КРТ осваивается на территории
За последние двадцать лет механизмы застройки масштабных участков претерпели множество трансформаций. Первоначальный вариант в виде РЗТ предлагал слишком сложный и непрозрачный подход. Пришедший ему на смену КОТ постепенно преобразовался в КРТ, который дал возможность посчитать экономику и понять сроки. Тем не менее проблем остается множество — от простых «где взять деньги» до философских «как должна выглядеть комплексность».
Партнерский диалог
В отличие от привычных проектов по застройке, КРТ предполагает девелоперам не просто оценить экономический потенциал участка, а выявить факторы, которые закрутят спираль экономики внутри территории. И главным вызовом, по мнению члена совета директоров ГК «ЭНКО» Елены Степановой, становится синхронизация темпов финансовых потоков. «Для старта необходимо разработать более дорогую и масштабную концепцию, переселить людей, освободить участок и начать строительство с инфраструктуры — сетей и дорог. Этот дорогостоящий и долгосрочный разрыв в финансовой модели происходит намного раньше, чем компания сможет подойти к старту продаж и получить первые потоки на эскроу-счета. Поэтому диалог до входа и запуска крайне важен для определения объема участия публичного партнера и для балансирования финансовой модели. Это партнерская, командная работа».
На практике зачастую ситуацию усугубляет отсутствие подобного баланса из-за желания местных властей переложить все обязательства исключительно на застройщика. Участники рынка рассказывают о случаях, когда в договорах КРТ четко прописываются сроки возведения объектов для девелоперов, однако обещания чиновников построить дорогу или ливневку высказываются только на словах. По мнению экспертов, успех проекта возможен, только когда договоренности взаимны. «Муниципалитеты, не понимая, какая нагрузка ложится на девелопера, пытаются вместить в КРТ все: садик, дорогу, пожарное депо... Но все мы понимаем, что такие проекты в текущей ситуации с сегодняшней ставкой не летают. Поэтому хотелось бы, чтобы регионы больше прислушивались к тому, какая нагрузка была бы оптимальной, и позволила проект реализовать», — говорит вице-президент АО «Страна Девелопмент» Андрей Басов, отмечая, что в портфеле — компании 28 действующих проектов, половина из которых предполагает комплексное развитие. В общей сложности расселены уже 3500 человек.
При всем этом механизм КРТ выгоден застройщикам, а кроме того, дает возможность развивать центральные части городов, которые зачастую находятся в ненадлежащем состоянии, но обеспечены необходимой инженерной инфраструктурой. «Если банки готовы финансировать проекты, то нам они кажутся экономически очень перспективными и показывают хорошую устойчивость. В реализации можно структурировать финансовые потоки, либо включая их в проектное финансирование конкретных домов, либо финансируя за счет прибыли от строительства первых домов или очередей», — перечисляет председатель совета директоров DARS Дмитрий Рябов, добавляя, что инструмент стал бы еще привлекательнее, если бы банки брали в залог земельный участок.
Один из вариантов поиска финансового баланса предлагает «ДОМ.РФ». «Ключевой рассинхрон происходит из-за того, что что-то ломается на этапе диалога между застройщиком, властью и жителями, — говорит директор по развитию регионального бизнеса АО “ДОМ.РФ” Софья Пуликовская. — Бюджетный цикл рассчитан на три года, а средний инвестиционно-строительный — на пять-десять-пятнадцать лет, то есть для региона заложить средства на реализацию сложно. Мы выступаем третьей стороной, которая предлагает зафиксировать это (намерение. — Примеч. ред.) в форме соглашения или использовать для строительства инфраструктурные облигации — один из инструментов “Инфраструктурного меню”. Вариантов очень много».
Отметим, что в настоящее время в базе «ДОМ.РФ» находятся 120 проектов комплексного развития совокупной площадью 5,6 тысячи гектар в 49 субъектах Российской Федерации. В общей сложности они обладают градостроительным потенциалом в 25 млн кв. м.
Раскрутить гайки?
