Пора снижаться
Власти Ленобласти решили отказаться от многоэтажного строительства и больше не собираются ежегодно наращивать объемы введенного жилья. Сдержанные темпы позволят территориям развиваться комплексно и снизят социальную нагрузку на бюджет.
Эти и другие нововведения, а также итоги работы отрасли в 2016 году обсудили участники юбилейного X Съезда строителей Ленинградской области. Открывая Съезд, президент Союза строительных организаций Ленинградской области Георгий Богачёв сразу обозначил: мероприятие не должно стать выставкой достижений, сопровождающихся благодарностями в сторону властей, оно должно иметь более конструктивный характер – с вопросами, проблемами и предложениями. В итоге, застройщики региона рассказали о самом наболевшем, удивив некоторыми новостями чиновников и коллег.
Больше не надо
По данным главного федерального инспектора по Ленинградской области Аппарата полномочного представителя Президента РФ Татьяны Лукаушкиной, в минувшем году на территории 47-го региона работали более 3 тыс. строительных компаний разной величины и семь СРО. «В большинстве своем в регионе работают компании с хорошей деловой репутацией, демонстрирующие высокую социальную активность», – сказала Татьяна Лукаушкина.
Финансовый объем строительных работ в прошлом году составил 92 млрд рублей. Сегодня по вводу жилья область находится на шестом месте в России и на втором (после Санкт-Петербурга) в СЗФО.
Как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, в минувшем году в регионе было введено 2,2 млн кв. м жилья, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году. Несмотря на это, план по вводу, утвержденный Министерством регионального развития страны, перевыполнен на 18%.
«Такие объемы являются оптимальными. Мы ставим задачу вводить жилье в районе этой планки, плюс-минус 10%. Это будет комфортно для выполнения социальных обязательств», – уверен Александр Дрозденко.
Однако пока нынешняя ситуация говорит об обратном: сейчас жилье строится на 652 площадках, общей площадью 9,3 млн кв. м, тогда как в 2015 году этот показатель составлял 8,6 млн кв. м. Для сбалансированного развития новых кварталов Правительство Ленобласти заключило 28 соглашений по программе «Соцобъекты в обмен на налоги», по которым должно быть построено 83 детсада и 30 школ. Кроме того, на строительство и реконструкцию социальных объектов в прошлом году было выделено 7,5 млрд рублей для 170 зданий.
«Мы активно начали вкладывать средства в транспортную инфраструктуру в районе КАД. В этом году на строительство дорог и развязок в этой зоне выделено 1,7 млрд рублей», – продолжает губернатор.
Кстати, по данным заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, согласно документам территориального планирования, в регионе зарезервировано место под строительство 25 млн кв. м.
От небоскребов к коттеджам
Одна из важнейших новостей для застройщиков – отказ от многоэтажного строительства. «Сегодня стоит задача, чтобы новые градостроительные документы, особенно регламентирующие зоны интенсивного жилищного строительства, утверждались только под малоэтажные дома и коттеджи», – пояснил глава региона.
Михаил Москвин сообщил, что теперь вся документация будет утверждаться только с конкретной высотностью. О многоэтажках можно забыть в Мурино, Девяткино, Буграх и еще на нескольких территориях, попадающих под «красную зону» программы «Светофор». По задумке чиновников, это снизит социальную нагрузку, потому что содержание соцобъектов стало обходиться слишком дорого.
Плюс к тому, это позволит исключить ситуации, когда застройщики пытаются перевести назначение участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов, для девелоперской деятельности. Теперь это можно будет сделать только для дальнейшего строительства малоэтажек.
«Все хорошо помнят суды с NСС, когда им отменяли проект планировки территории. Непростая ситуация сложилась и с «Дальпитерстроем». Этим запретом мы исправляем ошибки, которые в течение нескольких лет допустили муниципалы при согласовании градостроительной документации», – сказал Михаил Москвин.
Похожие ограничения коснутся и земель Минобороны и лесного фонда. На них будут разрешать строительство только в исключительных случаях – для социальных объектов, котельных и пр. В основном эти наделы планируется использовать в качестве рекреационных зон. Так, например, будет с землями Ржевского полигона между Токсово и Лехтуси, которые могли отдать под комплексное освоение территорий.
Запрет на высотки к Ленобласти, по словам господина Дрозденко, продлится примерно 10 лет.
