С рынка отзывают тысячи тонн цемента и сухих строительных смесей
Год назад стартовал эксперимент по возвращению государственного контроля и надзора за качеством строительных материалов. Первые результаты впечатлили всех.
Первый год эксперимента по возвращению государственного контроля и надзора за качеством строительных материалов принес первые результаты: с рынка отзывают тысячи тонн цемента и сухих строительных смесей.
Рынок строительных материалов остался без контроля и надзора со стороны государственных структур в 2021 году, когда вступило в действие специальное постановление правительства, что негативно сказалось на качестве продукции. По данным Минпромторга РФ и Национального объединения производителей строительных материалов и строительной индустрии (НОПСМ), около 30% сухих строительных смесей являются подделкой, а доля фальсифицированного цемента достигает 21,3%. Кроме того, порядка 90% производителей стройматериалов не соблюдают государственные стандарты (ГОСТы), изготавливая продукцию по собственным техническим условиям (ТУ). «Это значит, что в 20% объектов мы не уверены в качестве и безопасности. В 2012 году было 12 млн тонн (фальсифицированного цемента. — Примеч. ред.), но за счет введенного госконтроля показатель удалось снизить в четыре раза – до 3 млн тонн, а потом госконтроль отменили», — заявил председатель Совета по техническому регулированию и стандартизации при Минпромторге РФ Андрей Лоцманов, выступая на заседании Общественного совета при Минстрое России.
Нередко фальсификат попадает на сферу ЖКХ. Генеральный директор Ассоциации производителей трубопроводных систем Владислав Ткаченко подчеркивает, что в результате сроки службы только что отремонтированных объектов рискуют сократиться с заявленных 50–100 лет до фактически двух-трех лет.
По словам экспертов, отсутствие стройной системы регулирования и эффективного контроля за соблюдением требований технических регламентов на деле проявилось в виде некачественной, а порой и опасной продукции, росте числа аварий и несчастных случаев, подрыве доверия потребителей к отрасли строительства, а также к снижению конкурентоспособности отечественных производителей (чем активно пользуются иностранные конкуренты). Заместитель председателя Общественного совета при Росстандарте, руководитель направления «стандартизация и сертификация» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Сергей Колдашев указывает, что сегодня на рынке встречается продукция, у которой просто отсутствуют заявленные характеристики. Мало того, есть случаи, когда нарушители прикладывают к своим товарам документы с сайтов добросовестных отечественных заводов-производителей.
В отсутствии государственного контроля отчасти функции надзора взяли на себя профессиональные объединения. «Мы видим, что примерно 70% продукции, которая попадает под лабораторный контроль — обращаю внимание, аккредитованных лабораторий, — действительно не соответствуют государственным стандартам», — говорит глава НОСТРОЙ Антон Глушков.
С особым вниманием
Проблему уже признали на высшем уровне. Президент России Владимир Путин дал поручение Минэкономразвития подготовить предложения по восстановлению государственного надзора и контроля. Ориентируясь на первые результаты эксперимента, запущенного с 1 сентября 2024 года, ведомство предложило внести изменения в федеральный закон «О промышленной политике Российской Федерации». На данный момент документ проходит общественные обсуждения. В частности, предлагается ввести новый вид контроля со стороны Росстандарта. При этом правительство должно будет утвердить перечень стройматериалов, подпадающих под пристальный контроль.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Ирек Файзуллин обращает внимание, что тема качества строительных материалов, изделий и техники напрямую связана с реализацией национального проекта «Инфраструктура для жизни», а также достижением Россией технологического суверенитета. «В свете санкций и импортозамещения она приобрела особое значение для обеспечения отрасли материалами, изделиями, техникой. Министерство принимает ряд мер, в том числе по параллельному импорту из дружественных государств, по развитию и модернизации действующих производств, их локализации, а также исследований, направленных на производство новых строительных материалов. Также ведется работа, направленная на повышение качества строительных материалов, от которых напрямую зависит безопасность объектов и срок их эксплуатации», — говорит министр.
Кроме того, экспертов волнует стоимость. Сегодня большой объем финансовых средств направляется на инфраструктурную стройку, что является не только благом, но и вызовом. «Важно, чтобы средства были потрачены эффективно, и граждане получили именно повышение качества услуги», — подчеркивает аудитор Счетной палаты России Наталья Трунова, добавляя, что это напрямую зависит как от стоимости, так и от доступности строительных материалов, используемых подрядными организациями.
