Игорь Карцев, ГК «Максимум Лайф Девелопмент»: “Дом по цене 1-комнатной квартиры: у загородных покупателей новые запросы”
На рынке петербургской загородной недвижимости новый тренд - покупатели стали активно интересоваться участками с готовыми домами в коттеджных поселках вместо пустых наделов, которые затем надо застраивать.
На недавно прошедшей Ярмарке Недвижимости в Санкт-Петербурге каждые девять из десяти посетителей нашего стенда интересовались готовым загородным продуктом - земельным участком с расположенным на нем домом, готовым к заселению. И только редкие участники мероприятия спрашивали нас об участках без подряда.
Такие комплексные запросы стали появляться еще 2-3 года назад, но именно сейчас их объем заметно вырос, показывая девелоперам возможности развития новых направлений в своей деятельности. Например, мы уже подготовили концепции двух новых коттеджных поселков, где участков с готовыми домами в продаже будет больше, чем незастроенных земельных наделов.
Что может представлять из себя такой продукт? Это несколько улиц в коттеджном поселке, выполненные в едином архитектурном стиле. Всего может быть 4-5 видов домов с живой фасадной изгородью и въездной группой. Площадь варьируется от 70 кв.м. до 250 кв.м. Плоская эксплуатируемая кровля, на которой, в отличие от более дорогой скатной крыши, можно разместить зону отдыха, 1-2 этажа, несколько вариантов предчистовой или чистовой отделки с проведенными внутри коммуникациями, большие стеклянные окна и террасы. Это продукт комфорт-класса для тех, кто хочет в короткие сроки сменить городской образ жизни на загородный.
Важно, что по цене участок с готовым домом не сильно превосходит квартиру в Петербурге. Так, типовой дом из железобетонных панелей площадью 70-80 кв.м. с участком до 8 соток и подведенными коммуникациями с прямыми договорами с сетевыми организациями может стоить около 8 млн рублей. Эта цена вполне сопоставима с 1-комнатной квартирой на вторичном рынке, а часто и в новостройке.
Участки с домами по многим параметрам привлекают покупателей. Ниже перечислены основные:
• Сроки. От момента заключения сделки до сдачи дома заказчику проходит 1-3 месяца. Конечно, не сравнить с самостоятельным строительством жилья, где процесс может затянуться на несколько лет. Экономия времени очевидна.
• Доступность финансовых инструментов. Ипотека на загородную недвижимость становится все более привлекательной по условиям. Буквально недавно льготные программы со ставкой до 7% и первоначальным взносом до 3 млн рублей были расширены на загородные дома. Думаю, что в ближайшее время стоит ждать новых шагов по улучшению эффективности финансовых продуктов на загородном рынке.
• Многих покупателей серьезно напугала ситуация с резким повышением цен на строительные материалы, которую мы наблюдали в нынешнем году. Никто не хочет входить в проект с одной сметой, а на выходе получить ее увеличение в два раза. Лучше построить быстро и по той же стоимости, которая была зафиксирована на момент сделки.
• Такие проекты можно рассматривать как возможность быстрого входа на рынок аренды. Этот сегмент загородной недвижимости показывает впечатляющий рост, особенно из-за закрытых границ с соседними странами, когда городские жители хотят по приемлемым ценам снять загородное жилье на выходные или в целом на сезон.
• Покупатель получает не просто дом с участком, а комфортную окружающую среду для постоянного проживания. Мы, как современный девелопер, занимаемся комплексным развитием территорий – в основу концепции поселков закладываем гармонию природного и инфраструктурного окружения, тогда как единый архитектурно-ландшафтный стиль объединяет административную, жилую и обширную рекреационную зоны. В стандартах компании создание в каждом коттеджном поселке рекреационных зон с озером и каналами, живописными променадами, детскими и спортивными площадками, благоустроенной парковой зоной, размещением различных архитектурных форм (например, в поселках «Павловская жемчужина» и «Агалатово Экопарк» установлены перголы – открытые беседки). Безопасность жителей обеспечивают въездные группы со шлагбаумом, ограждение, охрана, видеонаблюдение и освещение на всей территории. Предусмотрено наличие твердого дорожного покрытия и кольцевых развязок на въезде. Все участки оснащены необходимыми коммуникациями.
• Меньшее количество строительной техники в коттеджном поселке. Когда каждый житель ведет собственное строительство, нагрузка на весь поселок оказывается значительно большей, чем деятельность девелопера по застройке территории однотипными домами. Удается избежать таких проблем, как разбитые дороги, загрязнения или многочисленный шум от строительных работ. Для девелопера это тоже значительный плюс – поселок довольно быстро принимает окончательный вид и привлекателен для потенциальных покупателей на любом этапе своего развития.
