Генпроектирование: открытый диалог лидеров отрасли
В рамках форума 100+ TechnoBuild представители рынка обсудили необходимость выработки единых стандартов работы и проблемы координации между генеральным проектировщиком и заказчиками.
При проектировании современных зданий, в том числе технически сложных и уникальных объектов, роль генерального проектировщика выходит за рамки технической части. Она включает в себя еще и сложный менеджмент проекта со всеми участниками процесса — от этапа формирования концепции до ввода объекта в эксплуатацию. При этом сами функции генпроектировщика в России не регламентированы, в законодательстве нет четкого определения и описания работы таких компаний.
Реальный потенциал
Вопрос о необходимости развития института генерального проектирования впервые в 2024 году подняла компания «Метрополис» в рамках форума 100+ TechnoBuild. Тема не теряет своей актуальности и сегодня. В 2025 году отраслевая сессия «Генеральное проектирование: открытый диалог лидеров отрасли», инициированная «Метрополис», собрала основателей и ТОП-менеджеров шести ведущих проектных компаний страны для обсуждения актуальных для отрасли вопросов.
Подобные встречи позволяют обсудить особенности проектирования и выработать стандарты оказания проектных услуг в РФ, в том числе при реализации уникальных и технически сложных объектов, а также тех из них, которые реализуются в рамках госпрограмм.
В фокусе дискуссии — ключевые вызовы, стоящие перед рынком генерального проектирования. Участники подчеркивали, что согласно отраслевой аналитике только 7,2% проектных компаний обладают реальным потенциалом для выполнения функций генпроектировщика. В ходе панельной дискуссии лидеры рынка обсудили насущную необходимость выработки единых стандартов работы и повышения ценности услуги генерального проектирования для заказчиков.
«Первый тезис, как и, по сути, резюме предыдущего года, — это полное отсутствие понимания генерального проектировщика с точки зрения законодательства. Такого термина просто не существует в нормативных документах, это оставшаяся функция, которая существовала в советское время. Второе — это несинхронность и противоречия в нормативной базе и отсутствие четких требований к генеральному проектировщику», — отмечает Александр Ворожбитов, генеральный директор компании «Метрополис».
Как показало исследование, проведенное компанией «Метрополис», из 13,7 тыс. проектных компаний в России 98% составляют малые микропредприятия, создающие лишь 22% выручки. Крупные компании (0,6%) генерируют 27% выручки, а сегмент средних предприятий практически отсутствует — его доля составляет лишь 1,4%. Этот «структурный провал» затрудняет реализацию крупных инфраструктурных проектов, вынуждая крупные компании работать с малыми предприятиями, имеющими другую корпоративную культуру и подходы к работе.
Особое внимание было уделено вопросу согласования нормативной документации. Как отметило большинство экспертов, при внесении изменений в нормативы мнение проектировщиков часто не учитывается. Участники сессии сошлись во мнении, что стандартизация бизнес-процессов и создание типовой формы договора генпроектирования способны существенно повысить эффективность работы отрасли.
«Других проблем очень много. Это и состояние заказчиков, и уровень управляемости, вопросы IT-обеспечения, потому что все-таки импортозамещение софта, мягко говоря, не произошло. И очень насущный, конечно, вопрос — это кадры, кадры, кадры. Их надо учить», — обозначил Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум». Эксперт также обратил внимание на учащающиеся случаи ухода проектировщиков из профессии, что вызывает обеспокоенность участников профессионального сообщества.
управляющий партнер ГК «Спектрум» Владимир Иванов
Экономика проекта
Проблему допуска генерального проектировщика к финансовой модели проекта обозначил Сергей Лахман, генеральный директор ГОРПРОЕКТа: «Для меня стало очевидным, что наука и технологии дали нам очень мощные инструменты для расчета, размерного моделирования, подстраивания информационных моделей. Наверное, основным критерием развития проекта и проектной компании на ближайшие годы будет выделение акцентов при работе именно с финансовой моделью заказчика».
