Столичное псевдожилье попало под запрет
Власти Москвы больше не будут согласовывать строительство апартаментов в столице. Рынок апартаментов законодательно не урегулирован, каждый регион вправе самостоятельно это делать. Формально апартаменты — нежилые помещения, однако столичные девелоперы нередко придают им жилую функцию. В отличие от Петербурга, где на рынке преобладают сервисные апартаменты.
На Международном жилищном конгрессе столичные власти объявили, что перестают согласовывать строительство апартаментов. Владимир Ефимов, заместитель столичного мэра, перечислил причины решения: «Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения? Это вопрос обеспечения социалкой, необходимой инфраструктурой. Апартаменты — это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые услуги — например социальные и образовательные. Это сдерживает в качестве жизни реализуемые проекты».
По его словам, есть жалобы потребителей; к апартаментам нельзя предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм; у застройщиков нет обязательства по строительству социальной инфраструктуры.
Текущие проекты, подчеркнул Владимир Ефимов, будут завершены, но девелоперов убедительно попросят по возможности перевести проекты апарт-комплексов в жилые.
Арендного жилья много не бывает
Как отмечали СМИ еще несколько месяцев назад, девелоперы притормозили вывод на рынок апарт-комплексов — не исключено, что уже были проинформированы о предстоящем решении властей. Тем более что претензии к девелоперам стали предъявляться уже в первом квартале.
Аналитики bnMAP.pro отмечают устойчивый тренд на сокращение предложения апартаментов в столице: на конец третьего квартала в старых границах Москвы на первичном рынке к продаже предлагалось 114 проектов апартаментов (156 корпусов), лотов в экспозиции — 7573. За год количество проектов сократилось на 6% (в конце третьего квартала 2023 года — 121 проект). Число корпусов снизилось на 12,2% (180). Количество лотов в экспозиции уменьшилось на 11,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (8566).
По подсчетам нашего издания, с начала года продажи стартовали в восьми проектах.
Cosmos Hotel Group, структура «АФК Система», вывела на рынок премиальные апартаменты под маркой «Cosmos Selection Arbat Apartments» на Новом Арбате. Апартаменты — часть гостиничного проекта «Cosmos Selection Moscow Arbat», рассчитанного на 265 номеров.
Palladio Group открыла продажи в клубном доме — элитном комплексе апартаментов «ДОМ 1913» в Хамовниках.
Компания Vesper и Сбер вывели на рынок премиальные апартаменты ««Levenson» («Левенсон») в Тверском районе.
Компания West Wind Group продает апартаменты бизнес-класса в составе многофункционального комплекса «Arkenston» в Хамовниках.
СЗ «Айгрин» открыл продажи апартаментов бизнес-класса в комплексе «Сигма Силино» в Зеленограде.
Компания «ВМС Девелопмент» вывела на рынок «Stoleshnikov 7» («Столешников 7») — комплекс апартаментов класса «делюкс» в Тверском районе.
Тюменская ГК «СтройМир» (LIRAX) открыла продажи в многофункциональном комплексе бизнес-класса «DIUS» в районе Аэропорт.
Как отметил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», до введения запрета предложение этого формата недвижимости на столичном рынке росло. По его словам, нельзя игнорировать тот факт, что апартаменты имеют свою целевую аудиторию. «Решение о дальнейшей судьбе апартаментов и их правовом статусе должно быть взвешенным. С одной стороны, статус апартаментов требует регулирования. С другой — они помогли решить жилищные проблемы определенным категориям покупателей с ограниченными бюджетами или специфическими потребностями, которые искали временное жилье в столице. Также апартаменты послужили основой для развития цивилизованного рынка долгосрочной и краткосрочной аренды в Москве, что актуально для большого города. И с этой точки зрения апартаменты могут сохранить свою роль, решая проблему дефицита арендного жилья в период высоких ипотечных ставок», — резюмировал он.
Николай Антонов, председатель правления Межрегиональной Ассоциации Апарт-отелей (МААО), отмечает: «Принцип Москвы — строить квазижилье, поэтому нормы и критерии определения статуса объекта девелоперы изобретали сами — кто во что горазд. Им было выгодно строить псевдожилье, потому что от этого зависели, в том числе, нормы продаж и прибыли».