Контроль в тестовом режиме
Чуть больше года назад Росстандарту на время вернули полномочия по контролю и надзору за качеством пяти видов строительной продукции: цемента, сухих смесей, бетона и строительных растворов, а также кабельной и отопительной продукции. Перечень определил сам рынок, так как отраслевые ассоциации начали бить тревогу, столкнувшись со значительным ростом фальсификата. Кроме того, из 33 групп строительных материалов именно эти имеют первый класс опасности.
Так, с 1 сентября 2024 года специалисты Росстандарта провели 24 843 контрольно-надзорных мероприятия. По результатам выездных обследований в девяти торговых точках Омской области выявлены сухие строительные смеси одного производителя, не соответствующие требованиям. Восемь продавцов изъяли данную продукцию из оборота и вернули производителю. В Санкт-Петербурге была выявлена продукция, не соответствующая обязательным требованиям, о чем продавцу и изготовителю были направлены уведомления. Отзыву с рынка подлежат сухие строительные смеси на общую сумму 104 миллиона рублей в объеме 5597 тонн. Аналогичные случаи зафиксированы и в части цемента: из шести проверенных пять образцов оказались несоответствующими обязательным требованиям по показателю набора прочности. «Данные значения (по объему выявленных нарушений. — Примеч. ред.) постепенно снижаются, что свидетельствует об эффективности государственного надзора. Участники получили стимул к выходу из “серого» сегмента”», — уверен заместитель руководителя Росстандарта Александр Кузьмин.
Тенденцию подтверждает управляющий Ассоциации «Союз производителей сухих строительных смесей» Роман Борисов. Сразу после отмены госконтроля в июне 2021 года начался рост объемов фальсификата, инструментов для сдерживания которого не было. Но на возвращение надзора отрасль отреагировала моментально. «Ко мне обратилось колоссальное количество производителей сухих строительных смесей с просьбой провести обучение выполнению всех обязательных требований».
«Стройка — не просто формальный заказчик. Именно стройка должна формировать требования к качеству нашей продукции», — акцентирует внимание член Общественного совета при Росстандарте и генеральный директор Евразийской ассоциации рынка отопительных систем ЕВРАРОС Игорь Прудников.
Расширение эксперимента
Осенью 2025 года эксперимент начал расширяться. В течение месяца с 1 сентября 2025 года производители и импортеры цемента, гипса и сухих строительных смесей должны нанести на упаковку обязательную цифровую маркировку, которая обеспечивает отслеживаемость через систему «Честный знак» по всей цепочке — от завода-изготовителя до конечного потребителя. С 1 декабря 2026 года к процессу присоединится и розничная торговля. При этом на 1 мая 2026 года намечен крайний срок, до которого производители могут отгружать немаркированные стройматериалы. Отметим, что реализация немаркированных остатков (товаров, выпущенных до введения маркировки) допускается лишь до окончания их срока годности. Такой план утвержден постановлением правительства РФ от 31.05.2025 № 820.
Постепенно список товаров со специальными Data Matrix-кодами будет дополняться. С 1 декабря 2025 года новые требования в части маркировки вступят в силу для производителей и импортеров монтажной пены, герметиков, мастик и замазки, а с марта 2026 года в перечень войдут и кабельная, и отопительная продукция.
При этом маркировка не потребуется компаниям или индивидуальным предпринимателям, приобретающим стройматериалы исключительно для собственных нужд (без дальнейшей реализации).
Текущая статистика по переходу на проектное финансирование застройщиков в Ленинградской области выглядит крайне неутешительно. Эксперты говорят о необходимости учета специфики отдельных регионов и введения альтернативных механизмов кредитования проектов.
На прошлой неделе состоялась дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области». Организаторами мероприятия стали PROEstate Events при поддержке учебного центра Academy of Real Estate и Российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Информационным партнером форума традиционно выступила газета «Строительный Еженедельник». Стратегическим партнером – Научно-проектная коллаборация QUITE WHITE.
