Новый подход к строительству: экспертиза как ключ к эффективности
Постепенные законодательные изменения в процедуре государственной экспертизы помогают сократить сроки реализации инвестиционных строительных проектов за счет оптимизации процедур и внедрения новых услуг.
С 1 сентября вступили в силу изменения в правилах проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Эти изменения были приняты Постановлением Правительства № 827 от 31 мая 2025 года № 827 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
В частности, изменился объем сведений в заявлении на экспертизу. Также сократился перечень обязательных документов. Например, теперь в пакете не требуются заключения по типовой части проекта и справки с указанием разделов, которые не подвергались изменению. А положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы не требуется на момент подачи документов на экспертизу. Это позволит ускорить подготовительный этап.
Кроме того, документ уточнил порядок корректировки пакета документов: изменения можно вносить как в заявление на этапе проведения экспертизы, так и непосредственно в проектно-сметную, проектную документацию и результаты инженерных изысканий. При этом любые корректировки необходимо подать за десять дней до завершения экспертизы.
С десяти до трех рабочих дней сократился срок ответа на запрос сведений из Единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ). Это связано с тем, что теперь запись в реестре приравнивается к факту выдачи заключения.
Помимо этого, определен порядок исправления технических ошибок (опечаток) в заключении госэкспертизы, если они не влияют на ее результаты. Заявитель получает информационное письмо, подписанное руководителем экспертизы, которое также вносится в реестр.
В интервью Бизнес FM Игорь Манылов, руководитель Главгосэкспертизы, отмечает: «В целом все эти меры направлены на то, чтобы сократить сроки и стоимость строительства, а стало быть, снизить нагрузку на бизнес, что особенно важно в нынешних условиях».
Особый порядок
Власти Ленинградской области позаботились также об экспертизе для строительства промышленных и сельскохозяйственных объектов — в регионе строится много предприятий, в том числе в рамках масштабных инвестпроектов.
Областной закон № 38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получения разрешения на строительство на территории Ленинградской области» позволяет застройщикам таких объектов не получать разрешение на строительство при условии получения положительного заключения государственной экспертизы. Это правило действует, если строительство ведется на территории предприятия и объект предназначен для производственной деятельности. Также оно распространяется на случаи, когда строительство или реконструкция ведется в пределах границ земельных участков предприятий, размещенных на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землях для обеспечения космической деятельности, землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения. Исключение составляют особо опасные, технически сложные или уникальные объекты.
Как показала практика, этот закон значительно упрощает жизнь застройщикам. Юрий Лукинов, генеральный директор компании «Маскарон», подчеркивает, что опыт работы в рамках 38-оз «безусловно, позитивный», так как он существенно сокращает сроки реализации проекта, вывода на производственные мощности, что приводит к более быстрому получению прибыли и уплате налогов соответственно. По его словам, закон позволяет четко прогнозировать сроки реализации проекта с момента подачи на госэкспертизу, сокращает административные барьеры и дает застройщику больший контроль над процессом, который в этом случае в первую очередь зависит от него самого.
Илья Иванов, заместитель генерального директора по промышленному надзору ПАО «ФосАгро», убежден: необходимо расширение применения практики внедрения аналогичных мер на федеральном уровне. «Современные тенденции в развитии строительства диктуют необходимость совершенствования существующей нормативно-правовой базы. Упрощенный порядок строительства ряда инфраструктурных объектов ускоряет сроки реализации инвестиционных проектов, стимулирует деловой рост, создает условия для активного развития регионов. В некоторых из них уже есть похожие нормативные акты, но они носят ограниченный характер. 38-й областной закон является ярким примером прогрессивных изменений в оптимизации существующей системы нормативно-правовой базы. В Ленинградской области таким образом можно реализовывать, например, линейные сооружения водоотведения диаметром 1000 мм, газопроводы с давлением свыше 1,2 МПа и так далее. Мы для упрощения административных процедур и сокращения временных затрат на строительство железнодорожных путей необщего пользования получаем положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и начинаем реализацию проекта. Тем самым максимально используем возможности 38-оз. Однако важно подчеркнуть, что освобождение от требований обязательного получения разрешения на строительство не снимает нашей ответственности перед законом», — отмечает он.
До экспертизы
Одним из ключевых нововведений, кардинально меняющих взаимодействие застройщиков с экспертизой, стало экспертное сопровождение проектов до их официальной подачи на экспертизу — так называемое предпроектное сопровождение. Этот механизм, утвержденный постановлением правительства РФ от 6 мая 2023 года № 717, позволяет поэтапно рассматривать разделы проектной документации. Важно, что прошедшие такое сопровождение разделы уже не требуют повторного рассмотрения при основной экспертизе (письмо Минстроя РФ № 38814-СМ/08), что значительно экономит время и увеличивает шансы на получение положительного заключения. Срок такого сопровождения ограничен 20 днями.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко подчеркивает, что институт предпроектного сопровождения позволяет «избежать неверных проектных решений на более ранней стадии, в связи с чем будут оптимизированы затраты на всех этапах жизненного цикла объекта капитального строительства, а также в целом сократится инвестиционно-строительный цикл объекта капитального строительства». Минстрой РФ активно рекомендует использовать этот инструмент.
Денис Горбунов, начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза», развивая идею о трансформации экспертизы, утверждает, что новый подход превращает экспертизу в «ключ к эффективности проектов».
Это связано с преобразованием экспертизы в институт управления эффективностью строительства, который охватывает все этапы реализации проекта — от проектирования до ввода в эксплуатацию.
Теперь цель — не просто констатировать соответствие или несоответствие, а работать на предупреждение ошибок, оптимизацию решений и создание максимально качественного объекта, обеспечивая системную поддержку проекта на всех этапах его реализации.
По мнению Дениса Горбунова, в Ленинградской области этот подход усиливается региональными инициативами. Помимо областного закона № 38, о котором говорилось ранее, экспертиза интегрирована в процесс «зеленый коридор» для инвесторов. Он позволяет любому инвестору, планирующему реализацию проекта в регионе, обратиться за консультацией в Леноблгосэкспертизу через Агентство экономического развития ЛО на самой ранней стадии — еще до разработки проекта. «По нашему опыту подключение экспертизы на этапе “задумки” — наиболее эффективное решение, которое позволяет избежать множества ошибок, особенно по вопросам, связанным с землей и подключением к ресурсам», — отмечает он.
«Таким образом, у застройщиков теперь есть новый инструмент поддержки в виде экспертизы. Понимаю, что многим сложно в это поверить. Экспертиза многие годы была ограничена в полномочиях и выполняла строго проверяющие функции. Однако задачи по развитию строительной отрасли и повышению эффективности инвестиционных вложений дали новый взгляд на интеллектуальный потенциал экспертов. Их опыт и знания могут быть использованы гораздо шире: для своевременного выявления и предупреждения ошибок, оптимизации технических решений, поиска наиболее эффективных и экономичных подходов к реализации проектов. Это принципиально новый этап, где главной ценностью становится не выявление нарушений, а совместное создание качественного, устойчивого и экономически эффективного объекта. Благодаря нововведениям мы теперь предлагаем застройщикам не просто бумагу о соответствии, а квалифицированную помощь на пути к успешной и эффективной реализации проекта», — убежден начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза».
Послание президента России Владимира Путина Федеральному Собранию, помимо громких международных заявлений, содержало не менее важные мысли, напрямую касающиеся строительной отрасли страны. И если часть задач, поставленных президентом, эксперты считают вполне достижимыми, то в осуществлении других – сомневаются.
По мнению специалистов, заявленные в послании цели могут стать частью «новых майских указов», подготовку которых правительством РФ подтвердил пресс-секретарь президента Дмитрий Песков.
7%
Одной из намеченных Владимиром Путиным целей стало повышение доступности жилья для граждан, для чего в ближайшей перспективе предлагается создать условия для снижения средней ставки по ипотечным кредитам до 7% годовых.
Президент призвал добиться условий, когда не менее 5 млн семей в России смогут ежегодно улучшать свои жилищные условия (в 2017 году это смогли сделать 3 млн семей). Для этого, по его словам, необходимо обеспечить рост доходов граждан, снижение ставок ипотечного кредитования и увеличение предложения на рынке жилья.
«В прошлом году выдано около миллиона ипотечных кредитов. В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Разумеется, в каждом конкретном случае стоимость и другие условия кредита индивидуальные, но в целом нам нужно и дальше снижать среднюю ставку до 7-8%. Мы долго спорили, какую цифру назвать с этой трибуны, но стремиться нужно, безусловно, к 7%», - отметил глава государства.
По оценке большинства экспертов, эта задача вполне достижима во вполне обозримом будущем. «Ставка по ипотеке в 7% - это перспектива ближайших одного-двух лет. Для снижения ипотечной ставки необходима экономическая ситуация, позволяющая снижать стоимость заимствований, привлекать долгосрочное фондирование для банков», – заявил генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, новое название – ДОМ.РФ) Александр Плутник. По его словам, необходимые меры сейчас предпринимаются правительством РФ и Центробанком. По прогнозам АИЖК, уже к концу 2018 года средняя ипотечная ставка снизится до уровня около 8% годовых.
«При тех макроэкономических предпосылках, которые мы видим сегодня, это вполне реальная и достижимая цель», - прокомментировал призыв главы государства президент Сбербанка Герман Греф. «Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам очевиден, и к концу 2018 года мы прогнозируем дальнейшее плавное снижение ставок до 8,5-9% (при ключевой ставке ЦБ 6,5-7%)», - добавляет руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин.
Он подчеркивает, что ставка по любому кредиту, в том числе ипотечному, формируется из нескольких составляющих, в первую очередь из стоимости фондирования, риска, расходов банка и маржи. «В руках государства есть все инструменты по дальнейшей стабилизации инфляции и снижению ключевой ставки до 5% в течение 2-3 лет. В этом случае возможно снижение ставок по ипотеке до указанного ориентира в 7%. При этом можно сказать, что банки так же заинтересованы в снижении общего уровня ставок, так как это делает ипотеку доступной для более широкого круга клиентов», - отмечает эксперт.
120 миллионов
Еще более сложную задачу поставил Владимир Путин в сфере жилищного строительства. «Сегодня в России ежегодно строится около 80 млн кв. м. Было, правда, чуть побольше в некоторые годы, но в среднем 80 млн. Нам нужно взять новую высоту, стремиться к увеличению объемов строительства с сегодняшних 80 до 120 млн кв. м в год», - заявил он. По словам президента, эта цель весьма амбициозная, но абсолютно реалистичная, если иметь в виду и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы.
А вот эту задачу большинство экспертов полагает трудноосуществимой. Госструктуры главное внимание обращают на технические аспекты проблемы. «Чтобы увеличивать ввод жилья до 120 млн кв. м в год, нужно уже сегодня активно вовлекать земельные участки для жилищного строительства, а также заниматься градостроительной подготовкой, в том числе по федеральным земельным участкам», - говорит Александр Плутник. По его словам, сам процесс вовлечения земель связан с согласованиями с правообладателями, включая участки, которые сегодня не используются.
А вот представители строительного комплекса видят немало других проблем, главной из которых остается законодательная чехарда. «Раз президент поставил задачу, значит ее надо выполнять. Строители должны строить, и они готовы строить больше, если для этого будут созданы условия. Закон о долевом строительстве был принять 18 лет назад. За это время в него 24 раза вносились поправки. То есть по поправке в год, а то и по две! И до сих пор мы по-прежнему находимся в условиях нестабильности. Очередные изменения в федеральном законодательстве, регулирующем долевое строительство, вступят в силу 1 июля этого года. К этим поправкам у строительного сообщества вновь есть ряд вопросов», - отмечает вице-президент Российского союза строителей, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
Ему вторят другие эксперты. Директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев считает, что, дать ответ о реалистичности поставленной задачи можно, только исходя из совокупности факторов. «Прежде всего того, насколько усложнится жизнь застройщиков после вступления в силу последних поправок к 214-ФЗ. В теории понятно, какие трансформации произойдут на первичном рынке недвижимости, а вот что из этого получится на практике пока неизвестно. Сейчас очевидно только, что работать станет сложнее, а строить – дороже», - говорит он.