Существующее законодательство предполагает достаточно жесткие рамки для реализации проектов КРТ. С одной стороны, это дает застройщикам больше определенности, так как в процессе реализации проекта правила игры не меняются. Другими словами, через пять лет девелопера не могут заставить строить дополнительную школу или два бассейна в составе детского сада. Зная это, власти стали более детально подходить к составлению технического задания.
И все же участники рынка просят больше свободы. Например, в части сроков реализации запланированного. «Мы получили жесткую структуру в отношении девелоперов. Однако в КРТ участвует не только застройщик, но и органы власти, местное самоуправление. Например, есть дорога, которую нужно запроектировать и построить, но уже сейчас очевидно, что публичная власть в эти сроки не вмещается... Хотелось бы, чтобы договор был обоюдоострым для всех участников процесса», — рассуждает генеральный директор «КОРТРОС» Станислав Киселев. Помимо этого, понятию комплексного развития не отвечают ситуации, когда застройщика обязывают возводить ливневую канализацию внутри квартала, которую в итоге оказывается не к чему подключить, так как городские сети не готовы. Приемлемым вариантом может стать и смещение сроков отдельных этапов внутри общих сроков КРТ.
Также на уровне федеральных властей обсуждаются корректировки в части социальной инфраструктуры. При достаточном обосновании может быть допущена замена школы на 1500 мест объектом с меньшей посещаемостью. Однако категорически недопустимо отказаться от строительства объекта социальной инфраструктуры под предлогом достаточного количества мест в соседних районах.
Еще одна просьба девелоперов касается возможности привлекать партнеров и перераспределять обязательства — по сути, дробить проекты КРТ и продавать. Впрочем, данное предложение не нашло поддержки. «Нет права нарезать и продавать. Это опасная история, — акцентирует внимание заместитель министра строительства и ЖХК России Никита Стасишин. — Без одобрения властей вы никогда не войдете в КРТ ни в Нижний Новгород, ни в Омск, ни в Волгоград, ни в Ленинградскую область, ни в Петербург, чтобы потом кого-то запустить, продавая. Если бы я был губернатором, то, мягко говоря, разозлился: ты мне пообещал сделать вот такой проект, а потом приходишь и говоришь: ”Пришло время продавать Васе Пупкину”. А он придет, не зная регион, но с согласованной кредитной линией, чтобы через пять лет на ”Движении” рассказывать, что для него ставки большие!»
КРТ для пустующих территорий
Механизм КРТ предлагает девелоперам развивать и пустующие федеральные земли в перспективных локациях. Пул подобных участков сегодня активно формируется. Согласно поручению заместителя председателя правительства России Марата Хуснуллина, недавно созданный Фонд развития территорий приступил к анализу территорий, расположенных в зоне влияния скоростных магистралей, которая порой доходит до 100 километров. Совместно с регионами и муниципалитетами специалистам предстоит продумать будущую застройку и внести соответствующие изменения в программы социально-экономического развития.
По оценкам аналитиков, на каждый километр автодороги возводятся в среднем семь-восемь тысяч квадратных метров нового жилья в уже в момент запуска трассы или в первые годы ее работы. Например, до строительства КАД агломерации Парголова, Парнаса, Юнтолова, Мурина и Бугров, Янина и Ковалева, Кудрова, Пулкова, Шушар и Обухова были практически незастроенными территориями, а сейчас здесь введены миллионы квадратных метров недвижимости и проживают тысячи человек.
В числе перспективных участков, подобранных «ДОМ.РФ», — территория в 3342 гектара на федеральной трассе М-11 «Нева» вблизи северного обхода Твери; 1708 гектаров в непосредственной близости от города Калуги на М-3 «Украина» и 3496 гектаров к северу от границ Воронежа на М-4 «Дон». Эти достаточно большие площади могут быть использованы как частично, так и полностью при условии определения их функционального назначения и приоритетов развития.