Юрий Готман, генеральный директор MARKS GROUP, также отметил проблему связи проектировщика с экономикой проекта: «Девелоперы не допускают проектировщиков к финансовой модели, а если бы были понятные ориентиры, куда идти, то проектировщик смог бы конкретно дать вектор своей разработке, чтобы прийти именно к той экономической задаче, которую ставит девелопер».
Исполнительный директор Проектного бюро «АПЕКС» Александр Мамаев поддержал прозвучавшее в ходе дискуссии предложение закрепить «одностадийное» проектирование объектов: «Я считаю, что абсолютно назрел момент открытой дискуссии о пересмотре стадийности проектирования. Та боль, которую коллеги высказывают относительно объема “бросовой” работы, связанной с большим количеством изменений в документации, проекте, проектных решениях, продуктовых решениях ближе к завершению процесса проектирования, очевидно, избыточно влияют и на структуру себестоимости проектирования, и на количество проектных ошибок, переделок и решений, которые выполняются в ходе строительно-монтажных работ».
Генеральный директор ГК «Олимпроект» Никита Сухих поделился насущным вопросом, связанным с долгим согласованием проектов: «Отдельная проблема — затягивающиеся сроки согласований в Москве и области, из-за которых девелоперы несут убытки от простоя площадок. Архитектурные концепции часто утверждаются без должной оценки стоимости строительства, что приводит к необходимости дорогостоящих доработок на стадии рабочей документации и увеличивает себестоимость проекта», — добавляет эксперт.
генеральный директор компании «Метрополис» Александр Ворожбитов, управляющий партнер
ГК «Спектрум» Владимир Иванов, генеральный директор компании «Горпроект» Сергей Лахман
Согласно проведенной компанией «Метрополис» аналитике в гражданском проектировании работают менее 30 крупных компаний, причем часть из них интегрирована в девелоперские холдинги и не выходит на открытый рынок. Объем открытого рынка генпроектирования Александр Ворожбитов оценивает примерно в 600 млрд рублей в год.
«Объем рынка генерального проектирования относительно небольшой, особенно если сравнивать с рынком телекома, поэтому возникают риторические вопросы, насколько эта структура вообще может поменяться и стоит ли ее менять», — отметил он.
«Россети Ленэнерго» ввели в работу единый Центр управления сетями компании и запустили две подстанции 110 кВ: «Морская» и «Витебская».
Оба передовых энергообъекта ориентированы в первую очередь на развитие социальной сферы и создание условий для комфортной жизни петербуржцев. Подстанции высокоавтоматизированные, доля примененного на них отечественного оборудования составляет более 96%. «Витебская» и «Морская» были приведены в действие удаленно — из нового Центра управления сетями. Объекты полностью наблюдаемы дистанционно, не требуют постоянного присутствия персонала.
Установленная мощность подстанции 110 кВ «Витебская» составляет 126 МВА, объект питает жилую застройку п. Шушары с населением порядка 5 тысяч человек, а также линию трамвайной сети.
Подстанция 110 кВ «Морская» с установленной мощностью 80 МВА обеспечит электроснабжение части намывных территорий Василеостровского района — около 15 тысяч жителей и социально значимые объекты.
Центр управления сетями (ЦУС) «Россети Ленэнерго» использует цифровые технологии, обеспечивает информационное взаимодействие с мобильными бригадами и задействованными ведомствами, сокращает время на ликвидацию технологических нарушений, обеспечивает бесперебойность электроснабжения потребителей и эффективность функционирования электросетевого комплекса.
«В Санкт-Петербурге особый акцент сделан на социальном развитии. Об этом говорят высокие темпы жилищного строительства, рекордные показатели ввода школ и детских садов. Подстанции, которые мы запустили сегодня, также нацелены на решение этой задачи. Они обеспечат электроэнергией жилые массивы в Василеостровском и Пушкинском районах, поспособствуют реализации проекта «Морской фасад», где формируется принципиально новая городская среда. Управлять работой центров питания можно в удаленном режиме из нового Центра управления сетями», — отметил на церемонии открытия генеральный директор ПАО «Россети» Андрей Рюмин.
