Аренда офисной недвижимости: Трое в лодке, не считая персонала
Петербургский рынок офисной недвижимости, стремительно шедший в гору на протяжении последних трех лет, был застигнут финансовым кризисом врасплох. Впрочем, к нему не были готовы ни городские специалисты по финансам, ни градостроители, предназначившие для офисного развития не только кварталы, но даже целые микрорайоны. Хотя после трех месяцев крайне нервозного настроения наступило некоторое затишье, участники рынка и эксперты, став осторожнее в расчетах и суждениях, не могут исключить новых потрясений и готовят к ним партнеров.
Во всем виноват Рябокобылко?
Четыре года назад, когда бизнес-центров высокого класса в Петербурге насчитывались единицы, международные консультанты ориентировали Петербург на офисный бум. Как вспоминает заместитель гендиректора УК «Бюро имущественных операций» Николай Воронов, тогда в город приезжал известный предприниматель Сергей Рябокобылко и рассказывал, демонстрируя многочисленные слайды, успехи развития деловой недвижимости в Восточной Европе.
Как теперь считает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Полина Макаренко, в тот период Петербургу следовало не заглядываться на пример Москвы, а ориентироваться на близлежащие скандинавские страны.
Однако конъюнктура диктовала свое, и офисные центры класса А росли в северной столице как грибы. При этом предполагалось, что границы роста растяжимы, и спрос подхлестывал как цены, так и ставки аренды. «Если в 2006 г. ставка в 1200 долларов за 1 кв. м а год всех устраивала, то потом наступила эйфория», - признает гендиректор ООО «Ист Реал» Альберт Харченко.
В последние 2 года большинство новых бизнес-центров относилось к классу А. Вошло в обиход применение самых дорогостоящих отделочных материалов, использование эксклюзивных систем электронного управления, вентиляции и безопасности, необоснованно множился обслуживающий персонал.
Когда наступил кризис, оказалось, что владельцам новых сияющих и высокотехнологичных офисных центров не найти арендаторов. Они строились в расчете на быструю окупаемость при арендной ставке свыше 2000 долларов за 1 кв. м в год. Теперь, по оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, окупаемость дорогих проектов может затянуться на срок до 25-30 лет.
Мало того, многие бизнес-центры были построены на заемные средства. Арендодатели, оказавшиеся в зависимости от требований по снижению арендных ставок арендаторов, в свою очередь, поставили в сложное положение кредиторов.
Не случайно теперь нет-нет, да и помянут недобрым словом оценки экспертов, аналитиков, представителей консалтинговых структур. На круглом столе «Искусство быть гибким» гендиректор ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков заметил: «Если бы консультанты умели прогнозировать будущее, мы не оказались бы там, где мы сейчас».
Переизбыток «элитки»
Конкуренция на рынке офисной недвижимости высокого класса в Петербурге особенно высока. Доля бизнес-центров класса А достигла уже 30%. Их общая площадь, по данным гендиректора Colliers International Бориса Юшенкова, достигает 322 тысяч кв. м, из которых 80 тысяч введены в последнее время. В этой ситуации участники рынка не только опасаются дополнительного притока предложения такой недвижимости, но откровенно надеются, что коллеги, только начавшие реализацию новых проектов, отложат ее до лучших времен.
В прогнозах притока предложения эксперты расходятся. Из 400 тысяч кв. м новой офисной площади, которая намечена к сдаче в 2009 г., по оценке управляющего партнера АРИН Игоря Горского, будет реально введено 270 тысяч. Оценки Б.Юшенкова более пессимистичны – «не более 143 тысяч». Однако и этот приток, по его мнению, существенно повысит конкуренцию на рынке. «Даже если спрос достигнет докризисного уровня, девелоперам придется сбывать предложение 2,5 года», - считает он. По оценке Б.Юшенкова, в
Тем не менее, вывод на рынок новых офисных площадей продолжится. Так, представители компании Avielen, завершающей строительство I очереди БЦ «Аэропорт-Сити», опровергли слухи о замораживании проекта. Действительно, признают эксперты, перспективы новой офисной недвижимости в значительной степени зависят от локализации: удачное местоположение способно обеспечить заполняемость, в т.ч. и за счет оттока из уже существующих БЦ. По мнению директора по развитию Praktis CB Сергея Федорова, только уникальная локализация может позволить сегодняшнему арендодателю «идти против тренда», идущего вниз.
