Президентский наказ


09.03.2018 22:06

Послание президента России Владимира Путина Федеральному Собранию, помимо громких международных заявлений, содержало не менее важные мысли, напрямую касающиеся строительной отрасли страны. И если часть задач, поставленных президентом, эксперты считают вполне достижимыми, то в осуществлении других – сомневаются.


По мнению специалистов, заявленные в послании цели могут стать частью «новых майских указов», подготовку которых правительством РФ подтвердил пресс-секретарь президента Дмитрий Песков.

7%

Одной из намеченных Владимиром Путиным целей стало повышение доступности жилья для граждан, для чего в ближайшей перспективе предлагается создать условия для снижения средней ставки по ипотечным кредитам до 7% годовых.

Президент призвал добиться условий, когда не менее 5 млн семей в России смогут ежегодно улучшать свои жилищные условия (в 2017 году это смогли сделать 3 млн семей). Для этого, по его словам, необходимо обеспечить рост доходов граждан, снижение ставок ипотечного кредитования и увеличение предложения на рынке жилья.

«В прошлом году выдано около миллиона ипотечных кредитов. В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Разумеется, в каждом конкретном случае стоимость и другие условия кредита индивидуальные, но в целом нам нужно и дальше снижать среднюю ставку до 7-8%. Мы долго спорили, какую цифру назвать с этой трибуны, но стремиться нужно, безусловно, к 7%», - отметил глава государства.

По оценке большинства экспертов, эта задача вполне достижима во вполне обозримом будущем. «Ставка по ипотеке в 7% - это перспектива ближайших одного-двух лет. Для снижения ипотечной ставки необходима экономическая ситуация, позволяющая снижать стоимость заимствований, привлекать долгосрочное фондирование для банков», – заявил генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, новое название – ДОМ.РФ) Александр Плутник. По его словам, необходимые меры сейчас предпринимаются правительством РФ и Центробанком. По прогнозам АИЖК, уже к концу 2018 года средняя ипотечная ставка снизится до уровня около 8% годовых.

«При тех макроэкономических предпосылках, которые мы видим сегодня, это вполне реальная и достижимая цель», - прокомментировал призыв главы государства президент Сбербанка Герман Греф. «Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам очевиден, и к концу 2018 года мы прогнозируем дальнейшее плавное снижение ставок до 8,5-9% (при ключевой ставке ЦБ 6,5-7%)», - добавляет руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин.

Он подчеркивает, что ставка по любому кредиту, в том числе ипотечному, формируется из нескольких составляющих, в первую очередь из стоимости фондирования, риска, расходов банка и маржи. «В руках государства есть все инструменты по дальнейшей стабилизации инфляции и снижению ключевой ставки до 5% в течение 2-3 лет. В этом случае возможно снижение ставок по ипотеке до указанного ориентира в 7%. При этом можно сказать, что банки так же заинтересованы в снижении общего уровня ставок, так как это делает ипотеку доступной для более широкого круга клиентов», - отмечает эксперт.

120 миллионов

Еще более сложную задачу поставил Владимир Путин в сфере жилищного строительства. «Сегодня в России ежегодно строится около 80 млн кв. м. Было, правда, чуть побольше в некоторые годы, но в среднем 80 млн. Нам нужно взять новую высоту, стремиться к увеличению объемов строительства с сегодняшних 80 до 120 млн кв. м в год», - заявил он. По словам президента, эта цель весьма амбициозная, но абсолютно реалистичная, если иметь в виду и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы.

А вот эту задачу большинство экспертов полагает трудноосуществимой. Госструктуры главное внимание обращают на технические аспекты проблемы. «Чтобы увеличивать ввод жилья до 120 млн кв. м в год, нужно уже сегодня активно вовлекать земельные участки для жилищного строительства, а также заниматься градостроительной подготовкой, в том числе по федеральным земельным участкам», - говорит Александр Плутник. По его словам, сам процесс вовлечения земель связан с согласованиями с правообладателями, включая участки, которые сегодня не используются.

А вот представители строительного комплекса видят немало других проблем, главной из которых остается законодательная чехарда. «Раз президент поставил задачу, значит ее надо выполнять. Строители должны строить, и они готовы строить больше, если для этого будут созданы условия. Закон о долевом строительстве был принять 18 лет назад. За это время в него 24 раза вносились поправки. То есть по поправке в год, а то и по две! И до сих пор мы по-прежнему находимся в условиях нестабильности. Очередные изменения в федеральном законодательстве, регулирующем долевое строительство, вступят в силу 1 июля этого года. К этим поправкам у строительного сообщества вновь есть ряд вопросов», - отмечает вице-президент Российского союза строителей, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.