В новом Центре управления сетями предусмотрена единовременная работа 24 диспетчеров в смену. В круглосуточном режиме они осуществляют управление оборудованием электросетевого комплекса компании, расположенного на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
«ЦУС построен на базе самого современного отечественного аппаратного и программного обеспечения, отсюда диспетчеры будут управлять более чем 430 подстанциями 35–110 кВ, 30 тысячами трансформаторных подстанций и распределительных пунктов, более 90 тысячами километров линий электропередачи. Благодаря высокой степени автоматизации сегодня мы дистанционно ввели в эксплуатацию две системообразующие подстанции 110 кВ. Это современные высокотехнологичные объекты, которые создают задел мощности для растущих районов: жилой застройки, транспортной инфраструктуры. Вся информация о режимах работы и состоянии оборудования объектов поступает по цифровым каналам в Центр управления сетями», — рассказал генеральный директор ПАО «Россети Ленэнерго» Игорь Кузьмин.
В конце первого квартала на российском рынке жилья будет запущена добровольная «зеленая» сертификация. Компании, работающие по «зеленому» ГОСТ Р, получат господдержку — после того, как меры этой поддержки будут разработаны.
«Зеленому» строительству был посвящен круглый стол «"Зеленые" новостройки», организованный YouTube-каналом «Все о стройке». Главной новостью стала разработка инструментов для льготного проектного финансирования и ипотечного кредитования. Главной проблемой остается отсутствие массового спроса на «зеленые» объекты.
Деньги для стандарта
В апреле 2022 года международные системы LEED, BREEAM и WELL прекратили сертификацию в России, и только тогда началась разработка нового «зеленого» стандарта.
Дом.РФ и Минстрой РФ разработали ГОСТ Р для «зеленых» жилых домов — добровольный стандарт. С 1 ноября он вступил в силу, но еще до его утверждения соглашения об оценке жилых домов на соответствие будущему стандарту подписали Группа «Самолет», Группа «Эталон», компания Legenda Intelligent Development и еще несколько компаний в разных регионах. Всего шесть проектов, четыре из которых уже завершены.
ГОСТ Р включает несколько десятков критериев в десяти категориях, от архитектуры и планировки участка до экологической безопасности территории, наличия безбарьерной среды, мусорных контейнеров и проч. ESG-факторы застройщик может выбрать добровольно. Один из главных критериев — высокий класс энергоэффективности.
Как и в международной сертификации, в стандарте есть разные уровни — «удовлетворительно», «хорошо», «отлично», рассказала Евгения Либефорт, руководитель направления «Устойчивое развитие» АО «Дом.РФ». По ее словам, если следовать стандарту, экономия коммунальных платежей достигнет 60%, также повысится ликвидность квартиры.
Евгения Либефорт подчеркнула: если учесть все критерии, 3–5% рынка сегодня можно отнести к «зеленым» объектам, но к 2024–2025 годам доля таких объектов превысит 20%.
Разработка инструментов в поддержку «зеленого» строительства еще не завершена. Но, отметила Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка, 700–800 кредитов проектного финансирования банк выдал на проекты, где есть элементы «зеленого» строительства.
«Поскольку поддержка разрабатывается в двух направлениях — проектное финансирование и ипотека, мы полагаем, что больший эффект даст именно субсидирование ипотеки. Главное сейчас — утвердить программу и получить бюджет на нее, а также обеспечить ряд организационных мероприятий, например, запустить систему добровольной сертификации для застройщиков», — заявила она.
Дисконтные ставки — тоже пока предмет обсуждения, особенно в Минфине.
«Мы не ждем в краткосрочной перспективе зеленого финансирования», — заявила Александра Болилая, директор по инвестициям холдинга LEGENDA.
Пока застройщики могут пользоваться ESG — облигациями, привлекать «зеленых» подрядчиков и поставщиков, добавила она.
Идея делать упор на финансирование «зеленой» ипотеки» вызвал сомнения у Николая Складнева, главного директора по строительству ГК «КОРТРОС»: «Меня настораживает "зеленая" ипотека, потому что без "зеленого" проектного финансирования ничего не двинется».