Еще несколько привлекательных территорий прямо сейчас формируются по ходу движения М-11 «Нева», когда между Москвой и Санкт-Петербургом идет строительство высокоскоростной магистрали (ВСМ). Президент Центра экономики инфраструктуры Владимир Косой указывает, что при сближении с федеральной дорогой и региональными трассами она сформирует важные узлы с высокой транспортной доступностью. Речь — о Валдае, где планируется станция ВСМ и уже имеется съезд с М-11 вместе с региональной автомобильной дорогой. Не менее привлекательным может стать участок вблизи будущей станции Жаровская, в 50–60 минутах пути от которой проходит М-11. Однако для развития потенциала необходимо проработать вопрос о строительстве нового съезда с федеральной дороги на региональную.
С просьбой о единообразности
Значительная часть полномочий по комплексному развитию территорий отдана местным властям, так как с «земли» лучше видно, какой стратегии требует тот или иной участок. Однако нормативные акты регионов существенно отличаются друг от друга. Примерно половина копирует друг друга, а остальные, как выразился президент НОСТРОЙ Антон Глушков, представляют собой «региональное творчество». В ближайшее время при поддержке Минстроя организация проведет аудит документации, чтобы исключить излишние требования.
Теперь Россия сама может проводить ускоренные испытания конструкций дорожных одежд, проектных решений и материалов, применяемых при возведении автомобильных магистралей. В этом году полигон со специальным комплексом «Циклос» начал работу в подмосковном Голицыне.
Практика ускоренных испытаний дорожной одежды позволяет в относительно короткие сроки понять, какое из решений является наиболее эффективным, а какое требует корректировок. Другими словами, теперь российские ученые имеют возможность за один-три месяца опытным путем определить, в каком состоянии будет только что построенная дорога через пять-десять лет: останется в нормативном состоянии или потребует капитального ремонта досрочно.
Речь идет о методе контролируемого приложения циклической нагрузки колесом к поверхности исследуемой дорожной одежды для определения параметров деформативности. Подобное направление требует опыта, который страна может наработать самостоятельно либо взять за основу работу других государств.
До недавнего времени собственные полигоны для ускоренных испытаний были только в странах Европейского союза, Южной Африки, Австралии, Индонезии, США и Бразилии. Согласно научным публикациям, ученые чаще всего исследовали проблемы колееобразования (устойчивости к пластическим деформациям) и усталостного трещинообразования, а в качестве причин детально изучали варианты морозного пучения, замораживания и оттаивания, остаточных деформаций и многое другое. Кроме того, зарубежные дорожники особое внимание уделяли влиянию модификаторов на свойства асфальтобетона в слоях покрытия и основания, изучали горизонтальные и вертикальные напряжения в конструктиве, нелинейность свойств грунтов, полужесткие и жесткие дорожные одежды, созданные с использованием различных материалов, эффективность применения асфальтогранулятов и полимербетонов, а также новые технологии ремонта и содержания автомобильных дорог, в том числе с использованием индукционных систем.
Собственный «ЦИКЛОС»
Первые испытания прошли во время строительства новой скоростной магистрали М-12 «Восток». В отдалении от основного хода на пикете 2620 специалисты устроили два отрезка (первый в соответствии с проектным решением конструкции дорожной одежды, а второй — с экспериментальным) и смонтировали «ЦИКЛОС». В течение некоторого времени установка имитировала однонаправленный грузовой трафик путем циклического перемещения четырех тележек, тогда как специальные датчики в различных слоях дорожной одежды посылали непрерывный поток информации о влажности, температуре и вертикальном давлении.
В 2024 году специально для СКН «ЦИКЛОС» был построен особый дорожно-испытательный полигон в Голицыне.
Анализ зарубежного опыта показал, что различные типы установок по ускоренным испытаниям требуют определенной инфраструктуры для обеспечения достоверного сбора информации, анализа и дальнейшего внедрения в нормативно-технические стандарты, — пояснил заместитель директора департамента научно-технического развития и стандартизации ФАУ "РОСДОРНИИ" Александр Конорев во время выступления на одном из крупнейших мероприятий дорожно-строительной отрасли. — Симулятор колесной нагрузки "ЦИКЛОС" мы дополнили системой линейных перемещений, которая позволяет создавать нагрузку с точки зрения нормального распределения на участке автомобильной дороги».