По его словам, в любом регионе остается все меньше участков под застройку, не слишком много выдается разрешений на строительство. Вакуум в законодательстве в отношении апарт-отелей заставляет местные власти собирать специальные комиссии, которые определяют статус проекта и выдают разрешения на строительство апарт-комплексов, если есть субъективное соответствие. «Эти моменты не ускоряют рынок, только тормозят. Разрешений выдается мало, земельных участков мало, в результате — замедление темпов вывода на рынок апарт-отелей», — констатирует Николай Антонов.
В то же время в Москве, указывает он, всегда есть потребность в жилье, покупают любое. «Если в топовых локациях подходящих участков под жилье нет, хитрые девелоперы строят квазижилье на промышленных территориях. И как можно больше объектов вводят, потому что в Москве арендное жилье пользуется спросом», — заключил Николай Антонов.
Не хватает всего
«Мне кажется, произошло какое-то мощное смешение понятий, которое грозит периодом смуты и застоя, пока все не разрешится», — опасается Карине Шмарева, управляющий партнер Intermark Residence.
По ее мнению, нужно разделять понятие «апартаменты», когда девелоперы обходят закон о строительстве жилья, и «апарт-отели», которые призваны развивать туристический кластер путем, по сути, соинвестирования граждан в туристические объекты.
Законодательство действительно не дает ответов на многие вопросы. С 2016 года в повестке дня Госдумы периодически появляется тема апартаментов, однако статус у этого вида недвижимости не обновляется.
«В связи с введением моратория на строительство апартаментов в Москве и Махачкале, а также отсутствием правового статуса апартаментов в законодательстве снова встает вопрос о рассмотрении и введении аналогичных ограничений в других городах страны, который обсуждается с 2016 года», — предполагает Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
По словам Николая Антонова, депутаты несколько лет назад пытались провести законодательную инициативу о переводе апартаментов в многофункциональные комплексы с возможностью перевода части из них в жилье. «Это утопия по нескольким причинам. Во-первых, нарушается принцип генплана. Те участки, на которых должна находиться нежилая застройка, не будут соответствовать этой функции, и, наоборот, жилье может оказаться там, где его быть не должно. Таким образом, могут быть нарушены права граждан на социальное обеспечение. Во-вторых, при переводе в жилую функцию, например, инсоляцию не изменить. А апарт-комплексы строятся без учета инсоляции. Также могут быть нарушены и другие санитарные нормы. Поэтому сам продукт не может быть жильем априори: не те нормы, не те требования, не те правила, не та подоснова земельного участка», — объясняет Николай Антонов.
По его словам, обеспеченность социальной инфраструктурой ответственными застройщиками апарт-отелей вообще не обсуждается, потому что апарт-отель — это все-таки отель, а не жилой комплекс. «Госдума от этой концепции отказалась. Переводить апартаменты в жилье никто не собирается», — полагает Николай Антонов.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», также полагает проблемой отсутствие законодательной базы: «Все разговоры вокруг статуса — жилье, не жилье, апартаменты, некая новая юридическая категория и тому подобное — исключительно по причине отсутствия нормативной базы определений. Попытки подойти к этой проблеме и решить ее уже были, но пока неудачные. Что в этом контексте делать с апартаментами, появившимися в большом количестве, например, в Москве (как правило, с обозначением МФК) – пока непонятно».
Он уверен: уже построенные апарт-отели нельзя просто перевести в жилье. «Это как если рассуждать о потенциальном переводе в жилье классических гостиниц — разные назначения и разный подход к проектированию. Невозможно. Это — во-первых. Во-вторых, это совершенно ненужная процедура, поскольку апарт-отели работают на рынке гостеприимства. В отличие от классических гостиниц, они гораздо в большем объеме имеют дело с долгосрочным размещением. Если сводить к базовому отличию, то апарт-отель — это отель с собственной кухней в номере. Отсюда и больший спрос на долгосрочное проживание. В данном формате это просто удобнее. Переводить же в жилье гостиничный фонд бессмысленно», — полагает Сергей Софронов.
Ты — Москва, я — Питер
Рынки апартаментов в Москве и Петербурге заметно отличаются друг от друга: в Москве основная доля приходится на несервисные апартаменты для постоянного проживания, есть немного сервисных для сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем. В Петербурге превалируют сервисные апартаменты.
По данным NF Group, до конца 2024 года в Петербурге появятся 18 апарт-отелей на 4,9 тыс. юнитов. Ввод всех анонсированных объектов может увеличить долю сервисных апартаментов в структуре предложения городских средств размещения с 35% до 46%.
