Выставки победят санкции
Расширение пакета санкций в отношении России заставляет некоторые девелоперские компании усомниться в необходимости участия в крупных международных инвестиционных выставках. Однако эксперты считают, что сейчас, наоборот, нужно представлять отечественный бизнес более полно на подобных мероприятиях.
Российские компании (по крайней мере в европейской части страны) в основном посещают две выставки: MIPIM, проходящую в марте во французских Каннах, и осенью – EXPO REAL (в этом году с 6 по 8 октября), которая проходит в Мюнхене, Германия.
Эффект налицо
Наталья Гончарова, директор по маркетингу ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: «Международные профильные выставки, такие как MIPIM, EXPO REAL, MAPIC (выставка торговой недвижимости, проходит в Каннах осенью – прим. ред.) являлись эффективной бизнес- и коммуникационной площадкой для российских компаний. Каждая выставка, как правило, приводила к подписанию выгодных контрактов как с российскими, так и с иностранными партнерами».
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации c CBRE, отмечает, что далеко не все участники едут, к примеру, на MIPIM со своими проектами, цели у всех разные. «Многие едут для того, чтобы получить новые контакты или укрепить имеющиеся для дальнейшего развития бизнеса. Некоторые – чтобы «засветиться», показать себя, – говорит он. – Понятно, что введение санкций отразится на некоторых девелоперских проектах, но это не повод отказываться от участия в крупном, статусном мероприятии. Санкции – это временное явление. Даже в условиях кризиса 2008-2009 годов, когда интерес к России был небольшой, тем не менее люди приезжали на выставки. В большей своей массе бизнес старается быть вне политики».
С ним солидарна Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «По моему мнению, нашим компаниям и регионам особенно в нынешних изменившихся геополитических условиях крайне важно участвовать в международных выставках, для того чтобы не усиливать эффект политического похолодания между Россией и Западом. Российским компаниям нужно участвовать в зарубежных инвестиционных выставках, необходимо показать готовность бизнеса к диалогу и продолжению деловых отношений, важно, чтобы нас продолжали воспринимать как надежных бизнес-партнеров, несмотря на общие политические изменения. Безусловно, политическая ситуация сказывается на деловых отношениях. Однако если российские компании перестанут самостоятельно выходить на зарубежную арену и контактировать с иностранными компаниям и это только усугубит ситуацию. Как правило, доля российских экспонентов составляет около 5-10%, в этом году существенных изменений не предвидится».
Последствия не ощутимы
Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз», добавляет: «Сейчас строительная индустрия в России пока что не ощутила последствия санкций, и внешний негатив скажется на ней через несколько месяцев, прежде всего через ужесточение финансирования новых объектов со стороны банков. Но практически все строительные компании в России частные, и санкции ЕС и США напрямую с ними не связаны, поставки импортного оборудования и стройматериалов прекращать европейцам невыгодно, и нашим компаниям также не имеет смысла отказываться от уже проверенных временем контактов. Так что пока общее ухудшение экономической ситуации не сказалось на отрасли, и компании не начали резать косты на международные мероприятия, доля российских компаний не должна уменьшаться, все понимают, что это работа на перспективу»
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора группы компаний RRG, отмечает: «Спрогнозировать, увеличится или уменьшится их доля в 2014-2015 годах, сегодня затруднительно. Все понимают, что могут возникнут проблемы с визами, с допуском в ЕС больших российских делегаций. Поэтому многое будет зависеть от вектора развития взаимоотношений России и Запада».
Работать хотят все
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», считает, что нестабильная политическая ситуация в Российской Федерации и связанные с ней экономические риски окажут влияние на объем иностранных инвестиций в экономику страны. «В то же время в России и частности в Санкт-Петербурге работает значительное количество иностранных компаний, которые успешно осуществляют свою деятельность на территории нашей страны и видят перспективы расширения своей деятельности. Россия не снижала своего представительства на инвестиционных выставках, которые проходили в Европе (в Каннах экспоненты из России составляли порядка 8% от всех участников выставки), но, следуя внешнеполитическому курсу, более внимательно рассматривает участие в выставках, которые будут проходить в азиатских странах, например, «MIPIM Азия – 2014» – пройдет в декабре текущего года в Гонконге».
Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP, считает, что и западные компании заинтересованы в продолжении сотрудничества: «Несмотря на сложившуюся политическую ситуацию, бизнес-сообществу по-прежнему интересен рынок РФ. Доходность проектов в России по факту выше европейских аналогов, и это нельзя отрицать. Уверен, большинству крупных компаний будет в любом случае интересно участие в зарубежных выставках в следующем году. Дистанцироваться от западных инвестиций никто не намерен».
Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш добавляет: «Иностранные инвесторы делятся на две части. Первые – это те, кто составляет впечатление о России по кадрам CNN. Они трясутся от страха. И есть другие, те, кто здесь работает. Поэтому присутствовать на международных ярмарках надо. Это хорошая площадка для того, чтобы переводить иностранных инвесторов из одной категории в другую».
Впрочем, даже если западные коллеги приостановят свою деятельность в России, участие в международных выставках не перестанет быть актуальным. Дмитрий Котровский, вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп», считает, что русские на международных инвестиционных выставках заключают сделки и достигают устных договоренностей не с иностранными инвесторами, а в своем же кругу, со своими же соотечественниками. «Этому способствует сам формат мероприятий и состав участников – здесь все руководители российского девелоперского блока одновременно, и общение часто происходит в неформальной обстановке на вечеринках, регатах, коктейлях. У руководителей строительных компаний и смежных с ним бизнесов – подрядчиков, консультантов – есть легенда, что MIPIM – это «средство борьбы с московскими пробками»: в одном месте, в небольших и камерных Каннах, где друг от друга не спрятаться, не скрыться, за несколько дней можно провести десятки встреч, на организацию которых в Москве ушли бы месяцы».
Мнение:
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Активность иностранных инвесторов на российском рынке значительно снизилась в последние месяцы; в этой ситуации бизнесу нужны площадки для взаимодействия с российскими компаниями.
Важно понимать, что такие площадки и раньше далеко не всегда и далеко не всеми участниками использовались для привлечения иностранных инвестиций. Для многих это было статусное мероприятие, где можно было провести переговоры и поддержать или наладить бизнес-контакты на уровне первых лиц и владельцев компаний, а также правильно с имиджевой точки зрения презентовать свой проект или актив. Для меня очевидно, что эта активность сохранится, даже несмотря на изменения.
Я очень надеюсь на нормализацию политической ситуации и восстановление доверия иностранных инвесторов к российскому рынку. Но даже если будет разворачиваться сценарий с сокращением их присутствия в России, то им предстоит вести переговоры о продаже активов, в первую очередь, с российскими покупателями.
В то время как городские дорожные программы и проекты недосчитаются половины из запланированных до кризиса средств, бюджет дорожных работ в Ленинградской области на 2009 г., подрос по сравнению с прошлогодним примерно на 10,5%. При сохранении федерального финансирования на уровне 2008 г. – в 1,5 млрд. рублей, общий объем выделения средств на работы, заказчиком которых выступает Комитет по дорожному хозяйству Ленобласти, должен составить 6,3 млрд. рублей.
Выигрыш в 3,5 миллиарда
Первая попытка секвестрировать бюджет Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти на 2009 г. была предпринята еще в октябре 2008 г. Аргументом для сокращения его почти втрое против уровня 2008 г. могло стать хроническое недоосвоение Комитетом бюджетных средств на 30-40%. Петербургские компании, выигравшие на аукционах самые крупные лоты, отвлекаются на строительство ЗСД, подводят со сроками перегруженные работой проектировщики, - оправдывался тогда глава КДХ Михаил Козьминых. Но обещал к концу октября на 100% закрыть ремонтную программу и сдержал слово. А недоосвоенные по программе по строительству и реконструкции 400 млн. рублей удалось перевести на 2009 г.
Вторая проблема, стоявшая на пути реализации планов КДХ на 2009 г. – явное несогласие парламентского большинства Ленобласти с приоритетным финансированием дорожных работ в Выборгском и Всеволожском районах. При обсуждении «дорожных» поправок к областному бюджету 2008 г. губернатору Валерию Сердюкову пришлось пообещать, что в 2009 г. будет принята специальная программа по отдаленным МО. В итоге обещание вылилось в поправку, благодаря которой каждый из 17 районов получит в этом году из областного бюджета от 70 до 100 млн. рублей на ремонт автомобильных дорог.
