Вторичный рынок жилья в Петербурге все больше «перегружается»


02.03.2020 10:00

Анна Симашова, генеральный директор ООО «Компания «ВамКнам»:

– На протяжении нескольких последних лет на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге из года в год усиливается тенденция увеличения предложения с одновременным довольно значительным уменьшением спроса. Особенно это характерно для многочисленных спальных районов-«гетто», где и вовсе наблюдается настоящее затоваривание.


Рынок «вторички» вообще неоднозначен и противоречив. Практически невозможно выделить тренды, которые были бы характерны для него в целом. Аналогичные квартиры в разные месяцы могут стоить совершенно по-разному. Очень многое зависит не только от состояния объекта, но и от его документов, личной ситуации у собственников и их мотивации. Все чаще встречаются случаи с невыделенными детскими долями или залоговым имуществом. Тогда весь процесс по сделке становится более длинным и не всем понятным. Это тоже негативно влияет на спрос.

В этих условиях многие потенциальные приобретатели жилья переключаются на первичный рынок, предложение на котором имеется в большом объеме. Только подумайте, что проще выбрать покупателю: квартиру в прямой продаже или с «вагоном» встречных сделок или обременений? А поэтому тот, у кого нет «кристально чистого» пакета документов или имеются другие проблемы, вынужден предоставлять максимальную скидку на свой объект, чтобы быть выигрышнее своего прямого конкурента.

Вот и получается, что как такового падения цен на вторичном рынке, конечно, нет – особенно если судить по объявлениям о продаже квартир. Но на ситуацию очень сильно влияют уступки в цене, на которые готовы идти продавцы в индивидуальном порядке. Дисконты – это нормальная практика, которая существовала всегда, но в текущей рыночной ситуации они стали намного больше привычного.


ИСТОЧНИК: СЕ №5(505) от 02.03.2020



21.02.2020 14:42

Очень важно выбрать достойного председателя товарищества собственников жилья. Председатель ТСЖ должен обладать знаниями и умениями в самых разнообразных областях: экономика, бухучет, юриспруденция. Нужно быть и хозяйственником, и коммунальщиком. Иметь терпение для общения с пожилыми людьми. Не менее важны личные качества: порядочность, добросовестность, ответственность.


Если каких-то качеств не хватает, или председатель ленится работать, или он не слишком чист на руку, неприятностей не избежать. Причем всем членам товарищества.

Историю, произошедшую в Петрозаводске, можно считать уроком для всех ТСЖ: если товарищество выбирает нечестного председателя, финансовых потерь избежать не удается никому.

Когда в 2014 году мы вышли из ЖСК «Кристалл», образовали ТСЖ – надо было выбрать председателя товарищества. Общее собрание проголосовало за Илью Варфоломеева: он сам вызвался быть и председателем ТСЖ, и бухгалтером, и паспортистом, замкнув на себе все функции, и убедил членов товарищества в том, что лучшей кандидатуры им не найти. Жильцы дома не имели понятия, что на тот момент Варфоломеев не был собственником жилого помещения в доме и по закону не мог занимать должность председателя ТСЖ.

Через некоторое время совершенно случайно жильцы дома узнали через знакомых о большой задолженности ТСЖ за теплоснабжение. Группа собственников отправилась к поставщику – ПАО «ТГК-1», где сведения о долгах подтвердились. Варфоломеева призвали к ответу. Он долго выкручивался, игнорировал собрания правления, требования ревизора. Но под давлением жильцов ему пришлось подчиниться. Хотя он до последнего был уверен в своей безнаказанности и смеялся над жителями дома.

В ходе ревизии, которой члены ТСЖ наконец добились, выяснилось: утром деньги жильцов поступают на счет ТСЖ – вечером Варфоломеев перечисляет всю сумму на карту себе или брату... «Водоканал» получал платежи – при малейшей задолженности организация требовала уплаты долга. Но в «ТГК-1» деньги не поступали.

Как вернуть средства в ТСЖ? Только доказав вину председателя в суде. Тут началось общение жителей с официальными органами. Письма отправились в прокуратуру, жилищную инспекцию, полицию. Но индивидуальные обращения, например, в жилинспекцию, не приносят результатов: госструктура направляет запрос непосредственно расхитителю – председателю ТСЖ. Если он не отвечает на запрос, обязан уплатить штраф. Варфоломеев их и выплачивал – из общих денег ТСЖ, разумеется.

Как показала практика, наиболее эффективным оказалось общее письмо в полицию, подписанное почти всеми жильцами дома.

Однако написать письмо и направить его в нужную инстанцию – полдела: надо добиться, чтобы следствие признало ТСЖ потерпевшей стороной.

Следствие шло два года, назначались разные следователи. За это время собрались кипы документов. Председатель ТСЖ должен ориентироваться не только в документах своей организации и в материалах ревизии, но также в материалах следствия.

Очень много времени отнимают судебные заседания. Конечно, лучше нанимать юристов, но это должны быть юристы, специализирующиеся на жилищном праве вкупе с уголовным. И понятно, что не каждое ТСЖ может себе позволить такие расходы – оплачивается каждое судебное заседание, любой подготовленный документ, ознакомление с делом.

