Цементные перспективы
По прогнозу Минрегионразвития, объем потребления цемента в России к 2020 г. достигнет 97,8 млн. тонн. В 2007-2009 гг. анонсировано порядка 60 проектов по созданию новых производств. Между тем, по экспертным оценкам, в 2010 г., потребление цемента вряд ли превысит 48 млн. тонн.
Планов громадье
Недавно Минрегионразвития РФ опубликовало проект Стратегии развития промышленности стройматериалов до 2020 г., которую летом планируется вынести на утверждение Правительства. В соответствие с этим документом, в ближайшие 10 лет в индустрию стройматериалов планируется привлечь более 1,588 трлн. рублей. «На эти цели потребуется в среднем около 150 млрд. рублей ежегодно, что в 3 раза превышает объемы инвестиций, вкладываемых в производство основных строительных материалов в последние годы (около 50 млрд. рублей)», говорится в Стратегии. При этом отмечается, что бюджетные средства на ее реализацию использоваться не будут: цель документа – создать интересные условия для привлечения частных инвестиций отрасль.
Объем капиталовложений в развитие производства цемента в Стратегии не указывается, зато дается прогноз потребления этого стройматериала. В соответствие с инновационным сценарием развития (а он принят за базовый, поскольку «Стратегия ориентирована на наиболее полное удовлетворение потребности экономики в продукции промышленности строительных материалов»), к 2015 г. в России будет потребляться 72,5 млн. тонн цемента; к 2020 г. – 97,8 млн. тонн. В рамках инерционного сценария прогнозы значительно скромнее: 65,5 млн. тонн – к 2015 г. и 77 млн. тонн – к 2020 г.
По мнению разработчиков Стратегии, уже разведанных в России запасов сырья для производства цемента (177 месторождений) с избытком хватит для решения поставленных амбициозных задач. Тем не менее, планируется дальнейшая геологическая разведка, с доведением показателя выявленных залежей карбонатных пород к 2020 г. до 310 млн. тонн.
Значительно хуже, как признается в документе, обстоят дела с технологической модернизацией производства. «За период с 2003 по 2009 г. удельный вес цемента по «сухому способу» увеличился всего на 2%, что является показателем крайне низкого уровня замещения старых производственных линий новыми, работающими на уровне лучших мировых аналогов». Впрочем, авторы Стратегии уповают на ввод новых мощностей, построенных в соответствие с современными технологическими решениями, что позволит не только значительно увеличить объем производства, но и снизить его энергоемкость, себестоимость, воздействие на окружающую среду.
Суровая реальность
Между тем, как отмечается в документе, «производство цемента, достигнув в 2007 г. наивысшего объема производства в 59,9 млн. тонн, в 2008 г. упало до уровня 53,5 млн. тонн. В 2009 г. объем производства продолжал снижаться до уровня 44,2 млн. тонн». Спад 2008 г. связан с некоторым снижением спроса в конце года, а также со значительным (в период 2003-2008 гг. – в 60 раз) увеличением беспошлинного (с 2008 г.) импорта более дешевого цемента из других стран. В 2009 г. отрасль в полной мере «накрыло» кризисом.
Ситуация в 2010 г. стала постепенно выправляться, хотя спрос на цемент по-прежнему весьма далек от докризисных показателей. Соответственно подросли и объемы производства. По данным Росстата, в январе-апреле 2010 г. в России выпущено 11 млн. тонн цемента. По сравнению с аналогичным периодом 2009 г., рост составил 460 тысяч тонн. По мере приближения активного строительного сезона объемы производства росли: в январе 2010 г. – 1,7 млн. тонн, в феврале – 2,1 млн., в марте – 3,2 млн., а в апреле – 4 млн. тонн.
Аналогичную статистику отмечают и эксперты. «По нашим данным, за январь-апрель 2010 г. рост рынка цемента на Северо-Западе страны составил около 7%, причем за март-апрель – 28% (в частности, в Санкт-Петербурге и Ленобласти за январь-апрель – 4%, а март-апрель – 37%)», - говорит гендиректор ЗАО «Решение» Александр Батушанский. Впрочем, пока говорить даже о приближении к докризисным показателям спроса и производства не приходится.