Наконец, благодаря снижению стоимости материалов и услуг во II полугодии 2008 г., как рассказал М.Козьминых, КДХ, как заказчику, удалось сэкономить 15% бюджетных средств. В результате вместо того, чтобы сократить финансирование дорожных работ в 2009 г. до 1,3 млрд. рублей, губернатор и депутаты решили поддержать Комитет, выделив на реализацию дорожных программ 4,8 млрд. рублей. «Мы не планируем отказываться от каких-либо проектов в этом году», - с гордостью сообщил М.Козьминых, скромно умолчав об отвоеванных у кризиса 3,5 млрд.
Не до жиру
Общая протяженность областных дорог регионального подчинения составляет 9760 км. Из них почти 4860 км нуждается в ремонте. Состояние 1400 км региональных дорог признано неудовлетворительным.
Следует учесть, что в 2009 г. из областного бюджета на ремонт муниципальных дорог, будет выделено от 1,49 до 1,7 млрд. рублей. Общая протяженность этих дорог составляет около 9000 км. Едва ли не в каждом из 17 районов Ленобласти есть населенные пункты, добраться до которых в межсезонье практически невозможно. Понятно, что средства бюджетов МО справиться с этой проблемой не позволят. И в областном правительстве обещают, что объем денег на ремонт этих дорог будет увеличиваться, начиная с 2009 г. Однако это обещание в будущем может оттянуть часть финансирования с работ по ремонту и содержанию региональных трасс.
Можно поэтому понять, отчего в КДХ Ленобласти без особого энтузиазма относятся к масштабным планам по строительству и модернизации. С этим же связано стремление Ленобласти передать как можно больше трасс на федеральный баланс, избавляясь от будущих затрат на содержание и ремонт. «Федеральный центр по условиям выделения субсидий вынуждает нас ставить во главу угла проекты по строительству и реконструкции дорог, - говорит М.Козьминых. – Но мы считаем, что это неправильный подход. В 2008 г. доля областного софинансирования таких проектов составила 74%. Если регионы затрачивают больше, было бы логично, если бы они имели право сами расставлять приоритеты».
В самом деле, в 2008 г., благодаря увеличению финансирования по линии областного бюджета, удалось отремонтировать 327 км региональных дорог – в 1,8 раза больше, чем в 2007 г. Могло быть сделано и больше, ведь финансирования региональных дорог выросло в 2,5 раза. Но в структуре расходов на программу строительства и реконструкции было потрачено 43%, а на капитальные и текущие ремонты – 40%. Остальные 17% дорожного бюджета Ленобласти ушло на содержание региональных дорог. И все равно этих средств хватило лишь на то, чтобы обеспечить 12% необходимых по нормативам работ.
В 2009 г. принцип распределения средств между ремонтной и строительной программами примерно поровну сохранится, а доля финансирования содержания региональных дорог подтянется к 20% от общего объема. Но даже если выделение средств удастся сохранить на сегодняшнем уровне, закрыть проблему нормативного содержания региональных дорог возможно лишь к 2015 г.
Привлечь дополнительное финансирование можно было бы за счет приватизации ДРСУ. Но в областном правительстве, так и не решившемся на этот шаг до кризиса, не готовы к этому и сейчас, поясняет М.Козьминых, ссылаясь на позицию губернатора.
Вместо этого, в рамках антикризисного плана, утвержденного 23 марта, планируется несколько потеснить те же самые ДРСУ, сдав в аренду предприятиям малого бизнеса принадлежащие им, временно простаивающие помещения и оборудование. ДРСУ обяжут направлять большую часть прибыли на развитие. Кроме того, антикризисная комиссия наделила КДХ совместно с Комитетом финансов полномочиями по привлечению внебюджетного финансирования для увеличения объемов работ по ремонту и содержанию региональных автодорог в 2009 г. Предложения по привлечению займов и частных инвестиций на финансирование ремонта и содержания поступали со стороны руководства КДХ и раньше. Но до сих пор не получали принципиального одобрения в правительстве.
