы, например, строим доступное жилье, для нас дополнительные расходы по штрафным санкциям – это существенно.
Дубинка в виде штрафов, придуманная в свое время для нерадивых застройщиков, нависла теперь и над добропорядочными. Она становится все более тяжелой и угрожающей, а справиться с ней, если где-то допущены ошибки, практически невозможно. Это даже не наказание – это сразу смертная казнь.
Проанализировав последние 10 лет работы отрасли, мы увидим прямую зависимость количества обманутых дольщиков от состояния рынка. При положительной динамике, обманутые дольщики – жертвы мошенников. Но если рынок падает, да еще добиваемый законами, даже добропорядочные компании рискуют стать проблемными.
Строительство не надо зажимать в тиски. Если нет возможности поддержать отрасль, можно ее просто не трогать. Но наши законодатели так не могут, поэтому ситуация будет усугубляться. Сейчас под разговоры о предстоящих реформах – я говорю об отказе от долевого строительства – застройщики сформировали земельный баланс и разработали проекты «про запас». Среди них есть рискованные, по цене ниже рыночной, они-то и добавят обманутых дольщиков в ближайшем будущем. Благосостояние людей падает, этим пользуются недобросовестные компании. Никакие надежные застройщики этого не исправят, даже если сведут свою доходность к нулю.
Конечно, отрасль в один день не рухнет. Строительство – длинный процесс, стройка идет от 2 до 5 лет. Но любой компании требуется постоянная поддержка оборотных средств, а в нынешних условиях они пополняются меньше, чем изымаются.
Можно многим нагрузить строителей – и дорогие кредиты, и рост себестоимости, и новые обременения по инфраструктуре, а подкосит его банальное желание граждан подзаработать.