Отвечая вызовам времени
На XXII Съезде строителей Санкт-Петербурга подвели итоги уходящего года и обозначили дальнейшие пути развития отрасли.
Одно из главных отраслевых мероприятий Северной столицы — XXII Съезд строителей Санкт-Петербурга — состоялся 11 декабря 2024 года. На площадке исторического парка «Россия — моя история» собрались руководители строительных компаний, профильных общественных организаций и представители органов власти. Они подвели итоги уходящего, 2024 года для отрасли и определили дальнейшие пути ее развития.
Напомним, что организатором Съезда строителей Санкт-Петербурга является Союз строительных объединений и организаций при поддержке правительства Санкт-Петербурга, Российского союза строителей и Национального объединения строителей. Газета «Строительный Еженедельник» является информационным партнером мероприятия.
Специально к XXII Съезду строителей был снят фильм о представителях отрасли Санкт-Петербурга, который был показан перед его открытием. Также строителям была посвящена выставка «Город строится — город живет»; в экспозиции представлены фотографии новых жилых комплексов, детских садов, школ, станций скорой помощи и т. д.
Социальный аспект
Открывая съезд, губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов подробно рассказал о значимости строительной отрасли для социально-экономического развития города. По его словам, строительный комплекс Северной столицы всегда отличался профессионализмом, внедрял инновации, показывал высокие результаты и отвечал вызовам времени. Подводя итоги года, Александр Беглов сообщил, что на текущий момент строителями сдано 2,4 млн кв. м жилья. Плановый показатель до конца года (2,68 млн кв. м) должен быть выполнен. Ранее был решен вопрос с долгостроями, в два раза сократилась очередь на улучшение жилищных условий.
Губернатор Санкт-Петербурга обратил внимание, что вместе с жилищным строительством активно вводится в эксплуатацию в городе и социальная инфраструктура. В этом году были построены более ста соцобъектов, в том числе 37 детских садов и 38 школ. Введены в эксплуатацию 14 медицинских учреждений: поликлиники, офисы врачей, станции скорой помощи и другие объекты. «Это не только городской рекорд — по объемам строительства социальных учреждений Санкт-Петербург стал лидером в России. В 2025 году продолжится плановое строительство различных новых социальных объектов. Кроме того, начнется реконструкция школ и детских садов, построенных в 1970–1980-х годах. За последние годы нам удалось установить правило: сколько жилья — столько социальных объектов. Только так мы смогли выровнять ситуацию, которая складывалась в Санкт-Петербурге», — подчеркнул Александр Беглов.
Также градоначальник рассказал о реализации проектов дорожно-транспортной инфраструктуры. В частности, он отметил, что метростроение в городе вышло из кризиса. В этом году была завершена реконструкция станции «Чернышевская», вот-вот начнет работу новая станция «Горный институт». Также идет строительство станций «Путиловская» и «Юго-Западная» на Красносельско-Калининской линии. Кроме того, до конца года планируется ввести Витебскую развязку (первый этап Широтной магистрали скоростного движения). На четверть готов Большой Смоленский мост, он будет сдан в 2028 году. В этом году началось строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва — Санкт-Петербург, инициатором реализации масштабного проекта является президент страны Владимир Путин.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Евгений Барановский выступил с докладом об итогах работы строительной отрасли соседнего региона. Он отметил, что строительные комплексы Ленобласти и Санкт-Петербурга многое объединяет, в том числе задачи по строительству объектов социальной инфраструктуры. «Несмотря на непростой год, по большинству показателей мы продолжаем развиваться. В этом году планируем сдать около 4 млн кв. м жилья. Нами были выданы 152 разрешения на строительство, в том числе школ, детских садов, медучреждений и спортивных объектов. Также Ленобласть уделяет внимание комфорту проживания и качеству городской среды. В данный момент благоустроены 149 общественных территорий. В будущем году планируется благоустройство еще около 140 общественных пространств», — сообщил он.
Евгений Барановский назвал три крупных проекта, которые реализуются на территории области в рамках инфраструктурных бюджетных кредитов: строительство подъезда к ТПУ «Кудрово», обхода Мурина справа и продление Колтушского шоссе. Сроки завершения — 2026–2027 годы.
В диалоге с властью
Председатель КГИОП Алексей Михайлов рассказал собравшимся о том, как идет работа по определению зон охраны и исторических поселений, в том числе в рамках обсуждаемых поправок к Закону Санкт-Петербурга № 820, определяющих границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия. По его словам, в городе 9015 объектов признаны ОКН. Из них 225 — объекты федерального значения, 3530 — регионального, 2535 — выявленные объекты культурного наследия. В дальнейшей судьбе многих из них могут принять участие инвесторы.
«Хотел бы поблагодарить все строительные организации города за внимательное отношение к памятникам истории и культуры. Но нам необходимо и далее активнее совместно работать на благо города, наполненного культурным наследием», — добавил Алексей Михайлов.