Кстати:
На Съезде коллектив газеты «Строительный Еженедельник» награжден Почетным дипломом губернатора Ленинградской области «За вклад в создание открытого информационного пространства строительной отрасли Ленинградской области». Издание являлось генеральным информационным партнером Съезда. Оператором мероприятия выступил Союз строительных организаций Ленинградской области.
Из-за детсада в налоговую
Налоговая инспекция Всеволожского района заинтересовалась схемой реализации программы «Соцобъекты в обмен на налоги». В ведомстве считают, что есть признаки экономически необоснованных видов деятельности в том, что девелоперы передают школы и детсады на коммерчески невыгодных условиях.
«Недавно меня вызвали на допрос в налоговую инспекцию Всеволожского района, где мне нужно было дать показания по факту осуществления незаконной деятельности по строительству соцобъектов. По их мнению, она является заведомо убыточной с целью дальнейшего получения налоговых выгод», – рассказала на Съезде генеральный директор «Бонава СПб» Мария Чёрная.
Так, в налоговой заинтересовались мотивами застройщика, который вкладывает в строительство детсада 400 млн рублей, а отдает его всего за 230 млн рублей. «Пришлось им объяснять, что мы так действуем по договоренности с областным Правительством, а не потому, что мы – странная преступная группа, которая занимается строительством соцобъектов».
Мария Черная считает, что эту проблему надо решать на уровне федерального законодательства: «Налоговый кодекс остался во вчерашнем дне. Надо действовать фундаментальными методами. Если законодательство не будет двигаться параллельно правилам для застройщиков, то мы так и будем ходить на допросы. Скоро с этой проблемой столкнутся все мои коллеги», – уверена госпожа Чёрная.
В связи со сложившейся ситуацией губернатор Ленобласти Александр Дрозденко дал поручение заместителю председателя Правительства Михаилу Москвину и первому зампреду Роману Маркову урегулировать этот вопрос.
В ожидании выкупа
На Съезде строителей застройщики пожаловались на то, что областное Правительство не выкупило несколько школ и детских садов, построенных в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги».
По словам генерального директора «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, год назад компания построила в ЖК «Тридевяткино царство» детский сад на 240 мест. В прошлом году его ввели в эксплуатацию, объект получил лицензию, был передан Всеволожскому району в безвозмездное пользование – и ближе к Новому году его начали посещать первые воспитанники. Однако детсад так и не был выкуплен.
В похожей ситуации оказались и другие застройщики. Так, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзор Берсиров сказал, что в ЖК «NEWПИТЕР» в Новоселье детсад уже тоже работает, но его так и не выкупили. Генеральный директор Setl City Илья Ерменко сообщил представителям власти, что с его компанией надо рассчитаться сразу за несколько детсадов и школу.
Михаил Москвин объяснился – выкуп «стопорит» Комитет по финансам, так как эти объекты не были включены в бюджет. «Так снимите адресность внутри программы и выкупите в первую очередь уже эксплуатируемые объекты. Все функционирующие детсады и школы будут выкуплены. Даю вам для этого с Комитетом финансов 10 дней», – указал губернатор Михаилу Москвину.
Успеть к осени
До 1 сентября 2017 года в Ленинградской области осталось расселить из ветхого и аварийного жилья 2,7 тыс. человек – в 60 тыс. кв. м нового жилья.
По данным Татьяны Лукаушкиной, программа переселения из ветхого и аварийного жилья в регионе выполнена на 69%, что является одним из лучших показателей по Северо-Западному федеральному округу.
«Однако построенные дома не всегда отвечают современным требованиям жилищного законодательства – есть вопросы к качеству и долговечности», – сказала госпожа Лукаушкина.
Так, в реестр Фонда содействия реформированию ЖКХ поступили претензии по семи многоквартирным домам в четырех районах Ленобласти. Всего в регионе насчитывается 190,8 тыс. кв. м аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года.
Первый пошел
Госстройнадзор Ленобласти начал обрабатывать первые заявления строителей о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.
Однако президент СРО Ассоциации «Объединение строителей Петербурга» Александр Вахмистров сомневается в оперативности получения документов. «Регламентная процедура в Петербурге не работает. Надеюсь, в Ленобласти этот механизм не забуксует?» – выразил свое опасение господин Вахмистров.
