Уличная торговля манит инвесторов
Стрит-ритейл привлекает новых инвесторов, разочаровавшихся в жилой недвижимости.
Данный сегмент рынка недвижимости демонстрирует стабильных доход для новоявленных рантье.
В последние три - четыре года в сегменте стрит-ритейл наблюдается отчетливый тренд, – появление новых рантье. По мнению экспертов компании E3 Group, это связано с появлением на рынке нового и относительно доступного предложения коммерческих площадей в новых жилых комплексах, расположенных спальных районах Петербурга.
По оценке E3 Group, более половины новых инвесторов обладают опытом покупки квартир в строящемся жилье. «Инвесторы на рынке жилой недвижимости, как правило, не занимаются сдачей объектов в аренду. Они покупают квартиру на начальном этапе строительства и продают в стадии готовности дома. Если объект выбран правильно, это приносит инвестору до 20% годовых», - говорит Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group. Ситуация усугубляется тем, что инвестиционная привлекательность жилья снижается, а временной интервал продажи квартиры увеличивается. Как следствие снижается доходность инвестиций.
Несмотря на ухудшение экономической ситуации, сдача коммерческих помещений в аренду приносит доход 11-12% в год. Это на пару процентов ниже, чем было пару лет, но, в два раза выше, если сдавать квартиру в аренду. Хотя указанную доходность обеспечат только ликвидные помещения. «Среди инвесторов-новичков популярны маленькие площади, объекты -- до 100 кв. м, с выходом на уличную магистраль», - продолжает эксперт.
Привлекательными местами для сдачи в аренду считаются помещения в зданиях, расположенных в непосредственной близости с транспортными узлами. Это станции метро, остановки общественного транспорта, или улицы с высокими "пешеходными потоками".
«Подобные объекты интересны арендаторам, а цена «входа» для инвестора относительно невелика, тем более, если он дальновидно приобрел актив на начальных этапах строительства», - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank SPb Марина Пузанова. «Порог входа сегодня относительно низкий. Средняя стоимость квадратного метра для объектов в новостройках города, в сегменте масс-маркет, составляет 80-120 тыс. руб.», - уточняет Роман Шиман.
В пользу инвестиций в стрит-ритейл говорит и тот факт, что доход от инвестиций извлекается на протяжении нескольких лет. В то время как для заработка при покупке жилой недвижимости инвестору требуется постоянно искать новые ликвидные объекты, и покупателей на них.
По словам Марины Пузановой, сегодня в сегменте стрит-ритейла происходит смена арендаторов: снижение спроса одних и рост - со стороны других. Драйверами сегмента выступают продуктовые операторы, кафе, сувенирные магазины в местах посещаемых туристами.
Остается добавить, что за первое полугодие 2016 года количество свободных площадей на центральных улицах Петербурга сократился вдвое. Приобрести коммерческое помещение в центральных районах города значительно дороже, чем на периферии. Ранее руководитель департамента стрит-ритейл компании Colliers lnternational Александр Просенков рассказывал
«Строительному Еженедельнику», что аренда квадратного метра в помещениях от 100 кв. м на Невском проспекте запрашивают 5 - 12,5 тыс. рублей, Загородном проспекте - 2 - 4,5 тыс. рублей, Большом проспекте ПС - от 2 до 10 тыс. рублей.
.
Покупатели массового жилья не готовы платить за комфортную недвижимость, однако на фоне постоянно растущего предложения потребитель становится все более требовательным. В перспективе спрос сместится именно в сегмент комфорт-класса.
Возможен ли грамотный баланс низкой стоимости и качественного проживания, можно ли сделать среду обитания комфортной без значительного удорожания цены на квадратный метр – эти и другие вопросы обсудили эксперты на круглом столе, прошедшем в Союзе архитекторов, 29-го марта.