«А за углом такие же по 700 баксов»
О периоде декабря 2008 - января 2009 гг. топ-менеджеры девелоперских компаний вспоминают с ужасом. Когда стало ясно, что мировой кризис является не краткосрочным, а системным и масштабным явлением, застигнутые им компании-арендаторы завалили хозяев БЦ требованиями снизить ставки. «Это не делал только ленивый», рассказывает гендиректор УК «Praktis. Управление и эксплуатация» Анна Деркач. По ее словам, некоторые клиенты писали лаконично, некоторые – пространно, от одного арендатора даже поступила просьба сократить ему арендную плату до уровня эксплуатационных расходов «на период кризиса». Другой девелопер получил петицию на 9 листах, подписанную сразу 43 арендаторами. Впрочем, после урегулирования спора бизнес-центр покинул лишь один из них.
Арендаторы весьма часто прибегали в острый период к откровенному шантажу, утверждая, что им предлагают более выгодные условия – «за углом такие же офисы по 700 баксов». При этом консультанты часто не могли предоставить адекватную информацию о ставках аренды, поскольку в это время хозяева БЦ неохотно делились такой информацией. Между тем, по мнению директора по развитию Praktis CB С.Федорова, девелоперам следует договариваться, чтобы предупреждать резкие колебания арендной ставки. Он не считает это «сговором» и не видит в этом ничего предосудительного, учитывая сложившуюся ситуацию.
По мнению гендиректора ООО «Бюро имущественных отношений» Виталия Цыпилева, демпингующего на рынке аренды вычислить несложно – это владелец БЦ, у которого занято 95% площадей.
На сегодня снижение арендной ставки достигло от 10-20% в освоенных и до 50% во вновь построенных бизнес-центрах.
Доверяй, но проверяй
По мнению гендиректора МК ПСБ Артура Кима, девелоперам необходимо постоянно соблюдать баланс между заполняемостью офисного здания и арендной ставкой. Можно пытаться экономить на охране и эксплуатации, но удержать клиента все же важнее.
Большинство владельцев предпочитает индивидуальный подход к арендатору. Впрочем, в отдельных случаях становится понятно, что пойти навстречу уже невозможно, так как бизнес клиента рухнул. Иногда о предстоящем крахе свидетельствуют массовые увольнения персонала.
По наблюдениям управляющего партнера «АйБи Групп» Сергея Игонина, самыми незащищенными оказываются все же малые компании. Он рассказывает, что некоторые госкорпорации, где управленческая вертикаль сродни армейской, «спустили сверху циркуляр о сокращении числа субподрядчиков», что подчиненные тут же беспрекословно исполнили.
Как считает директор отдела Maris Properties Алексей Федоров, кризис выявил проблему осведомленности владельцев БЦ о финансовом положении арендаторов. Если в европейских странах при заключении договора аренды от клиента, как правило, требуется financial statement, то отечественные арендодатели не привыкли спрашивать у клиентов, как идет их бизнес.
Между тем, по его мнению, необходимо различать арендаторов, имеющих за собой прочные тылы (например, производство в сфере, остающейся рентабельной), от обслуживающих компаний, которые могут оказаться невостребованными на рынке. Подход при этом, по убеждению А.Федорова, должен быть принципиально разным. «Я восхищаюсь менеджерами Австрийского бизнес-центра, подобравшими таких клиентов, с которыми никакой кризис не страшен», - признается он.
Алфавит смешался
Вместе с тем арендодатели не могут не считаться с изменениями, происшедшими в психологии бизнеса. Сегодня для арендатора принадлежность офиса к классу А или В+ потеряло смысл, отмечает гендиректор «Ист Реал» А.Харченко. По мнению заместителя гендиректора «ВМБ-Траст» Валерия Хламкина, арендатора сегодня интересуют 3 вещи – цена, расположение, площадь.