Как показал недавний опрос ВЦИОМ и ДОМ.РФ, 68% российских семей хотят жить за городом. При этом только 8% из этого числа готовы построить дом самостоятельно. Такие цифры еще раз говорят о востребованности готового продукта на загородном рынке. И реализовать мечту большинства жителей страны могут только качественные и доступные девелоперские проекты, которые отвечают современным требованиям покупателя загородной недвижимости.
Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:
– В последние годы на вторичном рынке сформировался устойчивый спрос на квартиры в домах, сданных пять-десять лет назад, – так называемую «новую вторичку».
Каждый год вторичный рынок Петербурга подрастает на несколько миллионов квадратных метров. И часть квартир во вчерашних новостройках сразу (если квартира с уже готовой отделкой) или примерно через год (если дом сдавался без отделки) попадает на вторичный рынок жилья. По самым грубым оценкам, это примерно 0,5 млн кв. м в год.
Некоторые риэлторы относят к «новой вторичке» дома, сданные не более пяти лет назад. Мне кажется, что к этому сегменту можно отнести дома с десятилетним сроком сдачи – пятилетняя гарантия от застройщика значения не имеет, поскольку ею никто не пользуется. А примерно десять лет назад в массовом сегменте стали появляться симпатичные дома.
Хотя цены на «новую вторичку» выше, чем на квартиру в новостройке или на типовое жилье вторичного рынка, покупатели готовы переезжать из старых квартир даже жертвуя количеством комнат и доплачивая значительные суммы. Запросы на поиск «новой вторички» поступают от клиентов, которые живут во вполне приличных, добротных квартирах. По цене квартиры «новой вторички» сопоставимы с квартирами в центре города. Конечно, квартиры «новой вторички» лучше – они более просторные, с высокими потолками, эргономичными планировками, зелеными дворами, просторными холлами. И качество строительства стало много лучше, чем, например, в конце 1990-х.
Не все новостройки можно относить к «новой вторичке» – например, целый ряд объектов в Мурино, Кудрово, Буграх, на Парнасе не интересует покупателей вторичного рынка.
Мне представляется, что через некоторое время к сегменту востребованной «новой вторички» будут относиться точечные проекты в обжитых районах и небольшие кварталы в центре города.
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSUN Consulting:
– В этом году, в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области проводится очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков.
Напомним, что предыдущая проводилась в 2018 году – и ее ценник вступил в действие с января 2019 года. В наступившем году, согласно требованиям закона, работы по проведению государственной кадастровой оценки будут продолжены. И мы будем последовательно освещать ход мероприятий в этой сфере в издании «Строительный Еженедельник».
Мы расскажем о тонкостях и о способах контроля собственников за проведением работ Государственным бюджетным учреждением «Государственная кадастровая оценка». Объясним, как собственникам объектов недвижимости и земельных участков своевременно принимать решения, какие нужны документы для подтверждения и обоснования кадастровой стоимости, как их составлять и куда отправлять, и многое другое.
Для начала хотелось бы озвучить итоги предыдущей кадастровой оценки.
Так, примерно на 3 млн объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга, она была проведена в 2018 году, а еще более ранняя – в 2013 году. По понятным причинам (инфляция, рост тарифов, увеличение себестоимости и рыночной стоимости объектов и т. п.) кадастровая стоимость по сравнению с предыдущей оценкой выросла на 15–20%, что, в свою очередь, повлекло за собой увеличение налогового бремени для физических и юридических лиц.
Так, например, сумма налога на имущество с физических лиц в 2019 году на 3% больше, а сумма земельного налога – на 2,5% больше, чем в 2018 году.
В свою очередь, сумма налога на имущество организаций, наоборот, снизилась относительно прошлогодних показателей на 20%. Но это объясняется тем, что с 2019 года предприятия не платят налог на движимое имущество, а показатель в таблице – это сухой остаток по «недвижке».
Кроме этого, нужно учитывать, что ранее юридические лица платили налог с помещений общей площадью более 3 тыс. кв. м. С 2020 года налоги будут взиматься с помещений площадью более 1 тыс. кв. м. Так что в наступившем году можно прогнозировать рост и по этому показателю.
Подробнее о том, какие объекты будут оцениваться в 2020 году, каковы их количественные и качественные характеристики в сравнении с объектами, прошедшими кадастровую оценку в 2018 году, мы расскажем в следующей публикации.