Массовая застройка в Петербурге сконцентрирована в сегменте эконом. Решающим фактором покупки квартиры на первичном рынке на сегодняшний день остается ее цена. «Как только мы перестаем говорить о цене, и заостряем внимание на других характеристиках, мы перестаем говорить об эконом-классе. И тем не менее, в проектах комплексного освоения застройщик даже в сегменте эконом имеет возможность работать со средой. Цена на участки не столь высока, как на небольшие пятна в городе, и нет задачи выжать максимум квадратных метров. Вот почему около 80% спроса сегодня сконцентрировано на проектах на границе Петербурга и Ленобласти, - считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Потребитель пока не готов платить за качество жизни – благоустроенные дворы и места общего пользования, архитектуру и интересные решения фасадов. «Для начала необходимо удовлетворить первичную потребность горожан – людям необходимо где-то жить, - комментирует Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус», - когда спрос будет насыщен, качество жилья будет расти, это естественный ход развития рынка». Эксперт озвучила, что в Петербурге в настоящее время присутствует дефицит жилплощади: «Сегодняшний показатель 24-24.5 квадратных метра на человека. Для примера, это соответствует показателям Финляндии 1972 года, в Польше в настоящее время
Объемы ввода недвижимости эконом-класса растут с каждым годом. И имея сумму порядка 2 млн рублей, покупатель уже может выбирать – жилых комплексов, районов и кварталов становится все больше. Каким образом привлечь покупателя, чтобы остаться в ценовых рамках массовой застройки, но в то же время выгодно отличиться от конкурентов? Участники круглого стола предложили несколько вариантов. «Достижение максимального результата при минимальных ресурсах – это искусство», - высказался Святослав Гайкович, вице-президент Союза архитекторов Петербурга. По его мнению, можно «поиграть» с высотностью зданий – сделать их разновысотными, и район не будет выглядеть унылым. Или, если в проекте есть слишком длинные дома, то развернуть их таким образом, чтобы оптически создавалась иллюзия нескольких небольших домов. Это тоже поможет избежать однообразия.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, предложил более рациональный выход из ситуации: «На этапе разработки генплана талантливый архитектор может, не повышая стоимости строительства, сделать комфортное расположение зданий, с учетом требований по инсоляции, озеленения и всех остальных». В качестве примера г-н Богданов привел объект компании «Ленстройтрест» на Ириновском проспекте.
В качестве решения эстетического облика жилого дома Ольга Семенова-Тян-Шанская предложила делать яркие фасады. «Наша компания оформляет дома в своих корпоративных цветах – они получаются рыжие, яркие, и, безусловно, более приятны на вид нежели обыденные серые оттенки».
Михаил Мамошин, глава ООО «Архитектурная мастерская Мамошина», согласился с коллегами, что создать в эконом-классе что-то помимо «коробок», возможно. «Но начинать надо не с деталей, а с философии, - отметил архитектор, - весь мир давно живет в структуре двора, мы же до сих пор строим микрорайоны, это ошибочная ветка, нужно забыть о ней». Г-н Мамошин полагает, что важно развивать идею соседства - соседи, находясь друг с другом в близком знакомстве, не позволят разводить грязь в МОПах, оставлять мусор на лестничных клетках или небрежно относится к местам, где, например, играют дети.
С ним согласился генеральный директор финского проектного бюро RUMPU: «Необходимо планировать территории более мелкими сегментами, уютный двор позволяет создать некоторую камерность, кулуарность, - считает Евгений Богданов, - в качестве примера могу привести проект опять же «Ленстройтреста» в Колпино – это объект КОТ, где микрорайон разделен на зонированные маленькие дворики, что позволит чувствовать себя комфортно в условиях крупного микрорайона».
Однако такое решение нашло и оппонентов. Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН «Бекар» высказал мнение, что воссоздать ощущении двора в сегодняшних условиях практически невозможно: «Те дома, которые строили после войны на ул. Савушкина, с маленькими уютными двориками – они прекрасны, но таким образом мы не сможем удовлетворить спрос, который, напомню, постоянно увеличивается».
«Рынок диктует улучшение качества, это касается и архитектурных решений, и комфорта проживания, - резюмирует Эльдар Султанов, - если продукт качественный, то клиент выберет именно его». По мнению Арсения Васильева уже через 5 лет интерес покупателя переключится с эконом на комфорт-класс, это будет связано развитием среднего класса общества и с улучшением качества жизни в целом.
