Архитектура между бизнесом и искусством
Может ли современная архитектура быть искусством? Какова роль архитектора в условиях рыночной экономики, и может ли он влиять на законодательство? Эти и другие актуальные для отрасли вопросы обсудили на второй конференции «Архитектура, закон и бизнес: поиск баланса».
Конференция состоялась в Доме архитектора по инициативе Союза архитекторов Санкт-Петербурга, при участии Ассоциации «Архсоюз Капитель», а также при поддержке КГА и СРО НП ГАИП. Информационным партнером мероприятия выступила газета «Строительный Еженедельник».
Первая часть конференции была посвящена статусу архитектуры в условиях рынка. По мнению заместителя гендиректора архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаила Кондиайна, современные здания преследуют цель обратить на себя внимание, в этом смысле архитектура уподобляется рекламе. Несмотря на то, что это наблюдение удручает, дальнейшее развитие отрасли должно происходить с учетом этого фактора, а зодчим стоит сконцентрироваться на создании среды.
«В массовой архитектуре сейчас важно качество жизни, а эстетическая составляющая заказчиком отодвигается на второй план. Архитектору остается его главная функция – модератора образа и качества жизни. Катастрофой станет, если и эта функция будет утеряна», – считает эксперт.
Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов развивает тему. По его мнению, для архитектуры как искусства сегодня доступен лишь крайне небольшой сегмент строительства – общественных зданий и элитного жилья. Часть задач зодчего сегодня перешла к девелоперу.
«Девелоперам нужно вместе с архитекторами найти способ создания качественной среды в больших масштабах. Вместе влиять на изменение нормативов на рынке массового строительства, вместе думать о благоустройстве», – предлагает Михаил Возиянов. Эффективные формы такого взаимодействия еще предстоит выработать.
По мнению члена правления Союза архитекторов Владлена Лявданского, конфликт в толковании архитектуры как искусства или как услуги предопределен нормативными документами. «Например, в определении Международного градкодекса, в отличие от российского, градостроительная деятельность является деятельностью архитектурной», – подчеркивает он.
Эксперт также выразил беспокойство, что сегодня в России происходит «размывание» статуса архитектора. «С тех пор как авторский надзор передан строителям, а у архитектурных вузов отобран их творческий статус, место архитектора занял застройщик, – считает Владлен Лявданский. – Сегодня главный вопрос – в будущем развести в Градкодексе профессиональную деятельность: строитель – строит, архитектор – проектирует, а застройщик – реализует проект».
Депутат Заксобрания Петербурга Борис Вишневский не видит противоречия в том, чтобы архитектура являлась одновременно и услугой, и искусством. Главное, чтобы она отвечала запросу потребителя на комфортные условия жизни. Следить за балансом между этими двумя функциями – задача профессионального сообщества. «На протяжении шести с половиной лет я возглавляю комиссию ЗакС по городскому хозяйству и градостроительству – и ни разу за этот период я не получил от архитектурного сообщества инициатив по изменению законодательства. Я бы хотел, чтобы ваши мысли о том, что вам мешает и что необходимо поменять, были направлены в ЗакС. Наша задача – перевести это на юридический язык; а от вас я хочу слышать, что делать, чтобы изменить ситуацию», – призвал он архитекторов.
Президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов Олег Романов, подводя итоги, заверил, что все прозвучавшие выступления будут обобщены, а выводы – взяты в работу. Союз же продолжит проводить конференции для поддержания конструктивного трехстороннего диалога.
Развитию жилищного строительства на обустроенных и новых территориях необходимы четкие и прозрачные градостроительные нормы и правила.
При этом, считают эксперты, они не должны постоянно меняться.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с экспертным комитетом Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представителе Президента РФ в СЗФО обсудили вопросы активизации инвестиционной деятельности по развитию территорий для жилищного строительства и формированию новых общественных пространств.
Простимулировать спрос
Открывая заседание, помощник полномочного представителя президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что на работе строительной отрасли отражается текущая экономическая ситуация в стране. В частности, наблюдается падение спроса на приобретение недвижимости, что уже отражается на объемах самого строительства. В связи с этим, считает он, актуальным становится вопрос сохранения инвестиционной привлекательности отрасли, в том числе в проектах комплексного развития территорий и общественных пространств.
Сергей Зимин сообщил, что осенью депутаты нового созыва Госдумы могут принять законопроект о введении системы доверительного управления земельными участками. Данный механизм работы с землей может заинтересовать частных инвесторов и помочь развитию новых территорий.