Без потерь
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин в своем приветственном слове к участникам дискуссии сформулировал главную проблему для всех участников рынка – переход на проектное финансирование. «От того, как мы пройдем рубеж 1 июля, зависит, увеличится ли число обманутых дольщиков, не пропадут ли у нас «доноры» – достройщики проблемных объектов – и не остановится ли строительство «социалки» в новых районах», – заявил он.
Пока ситуация с переходом на эскроу-счета в регионе далека от оптимистической. «В Ленобласти 142 застройщика строят по схеме ДДУ. Они получили 233 разрешения на строительство своих проектов. С 1 июля по старым правилам смогут продолжаться те проекты, где готовность домов выше 30% процентов (15% – для проектов комплексного освоения и 6% – для компаний-«доноров», завершающих проблемные объекты) и где 10% квартир уже проданы по ДДУ. Таких проектов в Ленинградской области 70% (152 разрешения). Оставшиеся 30% проектов (81 разрешение) будут вынуждены переходить на эскроу-счета с проектным финансированием банков. В банки уже поступили 42 заявки от застройщиков, которым надо переходить на новую схему привлечения средств, из которых одобрены всего две. Я подчеркну: 82 проекта нуждаются в банковском финансировании, и только два его получили. Цифры говорят о том, что где-то есть системный сбой», – констатировал Михаил Москвин.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов оценивает ситуацию более оптимистично: «Понятно, что все крупные девелоперы переживут переход на проектное финансирование, многие из них работают с банками уже не первый год. Проблемы будут испытывать небольшие застройщики, которые строят не в самых ликвидных локациях».
«Мы никого не хотели бы потерять. Надо, чтобы все развивались», – заметил Михаил Москвин и подчеркнул, что необходимо предусмотреть альтернативные механизмы, привел в пример инициативу «ДОМ.РФ» по кредитованию с более низкой процентной ставкой проектов, которые не смогут получить проектного финансирования от банков.
Особые условия необходимы для тех застройщиков, которые работают в отдаленных от Петербурга районах Ленобласти, согласен вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз: «В послании Президента РФ Владимира Путина содержится призыв не только к достижению ввода 120 млн кв. м жилья в год, но и к решению задачи по деурбанизации страны».
О том, что нужны адресные меры поддержки, говорил и председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов: «Сбербанк подсчитал, что по состоянию на начало года в России было всего 5736 застройщиков, из них проектным финансированием хотя бы один раз воспользовались 587. То есть 90% компаний отрасли не имеют опыта взаимодействия с банками и не имеют соответствующих команд».
Уровень комфортности
C декабря 2017 года законодательство Ленобласти ограничивает жилищное строительство в городских поселениях 9–12 этажами, а в сельских – 5–9. Тем не менее, ряд компаний, получивших согласование ППТ до введения таких норм, эти правила не соблюдает. Губернатором региона Александром Дрозденко поставлена задача привести документацию по планировке территорий в соответствие с региональными нормативами градостроительного проектирования. «В настоящее время Комитетом по градостроительной политике направлены предписания в 5 муниципальных образований, которые находятся в агломерационной зоне, с требованием начать работу по приведению ПЗЗ в соответствие действующим требованиям. Отмечу, что муниципалитеты эту работу уже начали», – сообщил председатель Комитета по градостроительной политике Ленобласти Игорь Кулаков.
Основатель научно-проектной коллаборации Quite White, директор Института комплексного развития территорий Анна Курбатова рассказала о работе над проектами по развитию крупных жилых районов в Московской агломерации. Так, для некоторых территорий эффективным оказалось применение концепции так называемых урбан-блоков. «Это не районы экспериментального строительства, а единые социокультурные образования, базовые единицы квартальной застройки, в рамках которых можно принимать градостроительные решения по планированию, организации или реорганизации городской среды», – сообщила она.
«Термин «урбан-блок» мне очень нравится, – поделился мнением глава Администрации МО «Аннинское городское поселение» Дмитрий Рытов. – Действительно, изначально расчеты по обеспечению жителей социальной инфраструктурой должны исходить из того, что все необходимое должно быть если не в шаговой доступности, то хотя бы поблизости от места их проживания».
Вопрос перехода на проектное финансирование он прокомментировал так: «Пока из всех застройщиков, работающих на территории нашего поселения, неуверенно себя чувствует только один. Всем известно, что это «УНИСТО Петросталь». Все остальные справляются со сложностями, включая в том числе и малых застройщиков».
