Стройкомплекс Ленобласти в диалоге с властью
XVI Съезд строителей Ленинградской области состоялся в режиме диалога между властью и бизнесом: власть озвучила итоги прошедшего, 2024 года и планы на будущее, а затем участники съезда получили возможность задать вопросы представителям администрации и получить на них ответы.
Строительный комплекс региона завершил год вполне успешно. Хотя, как отметил Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, понимая, что ключевая ставка ЦБ и завершение льготных ипотечных программ негативно повлияют на рынок, план по вводу нового жилья на 2024 год власти сократили относительно 2023-го, план вновь перевыполнен. В регионе введено более 4 млн кв. м жилья; 2,7 млн кв. м пришлось на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Строительная отрасль выросла на 37,5%, до 404,5 млрд рублей. В строительной отрасли заняты 109,5 тыс. человек. Количество компаний увеличилось на 9% — до 4335. Отрасль перешла на отечественное оборудование, наладила логистику.
В числе успехов — полное закрытие проблемы с обманутыми дольщиками. На решение этой проблемы областной бюджет потратил более 20 млрд рублей, а также предоставил преференции девелоперам, которые достраивали проблемные дома за недобросовестными застройщиками.
Перевыполнена программа расселения аварийного жилья. Десять лет исполнилось программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Причем к концу года правительство региона закрыло все действующие обязательства перед застройщиками. Возводятся несколько десятков социальных объектов за счет бюджета и силами застройщиков. В 2025 году планируется сдать в эксплуатацию 21 объект за счет Адресной инвестиционной программы, 12 — за счет застройщиков. И т. д.
Новыми курсами
Власти Ленобласти уже выбрали приоритетные направления работы в строительном комплексе на 2025-й и последующие годы.
Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ, подчеркнул: регион будет наращивать объемы ИЖС, многоквартирных домов предполагается вводить 1,2–1,3 млн кв. м в год.
«Мы — регион, где земли достаточно, будем делать ставку на ИЖС, малоэтажное строительство», — отметил Александр Дрозденко.
По его словам, сейчас корректируются генпланы территорий с акцентом на строительство малоэтажного жилья.
Кроме того, регион делает ставку на комплексное развитие территорий (КРТ), что предполагает строительство не только жилья, но и социальных объектов, территорий для промышленного развития.
С 1 января текущего года администрация получила право заключать договоры по инициативе застройщиков по проектам КРТ. Регион забрал часть полномочий по таким проектам в Комитет по градостроительной политике.
«КРТ работает там, где есть генпланы. Мы уже утвердили 23 генплана, переутвердили в сотнях локаций… Нам нужно добавлять «морковку» для тех, кто будет реализовывать проекты КРТ», — объявил Александр Дрозденко.
Через механизм КРТ предполагается также работать по программе расселения аварийного жилья.
Недостаток социальных объектов постепенно восполняется. До 2040 года администрация рассчитывает получить в регионе по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» 100 детских садов и 37 школ. Предполагается, что в рамках проектов КРТ. Для успешной реализации задуманного власти планируют экстраполировать действие программы на другие объекты (кроме школ и детских садов). Застройщики будут получать выплаты в 50%, если, конечно, вовремя выполняют условия соглашений.
Кроме того, есть предложение от регионального парламента. Как заявил Сергей Бебенин, председатель Законодательного собрания Ленинградской области, предложения разработаны и направлены губернатору. «Мы предлагаем муниципальным образованиям, получившим субсидии на социальные объекты, заключать договоры по аналогии с договорами долевого участия на строительство таких объектов — деньги будут поступать сразу, а не после ввода объектов», — пояснил он.
То есть бюджет будет не выкупать, а софинансировать строительство социальных объектов.
В ходе сессии вопросов и ответов застройщики высказали опасение, что этих денег придется ждать до завершения строительства, поскольку они прямиком попадут на эскроу-счета.
Александр Дрозденко согласился с предложением депутатов, но указал: пусть прежде финансовый и правовой комитеты найдут адекватные решения.
Власти планируют вернуть в бюджет средства, потраченные на обманутых дольщиков. Целый ряд участков выставлен на торги. По словам Евгения Барановского, торги идут по 20 участкам, планируются еще по 17. По большей части это участки с уже полученными разрешениями на строительство. Понятно, что победители торгов смогут вносить изменения в проекты. «Теперь можно застраивать, что осталось от недобросовестных компаний», — заключил Евгений Барановский.