Председатель Комитета по экономической политике Петербурга Елена Ульянова, участвовавшая в заседании, рассказала, что активизировать работу строительной отрасли власти города стараются в двух направлениях. Первое из них предполагает стимуляцию спроса покупки квартир гражданами. Так, Комитет уже разработал законопроект, позволяющий освободить физлиц от уплаты налога на имущество при приобретении городского жилья, введенного в эксплуатацию в 2015-2017 годах. Это в целом маркетинговая акция, констатировала чиновник, но можно рассчитывать на некоторую эффективность.
Второе направление, связанное с повышением инвестиционной привлекательности отрасли, отметила Елена Ульянова, – это ускорение согласования строительства, снижение административных барьеров, ускорение подключения новых проектов к электросетям. Данные меры должны способствовать снижению стоимости строительства. «Кроме того, правительством города был разработан новый вариант НГП (нормы градостроительного планирования). Он пока не получил согласования всех профильных комитетов в связи с тем, что возникли большие расхождения между заложенными в него нормами и реальной потребностью. Надеюсь, в конце мая – в начале июня мы увидим новый документ», – подчеркнула глава Комитета.
Начальник управления Комитета по архитектуре и градостроительству Петербурга Евгений Лаврушин отметил, что в настоящее время ведомством активно разрабатываются новые градостроительные правила. В том числе вносятся правки в городской закон о границах зон охраны объектов культурного наследия. Но, добавил чиновник, пока остается много нерешенных вопросов, завязанных на соответствии петербургских нормативов федеральным.
Между тем заместитель председателя Экспертного совета АНО «Стратегическое партнерство «Северо-Запад» Александр Викторов достаточно критично относится к сложившейся инвестиционной среде в Петербурге, в том числе из-за постоянно меняющихся условий игры. «Необходим эффективный диалог бизнеса и власти. Пока его нет. Важно понимать, что у каждой из сторон должны быть как свои возможности, так и обязательства», – полагает он.
Также Александр Викторов отметил, что власть должна сама готовить проектную и градостроительную документацию по участкам в городской собственности. Только в этом случае можно контролировать, что в конечном итоге будет построено на участке.
Член Совета Ассоциации СРО «Балтийский строительный комплекс» Антон Мороз высказал мнение, что в рамках новых инвестиционных направлений развития строительной сферы необходимо активнее заниматься возведением арендных домов. Они могут быть популярны у населения, так как не все граждане могут накопить первоначальный взнос на ипотеку.
Между бизнесом и обществом
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, председатель Экспертного комитета Павел Созинов считает, что к обсуждению градостроительных норм следует активнее приглашать обычных граждан. «В городе по многим градостроительным проектам проходят публичные слушания. Но говорить о каком-то серьезном влиянии мнения граждан на решение насущных проблем не приходится. Решения публичных слушаний носят только рекомендательный характер. Многих протестов жителей можно было избежать, если бы правительство города принимало «мотивированное решение», которое бы объясняло, чем руководствовалось правительство в данном случае при его вынесении. Необходимо также при проведении публичных слушаний представлять гражданам документы, которые наглядно будут пояснять, что предлагается для обсуждения», – полагает эксперт.
Павел Созинов привел в пример ситуацию на Институтском пр., 16, корп. 1, лит. А, где жители выступают против строительства 75-метрового высотного дома на месте бывшего детского сада. Однако по действующим Правилам землепользования и застройки этот участок относится к зоне среднеэтажных домов. Типовая высота существующих зданий в квартале составляет 15,5 метров. Соответственно, строительство такого дома превышает допустимую в квартале среднюю высоту зданий практически в 5 раз. Кроме того, возникают сомнения и в надежности компании «Омега Инвест»: ее основной вид деятельности – консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления, уставный капитал – 12 000 рублей, постановка на налоговый учет осуществлена 22 марта 2016 года, за 6 дней до получения разрешения на строительство. Информации о реализованных проектах у компании нет.
«Во исполнение поручения Президента России и лидера ОНФ Владимира Путина о необходимости усиления роли граждан при принятии решений в градостроительной сфере и развитии института общественных слушаний правила должны быть более прозрачными и неменяющимися. При этом изначально учитывать позиции как города, так бизнеса и общественности», – делает выводы Павел Созинов.
О законодательных несовершенствах ряда положений федеральных законов рассказал ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов. Так, он отметил, что в новой концепции Градостроительного кодекса сам Градостроительный план будет носить только информационную функцию. Однако при этом параметры, которые внесены в него, должны сохраняться для ведения строительства даже при изменении правил землепользования и застройки. Данное противоречие, считает эксперт, может негативно отразиться на согласовании и сроках строительства.