Координатор НОСТРОЙ по СПб, президент Союза строителей Александр Вахмистров в беседе с главой КГИОП и другими участниками мероприятия отметил важность принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и поправок в закон № 820-7-ФЗ. Они дают возможность инвесторам работать по правилам.
«В Санкт-Петербурге сложилась хорошая практика совместного обсуждения отраслевых вопросов. Такой диалог способствует дальнейшему развитию Санкт-Петербурга как современного и комфортного для жителей мегаполиса. И те итоги работы отрасли, которые мы сейчас видим, — это закономерный результат сложившегося взаимодействия бизнеса и власти», — подчеркнул Александр Вахмистров.
Там можно построить 440 тыс. м2 жилья. Актив оценен в 1,8 млрд рублей.
Российский аукционный дом (РАД) 21 мая текущего года по поручению ГК «ЦДС» Михаила Медведева будет продавать 6 земельных участков общей площадью 25 га в Буграх (массив «Центральное»). Все лоты имеют разрешения на строительство жилья и примыкают к ЖК «Новые горизонты», который «ЦДС» уже строит в этом районе.
Участки будут продавать отдельными лотами. Площадь самого маленького - 1,4 га (его начальная цена – 118,1 млн рублей), а самого большого - 5,9 га (его начальная цена - 570 млн рублей). Общая начальная стоимость земли составляет 1,8 млрд рублей.
На участках в совокупности можно построить около 440 тыс. кв.м. жилья (при таком объеме застройки нагрузка земли на стоимость 1 кв.м. нового строительства составит около 4 тыс. рублей). Важно, что между «ЦДС» и администрацией Ленобласти заключено соглашение о строительстве на этой территории объектов социальной инфраструктуры в обмен на налоги.
«Продаём эту землю, потому что решили сосредоточиться на городских проектах. В условиях нынешней рыночной ситуации это экономически более выгодно», - пояснили в пресс-службе ГК «ЦДС».
Исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова напомнила, что в прошлом году градостроительные нормативы застройки Ленобласти были изменены так, что теперь там нельзя строить дома выше 12-и этажей. «А у этих территорий есть все согласования по старым правилам. Их покупатели получат возможность реализовать один из последних высотных проектов в регионе», - говорит она.
"Цена, по которой участки выставлены на продажу, довольно низкая для рынка, что в некотором смысле подтверждает наш прогноз о том, что с введением эскроу-счетов стоимость земельных участков может упасть в 2-3 раза. Последние два года, клиенты, которые приходят к нам с запросами на земельные участки под жилье, не готовы рассматривать предложения в заКАДье. С этой точки зрения, «ЦДС» тоже, наверняка, понимают, что рынок тяжелый, и локация довольно проблемная, поэтому и стараются часть земельного банка продать. Точно также это сделал «ЮИТ» в проекте «Новоорловский», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Среди преимуществ локации он назвал относительную близость к городу. А среди минусов – отсутствие метро, сложности с инфраструктурой и отсутствие городской прописки для покупателей.
Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь» говорит: «Бугры», при определенных обстоятельствах, могут стать нормальной рабочей локацией для застройщика с большим финансовым ресурсом и возможностью продуктивно работать с банками в рамках изменившегося законодательства. Реализовывать большие проекты сегодня могут только компании, которые жестко контролируют себестоимость и способны работать на низкомаржинальном рынке. На каждый товар обязательно найдется свой покупатель. Большие холдинги, которые на рынке есть, могут заинтересоваться участком «ЦДС» в рамках собственной программы диверсификации портфеля. А раз «ЦДС» решил продавать, наверное, видит больший эффект от перспективной работы в другом районе Ленобласти или Петербурга».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» напомнила, что последние несколько лет район Мурино-Девяткино-Бугры остается самым востребованным у покупателей жилья районом в пригородной зоне Ленобласти - у этой территории фактически нет конкурентов по соотношению цены, транспортной доступности и инфраструктуры.
«По итогам 2018 года в районе Мурино-Новое Девяткино (включая Бугры) было реализовано 555,6 тыс. кв.м. жилья. Это 14% от общего объема сделок в петербургской агломерации», - говорит Ольга Трошева. Сейчас в этом районе девелоперы реализуют 24 проекта общей площадью 987,2 тыс. кв.м. В свободной продаже находится 367,7 тыс. кв.м. жилья. В основном это проекты класса «масс-маркет».
«Средняя цена предложения жилья составляет 77,2 тыс. рублей за 1 кв.м, что на 7,8% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти», - сообщила Ольга Трошева.
По данным Knight Frank St Petersburg, в ближайшее перспективе в районе планируется строительство еще 1 млн кв.м. жилья. А к 2030 году в этом районе, по предварительным прогнозам, будет уже 6,2 млн кв.м. жилья.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
РАД продал здание фабрики «Красное знамя»
ДОМ.РФ продаст земельные участки в Курортном районе
У «Озерков» продают землю под строительство ЖК бизнес-класса
«Группа ЛСР» сделала то, о чем многие строительные компании давно мечтали – призвала Смольный пересмотреть единый норматив о количестве парковочных мест, которые необходимо строить при реализации жилых проектов. Причем сразу на 40%.
Игроки строительного рынка коллег понимают, однако признают, что есть и другие решения «парковочного вопроса».
Компания «ЛСР.Недвижимость — Северо–Запад» (входит в «Группу ЛСР») просит внести изменения в Правила землепользования и застройки Петербурга, согласно которым в зоне ТЗЖ2 (средне- и многоэтажного строительства вне территории исторически сложившихся районов центральной части города) необходимо строить одно машиноместо на каждые 120 кв. м. жилой площади. По действующему законодательству, компании должны строить парковки на каждые 80 жилых квадратов.
Свою инициативу ЛСР объясняет низким спросом на парковки, особенно в масс-маркет проектах. Наличие проблемы признают все игроки строительного рынка Петербурга.
Ииндивидуальный подход
«Единый норматив по строительству парковок – разорительная система как для строителей, так и для покупателей жилья. Эту практику давно необходимо пересмотреть», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Эксперт уверена, что больше всего «обязательные парковки» усложняют жизнь покупателям жилья эконом- и комфорт-классов: «Они, как правило, сильно ограничены в бюджете, поэтому у них просто нет возможности приобрести машиноместо. При этом платить им все равно приходится, ведь расходы на строительство парковок по нормативу девелоперы включают в цену жилья. Как после этого можно говорить о доступном жилье?»
Кроме того, продолжила начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», новоселы никогда не задумаются о покупке машиноместа, если есть возможность припарковать автомобиль бесплатно. «Если в центре города места нет, то на окраинах пространства достаточно. И люди будут скорее парковаться на газонах, чем решат купить машиноместо. В результате, город обязывает бизнес строить парковки, однако не обязывает автомобилистов их покупать. Было бы логично, если бы новоселам запрещали использовать свободные городские пространства вместо парковок», – считает эксперт.
Светлана Денисова уверена, что количество парковок необходимо рассчитывать, исходя из характеристик конкретного жилого проекта: «Необходимо учитывать класс жилого комплекса и его расположение. Недорогому жилью или комплексам, реализующихся на пустырях много машиномест не требуется». Эксперт полагает, что городские власти могли бы дать возможность девелоперам обосновать, почему для того или иного комплекса парковок нужно меньше, чем требует единый норматив. «Однако здесь возникает риск появления коррупционной составляющей», - констатирует Светлана Денисова.
Дешевые парковки
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре уверена, что парковки новоселам нужны, однако большинству они просто не по карману. «Машиноместа в специализированных паркингах, действительно, продаются дольше, чем квартиры, однако спрос на них определенно есть. Часть клиентов сразу понимает необходимость приобретения машиноместа, другие же начинают интересоваться паркингами уже после заселения, столкнувшись с неудобством постоянного поиска бесплатного места для машины», – сообщила она.
Эксперт отметила, что активизировать продажи машиномест могут привлекательные условия покупки: «В домах эконом-сегмента продавать паркинги гораздо сложнее, просто потому что у жителей нет нужной суммы для их приобретения. Выходом могут стать, к примеру, удобные условия покупки, в том числе, беспроцентная рассрочка от застройщика».
Исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков также полагает, что парковки должны стать доступнее: «Строителей можно понять. Парковки – непрофильный для них актив, от которого действительно сложно избавиться. Однако, на мой взгляд, проблему стоит решать не путем снижения количества парковок, а через снижение затрат на их строительство».
По данным АРПП, в среднем, стоимость машиноместа в наземном паркинге открытого типа (без стен) составляет около 400 тыс. рублей, в объекте закрытого типа – около 600 тыс. Самыми дорогими являются подземные машиноместа, их себестоимость составляет около миллиона рублей. «Однако в большинстве случаев подземный паркинг – это подвал жилого комплекса, поэтому себестоимость машиномест ниже», – пояснил Андрей Коротков.
При этом, продолжил эксперт, в действующем законодательстве много избыточных требований, которые и ведут к удорожанию машиномест: «Например, в паркингах выше пяти этажей обязательно нужен лифт, который стоит, казалось бы не так много, – 1,5 млн рублей. Однако для его установки необходимо подготовить шахту, учесть требования пожарной безопасности, снабдить необходимым оборудованием и т.д. В результате, его цена достигает 10 млн рублей. Естественно, все эти расходы отражаются и в рыночной цене машиноместа. И подобных требований много». Андрей Коротков отметил, что АРПП готова поддержать строителей, если они будут требовать сокращений избыточных требований, но не количества парковок.
Кроме того, Андрей Коротков призвал строителей делать ставку не на продажу машиномест, а на сдачу их в аренду: «Как показывает практика, решение о покупке машиноместа горожане принимают в течение пяти лет после заселения. При этом арендовать парковку многие готовы уже на первом году после заселения. При этом аренда машиноместа актуальна не только для владельцев жилья, но и для арендаторов квартир».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Петербургские застройщики просят снизить нормативы по парковочным местам
Крупным городам разрешено менять нормативы по количеству машиномест
Паркинг в фокусе