Третий по величине заказчик дорожных работ в Ленобласти, ФГУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Северо-Запад», также с 2008 г. уделяет больше внимания ремонтной программе. Всего в 2008 г. по заказу ФГУ было отремонтировано около 150 км федеральных дорог, главным образом на южном направлении. Как сообщил АСН-инфо глава управления Андрей Костюк, в 2009 г. планируется включить в программу ремонта и реконструкции 176 км федеральных дорог на всех направлениях.
Ближайшие перспективы и обходные маневры
В соответствие с неписанной установкой «начало строительства новых объектов отложить до 2010 г.», благодаря прошлогоднему заделу, 2009 г. будет отмечен завершением ряда знаковых проектов. В частности, в КДХ Ленобласти обещают в 2009 г. ввести в эксплуатацию Дорогу Жизни, полностью реконструированную до Всеволожска, развязку КАД и автодороги на Сортовалу, реконструированный подъезд к порту Приморск (трасса Зеленогорск – Приморск – Выборг), автодорогу Лодейное Поле – Вытегра и обновленный мост через реку Хабаловка в Кингесеппском районе, обеспечивающий подход к порту Усть-Луга. Завершится также модернизация автотрасс Санкт-Петербург – Кировск, Санкт-Петербург – Матокса, Волхов – Бабино – Иссад, работы по строительству подхода к пос. Красноозерное в Приозерском районе.
Не позднее 15 мая, как пообещал М.Козьминых, должны состояться конкурсы по двум крупным лотам, связанным с работами на КАД во Всеволожском районе. Это строительство подъезда к Колтушам с подключением к КАД и строительство путепровода на 26 км на трассе «Кола». Пока информация о дате аукционов не озвучивалась. А по путепроводу еще не доработана и проектно-сметная документация. Как, впрочем, и по аукциону на дорожные работы на участке Лодейное Поле – Вытегра (19-35 км). Кроме того, на конкурсной основе планируется определить подрядчика по реконструкции законсервированного моста через р. Сторожевую на 24 км трассы Выборг – Комсомольское – Светогорск.
В условиях кризиса интерес к конкурсам, по словам М.Козьминых, проявляют не только областные и петербургские организации, но и дорожники из Пскова и Новгорода. О своем желании получить подряд на ремонт дороги в Сланцах заявила эстонская компания, а подряд по дороге на Светогорск – финская. Об условиях участия иностранных компаний в конкурсах ведутся предварительные переговоры.
В планах КДХ Ленобласти на ближайшие годы значатся проекты по созданию по крайней мере 3 автодорожных обходов – Пикалево, Луги и Соснового Бора. Но если в последнем случае строительство технологической трассы включено в план строительства ЛАЭС-2 (как по финансам, так и по срокам), в отношении обходов Луги и Пикалево пока нет ясности.
В 2008 г. в рамках заказа федерального автодорожного управления «Северо-Запад» на участках близ Луги шли интенсивные работы. На строительство обхода, впрочем, поступило лишь 500 млн. рублей из федерального бюджета. Сейчас областные власти намерены обратиться с повторным ходатайством о финансировании на этом стратегическом направлении. По словам А.Костюка, обход Луги планируется завершить в 2010 г. Что же касается строительства обхода Пикалево, то этот проект область готова реализовать на условиях равного участия федерального и регионального бюджетов.
В 2009 г. объем финансирования федеральных дорог по сравнению с 2008 г. увеличится на 1 млрд., составив в общей сложности 4,2 млрд. рублей. Продолжатся работы на южном полукольце «бетонки» А-120, а также на автодороге «Нарва».
В 2008 г. на «Нарве» было отремонтировано 3 больших участка, общей протяженностью 60 км. В 2009 г. на конкурс будут выставлены работы по реконструкции участка дороги с 69 по 87 км. Ведется также разработка документации по реконструкции участков на трассах М-20 и «Нарва». «Думаю, что мы начнем работы на «Нарве» в июне и в 2009 г. дойдем до Эстонии», - говорит А.Костюк. Кроме того, продолжится строительство подъезда к ПГП Торфяновке. А к 2015 г. планируется завершить реконструкцию участка шоссе «Скандинавия» 41-147 км.