Еще до уголовного суда, в 2015–2016 годах, состоялась серия арбитражных судов – с иском выступала «ТГК-1». По итогам четырех заседаний Арбитражного суда Республики Карелия на ТСЖ повис долг перед «ТГК» в размере более 2,4 млн рублей. Беда в том, что ответчиком выступал не похитивший деньги Варфоломеев, но все товарищество.

К прегрешениям Варфоломеева добавилось халатное отношение к своим обязанностям. Он не выполнил требование «ТГК» – не провел вовремя поверку счетчиков. В результате в течение нескольких месяцев ресурсоснабжающая организация выставляла счета за потребление по нормативам. Председатель ТСЖ, который даже не являлся в суд, естественно, проиграл дело.

За присвоение денег ТСЖ Варфоломеев получил три года, и не условно – в колонии общего режима. Ему вменен долг в размере 2 млн рублей, эти средства он обязан вернуть ТСЖ, а со счета ТСЖ деньги будут перечисляться в «ТГК-1». Однако общий долг товарищества перед ресурсоснабжающей организацией – 2,2 млн рублей. Разницу придется погашать жильцам.

Нечестные председатели уходят – по этапу или в условную камеру, а их долги остаются на всех членах ТСЖ. Партнеры требуют вернуть долги, но ТСЖ далеко не всегда в состоянии незамедлительно собрать сотни тысяч рублей на оплату – к тому же для повторного платежа.

Действующее законодательство не защищает добросовестных плательщиков. Они все равно обязаны погасить долг.

Мы добились решения, по которому Варфоломеев обязан погасить долг перед ТСЖ, но от него не поступило ни копейки. Между тем в обеспечение иска «ТГК» арестованы счета ТСЖ, любые поступления сразу перенаправляются на счет поставщика ресурсов. Собственники теперь вынуждены выбрать другой способ управления своим домом.

Интересно, что «Водоканал» беспокоился по поводу долгов, а прочие организации – нет.

Финансовые проверки необходимо проводить минимум раз в год, сверки актов – даже чаще. Нельзя выбирать одного и того же человека на несколько ключевых должностей – нужно поручить это разным людям. Выбирая председателя, необходимо обращать внимание, владеет ли он жильем в вашем доме – или хотя бы долей в квартире.

Самый надежный способ, как выясняется, – регулярный контроль за деятельностью председателя товарищества, с чем справиться могут только члены ТСЖ.





11.02.2020 09:50

Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд», представитель Национального лифтового союза по СЗФО:

– Четверть лифтов в жилых домах Петербурга (а это более 11 тыс. единиц) отработала нормативный срок и нуждается в замене. Для многих жителей города – особенно людей с инвалидностью или пожилого возраста, а также для родителей, которые перевозят детей в колясках, – лифт жизненно необходим.


По данным системы «Электронный социальный регистр населения Петербурга», в городе проживает порядка 1,4 млн человек пенсионного возраста. Более 600 тыс. жителей – люди с различными видами инвалидности. Кроме того, детей до 4 лет, которых чаще всего возят в колясках, в городе более 300 тыс.

Наиболее изношенные и старые лифты находятся в Выборгском, Калининском, Невском, Красногвардейском и Кировском районах. Дело в том, что именно там велась массовая застройка многоквартирными домами в конце 1960-х и в 1970-х годах. Особенно популярными в то время были 9-этажные дома, где никак нельзя было обойтись без лифтов.

Инклюзивная среда должна включать в себя и лифтовую инфраструктуру. В этом направлении ведется работа. Так, для людей с нарушением слуха разработаны специальные приложения для средств мобильной связи, с помощью которых можно связаться со службой сурдопереводчиков, а те, в свою очередь, могут оперативно передать информацию в диспетчерскую службу. Кроме того, при замене устаревших лифтов новые снабжаются кнопками с азбукой Брайля, что необходимо для людей с нарушением зрения.

Чтобы все жители были обеспечены безопасным вертикальным транспортом, в городе проводится замена лифтов в рамках капремонта домов, а также по программе ускоренной замены лифтового оборудования. В первом случае средства собираются из двух источников – субсидии города и платежей собственников. Во втором – лифты меняют за счет компании-подрядчика, а затем затраты возмещаются с рассрочкой на три года также из фонда капремонта.

В 2019 году в ходе капремонта было установлено порядка 800 единиц оборудования, а также еще 100 – в рамках ускоренной замены. Благодаря повышению тарифа на капремонт и ответственным плательщикам взносов, в 2020 году планируется заменить порядка 1000 лифтов. В общей сложности благодаря увеличению минимального взноса в фонд капремонта на него будет направлено до 13,2 млрд рублей. Часть из этих средств пойдет на замену лифтов.

Увеличение темпов замены лифтов повысит мобильность населения на самом первом звене – на выходе из квартиры на улицу. Развитие инфраструктуры для всех категорий граждан повысит общий уровень жизни и обеспечит всех равными возможностями.


ИСТОЧНИК: СЕ_ЛО №2(113) от 02.20.2020