То же касается и цен, которые с начала 2010 г. демонстрируют медленную, но позитивную динамику. За первую половину июня на торгах Московской фондовой биржи средняя цена цемента выросла на 14,6%, достигнув отметки 2,1 тысячи рублей за 1 тонну, тогда как в начале она составляла 1,8 тысячи рублей. Напомним, при этом, что во время пика стоимости цемента – в начале 2008 г. – средний уровень цен достигал 5,5-6 тысяч рублей за 1 тонну.
Да и нынешний рост эксперты связывают скорее с повышением сезонного спроса и стремлением производителей извлечь из него максимальную прибыль. По прогнозу агентства «СМПро», в июле средняя стоимость цемента достигнет 2,3 тысячи рублей за 1 тонну, а к декабрю может вернуться к 1,9 тысячи рублей.
Исходя из таких тенденций, сложившаяся ситуация, вопреки оптимистичным прогнозам «стратегов» из Минрегиона, не вызывает особого оптимизма у большинства производителей цемента. «В этом году, не смотря на различные оптимистические прогнозы, мы не ожидаем существенного изменения ситуации. Роста спроса я не предвижу, максимум, что прогнозирую – 10%», - говорит гендиректор компании «БазэлЦемент» Дмитрий Савенков. «Мы ожидаем роста потребления цемента, но, к сожалению, незначительного – может быть при сегодняшних условиях 6-8%. Это значит – 48 млн. тонн потребления цемента в России за 2010 г.», - прогнозирует президент холдинга «Евроцемент груп» Михаил Скороход. Гендиректор ОАО «Лафарж цемент» Алекс де Валухофф говорит о планах по увеличению выпуска продукции примерно на 12% по сравнению с 2009 г.
«Перспективы роста производства цемента связаны в основном с надеждами на восстановление рынка жилищного строительства. Вряд ли можно рассчитывать на значительное увеличение финансирования дорожно-инфраструктурных проектов, которые наряду с бюджетным строительством являются основой поддержки рынка стройматериалов. Жилищное же строительство может восстановиться на докризисном уровне только за счет прихода на рынок инвестиционного спроса, как это было в 2005-2007 гг. Реальный же, утилитарный, спрос на жилье не позволит обеспечить нужные объемы загрузки отрасли, особенно в условиях, когда в кризис по росту доходов населения был нанесен значительный удар», - описывает открывающиеся перспективы А.Батушанский.
В расчете на перспективу
В то же время эксперт отмечает, что решение «квартирного вопроса» сохраняет свою актуальность, а следовательно ч спрос на жилье – объективная реальность. Между тем, как отмечает А.Батушанский, «До кризиса Россия находилась в состоянии, при котором существующих мощностей производства не только цемента, но и многих других видов стройматериалов не хватало. Кризис просто отодвинул решение этой важнейшей национальной инвестиционной задачи. Но в случае с цементом это особенно важно, так как полный инвестиционный цикл строительства завода составляет не менее 5 лет».
Как заявил директор ООО «СМ Про» Владимира Жарко на прошедшей в мае 2010 г. конференции «Рынок цемента в новых экономических условиях», «Объемы мощностей, которые начали сейчас строиться, оцениваются в размере свыше 30 млн. тонн в год. В течение ближайших двух лет из них должны быть готовы 12 производственных линий, совокупная мощность которых составит 20 млн. тонн. Общий же размер мощностей, заявленных на строительство в будущем, оценивается цифрой порядка 160 млн. тонн цемента».
Таким образом, в работе на перспективу заинтересованы многие. По данным президента «РАТМ холдинга» Эдуарда Тарана, за последние 3 года было анонсировано порядка 60 новых проектов по строительству цементных заводов.
В то же время, по его оценке, «Строительство среднего цементного завода (порядка 1,3 млн. тонн) обходится более 250 млн. долларов». То есть на реализацию заявленных проектов необходимо привлечь, минимум, 15 млрд. долларов (465 млрд. рублей), что малореалистично. «60 проектов по строительству цементных заводов – это даже не фантастика. Для таких объемов необходимо до 30 млрд. долларов инвестиций. Где эти инвесторы и инвестиции? Пока можно слышать главным образом о разговорах на эту тему», - подчеркивает А.Батушанский.