На это председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Вячеслав Шибаев сообщил, что по закону на это отводится 30 дней. «Единственное, что может повлиять на сроки – длительное межведомственное взаимодействие органов власти. Но проблемы пока нет. Сейчас мы подготавливаем первое заключение о соответствии, скоро выдадим. Все согласно регламенту», – сказал глава Комитета.
Инвесторам в помощь
Генеральный директор Gatchina Gardens Наталья Осетрова предложила пересмотреть принцип развития отдаленных территорий. Это, по ее мнению, повысит инвестиционную привлекательность региона.
«Он должен базироваться на объектах историко-культурного наследия области. Например, можно поставить на баланс парки, восстановить усадьбы. Правительству надо подвести инженерную инфраструктуру, тем самым подготовив условия для инвесторов», – рекомендовала она.
Однако глава региона сказал, что Правительство Ленобласти не будет вкладывать деньги в новые территории без уверенности в том, что на участок придут именно девелоперы. Чиновники готовы рассмотреть эту инициативу только со сформированным пулом инвесторов.
Мнение:
Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области:
– С января 2017 года в рамках 214 Федерального закона застройщики получили возможность использовать средства участников долевого строительства не только на строительство жилых помещений, но и на строительство объектов социальной инфраструктуры. В этом случае выкуп объектов по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» осуществляться не будет.
Александр Вахмистров, президент СРО Ассоциации «Объединение строителей Петербурга»:
– Для снижения административных барьеров в Ленобласти сделано уже многое. Есть результаты по выдаче разрешений на строительство, подключению к электросетям. Но надо больше услуг переводить в электронный вид или предоставлять их на базе МФЦ. В Петербурге, например, уже утверждают градостроительный план земельного участка в электронном формате. Все это значительно минимизирует затраты бизнеса и улучшает ситуацию с административными барьерами в целом.
Смольный привлек группу ВТБ к финансированию двух проектов легкорельсовых трамваев (ЛРТ) в Петербурге.
Рамочное соглашение об участии инвестора в проектах создания таких линий от «Кировского завода» в Петергоф и от пос. Шушары в Красное Село было подписано на ПМЭФ-2016.
Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и председатель правления банка ВТБ Андрей Костин на ПМЭФ-2016 подписали рамочное соглашение о партнерстве при реализации проектов строительства легкорельсовых трамваев. Согласно документу банк ВТБ готов построить в Петербурге две линии легкорельса, вложив в проект 20 млрд рублей. Одна линия трамвая пройдет от метро «Кировский завод» в Петергоф через жилой комплекс «Балтийская жемчужина», вторая соединит будущую станцию метро «Южная» в Шушарах с ЖК «Славянка» в Пушкине, а далее протянется к городу-спутнику Южный и в Красное Село. «Соглашение имеет под собой реальные проекты. В ближайшие месяцы они начнут реализовываться. Мы готовы приступать к их проработке», – сказал на церемонии подписания Андрей Костин. А вице-губернатор Петербурга Игорь Албин накануне ПМЭФ сообщил, что в Петербурге разработано 13 проектов легкорельса и четыре из них находятся в глубокой степени проработки и могут быть предложены инвесторам. «Два проекта вызвали интерес ВТБ. Эта корпорация давно и успешно инвестирует в разные инфраструктурные проекты Петербурга. На ее счету участие в строительстве аэропорта Пулково, ЗСД. Теперь легкорельс», – добавил Игорь Албин.
Две линии
Проектами создания линий легкорельсовых трамваев Петербург занимается уже почти 10 лет. Периодически появляется информация об интересе к ним со стороны бизнеса. В частности, проектом ЛРТ до «Балтийской жемчужины» уже интересовались Сбербанк и ВТБ. Переговоры велись с 2014 года. Тогда строительство линии протяженностью 13 км оценивалось в 9,5 млрд рублей. Позже появилась информация об интересе к этому проекту со стороны китайских инвесторов. Переговоры велись с компаниями CITIC Merchant и «Мик-Жень групп». Но строительство ветки по данному маршруту уже оценивалось в 22 млрд рублей. Правда, китайские инвесторы говорили о продлении линии на 10 км – до Петергофа. Но до реализации проекта дело не дошло. Представитель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) сообщил «Строительному Еженедельнику», что комитет в течение года разработает проект планировки территории, который уточнит трассировку этой линии легкорельса. После этого начнется проектирование и станет понятна окончательная стоимость строительства линии.