Про деньги
У застройщиков было немало серьезных вопросов, решения по некоторым позициям принимались прямо во время съезда.
Например, сегодня банки взимают комиссионные с застройщиков, на объекты которых покупатели оформляют ипотечные кредиты.
Застройщики поделились: при субсидированной ставке банк забирает до 8% от стоимости квартиры. Это ложится на себестоимость, как и ряд других затрат, ухудшаются финансовые показатели. Дополнительные затраты застройщиков достигают 15%.
Кроме того, в конце прошлого года некоторые банки остановили проектное финансирование по уже открытым кредитным линиям.
Александр Дрозденко также поднимал этот вопрос еще во вступительной части съезда.
Представитель Сбера пояснил: проекты стартовали еще до повышения ключевой ставки и не предполагали такого объема финансирования. В частности, проекты, стартовавшие в 2023 году, сегодня на 13–18% подорожали. С другой стороны, банки не хотели бы стать обладателями недостроенных объектов, поэтому сегодня модели финансирования пересматриваются. По нескольким проектам решения уже приняты.
Банки из разных регионов, и Сбер в их числе, просят центральный аппарат отменить комиссии, но пока окончательного решения нет.
Еще один вопрос про деньги касался строительства по госконтрактам. Затраты на них формируются по методике Минстроя РФ, но расценки по многим позициям ниже реальных, иногда — в разы. Так, затраты на банковские гарантии, охрану объекта в 2–2,5 раза ниже существующих в регионе. Расходы по зарплате — в три раза меньше региональных и т. д.
Строители попросили администрацию обратиться в Минстрой, чтобы изменить методику расчета затрат.
В регионах действительно разные зарплаты и цены. Чтобы расходы приблизились к реальности, необходим переход на ресурсный метод расчета смет. Но процесс идет довольно вяло.
Виталий Лазуткин, председатель Комитета по строительству, рассказал: комитет мониторит, в частности, стоимость материалов, но цены у крупных производителей в ближних к Петербургу районах и удаленных районах области отличаются в два раза. Он предложил строителям включать логистические расходы в стоимость материалов, пообещал мониторить ситуацию впредь и затем обращаться в федеральные структуры.
Застройщики попросили более гибкие подходы к ценообразованию по подключению к сетям ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», посчитав тарифы необоснованными. «Любую стройку можно остановить тарифами на подключение. Нельзя, чтобы тарифы тормозили подключение», — поддержал строителей Александр Дрозденко.
Он предложил Евгению Барановскому вместе с комитетом по тарифам «посмотреть» расценки на подключение. Тем более что деньги Водоканалу поступают, в том числе, из областного бюджета. Предложений губернатор ждет в апреле.
Хотя Александру Дрозденко не нравится идея поэтапного раскрытия эскроу-счетов, он все же готов после обсуждения в областном Союзе строителей выслушать предложения застройщиков. Девелоперы полагают, что поэтапное раскрытие счетов при нынешних ставках на кредиты поможет бороться с повышением себестоимости строительства.
Губернатор пояснил осторожное отношение к поэтапному раскрытию: «Логика есть — раскрывать счета поэтапно. Но возникает вопрос: кто оценит готовность этапа, как это регулировать? Губернатор и Законодательное собрание имеют право законодательной инициативы. Мы обсуждали эту тему на федеральном уровне, но отношение у федеральной власти настороженное».
Кроме того, 20 млрд рублей, потраченные на закрытие проблемы с обманутыми дольщиками, заставляют опасаться непроверенных схем.
Законы — в помощь
Регион поддерживал строительную отрасль в 2024 году, будет поддерживать и в 2025-м. По словам Александра Дрозденко, готовятся предложения по поддержке застройщиков на региональном и федеральном уровнях. Свои предложения регион направляет в Москву.
В частности, речь идет о предоставлении финансирования инфраструктуры в проектах КРТ. Сейчас, пояснил губернатор, только 22 региона имеют возможность получить федеральное финансирование — это регионы с низкими темпами строительства. Предлагается вернуться к идее компенсации части процентной ставки в проектах КРТ — как в период пандемии — при выполнении застройщиком всех обязательств.
Ряд предложений касаются ипотечных программ. Так, предлагается отменить комиссии банков по льготным ипотечным программам; расширить программу семейной ипотеки; распространить льготные программы на нераспроданные остатки уже построенных домов; разрешить рефинансирование проектов в других банках.
Кроме того, регион предлагает предоставлять застройщикам льготную ставку при расселении аварийного жилья.
Еще одна позиция — сократить нормативы по парковочным местам.
Не осталась незамеченной поддержка участников СВО. Александр Дрозденко отметил: ряд застройщиков уже работают в этом направлении.
Власти предлагают рассмотреть возможность предоставлять льготы и преференции участникам СВО и их семьям, а также выделять участки для ветеранов СВО при внесении изменений в генпланы.
Задач перед строителями поставлено много, Ленобласть всегда готова помочь строительному комплексу. «Надо строить комфортно, красиво, да еще и недорого. Задача сложная, но, надеюсь, она нам по плечу», — резюмировал Александр Дрозденко.
Федеральные власти подумывают об увеличении финансирования программы «Стимул», а также о расширении ее направленности: помимо социальной инфраструктуры возможно софинансирование дорожных объектов и инженерии. Игроки рынка считают идею архиактуальной.
Вице-премьер РФ Виталий Мутко на заседании проектного комитета нацпроекта «Жилье и городская среда» допустил увеличение расходов по программе «Стимул». «Согласен, что без увеличения инвестиций мы масштабно программу «Стимул» развернуть не сможем», – признал он, добавив, что в идеале в реализацию программы необходимо инвестировать порядка 100 млрд рублей в год. По его словам, в Правительстве думают над источниками привлечения дополнительного финансирования.
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин, со своей стороны, сообщил, что планируемый объем ввода соцобъектов по программе «Стимул» в 2019 году составит 6,3 млн кв. м. Сегодня она реализуется в 42 регионах. В этом году на нее было выделено 22,4 млрд рублей из федерального бюджета и при софинансировании в объеме 10 млрд из бюджетов региональных. В работе было 136 объектов.
Кроме того, не исключается расширение сферы действия программы. Помимо социальной инфраструктуры, допускается возможность федерального софинансирования дорожно-транспортных объектов и инженерии. Ранее Никита Стасишин говорил, что с 2020 года по программе «Стимул» планируется начать софинансирование строительства инженерной инфраструктуры проектов комплексного освоения. «Но увеличить бюджет программы пока, к сожалению, не удалось», – признал он.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, программа «Стимул» в регионе доказала свою эффективность. «В этом году ее финансирование из федерального бюджета составило около 1 млрд рублей, еще 500 млн добавила область. Эти средства пошли на финансирование строительства соцобъектов в местах массового строительства. На следующий год мы уже заявили на участие в программе 20 объектов на общую сумму более 2 млрд рублей. Надеемся, что Минстрой поддержит нашу заявку», – сообщил он.
Петербург ранее не участвовал в программе, но сейчас ситуация меняется. Одной из своих основных задач городские власти считают ликвидацию дисбаланса между быстрым строительством нового жилья и отставанием в сфере развития социальной инфраструктуры. По словам вице-губернатора Петербурга Николая Линченко, помимо внесения в ПЗЗ положения о возможности реализации жилых проектов только при условии обеспечения их нормативным числом мест в соцобъектах, предпринимаются усилия для интенсификации их строительства в рамках Адресной инвестиционной программы и для вхождения города в программу «Стимул».
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты считают идею расширения программы архиактуальной. «Девелоперы в последние годы превратились из строителей жилья в универсальных специалистов, занимающихся возведением всего: «социалки» (включая медицинские учреждения), инженерии, дорожно-транспортных объектов и пр. Нормальной такую ситуацию признать, конечно, нельзя. Сейчас положение усложнилось тем, что на все эти нужды застройщикам фактически необходимо привлекать банковские кредиты. Поэтому инициативу властей по увеличению софинансирования создания инфраструктуры, особенно транспортной, можно назвать если не своевременной (лучше было бы обратить внимание на эту проблему раньше), то, безусловно, очень актуальной», – говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
С этим согласен генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнен. «На мой взгляд, любые государственные программы по софинансированию создания социальной и инженерной инфраструктуры, призванные снизить нагрузку на застройщиков и дольщиков, пойдут строительному комплексу только на пользу. Особенно это актуально сегодня, когда отрасль переживает реформу привлечения средств в жилищное строительство», – отмечает он.