По его мнению, такие планы совершенно бессмысленны экономически: вкладывать деньги в производства, продукция которых не будет пользоваться спросом, никто не будет. «Строительство новых заводов возможно только с участием существующих игроков рынка. А это означает, что перепроизводства бы не было, и, вероятнее всего, происходило бы замещение старых неэффективных производств. Ведь технологический уровень российских цементных заводов и уровень износа мощностей являются большой стратегической проблемой», отмечает эксперт».
С ним солидаризируется и президент «Евроцемент груп» М.Скороход, рассуждая о влиянии, которое оказал кризис на рынок производства цемента: «Локализация рынка, транспортная составляющая, издержки привели к тому, что многие мелкие цементные предприятия вынуждены сокращать объемы. Фактически находится в стадии консервации своего производства. На рынке остаются крупные компании, которые имеют энергосберегающую технологию и соответственно снижают свои затраты. Поэтому будущее 2011, 2012, 2013 гг. заключается в том, что крупные компании, которые будут вкладывать средства в модернизацию, в реконструкцию своих предприятий, будут выигрывать».
От слов – к делу
Как и в других отраслях, кризис сыграл несколько отрезвляющую роль в цементопроизводящей промышленности. Игроки рынка более здраво и экономически взвешенно оценивать перспективность своих намерений. Продолжается реализация наиболее просчитанных проектов; «фантастические» начинания уходят с рынка.
Тем не менее, по оценкам гендиректора торгового дома «Цемснаб» Юрия Ерокина, к 2012 г. в России планируется запустить несколько заводов мощностью 20-25 млн. тонн. При этом учитывались только проекты, прошедшие стадию «невозврата». Кроме того, поступает информация и о начале новых проектов крупных игроков рынка, и о «реанимации» старых.
Недавно ЗАО «Интеко» заявило о намерении инвестировать в строительство нового цементного производства в Веневском районе Тульской области до 25 млрд. рублей. Компания приступит к реализации проекта в 2011 г. I этап предусматривает создание современной высокопроизводительной технологической линии мощностью 2,3-2,5 млн. тонн цемента в год. На II этапе будет построена еще одна линия такой же мощности.
Глава «БазэлЦемента» Дмитрий Савенков рассказывает: «Мы активно работаем с Газпромбанком инвестиционному проекту в Рязанской области, где мы достраиваем современный цементный завод сухого способа производства. «Серебрянский цементный завод» стал первой компанией строительного сектора, которая получила госгарантии по банковским кредитам Газпромбанка на сумму 1, 122 млрд. рублей сроком на 5 лет. Кредит будет выделен на завершение строительства завода».
Гендиректор ОАО «Лафарж цемент» Алекс де Валухофф, говоря об инвестиционных планах, отметил, что компания продолжит в 2010 г. реализацию проекта по строительству нового завода в Калужской области мощностью 2,5 млн. тонн цемента в год. Говоря об объеме инвестиций в этот проект, он отметил, что стоимость проекта не превысит 500 млн. евро.
Еще один завод в Калужской области строит ОАО «Объединение «Мастер» при фининсовом участии ВЭБ. В Думиническом районе планируется возвести завод мощностью около 3 млн. тонн цемента в год. Инвестиции составят 19,7 млрд. рублей. На российско-датском бизнес-форуме во время визита президента РФ Дмитрия Медведева в Данию в апреле 2010 г., состоялось подписание договора с компанией FLSmidth A/S на поставку оборудования.
В конце 2009 г. ОАО «Цемент» (входит в группу «Импульс») и германская компания KHD Humboldt Wedag GmbH (Кельн) объявили о начале строительства Бабиновского цементного завода на границе Новгородской и Ленинградской областей. Стоимость проекта составит около 18 млрд. рублей, но источник финансирования не раскрывается. Завод планируется запустить в 2012 г.
«Мордовцемент» получил кредит в размере 2,8 млрд. рублей сроком до 7 лет от Волго-Вятского банка Сбербанка России на строительство нового цементного завода, мощностью порядка 2 млн. тонн продукции в год. Ранее предприятие уже получало кредит 4 млрд. рублей на финансирование этого проекта.
