Поздравление Александру Дрозденко от генерального директора ООО «Отделстрой»
Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит»:
– Представители нового состава Правительства РФ во главе с премьер-министром Михаилом Мишустиным немало говорят о необходимости поддержки жилищного строительства для достижения целей, поставленных нацпроектом в этой сфере. Такая забота, безусловно, приятна. Какой же может быть эта помощь?
Строительная отрасль не требует значительных дотаций из бюджета, но для ее стимуляции нужно то, что пока обеспечить удавалось с переменным успехом – стабильность. По сути, возведение жилья является производством длительного цикла. Для инвесторов результат подобных вложений всегда считался сложно прогнозируемым – а в условиях меняющегося законодательства и вовсе рискованным.
Именно поэтому намечаемые изменения должны анонсироваться заранее и предполагать достаточный для перестроения бизнес-процессов переходный период.
Обеспечить необходимые объемы нового жилья (а это с 2024 года – более 120 млн кв. м ежегодно) невозможно только усилиями крупных компаний. Но работать с процентной ставкой по кредитам 6-7% годовых (а это суммарная нагрузка около 20% за весь строительный цикл) по проектному финансированию в отсутствие прямого доступа к деньгам дольщиков могут только они.
У малых и средних застройщиков, базирующихся в регионах, где фактическая маржинальность реализации проектов могла быть и на уровне 5-6%, подобного запаса прочности нет. С такими показателями их проекты не смогут пройти банковский ценз на устойчивость, а значит – не получат проектного финансирования.
На мой взгляд, для поддержки жилищного строительства в регионах необходима компенсация банковской ставки по проектному финансированию, а также поэтапное раскрытие эскроу-счетов после завершения и приемки каждого этапа.
Другим немаловажным фактором стимуляции может стать пересмотр принципов обеспечения жителей необходимой инфраструктурой – инженерной, дорожной и социальной. Сегодня она появляется вместе с новыми домами, но правильнее было бы возводить ее там, где потребность в ней наиболее велика. Этот процесс должны регулировать местные власти. Застройщики в этом случае будут платить специальный «социальный сбор». Сумма отчислений будет варьироваться в зависимости от количества возводимого жилья, его качества, локации и т. д.
Введение в оборот государственных земель также может стимулировать рынок нового жилья. Ведь сегодня на торги попадают единичные лоты, зачастую малоинтересные для застройщиков. Однако если провести предпродажную подготовку, насытить участки инженерией, то девелоперы еще и борются за такие локации.
Анна Симашова, генеральный директор ООО «Компания «ВамКнам»:
– На протяжении нескольких последних лет на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге из года в год усиливается тенденция увеличения предложения с одновременным довольно значительным уменьшением спроса. Особенно это характерно для многочисленных спальных районов-«гетто», где и вовсе наблюдается настоящее затоваривание.
Рынок «вторички» вообще неоднозначен и противоречив. Практически невозможно выделить тренды, которые были бы характерны для него в целом. Аналогичные квартиры в разные месяцы могут стоить совершенно по-разному. Очень многое зависит не только от состояния объекта, но и от его документов, личной ситуации у собственников и их мотивации. Все чаще встречаются случаи с невыделенными детскими долями или залоговым имуществом. Тогда весь процесс по сделке становится более длинным и не всем понятным. Это тоже негативно влияет на спрос.
В этих условиях многие потенциальные приобретатели жилья переключаются на первичный рынок, предложение на котором имеется в большом объеме. Только подумайте, что проще выбрать покупателю: квартиру в прямой продаже или с «вагоном» встречных сделок или обременений? А поэтому тот, у кого нет «кристально чистого» пакета документов или имеются другие проблемы, вынужден предоставлять максимальную скидку на свой объект, чтобы быть выигрышнее своего прямого конкурента.
Вот и получается, что как такового падения цен на вторичном рынке, конечно, нет – особенно если судить по объявлениям о продаже квартир. Но на ситуацию очень сильно влияют уступки в цене, на которые готовы идти продавцы в индивидуальном порядке. Дисконты – это нормальная практика, которая существовала всегда, но в текущей рыночной ситуации они стали намного больше привычного.