Полигон предназначен для единого методологического обеспечения проводимых испытаний и исследований, учитывающего комплексный подход для получения качественного результата. К настоящему времени здесь созданы условия для круглогодичной работы симулятора колесной нагрузки, а оснащение позволяет контролировать заданные параметры условий испытаний и производить техническое обслуживание «ЦИКЛОСа». В частности, специалисты соорудили три полномасштабные испытательные секции для устройства дорожных одежд и одну неглубокую — для испытаний, например, свойств асфальтобетона в дорожной конструкции. В непосредственной близости от них расположилась лабораторная база с административно-производственным блоком.
Отдельное внимание уделено современной системе сбора данных. Для выполнения ускоренных испытаний при устройстве конструктивных слоев дорожных одежд осуществляется монтаж комплекта средств мониторинга, включающий датчики температуры, влажности, вертикального давления, горизонтальных напряжений, ускорений и перемещений, а также остаточных деформаций, с помощью которых получают новые научные данные о напряженно-деформированном состоянии дорожных одежд. Данные с датчиков мониторинга собираются с помощью многоканальной системы сбора и обработки данных через программное обеспечение Dewesoft X, предназначенное для одновременного измерения сигналов, поступающих от различных источников, отображения данных и их сохранения. Все это дает возможность детально изучить процессы, происходящие внутри конструкции дорожной одежды, и понять причины преждевременных разрушений и деформаций. Ожидается, что на основании полученных данных будут уточняться параметры расчетных моделей дорожных одежд для создания прогнозных моделей изменения транспортно-эксплуатационного состояния автомобильных дорог, а также выполняться разработка эмпирических зависимостей для совершенствования методов проектирования и расчета дорожных одежд.
В качестве первого опыта строительства дорожных одежд в испытательных секциях специалисты ФАУ «РОСДОРНИИ» попросили подрядчиков возвести две дорожные конструкции. Первая представляет собой аналог участка автомобильной дороги, который находится на трассе М-5 «Урал», а вторая — аналог классической дорожной конструкции на основном ходу магистрали М-12 «Восток».
Одновременно с этим идет работа по созданию нормативной базы. Внедрение и развитие метода ускоренных испытаний требует методологического и нормативно-правового обеспечения для того, чтобы испытания были легитимны и могли проводиться единообразно. На данный момент специалисты ФАУ «РОСДОРНИИ» запатентовали установку и разработали стандарт организации по методам ускоренных испытаний, а сейчас работают над созданием СТО «Ускоренные испытания дорожных одежд. Обработка и систематизация данных», «Ускоренные испытания дорожных одежд. Организация и производство работ по строительству дорожных одежд в испытательных секциях» и «Ускоренные испытания дорожных одежд. Монтаж датчиков мониторинга в испытательных секциях. Общие положения».
Программа исследований
Симулятор колесной нагрузки позволяет оценивать различные параметры, и в настоящее время исследования проводятся по характеру воздействия на дорожную конструкцию и по конструкционно-материальным решениям.
Для анализа долговечности специалисты ФАУ «РОСДОРНИИ» планируют изучать величину нагрузки в 10, 11,5 и 13 тонн. Кроме того, есть возможность детально исследовать влияние различных типов шин на долговечность, а также давление внутри них: 0,6 МПа применялись в ОДМ, а 0,8 МПа указаны в ПНСТ, но сейчас некоторые участники дорожной отрасли предлагают увеличить допустимый показатель в связи с ростом транспортного потока. При изучении конструктивно-материальных решений полигон дает возможность измерить тепловлажностный режим в конструктивных слоях дорожной одежды, а также оценить эффективность применяемых проектных решений, модификаторов, отходов промышленности или инновационных технологий в конструировании. Результаты проведенных исследований позволят уточнять параметры расчетных моделей дорожных одежд, а также эмпирических зависимостей, исследовать причины преждевременного разрушения, искать пути повышения устойчивости к колееобразованию и усталостному трещинообразованию, анализировать и прогнозировать транспортно-эксплуатационное состояние автомобильных дорог и в конечном итоге совершенствовать методы проектирования и расчета дорожных одежд.