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгений Домрачеев рассказал, что большинство крупных строительных проектов в регионе развиваются с учетом комплексного освоения территории. Кроме того, добавил он, сейчас в Ленобласти стартовала программа «Светофор», предполагающая зонирование территории региона для застройщиков. В зависимости от зоны определяются правила застройки и выкуп властями социальных объектов.
Глава администрации Красносельского района Петербурга Евгений Никольский пожаловался, что многие застройщики не хотят заниматься социальной инфраструктурой. Поэтому, по его словам, необходимо жесткое планирование развития территорий, четкий механизм финансирования строительства бюджетных соцобъектов, который существовал в 80-90-х годах.
По мнению директора НП «Российское объединение строителей» Алексея Герасимова, действующее законодательство не всегда позволяет застройщику возводить социальную инфраструктуру из-за жестких правил зонирования, и необходимо искать какие-то способы решения данной проблемы.
Генеральный директор Института территориального развития «Урбаника» Антон Финогенов подчеркнул, что вопросы комплексного развития территорий невозможно решить без использования долгосрочной стратегии развития Петербурга и Ленобласти как единой агломерации. В такой системной программе должны быть определены не только совместные градостроительные задачи, но и социально-экономические, дорожно-транспортные и ряд других.
На прошлой неделе в Кремле прошло заседание Госсовета по строительству под председательством президента РФ Владимира Путина.
Собравшиеся нашли множество нерешенных проблем в отрасли.
Строительная отрасль – один из самых динамичных и перспективных сегментов рынка, на который приходится почти 6% ВВП страны. И он развивается стремительно. Если в 2014 году было введено 84,2 млн кв. м недвижимости, то в прошлом году еще больше – 85 млн кв. м. При этом на 20% увеличился объем жилья эконом-класса. Но проблем здесь более чем достаточно.
На Госсовете коснулись самых острых из них. Больше всего говорили об ипотеке как о мощном двигателе жилищного строительства. За последние пять лет именно благодаря развитию ипотеки удалось обеспечить рост объемов ввода жилья на 60%, а по объемам эконом-класса – на 90%. «Правительству совместно с ЦБ, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, при этом не нагружать бюджет новыми дополнительными расходами», – заявил Владимир Путин. Участники Госсовета попросили главу государства продлить госсубсидирование ипотеки на 2017-2018 годы. Но, по данным Минфина, на 2017 год средств на компенсацию нет. Неудивительно, что во время Госсовета несколько раз возникал разговор об ипотечных облигациях, которые предлагает запустить Минстрой. Предполагается, что с их помощью получится снизить ставки по ипотечным кредитам до европейских 1,5%. Но механизм это новый и пока не до конца понятный даже чиновникам. Так что быстрого внедрения этого инструмента ждать, судя по всему, не стоит.
Вторая важная тема, которой уделили внимание участники Госсовета – проблемы долевого строительства, а вернее, неисполнение застройщиками своих обязательств перед дольщиками. По данным главы КПРФ Геннадия Зюганова, в стране сейчас 900 тыс. замороженных строек и 400 тыс. обманутых граждан, которым «никто не позавидует». «Существующих мер недостаточно, чтобы предотвратить риски незавершенного строительства и надежно защитить права граждан. Так, пока нет ни одного примера завершения жилищных объектов за счет страховых средств. Наши страховые компании еще недостаточно накопили ресурсов, чтобы справиться с такой задачей», – заявил Президент. Он предложил рассмотреть вариант создания государственного компенсационного фонда в жилищном строительстве. Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень заявил, что объем такого компенсационного фонда может составить порядка 30-35 млрд рублей в год. И пояснил, что отчисления будут производиться «по образу и подобию» Агентства по страхованию вкладов. Глава государства принял информацию к сведению и призвал провести инвентаризацию незавершенного строительства, разработать порядок его достройки и оформления прав собственности. Здесь необходимо активнее использовать механизмы ГЧП.