Ему вторят другие эксперты. Директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев считает, что, дать ответ о реалистичности поставленной задачи можно, только исходя из совокупности факторов. «Прежде всего того, насколько усложнится жизнь застройщиков после вступления в силу последних поправок к 214-ФЗ. В теории понятно, какие трансформации произойдут на первичном рынке недвижимости, а вот что из этого получится на практике пока неизвестно. Сейчас очевидно только, что работать станет сложнее, а строить – дороже», - говорит он.

«Чтобы решить поставленную президентом задачу, необходимо достигнуть консенсуса между властью и бизнесом, принять единые правила игры и не менять их в течение хотя бы лет пяти», - подчеркивает Олег Бритов.

Между тем, инициативами Владимира Путина предусматривается дальнейшее реформирование законодательства в строительной сфере. Он повторил, что от долевого строительства нужно переходить на проектное финансирование, «когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане».

Однако эта реформа не может не сказаться негативно на объемах ввода жилья, что признают и в Минстрое РФ, напоминает директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартан Погосян. «Не надо быть экспертом, чтобы понимать – любые изменения в законодательстве влекут за собой некоторые издержки и, как правило, вызывают определенную стагнацию регулируемой отрасли. Это необходимый период адаптации, перехода к новым схемам и правилам. Можно предположить, что нас ждет некоторый спад. Эти выводы подтверждает глава Минстроя Михаил Мень, заявивший, что «ведомство прогнозирует проседание рынка в 2020 году и связывает его именно с отменой долевого участия в строительстве».

«Полагаю, что выйти на показатель в 120 млн кв. м можно будет через 5-7 лет, когда строительная отрасль полностью перейдет на новые рельсы. Возможно, за это время ЦБ РФ предложит застройщикам какие-либо инструменты, позволяющие решить эту задачу. Но добиться таких объемов ввода в ближайшие год-два – невозможно», - добавляет генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.

Вторая проблема, на которую указывают эксперты, - платежеспособный спрос. Многие выражают сомнение, что даже снижение средней процентной ставки до 7% годовых, сможет его обеспечить в нужных объемах. «Кто будет покупать все новые и новые миллионы квадратных метров? В текущей ситуации такого экономически подтвержденного спроса на жилье в России нет», - говорит Николай Урусов.

С ним согласен Сергей Терентьев: «У нас в стране многие десятилетия сохраняется дефицит жилья, но нужно учитывать и реальную покупательскую способность населения. Застройщики могут возводить сколько угодно миллионов квадратных метров жилья в год, если это будет востребовано рынком».

Вартан Погосян обращает внимание также на географический фактор. «На протяжении последних нескольких лет главными драйверами рынка нового жилья остаются Москва и Санкт-Петербург (с областями), а также Краснодарский край. При текущем процентном распределении объемов строительства по городам показатель в 120 млн. кв. м выглядит не только труднодостижимым, но и бессмысленным», - отмечает он.

Кроме того

Помимо двух базовых вводных, Владимир Путин очертил еще круг вопросов, на которые властям необходимо обратить внимание.

Он заявил, что в ближайшие годы необходима реализация масштабной программы пространственного развития России. Расходы на эти цели предлагается удвоить. «Крупные города должны служить основой для гармоничного пространственного развития всей территории России. Важно, чтобы развитие городов стало движущей силой для всей страны», - отметил президент.

«Обновление городской среды должно базироваться на широком внедрении передовых технологий и материалов в строительстве, современных архитектурных решениях, на использовании цифровых технологий в работе социальных объектов, общественного транспорта, коммунального хозяйства, что в том числе позволит обеспечить прозрачность и эффективность системы ЖКХ», - подчеркнул он, добавив, что «важно, чтобы они сохранили свое лицо и историческое наследие».

Владимир Путин также отметил, что «для развития городов и поселков, роста деловой активности, обеспечения «связанности» страны нам нужно буквально «прошить» всю территорию России современными коммуникациями». «Мы серьезно обновили федеральные автомобильные трассы. Теперь нужно привести в порядок региональные и местные дороги», - добавил он.

Из других базовых направлений президент выделил проведение работы по привлечению инвестиций и снижению административных барьеров, мешающих развитию бизнеса.


АВТОР: Михаил Кулыбин



09.03.2018 12:56

В ЖК «Черничная поляна» еще не успели до конца разобраться с проблемами первой очереди (дома три года пытаются ввести в эксплуатацию), как серьезного внимания потребовала вторая. Стройка уже год как заморожена, для завершения требуется инвестор, но предложить ему особо нечего.