Heidelbergсement объявил, что не собирается отказываться от планов по строительству завода в Воронежской области. При этом от одного предприятия ходлинга (ОАО «Воронежское рудоуправление») проект перешел к другому (ООО «Стрелица Цемент»). Строительство завода мощностью 1 млн. тонн цемента в год планируется возобновить в 2011 г. Предварительная стоимость проекта оценивается в 200 млн. евро.
ООО «Азия-Цемент» заявило начале завершающего этапа строительства цементного завода в Никольском районе Пензенской области. Проектная мощность предприятия должна составить 1,25 млн. тонн цемента в год.
Также завершает строительство цементного завода в Сланцах (Ленобласть) ООО «Цемент» (предприятие Группы ЛСР). Общая стоимость проекта составляет 445 млн. евро. Мощность нового предприятия – 1,86 млн. тонн продукции в год. Ввод в эксплуатацию намечен на II полугодие 2010 г.
Этот краткий обзор представляет собой только небольшую часть проектов, реализующихся в Европейской части России. Но даже из него видно, что, несмотря на существующие сегодня проблемы, крупные игроки рынка видят серьезные перспективы развития цементного производства. Немаловажно и то, что строящиеся производства ориентированы на использование «сухого» способа выпуска продукции – существенно более экономичного, а значит – дающего преимущества производителям. В свете этого оптимистические прогнозы «стратегов» из Минрегионразвития могут оказаться не столь уж фантастичными.
Михаил Добрецов
Петербургский рынок офисной недвижимости, стремительно шедший в гору на протяжении последних трех лет, был застигнут финансовым кризисом врасплох. Впрочем, к нему не были готовы ни городские специалисты по финансам, ни градостроители, предназначившие для офисного развития не только кварталы, но даже целые микрорайоны. Хотя после трех месяцев крайне нервозного настроения наступило некоторое затишье, участники рынка и эксперты, став осторожнее в расчетах и суждениях, не могут исключить новых потрясений и готовят к ним партнеров.
Во всем виноват Рябокобылко?
Четыре года назад, когда бизнес-центров высокого класса в Петербурге насчитывались единицы, международные консультанты ориентировали Петербург на офисный бум. Как вспоминает заместитель гендиректора УК «Бюро имущественных операций» Николай Воронов, тогда в город приезжал известный предприниматель Сергей Рябокобылко и рассказывал, демонстрируя многочисленные слайды, успехи развития деловой недвижимости в Восточной Европе.
Как теперь считает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Полина Макаренко, в тот период Петербургу следовало не заглядываться на пример Москвы, а ориентироваться на близлежащие скандинавские страны.
Однако конъюнктура диктовала свое, и офисные центры класса А росли в северной столице как грибы. При этом предполагалось, что границы роста растяжимы, и спрос подхлестывал как цены, так и ставки аренды. «Если в 2006 г. ставка в 1200 долларов за 1 кв. м а год всех устраивала, то потом наступила эйфория», - признает гендиректор ООО «Ист Реал» Альберт Харченко.
В последние 2 года большинство новых бизнес-центров относилось к классу А. Вошло в обиход применение самых дорогостоящих отделочных материалов, использование эксклюзивных систем электронного управления, вентиляции и безопасности, необоснованно множился обслуживающий персонал.
Когда наступил кризис, оказалось, что владельцам новых сияющих и высокотехнологичных офисных центров не найти арендаторов. Они строились в расчете на быструю окупаемость при арендной ставке свыше 2000 долларов за 1 кв. м в год. Теперь, по оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, окупаемость дорогих проектов может затянуться на срок до 25-30 лет.
Мало того, многие бизнес-центры были построены на заемные средства. Арендодатели, оказавшиеся в зависимости от требований по снижению арендных ставок арендаторов, в свою очередь, поставили в сложное положение кредиторов.
Не случайно теперь нет-нет, да и помянут недобрым словом оценки экспертов, аналитиков, представителей консалтинговых структур. На круглом столе «Искусство быть гибким» гендиректор ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков заметил: «Если бы консультанты умели прогнозировать будущее, мы не оказались бы там, где мы сейчас».
