Александр Андрианов: «Как архитектурный облик новостроек влияет на уровень продаж»
Аналитики Glorax Development изучили ключевые параметры, которыми руководствуются покупатели квартир, выбирая проекты компании. Опрос показал, что за последние два года возросла значимость архитектуры жилого комплекса. К одному из основных критериев ее отнесли 65% клиентов. В начале 2019 года этот показатель составлял 58%.
Помимо архитектуры в топ-3 также вошли такие факторы, как локация новостройки и цена квадратного метра – при выборе квартиры на них ориентируются 62% и 48% клиентов соответственно.
Как отмечают наши аналитики, наибольший интерес к архитектурным решениям проявляют покупатели недвижимости в проекте бизнес-класса Golden City на намывных территориях в Василеостровском районе. Этот параметр как ключевой обозначили 72% клиентов.
Над концепцией проекта Golden City работали специалисты голландского консорциума KCAP+Orange Architects. В ее основе – принцип пульсирующих силуэтов зданий, который достигается за счет перепада высотности как в рамках каждого из кварталов, так и в масштабе всего проекта. Жилой комплекс объединил традиционные градостроительные элементы Петербурга и современные тенденции западноевропейской архитектуры. А золотые декоративные навершия и шпиль уже стали новым символом города. При этом участие в проекте иностранного архитектурного бюро увеличивает стоимость квартир примерно на 15%. Но покупатели готовы доплачивать за оригинальную архитектуру в действительно знаковых проектах.
Еще порядка 58% клиентов отдали предпочтение этому проекту благодаря видовым характеристикам – их привлекли панорамы побережья Финского залива и западной части Васильевского острова. Это место востребована как у покупателей недвижимости, кто уже живет в этой части города, так и у тех, кто хотел бы улучшить район проживания. Кроме того, за последние два года изменилось восприятие намывных территорий, проекты здесь становятся все более привлекательными по мере развития локации.
Сегодня продажи в жилых комплексах Golden City и Grand House идут очень активно, в том числе благодаря их яркому и запоминающемуся внешнему виду. Так, с момента начала продаж в проекте на намывных территориях Васильевского острова стоимость квадратного метра в домах первой и второй очереди увеличилась на 46-60%. Сегодня средняя цена «квадрата» в Golden City составляет более чем 200 тыс. рублей, в премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга – более чем 300 тыс. рублей, за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%.
По данным аналитиков Glorax Development, архитектурное решение проекта и раньше было важным критерием, влияющим на решение о покупке жилья в сегментах «бизнес» и «премиум». Однако сегодня этот фактор становится все более весомым и для покупателей недвижимости в комфорт-классе.
Максим Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт-Проект»:
Не успел президент России Владимир Путин на прошлой неделе в очередной раз обратить внимание на чрезмерную бюрократизацию строительной отрасли, чиновники из Министерства строительства и ЖКХ России уже сообщили агентству РИА, что ведомство уже давно работает в этом направлении. Из этой работы, со слов заместителя министра, можно выделить пять основных шагов, сделав которые, можно получить серьезное продвижение в этом вопросе.
Обратим внимание на два шага о которых говорит представитель министерства. Какие же это шаги?
Первый шаг – это переход от нынешнего одностадийного проектирования - к многостадийному, а точнее, как сообщает нам чиновник, нужно вернуться к нему, что соответствует советскому опыту и международной практике.
С его слов, многостадийное проектирование, - это возможность строить и сдавать объекты по рабочей документации, а законопроект, возвращающий используемое на практике, но совершенно неотрегулированное понятие рабочей документации, прошел процедуру всех необходимых согласований в правительстве РФ.
Должен напомнить «специалистам» из Минстроя, что в России проектирование объектов осуществляется не в одну, а в две стадии (проектная документация и рабочая документация), а понятие «рабочая документация» в современной редакции существует в нормативах почти 40 лет, с 1981 года (СН 202-81, СНиП 1.02.01-85, СНиП 11-01-95). И что строительство объектов уже 40 лет осуществляется на основании этой самой рабочей документации.
Также, если ознакомиться со «свежим» Постановлением Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 года, то мы узнаем, что рабочая документация разрабатывается на объект капитального строительства в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации. А также – что она состоит из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий. При этом в приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 2 апреля 2020 года №687 включен 21 национальный стандарт, регламентирующий выполнение рабочей документации.
Остается загадкой, зачем Министерство разработало этот законопроект (по всей видимости, очередные изменение в Градостроительный кодекс РФ), в чем его научная новизна и что за необходимость вносить понятие рабочая документация в этот документ.
Второй шаг — это уменьшение количества обязательных требований нормативов к проектировщикам и строителям в рамках существующей системы технического нормирования в строительстве.