Как сообщил ген директор Дирекции строительства транспортного обхода Петербурга Борис Мурашов, все договора по работам на областной территории КАД на 2009 г. подписаны в 2008 г. «Из-за кризиса нам поменяли объемы финансирования на 2009 и 2010 годы», - признает он, уточняя, что в этом году на строительстве последнего 37-километрового участка кольцевой планируется освоить вместо запланированных ранее 21 всего 14 млрд. рублей. – Если бы нам добавили хотя бы 2,5 млрд., мы бы ввели хотя бы один пусковой комплекс». Ожидается, что этот вопрос может решиться в августе. В отсутствии дополнительного финансирования к концу 2009 г. кольцевая увеличится только на 5 км», - предупреждает Б.Мурашов. Тем не менее, он не сомневается в том, что реализация проекта будет полностью завершена в 2010 г.
«Посмотрите, что происходит сегодня с федеральным бюджетом: объем доходов и расходов сократился, и увеличился дефицит. Точно также увеличился и дефицит бюджета Ленобласти. Если нам придется срочно предпринимать меры в связи с углублением негативных тенденций кризиса, мы попытаемся еще немного сократить расходы, не сокращая объемов работ. В худшем случае мы откажемся только от двух заявленных в 2009 г. участков. Это автодорога Лодейное Поле – Вытегра и подъезд к Колтушам на КАД», - отметил М.Козьминых.
Наталья Стандровская
Петербургский рынок офисной недвижимости, стремительно шедший в гору на протяжении последних трех лет, был застигнут финансовым кризисом врасплох. Впрочем, к нему не были готовы ни городские специалисты по финансам, ни градостроители, предназначившие для офисного развития не только кварталы, но даже целые микрорайоны. Хотя после трех месяцев крайне нервозного настроения наступило некоторое затишье, участники рынка и эксперты, став осторожнее в расчетах и суждениях, не могут исключить новых потрясений и готовят к ним партнеров.
Во всем виноват Рябокобылко?
Четыре года назад, когда бизнес-центров высокого класса в Петербурге насчитывались единицы, международные консультанты ориентировали Петербург на офисный бум. Как вспоминает заместитель гендиректора УК «Бюро имущественных операций» Николай Воронов, тогда в город приезжал известный предприниматель Сергей Рябокобылко и рассказывал, демонстрируя многочисленные слайды, успехи развития деловой недвижимости в Восточной Европе.
Как теперь считает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Полина Макаренко, в тот период Петербургу следовало не заглядываться на пример Москвы, а ориентироваться на близлежащие скандинавские страны.
Однако конъюнктура диктовала свое, и офисные центры класса А росли в северной столице как грибы. При этом предполагалось, что границы роста растяжимы, и спрос подхлестывал как цены, так и ставки аренды. «Если в 2006 г. ставка в 1200 долларов за 1 кв. м а год всех устраивала, то потом наступила эйфория», - признает гендиректор ООО «Ист Реал» Альберт Харченко.
В последние 2 года большинство новых бизнес-центров относилось к классу А. Вошло в обиход применение самых дорогостоящих отделочных материалов, использование эксклюзивных систем электронного управления, вентиляции и безопасности, необоснованно множился обслуживающий персонал.
Когда наступил кризис, оказалось, что владельцам новых сияющих и высокотехнологичных офисных центров не найти арендаторов. Они строились в расчете на быструю окупаемость при арендной ставке свыше 2000 долларов за 1 кв. м в год. Теперь, по оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, окупаемость дорогих проектов может затянуться на срок до 25-30 лет.
Мало того, многие бизнес-центры были построены на заемные средства. Арендодатели, оказавшиеся в зависимости от требований по снижению арендных ставок арендаторов, в свою очередь, поставили в сложное положение кредиторов.
Не случайно теперь нет-нет, да и помянут недобрым словом оценки экспертов, аналитиков, представителей консалтинговых структур. На круглом столе «Искусство быть гибким» гендиректор ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков заметил: «Если бы консультанты умели прогнозировать будущее, мы не оказались бы там, где мы сейчас».