«В Петербурге апартаменты — в первую очередь инвестиционный продукт, который используется для сдачи в аренду через управляющую компанию и получение гарантированного дохода. Так, в 2023–2024 годах ежеквартальная доля предложения сервисных апартаментов занимала в среднем 70% от общего объема экспозиции на рынке. В третьем квартале текущего года доля составляла 75%. При этом из 70 комплексов апартаментов, находящихся в продаже, больше половины (36) — сервисные. Таким образом, в Петербурге апартаменты являются популярной и качественной альтернативой местам размещения туристов, бизнесменов и командировочных, что повышает темпы развития города как туристического направления. Именно поэтому вопрос о возможных запретах или ограничениях в Петербурге на данный момент не является актуальным. Также нет предпосылок о переводе апартаментов в жилую недвижимость, несмотря на ранее поднимаемые дискуссии. В первую очередь это связано со сложностью формирования подобного законопроекта», — указывает Светлана Московченко.
По мнению Сергея Софронова, опасений о запрете строительства апартаментов в Петербурге нет — апарт-отели с каждым годом наращивают свою долю в структуре средств размещения гостей города.
В строительстве апарт-комплексов Петербург тоже идет своей дорогой. Сергей Софронов узрел здесь «нечастый пример, когда сравнение Петербурга и Москвы в пользу первого».
По его словам, необходимые шаги предприняли уже все — и власти, и девелоперы. Кроме того, на девелоперов всегда возлагаются социальные обязательства. Наконец, в Петербурге псевдожилья немного, поэтому речь идет не о запретах и ограничениях, а о выполнениях фактически существующих требований при согласовании новых проектов апарт-отелей.
Перспектива без консенсуса
Федеральные власти не собираются сидеть сложа руки. Вопрос о статусе апартаментов планируется обсудить в очередной раз в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». Об этом заявил Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ, в ходе Международного жилищного конгресса. По его словам, пока консенсуса нет, и в регионах позиция на сей счет разная. В частности, власти ряда регионов не хотят, чтобы строились апарт-отели из-за гипотетической социальной нагрузки.
Однако туристический бизнес, напротив, нуждается в апартаментах. «С одной стороны, мы развиваем внутренний туризм, с другой — у нас пока нет конституциональных инвесторов, которые могут себе позволить построить целый апарт-отель. Более того, мы провозглашаем Год семьи, а размещение с детьми в отеле крайне затруднено. А если их двое-трое, то невозможно в принципе. Получается, таким семьям надо искать в аренду квартиры, которые тоже запрещают к краткосрочной аренде. То есть туризм для семей с детьми — пока тема очень непроработанная», — подчеркивает Карине Шмарева.
Межрегиональная Ассоциация Апарт-отелей намерена участвовать в разработке законодательных актов по апартаментам. «Ассоциация как раз и создана, чтобы помочь властям разбираться, где сервисные, а где несервисные апарт-отели, где отель, а где жилье. Эта структура намерена лоббировать принятие закона, который позволит легко разграничить категории на апартаменты и жилье; прописать методологию выдачи разрешений, чтобы такое разрешение не включало в себя лишние обременения для добросовестных застройщиков, строящих апарт-отели с привлечением профессиональной управляющей компании или гостиничного оператора», — заключил Николай Антонов.
В течение недели 28 марта-3 апреля продолжился уход иностранных компаний с российского рынка, цены на стройматериалы в основном росли, на рынок жилья выходит крайне мало новых проектов, торги за объекты и подряды во многих регионах отменяются и переносятся – без объяснения причин, что позволяет российское законодательство.
Объявления о продаже
За прошедшую неделю стало известно об уходе очередного пула иностранных компаний. Ранее многие из них заявляли о временной приостановке работы, теперь ищут покупателя на свои активы.
- Международная торговая сеть магазинов строительных и хозяйственных товаров OBI, принадлежащая немецкой OBI GmbH & Co. Deutschland KG, прекращает бизнес в России. У компании 27 гипермаркетов, в которых работают почти 5 тыс. сотрудников.
- 31 марта началась распродажа в магазинах датской компании JYSK – после месячного простоя. После распродажи компания покинет Россию.
- Швейцарский производитель цемента, нерудных материалов и бетона Holcim объявила об уходе с российского рынка. Через LafargeHolcim компания управляет четырьмя цементными заводами в Московской, Калужской и Саратовской областях, а также тремя карьерами нерудных материалов в Карелии. Группа Holcim ищет, кому бы продать российские активы.