Строительная компания «NCC» сегодня презентовала жилой комплекс «Шведская крона», находящийся в 10 минутах ходьбы от станции метро «Удельная». В 3 и 4 корпусах комплекса впервые применяется поквартирная система рекуперации тепла в системе вентиляции многоэтажного жилого дома.
Данная система позволяет добиваться существенной экономии тепловых ресурсов при эксплуатации жилых помещений конечными потребителями. В России общая экономия тепловых ресурсов может достигать до 50% от существующих норм, что позволит покупателям квартир в «Шведской кроне» сэкономить на счетах порядка 5 тыс. руб. за год. Что весьма существенно, с учетом того, что средняя годовая квартплата за квартиру
Установить подобную систему в современные дома других строительных компаний, а так же в дома старого жилого фонда будет довольно проблематично, но возможно. Стоимость самого аппарата без установки и согласования всех систем составляет, в зависимости от производителя и объема перегоняемого воздуха, от 50 до 200 тыс. руб. Аппарат представляет собой закрытый блок чуть больше системного компьютерного блока и располагается преимущественно в ванной.
На данный момент «Шведская крона» является единственным проектом, официально прошедшим государственную экспертизу проектной документации, в котором было разрешено применять систему рекуперации тепла.
Комплекс включает в себя 4 корпуса. Уже сдана первая очередь строительства. К концу года планируется сдать вторую очередь. Несмотря на то, что в первых двух корпусах система рекуперации тепла не установлена, практически все квартиры уже распроданы. В первом корпусе их осталось две, во втором – пять. Стартовая стоимость квадратного метра составляет от 85 тыс. руб. до 100 тыс. руб. Все квартиры сдаются с белой отделкой. Стоимость квартир третьей и четвертой очереди с установленной системой рекуперации тепла не будет значительно отличаться: «NCC» в первую очередь делает упор на экологичности.
Юусо Хиетанен, генеральный директор «NCC Жилищное строительство» (Россия) говорит: «За прошедшее время нам удалось добиться многого и улучшить показатели энергоэффективности проекта. Но самой главной победой мы считаем внедрение системы рекуперации тепла, что позволит создать в «Шведской кроне» более качественную и комфортную среду внутри помещений. Я так же хочу отметить, что власти Петербурга идут в ногу со временем и понимают необходимость изменений в области жилищного строительства, и я надеюсь, что в скором времени «зеленые» технологии станут нормой для российского рынка».
Семен Гордышевский, председатель правления Санкт-Петербургского экологического союза прокомментировал: «Рекуперация тепла давно применяется во всех скандинавских проектах. Мы немного отстаем от скандинавских технологий. Там это стандартное решение для отдельных коттеджей, домов. Система вентиляции воздуха, когда из помещения удаляется застоявшийся теплый воздух, а приступает наружный воздух приточный. Сам Бог велел забрать тепло у отдаваемого воздуха и передать его поступающему. Это инженерно-грамотное решение. Могу только приветствовать».
Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству отмечает спрос на продукцию экостроительства: «На рынке Санкт-Петербурга наметился определенный интерес к «зеленому» строительству со стороны покупателей и я рад, что появлятся все больше ответственных компаний, которые не боятся трудностей и готовы работать над изменениями вместе с городом. Городские власти, в свою очередь, прилагают все усилия, чтобы «зеленое» строительство развивалось, так как «зеленые» дома позволяют эффективнее использовать ресурсы, что, в свою очередь, позволит динамично развиваться городу».
СК «NCC» является партнером проекта «Зеленое здание», реализуемого с 2004 года на территории скандинавского региона. Компания активно внедряет принципы этого проекта на своих объектах в России и Санкт-Петербурге. В сентябре 2010 комплекс «Шведская крона» завоевал первое место в номинации «Многофункциональный жилой комплекс» на первом всероссийском конкурсе по экодевелопменту «Green Awards», проходившем в рамках международного форума «PROEstate».