Им все по плечу
Эксперты говорят, что проект легкорельса неоднозначный. «Конечно, транспортную инфраструктуру развивать надо. Но, на мой взгляд, вместо модных европейских проектов лучше реализовывать привычный для нас формат. Привести в порядок общественный транспорт, дороги, проложить новые магистрали там, где это необходимо. Это и центр разгрузит, и деньги инвесторов сэкономит. А так получается, что чиновники уже 10 лет бегают с идеей, которая никак не может перейти в плоскость реализации. Как-то даже несолидно», – заявил один из собеседников «Строительного Еженедельника». «Банк ВТБ – большая и богатая структура с опытом участия в инфраструктурных проектах. Им по плечу и ЗСД, и аэропорт, и легкорельс. Вопрос лишь в том, насколько это нужно городу и что он сможет предложить инвестору за участие в этой стройке. Неясно и в какой форме будет реализовано это взаимодействие. К сожалению, у ВТБ и Смольного в строительной сфере не все было гладко: судьба «Невской ратуши» непонятна, «Набережной Европы» компания лишилась», – рассуждает другой собеседник издания. В Смольном при этом считают, что потенциал Петербурга в инфраструктурном строительстве недооценен. В планах города развитие не только легкорельса, но также создание сети транспортно-пересадочного узлов (ТПУ). Возможно, в них также предложат поучаствовать ВТБ.
Минстрой создает единую электронную государственную систему ценообразования в строительстве (ГИС ЦС).
В министерстве рассчитывают, что в 2018 году расходы бюджетов всех уровней на капитальное строительство будут определяться с учетом новой системы ценообразования.
Предполагается, что ГИС ЦС объединит информацию о ценах на стройматериалы, технических и трудовых ресурсах. Обновление системы будет производиться раз в квартал, методом мониторинга цен производителей. Информацию о стоимости импортных стройматериалов предоставит Федеральная таможенная служба.
В крупных регионах будет создано несколько ценовых зон, всего в системе будет отображаться порядка 150 ценовых кластеров. По замыслу разработчиков, ГИС ЦС позволит просчитывать предельную стартовую стоимость строительства и сформировать ценовые нормы для каждого региона. Использование системы станет обязательным для заказчиков, возводящих объекты с привлечением бюджетных средств.
Первоначальная сметная стоимость будет определяться на основе ценовых норм. После чего экспертиза должна будет определить достоверность стоимости. Финалом станет - конкурсная процедура среди генподрядчиков.
«Компания «Главстрой-СПб» уже работает по нормативным ценам строительства объектов социального назначения. Мы положительно оцениваем инициативу создания единой электронной государственной системы ценообразования в строительстве», - говорит первый заместитель генерального директора «Главстрой-СПб» Александр Лелин. По его мнению, несмотря на то, что новый механизм, прежде всего, направлен на повышение эффективности расходования бюджетных средств при реализации объектов различного назначения, он может стать полезным инструментом для девелоперов. «Сегодня все строительные компании самостоятельно анализируют информацию о строительных материалах и проводят расчеты себестоимости строительства. Создание единого государственного реестра поможет упростить этот процесс для застройщиков, и сделает его понятным и прозрачным для покупателей» - говорит эксперт.
В свою очередь генеральный директор "Терра Инкогнита" Сергей Федоров недоумевает: «Не совсем понятно, в чем состоит новация?» По его словам, сейчас и при расчетах себестоимости строительства для целей бюджетного финансирования используются Территориальные единичные расценки – сметные нормативы, содержащие расценки на выполнение единичных строительных работ на территории субъектов Российской Федерации. Их разрабатывают специалисты Региональных Центров Ценообразования в строительстве - есть такой центр и в Санкт-Петербурге. Нормативы утверждают, вводят в действие и регистрируют в ФГУ Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов, после чего они включаются в перечень действующих нормативных документов.
«Выпускаются бумажные сборники, но эти данные вносятся также и в электронном виде в сметные программы, ими руководствуется наш Комитет по строительству при работе с подрядчиками по бюджетным проектам. Понятно, что там фиксируется стоимость материалов и строительных работ, но, не «трудовых ресурсов». Тем не менее, все равно неясно, чем новая система будет лучше уже существующей» - вопрошает Сергей Фёдоров.
В свою очередь начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова говорит, что инициатива министра строительства заключается в том, что стоимость объектов, возводящихся на бюджетные средства, должна рассчитываться, исходя из установленных правил и ориентиров. «Уже назрели изменения в механизм, который работает в настоящее время» - говорит она.