- Датская компания Aarsleff, которая специализируется на ремонте трубопроводов, покидает Россию. И ищет покупателя на активы.
- Датский производитель окно VELUX покидает и российский, и белорусский рынки. В ближайший месяц все обязательства перед кредиторами и клиентами будут погашены, а сотрудники будут уволены. Затем Группа подаст заявление о добровольной ликвидации, чтобы ее деятельность могла быть исключена из листинга на законных основаниях. Группа не имеет производственных площадок или объектов в стране.
- О намерении закрыть все три петербургских отеля Sokos до конца апреля объявила финская S-Group. Она намерена продавать российские активы, которые оцениваются в 2-2,5 млрд рублей.
В режиме ожидания
По причине санкций только в порту Роттердама скопилось 4,5 тыс. контейнеров с грузами для российских компаний. И это лишь один порт, пусть и самый крупный в ЕС.
Главный исполнительный директор порта Аллард Кастелейн сообщил: сейчас контейнеры ожидают досмотра на наличие товаров, попавших под санкции. Согласно новому законодательству ЕС, из тысяч прибывающих в порт ежедневно контейнеров, в Россию разрешается отправить только несколько десятков или сотен. Кроме того, многие европейские терминалы отказываются обрабатывать грузы для России.
Теперь руководство порта ищет дополнительные площади, на которых можно складировать грузы для России.
Мигранты то уезжают, то приезжают
Часть гастарбайтеров из стран ближнего зарубежья после введения антироссийских санкций уехала. На смену им по договоренности с властями других стран ожидается приезд новой рабочей силы.
- После введения санкций начался отток трудовых мигрантов из Азербайджана, Таджикистана, Казахстана и Узбекистана. Причина – падение курса рубля и перебои с отправкой денег на родину. Кроме того, сокращается число строек и заказов на ремонт из-за роста цен на стройматериалы.
- Большинство иностранных рабочих из Узбекистана не могут пройти даже минимальную оценку квалификации в строительстве. Об этом заявляет НОСТРОЙ.
Трудности стройки
Между тем, для строительства новых объектов, финансирование которых занимаются частные структуры, все больше препятствий, на которые власть повлиять не может.
- Компания Sminex расторгла сделку по покупке у компании «Инград» участок на Лужнецкой набережной в Хамовниках под строительство крупного делового квартала. Обстоятельства не позволяют начать крупный проект на офисном рынке.
- По данным строительной компании «СтройКрафт», начиная с 24 февраля расходы компаний на строительные материалы выросли на 50%, себестоимость строительства – на 30%. Из-за начавшихся спекуляций ожидается рост еще на 20%
- По данным платформы ОФД, стройматериалы подорожали в 2,5 раза: средний чек затрат увеличился на 81%.
- КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) отмечает ряд отрицательных трендов на рынке: временная заморозка опции дозаказа отделки из-за изменения курсов валют и роста цен на стройматериалы, а также повышение цен на меблировку у ряда застройщиков.
Власти рулят
В современной ситуации законодательство активно правится, появляются новые проекты законов. И все больше полномочий получает исполнительная власть.
В Госдуму внесен законопроект, который предоставляет в 2022 году федеральным властям решать, обладает ли объект признаками объекта культурного наследия, без государственной историко-культурной экспертизы.
Правительство сможет поправить правила выдачи заключений об отсутствии полезных ископаемых под участком будущей застройки, разрешений на застройку участков за границами населенных пунктов, где такие ископаемые есть, а также определять случаи, когда такие заключения не нужны.
Кроме того, правительство получит право решить, когда для территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, проектирования, строительства, реконструкции и капремонта не требуется согласование федеральных органов в сфере рыболовства, агропромышленного комплекса, охраны окружающей среды и органов исполнительной власти субъектов РФ.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
С начала объявленных санкций целый ряд проектов в разных регионах подвергся заморозке. Инвесторы объявили о приостановке потока вложений в новые проекты.
- По данным межотраслевой ассоциации саморегуляторов в области строительства и проектирования «Синергия», стройку на ряде объектов остановили 40% девелоперов. Причина - резкое подорожание стройматериалов (на некоторые в среднем на 80% или даже в два раза), сбои в поставках, разрыв логистических цепочек. 29% решили отложить едва начатые стройки и перенаправили ресурсы на завершение тех объектов, которые почти готовы.