Малоэтажный ЖК «Черничная поляна» возводится в деревне Юкки с 2012 года. Строительство восьми домов первой очереди было ознаменовано скандалом: застройщик - “IMD-group” выдал пайщикам ключи до того, как ЖК ввели в эксплуатацию. Из-за отсутствия инженерной инфраструктуры (газопровода, очистных сооружений и т.п.), комплекс до сих пор не имеет легального статуса. Но горизонты легализации хотя бы обозримы: построен распределительный газопровод для снабжения котельной, осуществлена инженерная подготовка территории, вслед за их вводом в эксплуатацию, официальный статус жилых получат и корпуса «долгостроя».

Судьба второй очереди - четырех трехэтажных домов - менее однозначна. Здания достроены почти на 80%, готов конструктив всех корпусов, почти все квартиры распроданы. Но около года назад работы прекратились. Недостроенные здания ничем не защищены от погодных условий: бетонные полы будущих квартир покрываются мхом. Рабочие успели сделать отверстия для водосливов, но водосточные трубы так и не были установлены. Пайщики регулярно приезжают «дежурить» на объект: счищать снег с крыш, чтобы растаяв, он не затопил помещения, следить за состоянием корпусов и по мере возможностей поддерживать их в «рабочем» состоянии, в надежде, что однажды стройка возобновится.

Для достройки «Черничной поляне»-2, разбитой на четыре ЖСК (по количеству корпусов), необходим новый инвестор. У ЖСК средств на достройку нет. В конце прошлого года ситуацию неоднократно обсуждали в правительстве Ленобласти.

В конце октября представители комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы встречались с пайщиками корпусов второй очереди, чтобы обсудить законные механизмы и способы завершения строительства. В том числе путем привлечения нового инвестора. Членам правлений кооперативов рекомендовали провести аудит их деятельности за предыдущие периоды.

По состоянию на март 2018 года окончательная стоимость достройки неизвестна. По разным данным на достройку требуется 219 млн рублей (на строительно-монтажные работы) и ещё 300 млн рублей на прокладку коммуникаций (такие суммы называют пайщики “Черничный поляны»). Замглавы администрации Юкковского поселения Павел Мартьянов озвучивает сумму порядка 200-250 млн рублей. По его словам, именно к этой цифре пришел один из потенциальных инвесторов при расчетах стоимости завершения строительства объекта.

«Как будет развиваться процесс поиска инвестора и на каких именно условиях его можно привлечь к достройке - трудно сказать. Вложения необходимы достаточно большие, практически все квартиры проданы, а увеличивать этажность или плотность застройки невозможно,- комментирует Павел Мартьянов. - Также непонятно в каком состоянии находятся недостроенные объекты, продолжительное время простоявшие без укрытия. Нужно проводить экспертизу, смотреть, что с фундаментами, не пошли ли они трещинами, не будут ли эти дома в дальнейшем непригодны для проживания».

Пайщиков беспокоит, что поиски инвестора затянутся, корпуса за это время придут в негодность и вместо завершения строительства дома просто снесут. Павел Мартьянов утверждает, что информацию о сносе слышит впервые. И единственный вопрос, который стоит в отношении объекта - поиск инвестора.

Как уточнили в пресс-службе заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, в настоящее время привлеченной при содействии комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области организацией осуществляется расчет стоимости завершения строительства многоквартирных домов второй очереди. Но более предметно говорить об этой работе будет можно только когда станет ясна сумма необходимых вложений.

Пока же местная администрация сосредоточила усилия на вводе в эксплуатацию первой очереди. «Там множество сложностей, как с состоянием инженерных сетей, так и с долгами коммунальным службам, накопившимся за три года. Но перспективы есть: в конце декабря Госстройнадзор принял инженерные сети. Недавно провели совещание с Газпромом, ЖК хотели отключить от газа за долги, но на встрече удалось договориться, что до 1 апреля монополист будет поставлять газ. Надеюсь, что введем в эксплуатацию и будем нормально обслуживать», - обнадеживает Павел Мартьянов.


РУБРИКА: Дольщики
АВТОР: Анастасия Лаптенок
ИСТОЧНИК: АСН-инфо



07.03.2018 14:12

Вчера у полпредства СЗФО собралось несколько дольщиков ГК «Город», чтобы пожаловаться на качество сданных в эксплуатацию долгостроев. Однако далеко не все граждане, которые уже проживают в этих домах, разделяют позицию заявителей.


Информация о готовящейся акции заблаговременно была размещена в группах дольщиков ГК «Город» в социальных сетях. Инициатором мероприятия была одна из активисток группы и бывшая дольщица ГК «Город» Алла Андреева. Сама активистка, со слов других дольщиков, уже приняла квартиру, оформила право собственности, однако при этом в своей квартире не проживает.

Появившаяся в соцсетях информация об акции вызвала возмущение у многих из тех, кто уже проживает в сданных домах. Они пришли к полпредству выразить протест против этой акции.

На сегодняшний день по акту приема передачи дольщиками уже принято 1190 квартир, заявления же подали – 35, из которых только половина жалуется на недоделки во введенных домах, остальные требуют скорее сдать корпуса, строительство которых еще не завершено.