В возможности арендатора выбирать разное качество за одни и те же деньги С.Федоров даже усматривает некий положительный эффект кризиса. Об еще одном позитиве напоминает Полина Макаренко (Knight Frank): для тех компаний, которые снимали площади в классе С и в то же время присматривались к более комфортным условиям, сегодня стал доступен класс В. Такая категория компаний действительно стала заметна, подтверждает руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест» Вадим Демешенков.
А.Деркач считает, что ее компании будет легче пережить кризис, поскольку УК «Praktis. Управление и эксплуатация» управляет только бизнес- центрами класса В и С. Она согласна с коллегами в том, что в ближайшее время строить новые центры класса А станет бессмысленно. Несмотря на высокий дисконт, с которым были вынуждены смириться хозяева БЦ, в настоящее время в Петербурге, по различным оценкам, свободны от 25 до 29% офисов класса А. К концу 2009 г. этот показатель может достичь и 40%, полагают эксперты.
Выживать поодиночке
Хотя ситуация на рынке в феврале 2009 г. относительно стабилизировалась, и арендаторы свернули «ставочный шантаж», специалисты предупреждают о возможности нового спада. Как считает С.Игонин, на горизонте – новые обострения «ценовой войны» в связи с сочетанием остаточного роста предложения офисов с падением платежеспособности арендаторов. «Мы с ними в одной лодке», - напоминает девелопер.
Впрочем, в той же лодке находятся и банки-кредиторы. Как напоминает гендиректор ООО «Бюро имущественных отношений» В.Цыпилев, банкам не выгодно доводить долговую ситуацию до крайности. Они не заинтересованы в длительных судебных процедурах, вредных для их репутации. Банки, по мнению эксперта, не хотят также ухудшить структуру своего баланса, и лишь по этой причине предпочтут при возможности перекредитовать девелоперов.
Однако устойчивость банков зависит, в свою очередь, от обстоятельств национального и мирового масштаба. С.Игонин считает, что рынок расплачивается не за 5, а за 10 лет неоправданной эйфории, и сейчас необходимо по существу вырабатывать новую экономику.
«Нас ждет 2,5-3 очень непростых года», - соглашается Б.Юшенков, предостерегая коллег от избыточного оптимизма. Ближайшую волну требований арендаторов о снижении арендных ставок он предвидит уже летом. При этом одни владельцы БЦ смогут согласиться на новые дисконты, а для других это может оказаться уже не по силам.
Впрочем, свято место пусто не бывает. Как напоминает Б.Юшенков, уже три девелопера предпочли переоборудовать свои офисы в центре города в жилье. Причем один из офисов раньше уже был жилой недвижимостью. Такой вот «круговорот площадей на рынке».
Федор Хлебников
Сегодня правительство Санкт-Петербурга утвердило пакет документов, внесенный Жилкомитетом и определяющий новый порядок предоставления субсидий по ряду городских жилищных программ. Необходимость нововведений продиктована заботой о выполнении задач, предусмотренных Концепцией государственной жилищной политики Санкт-Петербурга в условиях сокращения расходов горбюджета в соответствии с поправками, одобренными городским Законодательным Собранием в первом чтении. Кроме того, как отметила губернатор Валентина Матвиенко, в одобренных документах нашлось место для оперативных антикризисных мер.
Так, в частности, поправками к региональному закону «О целевой программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2011 гг.», разработанными Жилкомитетом, предполагается разделить уже скорректированный бюджет РЦП на 2009 г. Так, 243 млн. рублей будут направлены на социальные выплаты гражданам и 200 млн. рублей в качестве бюджетных инвестиций – на повышение капитализации ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство».