Переизбыток «элитки»
Конкуренция на рынке офисной недвижимости высокого класса в Петербурге особенно высока. Доля бизнес-центров класса А достигла уже 30%. Их общая площадь, по данным гендиректора Colliers International Бориса Юшенкова, достигает 322 тысяч кв. м, из которых 80 тысяч введены в последнее время. В этой ситуации участники рынка не только опасаются дополнительного притока предложения такой недвижимости, но откровенно надеются, что коллеги, только начавшие реализацию новых проектов, отложат ее до лучших времен.
В прогнозах притока предложения эксперты расходятся. Из 400 тысяч кв. м новой офисной площади, которая намечена к сдаче в 2009 г., по оценке управляющего партнера АРИН Игоря Горского, будет реально введено 270 тысяч. Оценки Б.Юшенкова более пессимистичны – «не более 143 тысяч». Однако и этот приток, по его мнению, существенно повысит конкуренцию на рынке. «Даже если спрос достигнет докризисного уровня, девелоперам придется сбывать предложение 2,5 года», - считает он. По оценке Б.Юшенкова, в
Тем не менее, вывод на рынок новых офисных площадей продолжится. Так, представители компании Avielen, завершающей строительство I очереди БЦ «Аэропорт-Сити», опровергли слухи о замораживании проекта. Действительно, признают эксперты, перспективы новой офисной недвижимости в значительной степени зависят от локализации: удачное местоположение способно обеспечить заполняемость, в т.ч. и за счет оттока из уже существующих БЦ. По мнению директора по развитию Praktis CB Сергея Федорова, только уникальная локализация может позволить сегодняшнему арендодателю «идти против тренда», идущего вниз.
«А за углом такие же по 700 баксов»
О периоде декабря 2008 - января 2009 гг. топ-менеджеры девелоперских компаний вспоминают с ужасом. Когда стало ясно, что мировой кризис является не краткосрочным, а системным и масштабным явлением, застигнутые им компании-арендаторы завалили хозяев БЦ требованиями снизить ставки. «Это не делал только ленивый», рассказывает гендиректор УК «Praktis. Управление и эксплуатация» Анна Деркач. По ее словам, некоторые клиенты писали лаконично, некоторые – пространно, от одного арендатора даже поступила просьба сократить ему арендную плату до уровня эксплуатационных расходов «на период кризиса». Другой девелопер получил петицию на 9 листах, подписанную сразу 43 арендаторами. Впрочем, после урегулирования спора бизнес-центр покинул лишь один из них.
Арендаторы весьма часто прибегали в острый период к откровенному шантажу, утверждая, что им предлагают более выгодные условия – «за углом такие же офисы по 700 баксов». При этом консультанты часто не могли предоставить адекватную информацию о ставках аренды, поскольку в это время хозяева БЦ неохотно делились такой информацией. Между тем, по мнению директора по развитию Praktis CB С.Федорова, девелоперам следует договариваться, чтобы предупреждать резкие колебания арендной ставки. Он не считает это «сговором» и не видит в этом ничего предосудительного, учитывая сложившуюся ситуацию.
По мнению гендиректора ООО «Бюро имущественных отношений» Виталия Цыпилева, демпингующего на рынке аренды вычислить несложно – это владелец БЦ, у которого занято 95% площадей.
На сегодня снижение арендной ставки достигло от 10-20% в освоенных и до 50% во вновь построенных бизнес-центрах.
Доверяй, но проверяй
По мнению гендиректора МК ПСБ Артура Кима, девелоперам необходимо постоянно соблюдать баланс между заполняемостью офисного здания и арендной ставкой. Можно пытаться экономить на охране и эксплуатации, но удержать клиента все же важнее.
Большинство владельцев предпочитает индивидуальный подход к арендатору. Впрочем, в отдельных случаях становится понятно, что пойти навстречу уже невозможно, так как бизнес клиента рухнул. Иногда о предстоящем крахе свидетельствуют массовые увольнения персонала.