«Чтобы решить поставленную президентом задачу, необходимо достигнуть консенсуса между властью и бизнесом, принять единые правила игры и не менять их в течение хотя бы лет пяти», - подчеркивает Олег Бритов.
Между тем, инициативами Владимира Путина предусматривается дальнейшее реформирование законодательства в строительной сфере. Он повторил, что от долевого строительства нужно переходить на проектное финансирование, «когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане».
Однако эта реформа не может не сказаться негативно на объемах ввода жилья, что признают и в Минстрое РФ, напоминает директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартан Погосян. «Не надо быть экспертом, чтобы понимать – любые изменения в законодательстве влекут за собой некоторые издержки и, как правило, вызывают определенную стагнацию регулируемой отрасли. Это необходимый период адаптации, перехода к новым схемам и правилам. Можно предположить, что нас ждет некоторый спад. Эти выводы подтверждает глава Минстроя Михаил Мень, заявивший, что «ведомство прогнозирует проседание рынка в 2020 году и связывает его именно с отменой долевого участия в строительстве».
«Полагаю, что выйти на показатель в 120 млн кв. м можно будет через 5-7 лет, когда строительная отрасль полностью перейдет на новые рельсы. Возможно, за это время ЦБ РФ предложит застройщикам какие-либо инструменты, позволяющие решить эту задачу. Но добиться таких объемов ввода в ближайшие год-два – невозможно», - добавляет генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
Вторая проблема, на которую указывают эксперты, - платежеспособный спрос. Многие выражают сомнение, что даже снижение средней процентной ставки до 7% годовых, сможет его обеспечить в нужных объемах. «Кто будет покупать все новые и новые миллионы квадратных метров? В текущей ситуации такого экономически подтвержденного спроса на жилье в России нет», - говорит Николай Урусов.
С ним согласен Сергей Терентьев: «У нас в стране многие десятилетия сохраняется дефицит жилья, но нужно учитывать и реальную покупательскую способность населения. Застройщики могут возводить сколько угодно миллионов квадратных метров жилья в год, если это будет востребовано рынком».
Вартан Погосян обращает внимание также на географический фактор. «На протяжении последних нескольких лет главными драйверами рынка нового жилья остаются Москва и Санкт-Петербург (с областями), а также Краснодарский край. При текущем процентном распределении объемов строительства по городам показатель в 120 млн. кв. м выглядит не только труднодостижимым, но и бессмысленным», - отмечает он.
Кроме того
Помимо двух базовых вводных, Владимир Путин очертил еще круг вопросов, на которые властям необходимо обратить внимание.
Он заявил, что в ближайшие годы необходима реализация масштабной программы пространственного развития России. Расходы на эти цели предлагается удвоить. «Крупные города должны служить основой для гармоничного пространственного развития всей территории России. Важно, чтобы развитие городов стало движущей силой для всей страны», - отметил президент.
«Обновление городской среды должно базироваться на широком внедрении передовых технологий и материалов в строительстве, современных архитектурных решениях, на использовании цифровых технологий в работе социальных объектов, общественного транспорта, коммунального хозяйства, что в том числе позволит обеспечить прозрачность и эффективность системы ЖКХ», - подчеркнул он, добавив, что «важно, чтобы они сохранили свое лицо и историческое наследие».
Владимир Путин также отметил, что «для развития городов и поселков, роста деловой активности, обеспечения «связанности» страны нам нужно буквально «прошить» всю территорию России современными коммуникациями». «Мы серьезно обновили федеральные автомобильные трассы. Теперь нужно привести в порядок региональные и местные дороги», - добавил он.
Из других базовых направлений президент выделил проведение работы по привлечению инвестиций и снижению административных барьеров, мешающих развитию бизнеса.
В ЖК «Черничная поляна» еще не успели до конца разобраться с проблемами первой очереди (дома три года пытаются ввести в эксплуатацию), как серьезного внимания потребовала вторая. Стройка уже год как заморожена, для завершения требуется инвестор, но предложить ему особо нечего.