Так, дольщики жалуются, что введенные в эксплуатацию 14 июня 2017 года дома по адресам Ленинский проспект дом 64 корп. 1 лит. А и Проспект Героев дом 18, лит. «А» (ЖК «Ленинский парк»), сданы с недоделками. Как заявляет Алла Андреева, два введенных в эксплуатацию дома «в тяжелом состоянии. Не работают кнопки пожарной сигнализации и датчики дыма, не сделаны противопожарные перекрытия в шахтах прохождения электрокабелей». 

Взвешенную позицию о ситуации высказывает Наталья Бурмистрова, дольщица в доме по Проспекту Героев, 7А. «Сам дом очень хорошей конструкции, сделан качественно. Сужу об этом сама как риэлтор, который уже много лет продает квартиры на рынке. Да, есть определенные недоделки, но по сравнению с тем, в каком состоянии дом сдавался, то, как он выглядит сейчас - просто день и ночь. Дом огромный и абсолютно все довести до совершенства сразу сложно, на доделку нужно время. Не будем забывать, что это – долгострой», - комментирует дольщица.

 По словам Натальи Бурмистровой, генподрядчик продолжает устранять недочеты, выявленные после сдачи дома в эксплуатацию. Она считает, что некоторые активисты умышленно раздувают скандал с целью получения денежных компенсаций или для самопиара.

 «Как инженер-гидротехник я вводила много объектов. Когда начали достраивать наш дом, 7А, я работала вместе с компанией «Виско», которая делала нам все коммуникации, вместе с главным инженером я обходила подвалы, осматривала все оборудование. Могу сказать, что у нас в доме стоит одно из лучших в Европе оборудований, хорошее и дорогое, - рассказывает дольщица ЖК «Ленинский парк» Татьяна Борисенкова. - Когда дом вводился в эксплуатацию, я всех призывала в него заселяться, потому что дом надо обживать, нельзя еще на год оставлять его на морозе. Но есть группа, которая всегда недовольна, они были против приемки. Но я считаю, что для новостройки то, что мы получили в итоге - это очень неплохо. Как и в любой новостройке, первый год жизни - это притирание к дому. Да, не без проблем, но они не сложнее, чем в любых других новостройках. Вода есть, лифт ходит».

«Мы общаемся с управляющей компанией, у нас есть диалог, - говорит жительница корпуса 6 А ЖК «Ленинский парк» Людмила Щепетнева, - То, что в домах жить невозможно - это не правда! Я перевезла сюда свою 90- летнюю маму, и ей здесь удобно. Сейчас мы рады, что живем, наконец, в собственной квартире, а не в съемной. Я не понимаю людей, у которых есть дополнительное жилье, в котором они живут, а сами выступают с публичными заявлениями о том, что в нашем ЖК жить невозможно. Я считаю, что лучшая стратегия - идти на диалог, понимать сроки, общаться с управляющей компанией и с представителями генподрядчика, устраняющего недоделки, а не заниматься кляузами. В отношении недостроенных корпусов, на недостроенных объектах стройка идет круглосуточно, я вижу работающие краны и утром, когда просыпаюсь, и вечером, когда ложусь спать. Эти дома нельзя назвать брошенными. Может быть темпы не такие быстрые, как хочется дольщикам, но я считаю, что лучше медленнее, но качественнее».

Заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский прокомментировал asninfo.ru акцию дольщиков ГК «Город» у приемной полпредства. 

«Мы начинали работу с 5 тысяч пострадавших дольщиков. Сегодня было подано 35 жалоб. Это говорит о том, что дома и объекты строятся, и вопросов становится все меньше. Например, у дольщиков «Морской звезды» они касаются больше экономических показателей строительства, а не самой стройки. У дольщиков «Прибалтийской» - сроков. А дольщиков «Ленинского парка» интересует текущее состояние домов. Но если есть 35 граждан, которых что-то беспокоит - проблемы, которые указаны в этих обращениях, безусловно, нужно брать на контроль и скорейшим образом решать», - заявил господин Барановский.

Он уточнил, что будут выделены направления проблематики обращений, и 

вопросы, требующие длительных решений, например, текущее содержание жилого фонда - будут взяты на контроль. 

 «Представители комитета по строительству регулярно бывают на объектах ГК «Город», например, вчера мы запускали тепло в «Ленинском парке», я уехал оттуда заполночь, - добавил Евгений Барановский. - Мы не только продолжаем строить все объекты, мы и с построенных не уходим. Вопросы текущего содержания будут всегда, но глубину проблематики в каждом случае надо смотреть отдельно».


РУБРИКА: Дольщики
АВТОР: Екатерина Иванова
ИСТОЧНИК: АСН-инфо