Переизбыток «элитки»
Конкуренция на рынке офисной недвижимости высокого класса в Петербурге особенно высока. Доля бизнес-центров класса А достигла уже 30%. Их общая площадь, по данным гендиректора Colliers International Бориса Юшенкова, достигает 322 тысяч кв. м, из которых 80 тысяч введены в последнее время. В этой ситуации участники рынка не только опасаются дополнительного притока предложения такой недвижимости, но откровенно надеются, что коллеги, только начавшие реализацию новых проектов, отложат ее до лучших времен.
В прогнозах притока предложения эксперты расходятся. Из 400 тысяч кв. м новой офисной площади, которая намечена к сдаче в 2009 г., по оценке управляющего партнера АРИН Игоря Горского, будет реально введено 270 тысяч. Оценки Б.Юшенкова более пессимистичны – «не более 143 тысяч». Однако и этот приток, по его мнению, существенно повысит конкуренцию на рынке. «Даже если спрос достигнет докризисного уровня, девелоперам придется сбывать предложение 2,5 года», - считает он. По оценке Б.Юшенкова, в
Тем не менее, вывод на рынок новых офисных площадей продолжится. Так, представители компании Avielen, завершающей строительство I очереди БЦ «Аэропорт-Сити», опровергли слухи о замораживании проекта. Действительно, признают эксперты, перспективы новой офисной недвижимости в значительной степени зависят от локализации: удачное местоположение способно обеспечить заполняемость, в т.ч. и за счет оттока из уже существующих БЦ. По мнению директора по развитию Praktis CB Сергея Федорова, только уникальная локализация может позволить сегодняшнему арендодателю «идти против тренда», идущего вниз.
«А за углом такие же по 700 баксов»
О периоде декабря 2008 - января 2009 гг. топ-менеджеры девелоперских компаний вспоминают с ужасом. Когда стало ясно, что мировой кризис является не краткосрочным, а системным и масштабным явлением, застигнутые им компании-арендаторы завалили хозяев БЦ требованиями снизить ставки. «Это не делал только ленивый», рассказывает гендиректор УК «Praktis. Управление и эксплуатация» Анна Деркач. По ее словам, некоторые клиенты писали лаконично, некоторые – пространно, от одного арендатора даже поступила просьба сократить ему арендную плату до уровня эксплуатационных расходов «на период кризиса». Другой девелопер получил петицию на 9 листах, подписанную сразу 43 арендаторами. Впрочем, после урегулирования спора бизнес-центр покинул лишь один из них.
Арендаторы весьма часто прибегали в острый период к откровенному шантажу, утверждая, что им предлагают более выгодные условия – «за углом такие же офисы по 700 баксов». При этом консультанты часто не могли предоставить адекватную информацию о ставках аренды, поскольку в это время хозяева БЦ неохотно делились такой информацией. Между тем, по мнению директора по развитию Praktis CB С.Федорова, девелоперам следует договариваться, чтобы предупреждать резкие колебания арендной ставки. Он не считает это «сговором» и не видит в этом ничего предосудительного, учитывая сложившуюся ситуацию.
По мнению гендиректора ООО «Бюро имущественных отношений» Виталия Цыпилева, демпингующего на рынке аренды вычислить несложно – это владелец БЦ, у которого занято 95% площадей.
На сегодня снижение арендной ставки достигло от 10-20% в освоенных и до 50% во вновь построенных бизнес-центрах.
Доверяй, но проверяй
По мнению гендиректора МК ПСБ Артура Кима, девелоперам необходимо постоянно соблюдать баланс между заполняемостью офисного здания и арендной ставкой. Можно пытаться экономить на охране и эксплуатации, но удержать клиента все же важнее.
Большинство владельцев предпочитает индивидуальный подход к арендатору. Впрочем, в отдельных случаях становится понятно, что пойти навстречу уже невозможно, так как бизнес клиента рухнул. Иногда о предстоящем крахе свидетельствуют массовые увольнения персонала.