Мнение
Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– В России обязательства девелоперов по строительству соцобъектов, на мой взгляд, действительно бывают чрезмерными. Возведение детсадов еще не очень затратно. И мы закладываем их в наши проекты. Но вот уже школа – это очень дорогостоящий объект, хотя и очень нужный. Конечно, иногда приходится брать на себя и такие обязательства. Но надо понимать, что расходы на строительство школы, например, которую мы возвели в составе ЖК «Новоорловский», превысили 1 млрд рублей. И эти затраты мы, по сути, вынуждены включать в цену жилья, продаваемого на рынке. Однако в ситуации с «Новоорловским» было хорошо, что нагрузка на «социалку» была понятна еще до приобретения участка. С точки зрения инвестора, самый неблагоприятный вариант – это когда какая-либо дополнительная нагрузка появляется уже после того, как было принято решение об инвестировании и началось осуществление проекта.
Строительство первого участка Красносельско-Калининской (коричневой) линии Петербургского метрополитена идет по плану. В этом убедились участники пресс-тура на стройплощадку станции «Юго-Западная».
Первый участок состоит из двух станций – «Путиловская» и «Юго-Западная». «Путиловская» (пересадочная с «Кировским заводом» красной ветки) расположится на улице Васи Алексеева, а «Юго-Западная» – на пересечении проспекта Маршала Жукова и улицы Маршала Казакова. Общий объем инвестиций в строительство составляет 37,72 млрд рублей.
На фото: рабочий забоя
Ввод объектов в эксплуатацию запланирован на июль 2022 года, а запуск движения – на конец 2022 года. Благодаря новым станциям значительно улучшится транспортная ситуация в юго-западной части Санкт-Петербурга, где в настоящее время идет активная застройка.
На фото: заместитель генерального директора – главный инженер ОАО «Метрострой» – Старков Алексей Юрьевич
«Обе станции являются классическими для Петербурга объектами глубокого заложения с островными платформами. Их особенностью станут планировочные решения по ограничению прямого доступа пассажиров от платформенной части к поездам – установка дистанционных дверей, что обеспечит безопасность», – отметил и. о. заместителя председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Михаил Самборский.
На фото: и.о. заместителя председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга – Михаил Самборский
Работы идут полным ходом. Сооружено шесть шахтных стволов, произведен монтаж металлоконструкций горных комплексов. Идет проходка перегонного тоннеля второго пути между станциями. Уже пройдено 1961 из 2245 м. Сооружается монтажно-щитовая камера для тоннелепроходческого комплекса, с помощью которого будет сооружен перегонный тоннель по первому пути. Начато строительство наклонного хода «Юго-Западной» Пройдено 17 из 98 м.
На фото: вид из забоя со стрелой крана
До конца 2019 года планируется закончить работы по превентивному усилению несущих конструкций и грунтов оснований окружающей застройки, попадающих в зону строительства вестибюля станции «Путиловская». На площадке будущего наклонного хода (эскалаторного тоннеля) в данный момент осуществляется бурение скважин для заморозки породного массива. Проходческие работы запланированы на следующий год. Также на всем строящемся участке будут продолжены работы по проходке подходных и вентиляционных тоннелей.
В рамках осмотра были представлены и новые архитектурно-планировочные решения данных станций, разработанные АО «Метрогипротранс».
На фото: главный архитектор ОАО «Метрогипротранс» (Президент Союза архитекторов России (САР) и Союза московских архитекторов (СМА)) – Шумаков Николай Иванович
Михаил Самборский также рассказал о других объектах развития петербургской «подземки». В частности, он напомнил, что идут разработка проектной документации и инженерная подготовка проекта продления коричневой ветки от станции «Юго-Западной» до станции «Сосновая Поляна». Проектирование участка должно быть завершено не позднее 31 августа 2023 года. К строительству «Сосновой Поляны» планируется приступить в 2022 году. Параллельно будет идти строительство линии в сторону центра Петербурга. Начать строить станцию «Обводный канал – 2» планируется в 2021 году. В том же 2021 году намечается приступить к проектированию Кольцевой линии метро. В 2020 году начнется проектирование участка от «Улицы Дыбенко» до Кудрово в Ленобласти.
На фото: здесь система заморозки у входа наклонного хода
Фотоотчет о мероприятии смотрите на новостном портале ASNinfo.ru