Уменьшение расходов на социальные выплаты, как пояснил зампред Жилкомитета Игорь Кокарев, обосновано прогнозами АИЖК по снижению выдачи ипотечных кредитов в 2009 г. коммерческими и банками в целом по РФ в 3,9 раза, а также данными о сокращении числа потенциальных заемщиков, признанных в установленном порядке нуждающимися в содействии города в улучшении жилищных условий. Поэтому выделяемый объем финансирования в 243 млн. рублей в форме социальных выплат «является оптимальным», - считают в Жилкомитете.
В то же время увеличение расходов на повышение капитализации городского ипотечного агентства с запланированных ранее 70 до 200 млн. рублей необходимо по целому ряду причин. В первую очередь, - в связи со сбоями в рефинансировании со стороны АИЖК в 2008 г., а также из-за уменьшения количества рефинансирующих организаций – чтобы Агентство смогло обеспечить устойчивое функционирование некрупных кредитных организаций, желающих работать по стандартам АИЖК.
Кроме того, городское ипотечное агентство нуждается в увеличении оборотных средств для участия в программе АИЖК по реструктуризация ипотечных займов для граждан, потерявших работу или часть доходов.
Также в 2009 г. ипотечное агентство будет вынуждено, предупреждая взыскания, выкупать заложенное при получении кредитов имущество и жилье, реализовать которое по ценам залога в условиях падения цен на вторичном рынке, получится не сразу.
И последнее направление увеличивающихся расходов агентства составят меры содействия банкам-партнерам по увеличению дефолтного фонда. Выкупая дефолтные ипотечные кредиты, оно будет проводить собственными силами работу по урегулированию задолженности.
«Мы увеличиваем капитализацию городского ипотечного агентства, чтобы обеспечить его устойчивость и стабильную работу в 2009 г. Это хорошая антикризисная мера», - поддержала В.Матвиенко.
Другая инициатива Жилкомитета Санкт-Петербурга оказалась направлена на изменение методики расчета социальных выплат городским очередникам и льготникам. Так, в частности, если до сих пор их размер рассчитывался на основе рыночных цен на жилье, то по новым нормативам он будет вычисляться на базе цены, устанавливаемой для регионов Минрегионразвития РФ.
Кроме того, с подачи Ю.Лукманова, Смольный сократил размер социальных выплат. Город готов компенсировать 50% от стоимости приобретаемого жилья (урезанной в соответствии с «ценой Минрегиона») очередникам и на 70% - льготникам.
Как пояснил Ю.Лукманов, изменяя методику расчета размера субсидий, разработчики рассчитывали на увеличение темпов реализации программы «Молодежи – доступное жилье». Попутно они представили поправки к действующему закону по этой РЦП, предусматривающие бюджетные инвестиции в уставный капитал оператора программы – ОАО «Городской центр «Доступное жилье» в размере 500 млн. рублей. Предполагается, что повышение капитализации центра позволит на условиях 50-процентной рассрочки закупить жилье для 250 семей. А на социальные выплаты участникам программы будут направлены 456 млн. рублей, оставшиеся от общего объема финансирования РЦП на 2009 г.
Наталья Черемных
О положении, сложившемся на рынке жилой недвижимости, происходящих изменениях, основных тенденциях и перспективах корреспонденту АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Что происходит с ценами на жилье?
Последние две недели лишь подтверждают, сложившийся в IV квартале 2008 г. тренд – незначительное снижение рублевых цен предложения. Снижение – около 0,5% в неделю. Менее сдержана ситуация при пересчете в валюте – накладывается «кардиограмма» валютных колебаний. Однако реальные цены сделок далеки от усредненных результатов – здесь разброс цен достаточно велик, причем среди аналогичных предложений, особенно на первичном рынке. Встречаются предложения до 45 тысяч рублей за 1 кв. м строящегося жилья в типовом сегменте.
Вторичный рынок менее подвержен грубой «волотильности», но и здесь возможен торг до 5-10% от первоначальной цены предложения. В то же время на первичном рынке практически нет предложений с отдаленными сроками сдачи, а на вторичном появились значительные объемы нового готового жилья от застройщиков, конкурирующего со значительными объемами уже использовавшегося жилья. Причем количество сделок на вторичном рынке вполне удовлетворительное – по итогам января около 3 тысяч, что повторяет итоги аналогичного периода 2007 и 2008 гг. Цены на вторичном рынке в типовом сегменте – до 90 тысяч рублей, на первичном – до 80 тысяч рублей за 1 кв. м.
