Реновации придают ускорение
Столичные власти намерены ускорить строительство новых домов по программе реновации в два раза. Таким образом, в год предстоит возводить по сотне объектов общей площадью 1,5 млн кв. м. Для достижения заданной цели в ход идет усовершенствованный механизм поиска земельных участков, модульное строительство и цифровизация.
Впервые программу реновации представили в 2017 году. Тогда мэр Москвы Сергей Собянин заявил о решении снести 5176 советских пятиэтажек, а миллион жителей столичных «хрущевок» переселить в новое комфортное жилье. Год ушел на разработку градостроительной документации, и за следующие шесть лет в столице возвели 311 жилых домов, суммарная площадь которых оценивается в 4,4 млн кв. м. По словам Рафика Загрутдинова, главы Департамента строительства Москвы, этого объема достаточно для того, чтобы расселить порядка тысячи старых пятиэтажек. Тем не менее глава города поставил задачу ускориться и до конца 2024 года сдать порядка 100 домов общей площадью 1,5 млн кв. м, чтобы к концу периода объем жилья, построенного по программе, превысил 6 млн «квадратов».
За первое полугодие строители ввели в эксплуатацию семь новых домов по программе реновации. При этом в работе находятся еще около 9 млн кв. м, из которых 4,2 млн кв. м — в стадии строительства. Речь идет о 230 высотках.
«Одно дело — строительство жилых домов в чистом поле и совсем другое — работа в условиях плотно застроенной территории, когда приходится сталкиваться с переустройством инженерных сетей, когда нужно переселить каждого участника программы, чтобы освободить жилой дом, — говорит Рафик Загрутдинов. — Все жилые дома вплетены в городскую инженерную инфраструктуру. Как правило, по подвалам каждого проходит огромное количество транзитных инженерных сетей, которые, в том числе, питают соседние дома, а также и те, что не задействованы в программе реновации. Поэтому глубину задач, которые мы ежедневно решаем на уровне города и мэра, знают только те, кто непосредственно занимаются реализацией».
Значительно ускориться не позволяет и нехватка специалистов в части внутренней отделки помещений. В начале года чиновники говорили о дефиците строителей на уровне 15–20 тысяч человек. Отметим, что, в отличие от коммерческих проектов, дома по реновации не сдаются в черновых вариантах.
LEGO на службе реновации
Новые скорости может предоставить унификация процессов. Каждый дом реновации собирается из тысячи элементов, а единый подход в проектировании и строительстве дает возможность создавать типовые узлы решений — и речь не про одноликие панельки или пятиэтажки, популярные в советское время. Подрядчики программы реновации жилого фонда закладывают типовые узлы решений в цифровом виде в процессе информационного моделирования. А сегодня идут переговоры с производителями, чтобы укрупненные модули в виде собранных сантехузлов, кабин, стояков со смонтированной инфраструктурой или навесные панели поступали на строительную площадку уже в готовом виде.
По словам Рафика Загрутдинова, возможности укрупненной сборки уже начали тестировать. Так, в столице возвели здание детского сада из готовых модулей, а сейчас идет работа над школой. До конца этого года подрядчики соберут из модулей первый жилой дом. На данный момент чиновники определили «пилотную» площадку в микрорайоне Северный и приступили к подготовительным работам. После сдачи в эксплуатацию собранный дом будет передан Департаменту городского имущества Москвы.
«Я думаю, это сократит сроки строительства», — подчеркнул руководитель Департамента строительства столицы, добавляя, что данная технология позволяет заключить в одном модуле целую квартиру площадью порядка 100 «квадратов», которая будет учитывать и квартирографию, и стандарты, необходимые для программы реновации.
Напомним, стандарты реновации сформировались в первые годы реализации программы. Как вспомнил экс-руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин во время своей последней пресс-конференции весной 2024 года, в процессе проектирования новых домов представители различных департаментов детально изучали архитектурно-планировочное решение каждого дома на заседаниях рабочей группы. «Были видны каждый этаж и каждая квартира: площадь, туалет раздельный или совмещенный, кухня в виде пенала шесть на три метра или три на три, комната не могла иметь длинную и вытянутую форму. В процессе сформировался пул проектировщиков, которые начали понимать и жить в новой парадигме», — указал чиновник.