По его словам, «зеленая» повестка требует не залповых разовых усилий, а системного подхода, которого как раз не хватает. «Мы зеленый маркетинг рассматриваем меньше, чем зеленые доходы», — добавил Николай Складнев.
Кто готов?
Девелоперы в течение многих лет говорят о низком спросе на «зеленое» строительство. Чаще всего это коммерческая недвижимость, построенная по заказу западных компаний.
Однако ранее специалисты Дом.РФ выяснили: более половины россиян считают энергоэффективность важным фактором при выборе недвижимости.
Но готовы ли к «зеленому» строительству застройщики? По данным Сбера, внедрение «зеленых» стандартов может повысить затраты девелопера на 10–15%. В проектах появляются лишь отдельные элементы, соответствующие «зеленым» стандартам. «Давайте честно — у застройщиков затраты возрастают», — сказала Светлана Назарова.
Соответственно, растет цена квартиры.
По словам Киры Смирновой, руководителя направления устойчивого развития Группы «Самолет», пока точная сумма удорожания в массовом сегменте, где экспериментирует с «зелеными» стандартами компания, неизвестна. По предварительным подсчетам, себестоимость строительства вырастает на 7–10%.
По результатам опроса покупателей в Группе «Самолет», 70% граждан интересует цена, только 5% — экология. В массовом сегменте, подчеркнула Кира Смирнова, люди не могут переплачивать за «зеленость». «В массовом сегменте необходимы меры поддержки», — заключила она.
По словам Светланы Назаровой, покупателям сложно объяснить экономику проекта, но, возможно, они «постепенно привыкнут». «Но для первого шага надо эту историю раскачать», — убеждена она.
Альтернатива на местах
Помимо ГОСТ Р, «зеленый» стандарт разработали ВЭБ.РФ, Национальный Центр ГЧП, ведущие экспертные компании — HPBS, EcoStandard group, Межрегиональный центр «ЭКСПЕРТ», ESG-эксперт Анна Минакова при поддержке компании «ПроГород» (входит в Группу ВЭБ.РФ), крупные девелоперы и собственники недвижимости Millhouse, O1 Properties и MR Group.
Сертификация по этому стандарту почти не отличается от международных. Есть три критерия: обязательный, оптимальный (добровольный) и инновационный. Так же, как в международной системе, предусмотрено несколько уровней: «бронзовый» (40–49 баллов), «серебряный» (50–59 баллов), «золотой» (60–79 баллов), «платиновый» (80–99 баллов), «бриллиантовый» (от 100 баллов).
Пилотная фаза продлится год, пионерам организаторы предлагают скидки. Можно подтвердить действующую сертификацию или обновить по национальному стандарту, продолжить начатую по международным стандартам сертификацию на строящихся или уже построенных объектах, но можно начать все с нуля.
Собственные «зеленые» стандарты разработали и применяют крупные компании. Разработанный стандарт, заявила Кира Смирнова, позволил понять, «какие параметры надо докручивать в собственных стандартах».
По словам Николая Складнева, благодаря «зеленым» стандартам сокращение расходов на содержание дома через собственную управляющую компанию — 15%. Кроме того, удается много экономить на подключении к сетям.
В этом году ГК «КОРТРОС» идет на эксперимент — будет возводить первый жилой дом с солнечными батареями.
Иван Мыльцев, руководитель отдела маркетинга компании АСПЭК-Домстрой (Ижевск), озвучил содержание «зеленого» стандарта компании: раздельный сбор мусора, применение сертифицированных материалов, внедрение системы бережливого производства, правильное хранение инвентаря и т. д. «Мы внедряем новые нормы жизни», — добавил он.
Собственные стандарты разработаны в Setl Group. Как пояснил Алексей Попов, менеджер проектов холдинга, стандарт не создавался с нуля — просто систематизированы ранее применявшиеся стандарты. «Мы использовали стандарты другого типа, но 2022 год показал, что с этим надо что-то делать. Мы систематизировали правила, которые нужны нашим покупателям. Стандарт Дом.РФ попробуем, посмотрим на коллег. Стандарты, думаю, и наш и Дом.РФ, будут развиваться», — заключил он.