Тем для исследований — большое количество. На данный момент разработан проект целевой программы исследований до 2030 года, а программа на первые три года вынесена на совет при Федеральном дорожном агентстве. Одно из предложений — подвергнуть изучению шесть вариантов материала в одном из слоев основания с точки зрения оценки изменения их характеристик в процессе эксплуатации. Если идея будет одобрена, то в течение 2025 и 2026 годов специалисты сравнят работу ЩПС из горных пород, щебня из горных пород М400 и М1000, ЩПС из активных и неактивных шлаков, а также щебеня из шлаков М400/1000 при прочих равных условиях и толщинах слоев в основании.
Практическая конференция «Технологии информационного моделирования и инжиниринга» вызвала огромный интерес у представителей бизнеса. Было много специалистов из строительной отрасли. В определенной степени мероприятие можно назвать знаковым, так как оно проходило почти сразу после введения очередного пакета санкций США, предписывающих иностранным компаниям не оказывать услуги в сфере ИТ и облачных сервисов в России.
Организаторами конференции выступили «СиСофт Девелопмент», разработчик программного комплекса Model Studio CS и «РОМБИТ», партнер-эксперт отечественного разработчика.
Среди прочих на конференцию пришли девелоперы, проектировщики, архитекторы, представители органов власти. И это неслучайно. Можно сказать, одномоментно строительная отрасль лишилась всего программного обеспечения, которое использовала многие годы.
С 12 сентября 2024 года американским технологическим компаниям запрещено оказывать консультационные и проектные услуги в России. Запрет распространяется на всех юридических и физических лиц России. Более того, оказывать ИТ-услуги для России не могут лица, находящиеся на территории США, а также американские граждане и организации, которые живут за пределами Америки. Санкции распространяются и на иностранцев, живущих и работающих в нашей стране. Можно сказать, с этого момента любой зарубежный софт, используемый на территории страны, частично или полностью прекратит свою работу.
Самым распространенным программным обеспечением в строительной отрасли долгие годы была система автоматизированного проектирования AutoCAD. Разработчик — американская компания Autodesk. У представителя заокеанского бизнеса есть еще один продукт для информационного моделирования зданий (BIM технологии). Это Revit. На рынке активно используется и более узкое ПО: Sketchup, Civil 3D, Tekla Structures, Sap2000, Procore и другие программы. Однако это все зарубежные продукты, подпадающие под санкции. Поэтому для представителей российской архитектурно-строительной сферы огромный интерес вызвало обсуждение отечественной системы 3D-проектирования Model Studio CS. Особенно это касалось уже накопленного опыта при проектировании тепловых пунктов, кабельных хозяйств и других гражданских объектов.
«Мы рады, что на ТИМИ-2024 к диалогу присоединились не только промышленные предприятия, но и крупные застройщики. Прошедшая конференция — это очередная ступень нашей работы на пути расширения использования российского инженерного программного обеспечения на предприятиях реального сектора экономики и, как следствие, импортонезависимости от иностранных решений», — сказал генеральный директор компании «РОМБИТ» Игорь Титаренко.
3D российской действительности
Участники конференции с интересом знакомились с отечественными разработками. А если говорить о строительной отрасли, здесь интерес вызвала система 3D-проектирования Model Studio CS. Это информационная среда, в которой аккумулируются все необходимые данные в режиме реального времени. Специалисты назвали важным аспектом работы системы возможность настройки атрибутивной информации элементов. После чего дерево проекта позволяет быстро находить все нужные элементы. Помимо создания 3D и 2D-элементов, система позволяет настраивать уровень детализации и создавать немоделируемые элементы, которые не отображаются графически, но содержат информацию, выводимую в спецификациях.
Сейчас Model Studio CS уже используется при реализации крупных проектов строительства — от прокладки метрополитена до строительства жилых домов — и помогает управлять на всех этапах работ. Не менее важным оказался и тот факт, что система учитывает все требования отечественного законодательства.