По наблюдениям управляющего партнера «АйБи Групп» Сергея Игонина, самыми незащищенными оказываются все же малые компании. Он рассказывает, что некоторые госкорпорации, где управленческая вертикаль сродни армейской, «спустили сверху циркуляр о сокращении числа субподрядчиков», что подчиненные тут же беспрекословно исполнили.
Как считает директор отдела Maris Properties Алексей Федоров, кризис выявил проблему осведомленности владельцев БЦ о финансовом положении арендаторов. Если в европейских странах при заключении договора аренды от клиента, как правило, требуется financial statement, то отечественные арендодатели не привыкли спрашивать у клиентов, как идет их бизнес.
Между тем, по его мнению, необходимо различать арендаторов, имеющих за собой прочные тылы (например, производство в сфере, остающейся рентабельной), от обслуживающих компаний, которые могут оказаться невостребованными на рынке. Подход при этом, по убеждению А.Федорова, должен быть принципиально разным. «Я восхищаюсь менеджерами Австрийского бизнес-центра, подобравшими таких клиентов, с которыми никакой кризис не страшен», - признается он.
Алфавит смешался
Вместе с тем арендодатели не могут не считаться с изменениями, происшедшими в психологии бизнеса. Сегодня для арендатора принадлежность офиса к классу А или В+ потеряло смысл, отмечает гендиректор «Ист Реал» А.Харченко. По мнению заместителя гендиректора «ВМБ-Траст» Валерия Хламкина, арендатора сегодня интересуют 3 вещи – цена, расположение, площадь.
В возможности арендатора выбирать разное качество за одни и те же деньги С.Федоров даже усматривает некий положительный эффект кризиса. Об еще одном позитиве напоминает Полина Макаренко (Knight Frank): для тех компаний, которые снимали площади в классе С и в то же время присматривались к более комфортным условиям, сегодня стал доступен класс В. Такая категория компаний действительно стала заметна, подтверждает руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест» Вадим Демешенков.
А.Деркач считает, что ее компании будет легче пережить кризис, поскольку УК «Praktis. Управление и эксплуатация» управляет только бизнес- центрами класса В и С. Она согласна с коллегами в том, что в ближайшее время строить новые центры класса А станет бессмысленно. Несмотря на высокий дисконт, с которым были вынуждены смириться хозяева БЦ, в настоящее время в Петербурге, по различным оценкам, свободны от 25 до 29% офисов класса А. К концу 2009 г. этот показатель может достичь и 40%, полагают эксперты.
Выживать поодиночке
Хотя ситуация на рынке в феврале 2009 г. относительно стабилизировалась, и арендаторы свернули «ставочный шантаж», специалисты предупреждают о возможности нового спада. Как считает С.Игонин, на горизонте – новые обострения «ценовой войны» в связи с сочетанием остаточного роста предложения офисов с падением платежеспособности арендаторов. «Мы с ними в одной лодке», - напоминает девелопер.
Впрочем, в той же лодке находятся и банки-кредиторы. Как напоминает гендиректор ООО «Бюро имущественных отношений» В.Цыпилев, банкам не выгодно доводить долговую ситуацию до крайности. Они не заинтересованы в длительных судебных процедурах, вредных для их репутации. Банки, по мнению эксперта, не хотят также ухудшить структуру своего баланса, и лишь по этой причине предпочтут при возможности перекредитовать девелоперов.
Однако устойчивость банков зависит, в свою очередь, от обстоятельств национального и мирового масштаба. С.Игонин считает, что рынок расплачивается не за 5, а за 10 лет неоправданной эйфории, и сейчас необходимо по существу вырабатывать новую экономику.
«Нас ждет 2,5-3 очень непростых года», - соглашается Б.Юшенков, предостерегая коллег от избыточного оптимизма. Ближайшую волну требований арендаторов о снижении арендных ставок он предвидит уже летом. При этом одни владельцы БЦ смогут согласиться на новые дисконты, а для других это может оказаться уже не по силам.
Впрочем, свято место пусто не бывает. Как напоминает Б.Юшенков, уже три девелопера предпочли переоборудовать свои офисы в центре города в жилье. Причем один из офисов раньше уже был жилой недвижимостью. Такой вот «круговорот площадей на рынке».
Федор Хлебников