По наблюдениям управляющего партнера «АйБи Групп» Сергея Игонина, самыми незащищенными оказываются все же малые компании. Он рассказывает, что некоторые госкорпорации, где управленческая вертикаль сродни армейской, «спустили сверху циркуляр о сокращении числа субподрядчиков», что подчиненные тут же беспрекословно исполнили.
Как считает директор отдела Maris Properties Алексей Федоров, кризис выявил проблему осведомленности владельцев БЦ о финансовом положении арендаторов. Если в европейских странах при заключении договора аренды от клиента, как правило, требуется financial statement, то отечественные арендодатели не привыкли спрашивать у клиентов, как идет их бизнес.
Между тем, по его мнению, необходимо различать арендаторов, имеющих за собой прочные тылы (например, производство в сфере, остающейся рентабельной), от обслуживающих компаний, которые могут оказаться невостребованными на рынке. Подход при этом, по убеждению А.Федорова, должен быть принципиально разным. «Я восхищаюсь менеджерами Австрийского бизнес-центра, подобравшими таких клиентов, с которыми никакой кризис не страшен», - признается он.
Алфавит смешался
Вместе с тем арендодатели не могут не считаться с изменениями, происшедшими в психологии бизнеса. Сегодня для арендатора принадлежность офиса к классу А или В+ потеряло смысл, отмечает гендиректор «Ист Реал» А.Харченко. По мнению заместителя гендиректора «ВМБ-Траст» Валерия Хламкина, арендатора сегодня интересуют 3 вещи – цена, расположение, площадь.
В возможности арендатора выбирать разное качество за одни и те же деньги С.Федоров даже усматривает некий положительный эффект кризиса. Об еще одном позитиве напоминает Полина Макаренко (Knight Frank): для тех компаний, которые снимали площади в классе С и в то же время присматривались к более комфортным условиям, сегодня стал доступен класс В. Такая категория компаний действительно стала заметна, подтверждает руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест» Вадим Демешенков.
А.Деркач считает, что ее компании будет легче пережить кризис, поскольку УК «Praktis. Управление и эксплуатация» управляет только бизнес- центрами класса В и С. Она согласна с коллегами в том, что в ближайшее время строить новые центры класса А станет бессмысленно. Несмотря на высокий дисконт, с которым были вынуждены смириться хозяева БЦ, в настоящее время в Петербурге, по различным оценкам, свободны от 25 до 29% офисов класса А. К концу 2009 г. этот показатель может достичь и 40%, полагают эксперты.
Выживать поодиночке
Хотя ситуация на рынке в феврале 2009 г. относительно стабилизировалась, и арендаторы свернули «ставочный шантаж», специалисты предупреждают о возможности нового спада. Как считает С.Игонин, на горизонте – новые обострения «ценовой войны» в связи с сочетанием остаточного роста предложения офисов с падением платежеспособности арендаторов. «Мы с ними в одной лодке», - напоминает девелопер.
Впрочем, в той же лодке находятся и банки-кредиторы. Как напоминает гендиректор ООО «Бюро имущественных отношений» В.Цыпилев, банкам не выгодно доводить долговую ситуацию до крайности. Они не заинтересованы в длительных судебных процедурах, вредных для их репутации. Банки, по мнению эксперта, не хотят также ухудшить структуру своего баланса, и лишь по этой причине предпочтут при возможности перекредитовать девелоперов.
Однако устойчивость банков зависит, в свою очередь, от обстоятельств национального и мирового масштаба. С.Игонин считает, что рынок расплачивается не за 5, а за 10 лет неоправданной эйфории, и сейчас необходимо по существу вырабатывать новую экономику.
«Нас ждет 2,5-3 очень непростых года», - соглашается Б.Юшенков, предостерегая коллег от избыточного оптимизма. Ближайшую волну требований арендаторов о снижении арендных ставок он предвидит уже летом. При этом одни владельцы БЦ смогут согласиться на новые дисконты, а для других это может оказаться уже не по силам.
Впрочем, свято место пусто не бывает. Как напоминает Б.Юшенков, уже три девелопера предпочли переоборудовать свои офисы в центре города в жилье. Причем один из офисов раньше уже был жилой недвижимостью. Такой вот «круговорот площадей на рынке».
Федор Хлебников
Сегодня правительство Санкт-Петербурга утвердило пакет документов, внесенный Жилкомитетом и определяющий новый порядок предоставления субсидий по ряду городских жилищных программ. Необходимость нововведений продиктована заботой о выполнении задач, предусмотренных Концепцией государственной жилищной политики Санкт-Петербурга в условиях сокращения расходов горбюджета в соответствии с поправками, одобренными городским Законодательным Собранием в первом чтении. Кроме того, как отметила губернатор Валентина Матвиенко, в одобренных документах нашлось место для оперативных антикризисных мер.
Так, в частности, поправками к региональному закону «О целевой программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2011 гг.», разработанными Жилкомитетом, предполагается разделить уже скорректированный бюджет РЦП на 2009 г. Так, 243 млн. рублей будут направлены на социальные выплаты гражданам и 200 млн. рублей в качестве бюджетных инвестиций – на повышение капитализации ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство».
Уменьшение расходов на социальные выплаты, как пояснил зампред Жилкомитета Игорь Кокарев, обосновано прогнозами АИЖК по снижению выдачи ипотечных кредитов в 2009 г. коммерческими и банками в целом по РФ в 3,9 раза, а также данными о сокращении числа потенциальных заемщиков, признанных в установленном порядке нуждающимися в содействии города в улучшении жилищных условий. Поэтому выделяемый объем финансирования в 243 млн. рублей в форме социальных выплат «является оптимальным», - считают в Жилкомитете.
В то же время увеличение расходов на повышение капитализации городского ипотечного агентства с запланированных ранее 70 до 200 млн. рублей необходимо по целому ряду причин. В первую очередь, - в связи со сбоями в рефинансировании со стороны АИЖК в 2008 г., а также из-за уменьшения количества рефинансирующих организаций – чтобы Агентство смогло обеспечить устойчивое функционирование некрупных кредитных организаций, желающих работать по стандартам АИЖК.
Кроме того, городское ипотечное агентство нуждается в увеличении оборотных средств для участия в программе АИЖК по реструктуризация ипотечных займов для граждан, потерявших работу или часть доходов.
Также в 2009 г. ипотечное агентство будет вынуждено, предупреждая взыскания, выкупать заложенное при получении кредитов имущество и жилье, реализовать которое по ценам залога в условиях падения цен на вторичном рынке, получится не сразу.
И последнее направление увеличивающихся расходов агентства составят меры содействия банкам-партнерам по увеличению дефолтного фонда. Выкупая дефолтные ипотечные кредиты, оно будет проводить собственными силами работу по урегулированию задолженности.
«Мы увеличиваем капитализацию городского ипотечного агентства, чтобы обеспечить его устойчивость и стабильную работу в 2009 г. Это хорошая антикризисная мера», - поддержала В.Матвиенко.
Другая инициатива Жилкомитета Санкт-Петербурга оказалась направлена на изменение методики расчета социальных выплат городским очередникам и льготникам. Так, в частности, если до сих пор их размер рассчитывался на основе рыночных цен на жилье, то по новым нормативам он будет вычисляться на базе цены, устанавливаемой для регионов Минрегионразвития РФ.
Кроме того, с подачи Ю.Лукманова, Смольный сократил размер социальных выплат. Город готов компенсировать 50% от стоимости приобретаемого жилья (урезанной в соответствии с «ценой Минрегиона») очередникам и на 70% - льготникам.
Как пояснил Ю.Лукманов, изменяя методику расчета размера субсидий, разработчики рассчитывали на увеличение темпов реализации программы «Молодежи – доступное жилье». Попутно они представили поправки к действующему закону по этой РЦП, предусматривающие бюджетные инвестиции в уставный капитал оператора программы – ОАО «Городской центр «Доступное жилье» в размере 500 млн. рублей. Предполагается, что повышение капитализации центра позволит на условиях 50-процентной рассрочки закупить жилье для 250 семей. А на социальные выплаты участникам программы будут направлены 456 млн. рублей, оставшиеся от общего объема финансирования РЦП на 2009 г.
Наталья Черемных