Первый ЖК из крупногабаритных модулей появился на территории Новой Москвы (в деревне Яковлево поселения Десеновское) недалеко от завода по производству готовых квартир. На площадке выпускают крупные блоки с чистовой отделкой и коммуникациями, из которых можно собирать как жилые дома, так и нежилые объекты общественного назначения. Каждый модуль имеет размеры 15 х 6 метров, что сопоставимо размеру трехкомнатной квартиры. Речь идет о полностью отделанном помещении свободной планировки площадью около 100 кв. м со всеми инженерными коммуникациями. При желании блок можно оснастить системой «умный дом» в заводских условиях с применением современных материалов и соблюдением всех технологических процессов.
«Я проповедовал, что это кирпичная кладка. Дом собирается из кирпичей, и мы в кирпич попробуем закинуть квартиру, — указал Сергей Амбарцумян, генеральный директор “Концерн Монарх”, во время выступления на площадке выставки-форума “Россия” на ВДНХ. — Сегодня у нас есть заказ на школу, детский сад и жилой дом высотой в 23 этажа и площадью 90 тысяч кв. м». Параллельно с этим компания работает над разработкой компьютерной программы, которая станет самостоятельно готовить проектно-сметную документацию для будущих жилых комплексов и даст возможность собирать модули в беспилотном варианте.
Чиновники не исключают, что долгосрочность программы и ясность будущих планов сподвигнут инвесторов на вложения в развитие производств. Согласно документам, реновация продлится в течение 15 лет, при этом в открытом доступе публикуется план работ на следующую пятилетку со стабильным финансированием. Таким образом, все участники понимают объемы работы и загрузки. Например, производители лифтов точно знают, сколько тысяч единиц оборудования необходимо произвести для программы реновации.
Ускоренный подбор площадок для строительства
Сдерживающим фактором становится нехватка земельных участков под строительство новых домов по реновации. В целом для реализации программы власти уже подобрали места, на которых можно возвести порядка 12 млн кв. м жилья. Однако этого недостаточно. Как пояснил Сергей Левкин, в конце первого квартала для ускорения процесса было принято решение, что 44 площадки, отведенные ранее под комплексное развитие территорий, отданы под реновацию. Не исключено, что список дополнят еще 24 земельных участка, дискуссия о предназначении которых идет с комплексом экономической политики. По словам Сергея Ивановича, такой подход позволит 80 тысячам москвичей переехать в новые дома намного раньше — уже на втором этапе реализации с 2025 по 2028 год.
Без бумаги и личного присутствия
Помогает ускоряться и цифровизация. Уже внедрен сервис, позволяющий наладить прямую связь между жителями дома, которым предстоит переселяться, и государственными структурами. И теперь можно в электронном виде получить уведомление о переселении, подать заявление с просьбой оказать помощь при переезде (что заложено в программу) и направить все необходимые документы, заверенные электронной цифровой подписью. В дальнейшем все, что связано с взаимодействием между чиновниками, городом, жителями и домом, планируется перевести в электронный формат — вживую москвичи будут только получать ключи от квартиры и принимать отделочные работы во внутренних помещениях.
«Но самое главное, что в Департаменте строительства продолжается большая работа по описанию и оцифровке бизнес-процессов. В стройке очень важна скорость принятия решения, поэтому важно сократить, свести до минимума бюрократию, — говорит Рафик Равилович. — Как вы знаете, в любых отраслях очень много бумажной работы. Надо правильно запроектировать и согласно проекту построить объект, а для доказательства того, что продукт соответствует проекту, нужно подготовить огромное количество исполнительной документации и чертежей. Теперь мы принимаем ее только в цифровом виде. Следующим шагом станет использование элементов искусственного интеллекта. Нам поставлена задача подойти к универсальным процессам с сокращением бумажной волокиты до минимума, к стандартным типовым решениям и унификации всех проектных решений. Благодаря этому нам удается сокращать сроки строительства при увеличении объемов ввода».