- Если говорить об ипотечных программах, как изменились требования банков к заемщикам, каковы ставки, какие требуются гарантии? Есть ли жилье, на приобретение которого теперь кредит не получить вовсе – допустим, хрущевки и т.п.?
- Требования банков к заемщикам ужесточились – банки стали с особенной мнительностью относиться к некоторым профессиям, в частности, к специалистам той же банковской сферы. Сроки рассмотрения – от 3 дней до месяца. Рассмотрение документов в филиалах московских банков проводится по большей части в материнской компании, что не способствует ускорению рассмотрения дел.
Повысился первоначальный взнос, практически он установился на отметке в 30%. Отношение кредита к доходу варьируется в пределах 50-60%. То есть, если платеж в месяц составляет 25 тысяч рублей, то подтвержденный доход должен составлять не менее 50 тысяч. Подтверждение дохода так же стало для многих существенной проблемой. Банки, как и прежде не рассматривают комнаты в качестве предмета залога. Единственное исключение – кредит под последнюю комнату; практически исключено кредитование первичного рынка и загородных строений. Кредитные ставки в рублях варьируются в широком диапазоне от 15 до 25%.
Среди отрадных событий – заявления некоторых банков о возобновлении ипотечного кредитования клиентов по системе АИЖК. Так, ипотечный центр МБРР, практически не работавший с осени, вновь начинает работу с клиентами и контрагентами. В то же время число количество ипотечных брокеров с осени резко сократилось – активно предлагают ипотечную услугу лишь несколько брокеров.
- Каковы предпочтения по аренде жилья? Какие районы востребованы, какие ставки аренды и как они изменились за последние 3 месяца?
- За год количество сдающихся квартир увеличилось на 25-30%, в результате чего предложение значительно превысило спрос. Если в начале 2008 г. арендаторов было много, а объектов не хватало, то в начале
По данным Института недвижимости, комнаты дали наиболее существенный ценовой прирост в структуре предложения по итогам прошлого года – от 8 до 20%. Наибольший прирост показал Приморский район, наименьший – Центральный, Петроградский и Адмиралтейский.
Цена аренды комнаты варьируется вокруг 10 тысяч рублей в месяц. Однокомнатные квартиры предлагаются в диапазоне от 16 тысяч (Красносельский район) до 30 тысяч (Центральный район). Наибольший прирост цен – в недооцененном Красносельском районе, почти не отстает от него Центральный и Адмиралтейский районы – прирост цен за год – 5-7%. Двушками интересовались больше в Невском и Адмиралтейском районе – прирост цен составил 7-8%. Однако в первом случае цена практически самая низкая в городе – около 22-23 тысяч рублей, во втором – самая высокая – 35 тысяч. Трешками мало интересуются в Выборгском и Василеостровском районах – цена снизилась на 2-4%, в цене – Центральный, Адмиралтейский и Петроградский – стоимость аренды увеличилась на 10-11% и достигла 45-50 тысяч рублей.
За 2008 г. стоимость аренды жилья увеличилась в среднем всего на 3-5%. До середины лета цена найма жилья была относительно стабильна. С июля начался сезонный рост стоимости аренды. В конце лета «однушки» сдавались в среднем за 17 тысяч рублей, а двухкомнатные за 24 тысяч. Максимальной стоимости найм жилья достиг в октябре. Традиционно этот показатель не меняется до конца года, однако в ноябре стоимость аренды жилья в данном сегменте начала плавно снижаться. На начало февраля средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальных районах Петербурга составляла 15 тысяч рублей, двухкомнатной квартиры – 20 тысяч в месяц.
- Расскажите о рынке риэлтерских услуг – многие компании поглощаются лидерами рынка – уменьшаеттся ли количество риэлторских фирм? Увеличилась ли доля черных маклеров?