Малоэтажный ЖК «Черничная поляна» возводится в деревне Юкки с 2012 года. Строительство восьми домов первой очереди было ознаменовано скандалом: застройщик - “IMD-group” выдал пайщикам ключи до того, как ЖК ввели в эксплуатацию. Из-за отсутствия инженерной инфраструктуры (газопровода, очистных сооружений и т.п.), комплекс до сих пор не имеет легального статуса. Но горизонты легализации хотя бы обозримы: построен распределительный газопровод для снабжения котельной, осуществлена инженерная подготовка территории, вслед за их вводом в эксплуатацию, официальный статус жилых получат и корпуса «долгостроя».
Судьба второй очереди - четырех трехэтажных домов - менее однозначна. Здания достроены почти на 80%, готов конструктив всех корпусов, почти все квартиры распроданы. Но около года назад работы прекратились. Недостроенные здания ничем не защищены от погодных условий: бетонные полы будущих квартир покрываются мхом. Рабочие успели сделать отверстия для водосливов, но водосточные трубы так и не были установлены. Пайщики регулярно приезжают «дежурить» на объект: счищать снег с крыш, чтобы растаяв, он не затопил помещения, следить за состоянием корпусов и по мере возможностей поддерживать их в «рабочем» состоянии, в надежде, что однажды стройка возобновится.
Для достройки «Черничной поляне»-2, разбитой на четыре ЖСК (по количеству корпусов), необходим новый инвестор. У ЖСК средств на достройку нет. В конце прошлого года ситуацию неоднократно обсуждали в правительстве Ленобласти.
В конце октября представители комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы встречались с пайщиками корпусов второй очереди, чтобы обсудить законные механизмы и способы завершения строительства. В том числе путем привлечения нового инвестора. Членам правлений кооперативов рекомендовали провести аудит их деятельности за предыдущие периоды.
По состоянию на март 2018 года окончательная стоимость достройки неизвестна. По разным данным на достройку требуется 219 млн рублей (на строительно-монтажные работы) и ещё 300 млн рублей на прокладку коммуникаций (такие суммы называют пайщики “Черничный поляны»). Замглавы администрации Юкковского поселения Павел Мартьянов озвучивает сумму порядка 200-250 млн рублей. По его словам, именно к этой цифре пришел один из потенциальных инвесторов при расчетах стоимости завершения строительства объекта.
«Как будет развиваться процесс поиска инвестора и на каких именно условиях его можно привлечь к достройке - трудно сказать. Вложения необходимы достаточно большие, практически все квартиры проданы, а увеличивать этажность или плотность застройки невозможно,- комментирует Павел Мартьянов. - Также непонятно в каком состоянии находятся недостроенные объекты, продолжительное время простоявшие без укрытия. Нужно проводить экспертизу, смотреть, что с фундаментами, не пошли ли они трещинами, не будут ли эти дома в дальнейшем непригодны для проживания».
Пайщиков беспокоит, что поиски инвестора затянутся, корпуса за это время придут в негодность и вместо завершения строительства дома просто снесут. Павел Мартьянов утверждает, что информацию о сносе слышит впервые. И единственный вопрос, который стоит в отношении объекта - поиск инвестора.
Как уточнили в пресс-службе заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, в настоящее время привлеченной при содействии комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области организацией осуществляется расчет стоимости завершения строительства многоквартирных домов второй очереди. Но более предметно говорить об этой работе будет можно только когда станет ясна сумма необходимых вложений.
Пока же местная администрация сосредоточила усилия на вводе в эксплуатацию первой очереди. «Там множество сложностей, как с состоянием инженерных сетей, так и с долгами коммунальным службам, накопившимся за три года. Но перспективы есть: в конце декабря Госстройнадзор принял инженерные сети. Недавно провели совещание с Газпромом, ЖК хотели отключить от газа за долги, но на встрече удалось договориться, что до 1 апреля монополист будет поставлять газ. Надеюсь, что введем в эксплуатацию и будем нормально обслуживать», - обнадеживает Павел Мартьянов.