В дискуссии говорили и о транспортных проблемах. Заместитель генерального директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» Валентин Енокаев, в частности, отметил, что вопросы транспортной инфраструктуры Кудрово хоть и не всегда оперативно, как хотелось бы, но решаются в плановом порядке. «А вот проблемы в Мурино гораздо серьезнее. Здесь два крупных проекта – первый этап обхода Мурино в створе Гражданского проспекта (его начало запланировано на 2020 год) и пробивка Пискарёвского проспекта (экспертное заключение по нему планируется получить к середине 2019 года)», – напомнил он.
Под гнетом слабеющего спроса
Аналитические данные по рынку новостроек Ленобласти привела руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, на данный момент покупателям в Ленобласти доступны квартиры в 77 жилищных комплексах от 58 застройщиков. «Объем предложения в пригородной зоне по сравнению с пиковыми периодами сократился примерно на 40% (с 1,8–2 млн кв. м до 1 млн), – рассказала эксперт. – Причем интерес покупателей к объектам за КАД достаточно стабилен. У областных проектов по сравнению с городскими есть весомое преимущество – цена на 25% ниже. Можно говорить о том, что рынок держит баланс».
Вместе с тем, как считает Ольга Трошева, сохранится ли этот баланс в дальнейшем, зависит от властей и их действий, поддерживающих строительный рынок: «Территории «заКАДья» остаются перспективными для жилищного строительства, но в текущей ситуации очевидно, что застройщики корректируют свои планы по развитию проектов в области».
По мнению экспертов, принимавших участие в дискуссии, Ленобласть начинает превращаться в зону меньшего комфорта для застройщиков, за исключением лишь некоторых максимально близких к городу локаций. Компании снижают объемы строительства в области и не торопятся выводить на рынок новые объекты и очереди. Так, Группа ЦДС перенесла запуск нового проекта в Новосаратовке, а «Группа ЛСР» – отложила до лучших времен строительство «миллионника» на территории бывшего аэропорта Ржевка.
ГК «КВС» продлила сроки реализации своих проектов в Янино и Сертолово. «ЖК «Ясно.Янино» мы планируем завершить к 2026 году, а ЖК «Новое Сертолово» – к 2023-му, вместо изначально запланированной даты завершения обоих проектов – 2018 год, – сообщил заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артём Кириллов. – Проекты в Ленобласти всегда уступали по рентабельности городским, а с введением эскроу-счетов доходность и вовсе приблизится к минимальным значениям».
«Мы изначально также планировали реализовывать свои проекты с более динамичным темпом строительства и продаж. Но сейчас процесс замедлили, – соглашается генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. – Мы определили для себя оптимальный уровень продаж и объем строительства, которые стабильны из месяца в месяц. По текущим очередям мы ждем постановления Минстроя РФ о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года».
Отсутствие понимания процедуры подтверждения строительной готовности объектов, которые можно будет достраивать по старым правилам, – только один из актуальных вопросов, считает Артём Кириллов. По его мнению, при переходе на новую схему финансирования в застройщиков возникает целый комплекс проблем: это неготовность уполномоченных банков к работе по проектному финансированию; завышенные критерии оценки девелоперов со стороны ЦБ РФ в части формирования резервов на возможные потери по ссудам; избыточные критерии оценки проектов при оформлении проектного финансирования со стороны уполномоченных банков; отсутствие готовности и понимания у банков в части финансирования объектов социальной и инженерной инфраструктуры при комплексном освоении территории; отсутствие понимания процедуры строительного аудита объектов, по которым выдано проектное финансирование. И, наконец, отсутствие у банков ответственности за невыдачу проектного финансирования.
Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин привел оперативные результаты взаимодействия банка с застройщиками по новой модели финансирования и рассказал о развитии линейки кредитных продуктов. Так, помимо уже существующих кредитов под готовое жилье и проектного финансирования, Сбербанк начал работать по программам кредитования под будущую прибыль действующих проектов и еще до майских праздников в этом году планирует представить продукт по мезонинному кредитованию застройщиков, под приобретение земли или новых проектов
Кстати
Четыре школы и два детских сада в Ленобласти включены в федеральную программу субсидирования строительства объектов социнфраструктуры «Стимул». В рамках соглашения с Минстроем РФ в 2019 году будут построены две школы по 950 мест (кварталы компаний «Арсенал» и ООО «Самолет»), детский сад на 190 мест (квартал «ФСК «Лидер») в Буграх, школа на 1175 мест в Мурино (квартал ООО «Полис»). Во втором полугодии 2020 года в Кудрово сдадут детсад на 295 мест с бассейном (квартал ООО «Кудрово-град»), а в Новогорелово – школу на 550 мест (квартал ООО «Интер Альянс»). Перечень утвержден постановлением Правительства Ленобласти. Всего на строительство школ и детсадов будет направлено почти 3 млрд рублей, из них 1 млрд из федерального бюджета, 1,8 млрд рублей – из регионального, остальное – из местных. Заказчиками строительства выступают муниципальные образования.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Банки будут обосновывать девелоперам, почему им отказано в финансировании
Власти Ленобласти помогут застройщикам перейти на проектное финансирование
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Это участки на Петроградской стороне и в Пушкинском районе, общей площадью более 2.3 тыс. га.
В Пушкинском районе речь идет обо всей территории бывшего совхоза «Детскосельский» общей площадью более 2,3 тыс. га. А на Петроградской в программу комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ) включен участок площадью 42 га, ограниченный Вяземским переулком и набережными Малой Невки и Карповки. На этой территории находятся завод «Ригель», Электротехнический университет, Иоанновский монастырь.
В случае с территорией в Пушкинском районе решение комиссии стало, судя по всему, реакцией на поправку в Генплан, которую лоббировал депутат ЗакС Юрий Бочков. Она давала зеленый свет застройке многоэтажным жильем 270 га бывших совхозных угодий. О планах построить там жилье заявляли собственники участка – предприятия «Детскосельское» и СПК «Племзавод «Детскосельский».
Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов предположил, что решение включить в зону КУРТ всю территорию совхоза – не что иное, как «режим санкций против собственника, который не согласовал свои действия с кем надо».
«КУРТ – как оно изложено в Гражданском кодексе – штука полезная. Нельзя строить без проекта планировки. Нельзя строить жилье, не обеспеченное социальной инфраструктурой и транспортом. В общем – правильная идея. Но сделать ППТ на такую территорию – это как генплан небольшого города. Поэтому решение комиссии – не про устойчивое развитие, а про то, чтобы выращивали капусту и не дергались, пока не позовут», – считает он.
Решение по участку на Петроградской стороне тоже для многих стало неожиданностью. «Тут никто не сможет сказать, что досталось одному предприятию, которое сделало что-то не то. Досталось всем», – говорит Александр Карпов. Но с чем это связано – непонятно.
Понятие КУРТ ввел Федеральный закон № 373-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс по регулированию подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но фактически ввел совершенно новый градостроительный институт, КУРТ, для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры. Сначала Петербург определил пять территорий для КУРТ. Позже их список расширили до 14 адресов по заявлениям районных администраций.
«Инициатива с КУРТ очень напоминает идею возрождения Агентства по развитию территории, но уже на новом витке истории. Она ведет нас к цивилизованным отношениям между инвестором и городом по планированию территорий и определению этапов реализации больших проектов. Без КУРТ рынок живет в состоянии перетягивания каната в условиях правовой неопределенности», – так описывал идею КУРТ глава Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев.
«Практики реализации таких проектов нет. А значит, не все понятно по процедуре. Но я уверен, что в проектах КУРТ – большой потенциал. По сути, до сих пор большие территории город и бизнес развивали в качестве юридического экспромта. А договор КУРТ придаст больше легитимности этой деятельности: позволит прогнозируемо получить документацию по планировке территории, упростит процедуру взаимного контроля при ее застройке. И данный пилотный проект в «сером поясе» это докажет. Важно только найти профессиональную компанию, которая возьмется за развитие участка», – говорит управляющий партнер «Центра Развития Рынка Недвижимости» Владимир Горбунов.
Но девелоперы, чьи земли попали в КУРТ, вовсе не пляшут от радости. «Это тупик, поскольку никто не знает, как функционирует этот режим», – говорит глава УК «Теорема Игорь Водопьянов, у которого в КУРТ попали 200 га земли в Петродворцовом районе.