- В Перми заморожен проект строительства пивоваренного завода компании «Вятич». Причина - невозможность сегодня приобрести импортное оборудование.
- В Кирове отменили строительство павильона на Октябрьском рынке. Есть официальная причина – «изменение потребностей акционерного общества». Есть неофициальная: строители сейчас не берутся за заказы, поскольку по заявленным ценам объект не построить.
- Правительство России решило приостановить реализацию проекта Северного широтного хода (СШХ). Решение о переносе сроков проекта принято "с учетом высоких рисков привлечения финансовых ресурсов, необходимых для начала реализации проекта в сложившихся макроэкономических условиях". 50 млрд рублей одобренного кредита будут перенаправлены на другие инфраструктурные проекты.
- Застройщики приостановили строительство четырех объектов в Нижегородской области. Причина – рост цен на стройматериалы.
- Правительство намерено отказаться от финансирования проекта высокоскоростной магистрали (ВСМ) из Москвы в Санкт-Петербург из Фонда национального благосостояния (ФНБ), где для проекта было зарезервировано 500 млрд рублей. Современная цена составляет 2,5 трлн рублей, окупить которые невозможно в обозримом будущем. Плюс Siemens, поставлявшая поезда «Сапсан», приостановила работу в России.
Отложенные инвестиции
Многие иностранные инвесторы определенно заявили о выходах из российских проектов. Но и российские инвесторы приостановили работу – до наступления ясности.
- Инвесторы отложили строительство завода по переработке молока в Черняховске (Калининградская область). Инициатором проекта выступал агропромышленный холдинг «Залесье». Партнер «Залесья» - компания «ДМС Восток». Разрешение на строительство получено в феврале и действует до 27 января 2024 года.
- Суверенный инвестиционный фонд ОАЭ Mubadala Investment Company, владеющий активами в Петербурге, объявил о приостановке инвестиций в Россию. Фонд выступал соинвестором в проект аэропорта Пулково, ТЦ «Галерея».
- Япония и Франция заморозили инвестиции в строительство российского газового терминала (СПГ) газовой компании "Новатэк" в Ямало-Ненецком автономном округе общей стоимостью 23 млрд долларов. По состоянию на конец 2021 года общая готовность проекта оценивалась в 60%.
- Группа производителей стальных труб из Италии Marcegaglia, владеющая заводом «Марчегалия» во Владимире, приостанавливает инвестиции в расширение производства. Но само предприятие во Владимире продолжает работать в штатном режиме.
Рабочие места «высвобождаются»
«Высвобождение» - термин, который используют чиновники. Люди называют вещи своими именами. После начала спецоперации о своем уходе из России, по некоторым данным, заявили более 400 иностранных компаний, в которых работали не менее 200 тыс. человек. Пока персонал формально не уволен и даже получает зарплату. Но вечно это продолжаться не может. Затем начались сокращения и отправка в отпуск непонятно на какой срок и на ряде российских предприятий. 24 марта замминистра труда РФ Елена Мухтиярова сообщила, что работодатели «заявили к высвобождению» 59 тыс. сотрудников, а 95 тыс. уже пребывают в вынужденных отпусках.
- По данным сервиса «Актион Бухгалтерия», около 20% предприятий малого бизнеса уже отправили сотрудников в отпуск или начали сокращать штаты.
- По данным портала hh.ru, с 24 февраля рынок труда начал меняться: количество вакансий падает, резюме – растет.
- Только на АвтоВАЗе – при сокращении объема выпуска на 40%, в отпуск отправлятся примерно 15 тыс. сотрудников.
- В Челябинской области 143 компании объявили о планах уволить 1865 сотрудников. Кроме того, шесть организаций намерены сократить 1010 человек до конца мая. Об этом говорится в отчете управления по труду и занятости региона. Массовые сокращения затронут МУП «Теплоэнерго», социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних Нагайбакского района, спортивную школу олимпийского резерва по хоккею «Трактор», учебную авиационную базу ЧВВАКУШ.
- На 160 предприятиях Ростовской области планируется сокращать около 4,6 тыс. человек. В Ростове-на-Дону массовое сокращение штатов коснется свыше 30 компаний.
- В первую очередь отпуск или увольнение грозят сотрудникам компаний, связанных с грузоперевозками – с использованием практически любого транспорта.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов