«Северную долину» разбавят «социалкой»
Смольный пообещал сделать 2015 год годом решения инфраструктурных проблем одного из крупнейших городских жилых массивов – ЖК «Северная долина». Сегодня из-за отсутствия детских садов, школ и поликлиники местные жители окрестили этот микрорайон «социальным гетто». В течение года здесь завершится строительство двух социальных объектов, откроют двери новый детсад и школа, будет построено три участка улично-дорожной сети.
Инфраструктурные проблемы строящегося с 2009 года проекта-миллионника обсуждались на выездном совещании под руководством вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна. Чиновники осматривали объекты, которые город по традиции освоения бюджета выкупил «на ленточке» - в последние дни декабря. Два объекта обошлись городу в более чем 1 млрд рублей. Речь идет о детском саде на 190 мест (администрация района жаждет вместить в типовой проект 220 детей) на улице Михаила Дудина, 23 корпус 2 и школа №482 на 975 учащихся на улице Федора Абрамова, 6, лит А площадью 19,7 тыс. кв. м. ДДОУ правительство города пообещало открыть до 1 июня 2015 года, школа распахнет свои двери 1 сентября 2015 года.
Сам осмотр проходил в привычном для этого формата режиме – чиновники возглавляли суетливую процессию из журналистов, сотрудников компании и хмурых охранников. Толпа резво передвигалась по свежеокрашенным помещениям, пока не остановилась перед панорамным окном, из которого был виден заснеженный каркас еще одной строящейся школы на 975 мест.
Здесь вице-губернатор Марат Оганесян решил выразить генеральному директору ООО «Главстрой-СПб» Дмитрию Трошенкову свое недовольство по поводу задержки со сдачей детсада и школы. Дело в том, что строительство инспектируемых социальных объектов «Главстрой-СПб» завершил в сентябре 2014 года, то есть временной лаг оформления объекта составит почти год.
По словам вице-губернатора, мероприятия по размещению технического задания на закупку оборудования, поиск кадров, как правило, занимают не менее полугода, а значит, строящиеся школы должны сдаваться «под ключ» к маю или раньше (именно такие сроки – май 2016 года, он поставил для костяка строящейся школы за окном).
В то же время, как заявил «АСН-Инфо» господин Трошенков, задачи сдать школу №482 в мае 2014 года перед ним никто не ставил, но строительство новой школы он пообещал ускорить. Сейчас она готова на 40-50%.
Точка кипения
В рамках общения с журналистами Марат Оганесян согласился с тем, что ситуация с социальной инфраструктурой в «Северной долине» до последнего момента была критическая. Сегодня в ЖК «Северная долина» проживает около 25 тыс. человек. Введены в эксплуатацию шесть очередей строительства общей площадью один млн кв. м. И до сих пор на весь комплекс приходился только один детский сад на 190 мест на улице Михаила Дудина, 25, открытый в 2012 году.
В 2014 году жители сначала выходили на пикеты и собрания, с целью обратить внимание властей на инфраструктурный дефицит, а потом и вовсе написали письмо президенту. Впрочем, дело уже пошло на лад. Помимо детсада и школы, в интерьерах которой шла беседа, в 2015 году в микрорайоне, по заверениям вице-губернатора завершится строительство еще двух детсадов.
Таким образом, к 2016 году в «Северной долине» будет действовать четыре детских сада и две школы. Это немало, но до заявленных в проекте планировки территории 13 детсадов и 10 школ еще далеко. Тем более, что застройщик, по словам господина Трошенкова, не собирается урезать объемы ввода жилья (250-300 тыс. кв. м ежегодно), а значит, дисбаланс обеспечения новых очередей социальными объектами может стать темой для нового выездного совещания.
В целом, по городу ситуация с социальной инфраструктурой остается «стабильной». По информации Марата Оганесяна, со школами у города проблем нет, а вот очередь в детские сады сохраняется. Для этого город наращивает объемы строительства ДДОУ.
В 2013 году город ввел шесть новых детских садов, в 2014 году – 13, а в 2015 году чиновники обещают ввести 22 детских сада. «Есть сложности с Центральным и Адмиралтейским районами, где нет пятен под застройку. Нам надо идти по пути реконструкции социальных объектов, такие объекты уже включены в АИП на 2015 год», - сказал господин Оганесян. В целом, по Адресной инвестиционной программе в 2015 году город планирует ввести 71 объект. В 2014 году в программе значилось 30 объектов, однако строителям удалось ввести 50 объектов – Смольный подтянул «хвосты» с 2013 года.
Выкуп и дарение
Увеличил город и объем выкупа социальных объектов. По словам присутствовавшей на совещании замглавы КУГИ Нино Лордкипанидзе, в 2015 году на приобретение социальных объектов КУГИ выделено около 3,5 млрд рублей, в настоящий момент формируется полный адресный перечень объектов, пока в этом перечне 15 объектов.
Хотя этот список пока на 5 позиций меньше чем в 2014 году (20 объектов), объем финансирования был существенно увеличен (в 2014 году на выкуп было выделено 1,8 млрд рублей).
В частности, в 2015 году город планирует приобрести детский оздоровительный комплекс «Балтика», где планируется разместить реабилитационный центр для инвалидов, ряд детских садов и школ. Кроме того, в 2015 году город планирует заключить не менее 50 соглашений (сейчас в работе 15 соглашений) на безвозмездную передачу в адрес города социальных объектов или участков под их строительство. Среди заключивших договор с городом – ЗАО «Северный город», ООО «Управляющая компания «ПетроКомИнвест», ООО «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад» и т.д.
Въезд в долину
Активно будет развиваться и улично-дорожная сеть. Так, в сентябре 2014 года в микрорайне было сдано три участка – это четырехполосный километровый отрезок улицы Федора Абрамова (от улицы Михаила Дудина до ул. Заречной), 370 метровый участок по улице Николая Рубцова (от улицы Валерия Гаврилина до Федора Абрамова) и 480 метров улицы Валерия Гаврилина (от ул. Заречной до ул. Николая Рубцова). Однако до сих пор эти участки не оформлены в городскую собственность, это значит, что город не может обслуживать эти зоны и пустить по улицам общественный транспорт.
По заверениям Марата Оганесяна, передача участков на баланс города произойдет в течение месяца. А в 2015 году планируется простроить еще три участка улично-дорожной сети. Так, будет построен 800-метровый участок улицы Федора Абрамова, сделана пробивка улицы Николя Рубцова к проспекту Энгельса, а также продолжение улицы Валерия Гаврилина вдоль 19 квартала.
Покупатели массового жилья не готовы платить за комфортную недвижимость, однако на фоне постоянно растущего предложения потребитель становится все более требовательным. В перспективе спрос сместится именно в сегмент комфорт-класса.
Возможен ли грамотный баланс низкой стоимости и качественного проживания, можно ли сделать среду обитания комфортной без значительного удорожания цены на квадратный метр – эти и другие вопросы обсудили эксперты на круглом столе, прошедшем в Союзе архитекторов, 29-го марта.
Массовая застройка в Петербурге сконцентрирована в сегменте эконом. Решающим фактором покупки квартиры на первичном рынке на сегодняшний день остается ее цена. «Как только мы перестаем говорить о цене, и заостряем внимание на других характеристиках, мы перестаем говорить об эконом-классе. И тем не менее, в проектах комплексного освоения застройщик даже в сегменте эконом имеет возможность работать со средой. Цена на участки не столь высока, как на небольшие пятна в городе, и нет задачи выжать максимум квадратных метров. Вот почему около 80% спроса сегодня сконцентрировано на проектах на границе Петербурга и Ленобласти, - считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Потребитель пока не готов платить за качество жизни – благоустроенные дворы и места общего пользования, архитектуру и интересные решения фасадов. «Для начала необходимо удовлетворить первичную потребность горожан – людям необходимо где-то жить, - комментирует Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус», - когда спрос будет насыщен, качество жилья будет расти, это естественный ход развития рынка». Эксперт озвучила, что в Петербурге в настоящее время присутствует дефицит жилплощади: «Сегодняшний показатель 24-24.5 квадратных метра на человека. Для примера, это соответствует показателям Финляндии 1972 года, в Польше в настоящее время
Объемы ввода недвижимости эконом-класса растут с каждым годом. И имея сумму порядка 2 млн рублей, покупатель уже может выбирать – жилых комплексов, районов и кварталов становится все больше. Каким образом привлечь покупателя, чтобы остаться в ценовых рамках массовой застройки, но в то же время выгодно отличиться от конкурентов? Участники круглого стола предложили несколько вариантов. «Достижение максимального результата при минимальных ресурсах – это искусство», - высказался Святослав Гайкович, вице-президент Союза архитекторов Петербурга. По его мнению, можно «поиграть» с высотностью зданий – сделать их разновысотными, и район не будет выглядеть унылым. Или, если в проекте есть слишком длинные дома, то развернуть их таким образом, чтобы оптически создавалась иллюзия нескольких небольших домов. Это тоже поможет избежать однообразия.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, предложил более рациональный выход из ситуации: «На этапе разработки генплана талантливый архитектор может, не повышая стоимости строительства, сделать комфортное расположение зданий, с учетом требований по инсоляции, озеленения и всех остальных». В качестве примера г-н Богданов привел объект компании «Ленстройтрест» на Ириновском проспекте.
В качестве решения эстетического облика жилого дома Ольга Семенова-Тян-Шанская предложила делать яркие фасады. «Наша компания оформляет дома в своих корпоративных цветах – они получаются рыжие, яркие, и, безусловно, более приятны на вид нежели обыденные серые оттенки».
Михаил Мамошин, глава ООО «Архитектурная мастерская Мамошина», согласился с коллегами, что создать в эконом-классе что-то помимо «коробок», возможно. «Но начинать надо не с деталей, а с философии, - отметил архитектор, - весь мир давно живет в структуре двора, мы же до сих пор строим микрорайоны, это ошибочная ветка, нужно забыть о ней». Г-н Мамошин полагает, что важно развивать идею соседства - соседи, находясь друг с другом в близком знакомстве, не позволят разводить грязь в МОПах, оставлять мусор на лестничных клетках или небрежно относится к местам, где, например, играют дети.
С ним согласился генеральный директор финского проектного бюро RUMPU: «Необходимо планировать территории более мелкими сегментами, уютный двор позволяет создать некоторую камерность, кулуарность, - считает Евгений Богданов, - в качестве примера могу привести проект опять же «Ленстройтреста» в Колпино – это объект КОТ, где микрорайон разделен на зонированные маленькие дворики, что позволит чувствовать себя комфортно в условиях крупного микрорайона».
Однако такое решение нашло и оппонентов. Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН «Бекар» высказал мнение, что воссоздать ощущении двора в сегодняшних условиях практически невозможно: «Те дома, которые строили после войны на ул. Савушкина, с маленькими уютными двориками – они прекрасны, но таким образом мы не сможем удовлетворить спрос, который, напомню, постоянно увеличивается».
«Рынок диктует улучшение качества, это касается и архитектурных решений, и комфорта проживания, - резюмирует Эльдар Султанов, - если продукт качественный, то клиент выберет именно его». По мнению Арсения Васильева уже через 5 лет интерес покупателя переключится с эконом на комфорт-класс, это будет связано развитием среднего класса общества и с улучшением качества жизни в целом.
Строительная компания «NCC» сегодня презентовала жилой комплекс «Шведская крона», находящийся в 10 минутах ходьбы от станции метро «Удельная». В 3 и 4 корпусах комплекса впервые применяется поквартирная система рекуперации тепла в системе вентиляции многоэтажного жилого дома.
Данная система позволяет добиваться существенной экономии тепловых ресурсов при эксплуатации жилых помещений конечными потребителями. В России общая экономия тепловых ресурсов может достигать до 50% от существующих норм, что позволит покупателям квартир в «Шведской кроне» сэкономить на счетах порядка 5 тыс. руб. за год. Что весьма существенно, с учетом того, что средняя годовая квартплата за квартиру
Установить подобную систему в современные дома других строительных компаний, а так же в дома старого жилого фонда будет довольно проблематично, но возможно. Стоимость самого аппарата без установки и согласования всех систем составляет, в зависимости от производителя и объема перегоняемого воздуха, от 50 до 200 тыс. руб. Аппарат представляет собой закрытый блок чуть больше системного компьютерного блока и располагается преимущественно в ванной.
На данный момент «Шведская крона» является единственным проектом, официально прошедшим государственную экспертизу проектной документации, в котором было разрешено применять систему рекуперации тепла.
Комплекс включает в себя 4 корпуса. Уже сдана первая очередь строительства. К концу года планируется сдать вторую очередь. Несмотря на то, что в первых двух корпусах система рекуперации тепла не установлена, практически все квартиры уже распроданы. В первом корпусе их осталось две, во втором – пять. Стартовая стоимость квадратного метра составляет от 85 тыс. руб. до 100 тыс. руб. Все квартиры сдаются с белой отделкой. Стоимость квартир третьей и четвертой очереди с установленной системой рекуперации тепла не будет значительно отличаться: «NCC» в первую очередь делает упор на экологичности.
Юусо Хиетанен, генеральный директор «NCC Жилищное строительство» (Россия) говорит: «За прошедшее время нам удалось добиться многого и улучшить показатели энергоэффективности проекта. Но самой главной победой мы считаем внедрение системы рекуперации тепла, что позволит создать в «Шведской кроне» более качественную и комфортную среду внутри помещений. Я так же хочу отметить, что власти Петербурга идут в ногу со временем и понимают необходимость изменений в области жилищного строительства, и я надеюсь, что в скором времени «зеленые» технологии станут нормой для российского рынка».
Семен Гордышевский, председатель правления Санкт-Петербургского экологического союза прокомментировал: «Рекуперация тепла давно применяется во всех скандинавских проектах. Мы немного отстаем от скандинавских технологий. Там это стандартное решение для отдельных коттеджей, домов. Система вентиляции воздуха, когда из помещения удаляется застоявшийся теплый воздух, а приступает наружный воздух приточный. Сам Бог велел забрать тепло у отдаваемого воздуха и передать его поступающему. Это инженерно-грамотное решение. Могу только приветствовать».
Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству отмечает спрос на продукцию экостроительства: «На рынке Санкт-Петербурга наметился определенный интерес к «зеленому» строительству со стороны покупателей и я рад, что появлятся все больше ответственных компаний, которые не боятся трудностей и готовы работать над изменениями вместе с городом. Городские власти, в свою очередь, прилагают все усилия, чтобы «зеленое» строительство развивалось, так как «зеленые» дома позволяют эффективнее использовать ресурсы, что, в свою очередь, позволит динамично развиваться городу».
СК «NCC» является партнером проекта «Зеленое здание», реализуемого с 2004 года на территории скандинавского региона. Компания активно внедряет принципы этого проекта на своих объектах в России и Санкт-Петербурге. В сентябре 2010 комплекс «Шведская крона» завоевал первое место в номинации «Многофункциональный жилой комплекс» на первом всероссийском конкурсе по экодевелопменту «Green Awards», проходившем в рамках международного форума «PROEstate».