Для этого Минстроем, по словам замминистра, планируется уменьшение количества обязательных требований. И ведомство в рамках своей компетенции разработало соответствующие изменения в так называемый «перечень 1521», где они закреплены. Это уменьшает их количество на 30% (примерно с 10 тыс. до 7 тыс. требований).
По второму шагу я тоже должен напомнить «специалистам» из Минстроя, что кроме обязательного перечня 1521, существует так называемый добровольный перечень документов (в настоящее время – за номером 687). И государственными структурами он расценивается как обязательный!
Структура этих добровольно-обязательных перечней в течение 10 лет менялась следующим образом:
Перечень № 2079 01.06.2010 (2010-2015 годы) - состоит из 198 документов.
Перечень № 365 от 30.03.2015 (2015-2019 годы) - из 485 документов.
Перечень № 687 от 02.04.2020 (с 2020 года) - из 534 документа.
Незатейливые математические действия показывают, что количество добровольно-обязательных документов выросло за 10 лет в 2,7 раза, что в пересчете дает, наверное, порядка 50 тыс. страниц и примерно 1 млн нормативных требований.
Кроме этого, «специалисты» из Минстроя позабыли, что существует еще один добровольно-обязательный перечень №1317. Это перечень к техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности. Мы получаем еще 234 документа. Общее их количество достигает, таким образом, 768.
Кроме этого, ввиду отсутствия норм проектирования, Минстроем в 2019 году было рассмотрено 2064 (!!!) специальных технических условий.
Из всей этой истории о шагах, направленных на снижение барьеров, «невооруженным глазом» видно, что стройку тормозит само пятнадцатилетнее существование Минстроя после того, как из него были выкинуты профессионалы, а их места были заняты менеджерами с каким угодно образованием - только не строительным. Пока ситуация не изменится, барьеры в строительстве будут только увеличиваться.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
И снова о барьерных нормативах
Сергей Лазарев, заместитель генерального директора ООО «Гильдия Геодезистов»:
- На нашей компании пандемия коронавируса, конечно же, отразилась, как и на всех вокруг. Благо, что нам удалось сохранить всех наших сотрудников и перейти на удаленную форму работы. За предыдущие пару лет мы посвящали большое внимание автоматизации и оцифровке всех рабочих процессов и подошли к началу «самоизоляции» во всеоружии. Через пару недель мы почувствовали снижение деловой активности и увидели значительное кратное сокращение заключения новых договоров. На текущий момент возросло количество запросов на коммерческие предложение, и мы снова начали заключать договора.
Проблема, на мой взгляд, сейчас заключается в глобальном снижении доходов населения и компаний, которые начали экономить в кризис. Остается только надеяться, что деловая активность наберет обороты и во второй половине года мы восстановим наши позиции. В любом случае, т.к. «Гильдия Геодезистов» была рождена в кризис, у меня такое ощущение, что мы никогда из него не выходили, поэтому я отношусь к данному явлению, как к очередной обыденности. Нам всегда было чем заняться, думаю, это останется неизменным.
Формально, инженерные изыскания относятся к строительной сфере, которая не останавливала работу с начала пандемии. Поэтому все наши полевые работники были обеспечены в первый же день карантина всеми необходимыми СИЗ для того, чтобы обезопасить себя от заражения коронавирусной инфекции. Заказчикам сделана рассылка о том, что мы продолжаем работать в штатном режиме.
Большое благо, что ГГО КГА также перешло на удаленную форму работы с изыскателями и, наконец-то, в полном функционале у них заработал личный кабинет изыскателя. Как мы сообщали ранее, мы не видели причин отсутствия возможности работать в личном кабинете из-за бюрократических коллизий. Не было бы счастья, да несчастье помогло! Конечно, все не идеально, но все сдвинулось с места и развивается каждый день. В данном случае мы несказанно рады, что Личный кабинет изыскателя работает и приносит всем изыскательским организациям СПб огромную пользу. Тут хотелось бы выразить благодарность всем сотрудникам ГГО КГА и ЦИОГД, осуществляющим работу по данному направлению.
Добавлю, что все заявленные меры поддержки Правительства РФ не относятся к нашей компании, за исключением снижения ставок страховых взносов на сотрудников. Но это капля в море. Людей заставляют платить НДС, но ставят на паузу «другие налоги», которые по факту у многих равняются нулю, т.к. нет или почти нет прибыли. Кроме того, их все же придется через какое-то время заплатить. Очень хотелось бы, чтобы меры поддержки малого бизнеса были не просто словами, а реальными делами. К примеру, можно полностью освободить от всех налогов до конца текущего года все малые предприятия и ИП. Иначе скоро город будет вычищен от бизнеса.