Ведущий инженер отдела проектирования ГУП «ТЭК СПб» Надежда Евстигнеева рассказала: «При внедрении системы Model Studio CS в компании рассчитывали добиться сразу нескольких результатов. Во-первых, оптимизации бизнес-процессов и выявления ошибок на ранних стадиях проектирования. Это давало снижение затрат на строительство и последующую эксплуатацию. Этого удалось добиться за счет визуализации проекта, эффективного планирования и минимизации непредвиденных работ». Эксперт также отметила сокращение сроков проектирования за счет параллельной работы специалистов и сокращения времени взаимодействия.
По словам ведущего инженера тепломеханического отдела проектирования компании «НордЭнергоИнжиниринг» Анастасии Кожаровой, для выбора программного обеспечения были заданы несколько параметров. Софт должен быть отечественным, иметь интуитивно понятный интерфейс и предоставлять комплексное решение. Не менее значимо было требование для быстрого обучения персонала.
«На данный момент 75% рабочей и проектной документации в компании выпускается на основании 3D-модели, выполненной в Model Studio CS», — констатировала Анастасия Кожарова.
Внедрение комплекса проходило в несколько этапов. Сначала были проведены аудит и обучение. Процесс внедрения системы начался с пилотного проекта. После чего были прописаны стандарты и регламенты. И уже тогда начался переход на работу Model Studio CS.
Со своей стороны, руководитель отдела внедрения инженерного ПО компании «РОМБИТ» Сергей Устинов добавил, что протокол перехода на Model Studio CS предполагает и подбор программного обеспечения, исходя из потребностей предприятий, а также возможность технического сопровождения работы системы.
Своими силами
Стоит сказать, что у участников конференции очередной пакет введенных санкций не вызвал особого пессимизма. Скорее, даже наоборот. Все с огромным воодушевлением слушали доклады о возможностях российского программного обеспечения и переходе на отечественный софт. Тем более что за последние годы российская ИТ-индустрия совершила огромный рывок вперед. По словам руководителя проектов по внедрению компании «СиСофт Девелопмент» Александра Корыстылева, на отечественном рынке программного обеспечения отечественные разработки уже занимают более 50% рынка. И доля продолжает увеличиваться.
Из выступлений участников конференции можно было сделать вывод: наиболее активными пользователями отечественного софта оказались экономические гиганты и предприятия — лидеры из разных отраслей. Объясняется это просто. Во-первых, таким образом компании минимизируют судебные риски, так как обязаны пользоваться исключительно лицензионными продуктами. Во-вторых, защищают себя от других непредвиденных ситуаций, которые могут случиться в будущем. Однако главным был другой посыл: отечественный софт позволяет подстраивать программное обеспечение под потребности любого бизнеса и конкретно взятого предприятия.
«Мероприятие стало отличной площадкой для обмена опытом и знаниями о современных технологиях информационного моделирования. Наша цель — помочь специалистам в их профессиональном развитии и предоставить им возможность познакомиться с новыми подходами и инструментами», — сказал заместитель директора департамента внедрения «СиСофт Девелопмент» Александр Белкин.
С поддержкой
Использование технологий информационного моделирования давно стало обязательным для гражданского строительства. Если говорить о Санкт-Петербурге, в нашем городе инновационный подход задолго стал визитной карточкой строителей и проектировщиков. Современное программное обеспечение помогает архитекторам, инженерам и строителям создавать точные и эффективные проекты, управлять ресурсами и координировать работу больших команд.
Однако, как выясняется, многие до последнего оттягивали переход на отечественное программное обеспечение. Хотя о необходимости такого шага все говорят давно. Например, весной этого года председатель правительства России Михаил Мишустин на конференции «Цифровая индустрия промышленной России-2024» говорил, что к 2030 году 80% российских предприятий должны перейти на отечественный софт. Для этого федеральные власти разрабатывают меры поддержки, так как переход на отечественное ПО может потребовать значительных затрат. Особенно для крупных проектов. Поэтому правительство намерено компенсировать бизнесу до половины затрат на внедрение отечественного инженерного и промышленного программного обеспечения. Кроме этого, рассматривается возможность предоставления дополнительных преференций организациям, которые отдают предпочтение отечественным разработкам. Среди прочего речь идет о выдаче кредитов по льготной ставке на модернизацию программного обеспечения.