- Агентства недвижимости практически повсеместно заявляют об оттоке покупателей на 40-50% по отношению к пиковым значения 2008 г. В то же время по данным Регистрационной службы количество сделок в январе составило на вторичном рынке около 3 тысяч, что вполне соответствует показателям аналогичного периода 2007-2008 гг. Такая ситуация свидетельствует об оттоке клиентов из агентств в пользу маклеров и самостоятельного решения горожанами жилищного вопроса. Сейчас более половины сделок делается маклерами.
Достаточно сложной может оказаться ситуация для многих компаний, ориентированных в прошлом на растущий рынок. Агентства уже сегодня, стараясь повысить эффективность работы, сокращают филиальную сеть, избавляясь от неприбыльных офисов, в первую очередь в области и в спальных районах, оптимизируют агентский состав, перераспределяют полномочия менеджеров и меняют условия их работы, переходят на франчайзиноговые схемы.
На вторичном рынке и в дальнейшем возможна активизация частных маклеров, работа которых не будет связана с деятельностью агентств недвижимости и профессиональных объединений. Маклеры не несут ответственности перед своими клиентами. Не исключена вероятность того, что большая часть сделок купли-продажи жилых объектов будет совершаться именно частными лицами, что, конечно, станет проблемой для рынка недвижимости в целом.
Агентства стараются не менять условия игры и в сложное время, ревниво отслеживая условия и предложения по сделкам у партнеров. В теории услуга риэлтора оценивается в 6-8% от сделки, на практике можно договориться дешевле. Снижать комиссионные агентам – себе дороже, особенно, когда велик соблазн в отсутствии реального спроса проводить сделки «на стороне». Увеличивать процент «левых» сделок – никто не хочет.
Процесс слияний-поглощений запущен, однако объективно количество таких сделок единичное. Судьбу агентства, как и любого представителя малого бизнеса трудно отследить. В городе по разным оценкам от 400 до 600 агентств. Какие-то открываются, какие-то закрываются – это процесс продолжается в режиме non-stop, и не связан с кризисом напрямую. Если кризисные процессы будут углубляться, то количество агентств недвижимости может уменьшиться на 30-40% до конца года, причем сделки перераспределятся в сторону маклеров.
- Как изменился рынок строительного генподряда? В последние годы рынок расслаивался, девелоперы передавали генподряд на аутсорсинг. Но в нынешних условиях хозяева бизнеса не хотят отдавать деньги на сторону и минимизируют издержки. Не пошел ли в связи с этим обратный процесс, когда компании снова создают подрядные подразделения?
- Конец 1990-х гг. ознаменовался структурированием достаточно крупных вертикально-интегрированных холдингов, включавших в себя и разного рода подрядные организации, и производителей стройматериалов, и ДСК. В некоторых случаях формировались несколько подзабытые сегодня формы – финансово-промышленные группы, включавшие в себя аффилированные банки. Такая модель позволяла минимизировать затраты и работать на основе взаимозачетов и внутренних взаиморасчетов. Среди наиболее известных на строительном рынке холдингов – группа ЛСР, ФПГ «Росстро», группа «Ленстройматериалы», холдинг «ЛенСпецСМУ». Причем многие холдинги сохраняли структуру в течение десятилетия без заметных изменений.
В силу определенной инертности девелопмент как таковой оказался более востребован на рынке коммерческой недвижимости. Здесь более развита и система аутсорсинга, и подрядов. В то же время застройщики предпочитают работать с одними и теми же подрядчиками, редко прибегая к ротациям.
Заметное сужение строительного рынка приведет к неизбежной череде банкротств и процессам слияний-поглощений. В России ни застройщики, ни подрядчики так и не научились работать в консорциумах и партнерствах. Впереди еще одно испытание в условиях дефицита ликвидности – бартерные расчеты и связанные с ними проблемы – двойные продажи и ценовой демпинг на аналогичные объекты.
Беседовал Михаил Добрецов