Третья тема, которой уделил внимание Госсовет – ценообразование в строительстве, как в коммерческом, так и по госзаказу. «Действующая сметно-нормативная база уже давно устарела, отсутствуют четкие, обоснованные и достоверные сведения о расходах и в проектировании, и в строительстве. Безусловно, такая вольница позволяет составлять сметы на основе некой сложившейся практики, а если говорить честно, часто просто с неба берутся эти цифры, «от фонаря». Похожая ситуация и в сфере технического регулирования, которое значительно отстает от современных требований и международных стандартов», – говорит президент РФ. Он также отметил, что необходимо исключить ситуацию, когда к уже готовым к строительству объектам предъявляются новые требования. «Их постоянно выдвигают то МЧС, то Роспотребнадзор, то пожарные службы, другие структуры. Они вводят свои новые правила без согласования с Минстроем, и можно себе представить положение инвесторов, застройщиков», – отмечает президент РФ.
Глава государства также отметил, что нужно сокращать количество разного рода разрешительных процедур и сроки согласований. «Для этого нужно сделать немногое, – убеждает Владимир Путин. – Нужно «разбюрократить» принятие решений о выдаче земли, не раздавать ее своим да нашим, а понять, что если мы будем действовать эффективно и настойчиво, ситуация в каждом регионе, да и в стране в целом может кардинально поменяться». Но Геннадий Зюганов напомнил, что полстраны в среднем получает в месяц от 15 тыс. рублей и ниже. «Без мощной государственной подпитки и поддержки, использования резервов мы проблему доступности жилья для людей не решим», – уверен Геннадий Зюганов. А представитель московского стройкомплекса Леонид Казинец просил власти только об одном: объяснить гражданам, что дешевле, чем сейчас, жилье стоить уже не будет. А значит, надо отбросить в сторону все сомнения, а также возможные риски, и брать.
Мнение:
Павел Созинов, председатель экспертного комитета Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представительстве президента РФ в СЗФО, заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО:
– Предложение президента о создании специального государственного компенсационного фонда, в который все застройщики будут производить обязательные отчисления, можно считать прорывом. Поправки в 214-ФЗ составляют сотни страниц, но не предлагают альтернатив существующим схемам. Ни банковские гарантии, ни страхование сегодня не являются тем механизмом, который может окончательно решить проблему долгостроев, тем более что текущее состояние финансового сектора далеко от устойчивого и надежного. Модель, предполагающая «заморозку» средств дольщиков до окончания строительства на счетах уполномоченных банков, не является экономически рентабельной для строителей. Создание нового государственного механизма – компенсационного фонда позволит достраивать проблемные объекты и аккумулировать целевые средства на достройку этих объектов. Ведь дольщикам не нужны деньги, а нужны квартиры, построенные квадратные метры. Компенсационный фонд – явный шаг вперед по сравнению со всеми ранее предложенными механизмами.
Вячеслав Заренков, председатель Совета директоров Группы компаний «Эталон»:
– На одном Госсовете нельзя решить все проблемы. Их постоянно должно решать Правительство РФ и региональные власти, прислушиваясь к застройщикам. Ситуация в отрасли может измениться к лучшему только при постоянном реальном взаимодействии чиновников и законодателей с бизнес-сообществом. Странно, но почему-то и Госсовет, и Правительство, и Парламент игнорируют очень актуальный на сегодняшний день вопрос разработки и выпуска Закона о защите бизнеса и бизнесменов. Это очень серьезный вопрос.
Андрей Молчанов, совладелец «Группы ЛСР», президент НОСТРОЯ (единственный участник Госсовета от бизнеса):
– Система саморегулирования действует уже почти семь лет, но деятельность большинства СРО сводится к выдаче свидетельств о допуске к определенному виду работ. Предлагаем строительным компаниям вступать в СРО по месту их регистрации. А для малого бизнеса при заключении договоров на сумму не более 3 млн рублей исключить требование обязательного членства в СРО, оставив его только для генподрядчиков.
Алексей Белоусов, гендиректор «Объединения строителей Петербурга»:
– Очень важным итогом Госсовета я считаю озвученные идеи реформирования системы строительных СРО. Если помните, их хотели заменить лицензиями. Но предложения Минстроя и НОСТРОЯ позволят сохранить систему саморегулирования. Хотя и сделают ее более жесткой. Предполагается, в частности, оставить в системе СРО только генподрядчиков, которые работают по госзаказу (остальные фирмы, у которых контракты не превышают 3 млн рублей, смогут обходиться без членства в СРО). Причем принцип формирования объединений будет региональным: в СРО будут вступать те компании, которые в данном регионе работают. Я считаю, что это благо для отрасли, поскольку так будет проще контролировать работу этих фирм на местах. Будет больше порядка и безопасности на площадках. Идея с передачей компенсационных фондов СРО в уполномоченные банки тоже не лишена логики. Деньги будут в безопасности и под контролем. И сразу ясно будет, какие строители реально работают, а какие только делают вид.