Опубликованы рекомендации для банков и застройщиков по их взаимодействию в рамках проектного кредитования с использованием счетов эскроу. Эксперты считают, что в целом документ учитывает интересы обеих сторон. В то же время, отмечается рекомендательный, а, следовательно, не обязательный к исполнению характер предписаний.
Рекомендации для определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе жилищного строительства на проектное финансирование с использованием счетов эскроу совместно подготовлен Минстроем РФ, Центробанком и единым институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ (ранее – АИЖК). Документ разработан во исполнение поручения Президента России Владимира Путина, данного по итогам расширенного заседания президиума Государственного совета РФ 12 февраля 2019 года.
«Мы разработали документ для формирования оптимальных процедур взаимодействия банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование. Важно, чтобы все участники процесса находились в одной парадигме при переходе на новые правила осуществления строительства и понимали, как работать друг с другом. Это поможет нам сделать процедуру общения банка и застройщика более прозрачной и понятной», - отметил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.
Застройщикам для бесперебойного финансирования уже запущенных проектов (не попадающих под критерии, позволяющие далее работать в рамках долевой схемы финансирования) предлагается в кратчайшие сроки направить в банк заявку на предоставление кредита. Их целесообразнее направлять одновременно в несколько банков, чтобы иметь возможность выбрать оптимальные условия. Также застройщикам рекомендуется создать подразделения для взаимодействия с банками в области эскроу-счетов.
Кроме того, застройщикам предлагается при планировании проекта учитывать критерии оценки кредитоспособности, разработанные Банком России (Положение №590-П), а также подготовленные ДОМ.РФ стандарты качества деятельности, характеристики и требования к застройщикам.
Уполномоченным банкам предлагается обеспечить доступность информации, которая необходима для подготовки и представления застройщиками заявок, сформировать перечень документов для оформления заявки, рекомендации по их составлению, кредитный калькулятор для расчета ставки по кредиту, контактные данные работников банка и пр. Рассмотрение и принятие решений о предоставлении кредита, либо отказе должны проходить в оптимальные сроки (обозначен ориентир в 45 рабочих дней). В случае отказа в предоставлении кредита банкам рекомендуется предоставить застройщику мотивированного сообщения о причинах отказа (ориентировочный срок – 3 рабочих дня после принятия такого решения).
Кроме того, разработан примерный перечень документов, который банки должны запрашивать у застройщиков в при подаче заявки на предоставление проектного финансирования. Также для обеспечения эффективного процесса рассмотрения запросов девелоперов банкам предписывается привлечь в штат необходимых специалистов с опытом кредитования жилищного строительства, а также стандартизировать кредитный процесс, в том числе между региональными подразделениями.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты отмечают, что в целом документ носит сбалансированный характер. «Ознакомившись с опубликованным документом, можно говорить о том, что его положения, действительно, учитывают основные интересы как представителей банковского сообщества, так и застройщиков в отношении вопросов предоставления проектного финансирования. Особенно это касается закрепления ключевых сроков рассмотрения заявок банками, а также предоставления застройщику мотивированного объяснения в случае отказа», - отмечает председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. «Рекомендации сформулированы достаточно гибко, они учитывают баланс интересов банков и застройщиков», - соглашается начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративно-инвестиционного блока банка «Открытие» Олег Шишкин.
Однако говорить о решении проблем, связанных с переходом строительной отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, преждевременно, считает Дмитрий Панов. «В данной редакции документ носит рекомендательный характер и не устанавливает какой-либо ответственности сторон за несоблюдение регламентных сроков и процедур», - подчеркивает он.
О том же говорят представители и банковского, и девелоперского сообщества. Причем вторые – явно с некоторой тревогой. «Вместе с тем, рекомендации задают общие рамки взаимодействия, рассчитанные на усредненный проект. В действительности, многие проекты имеют технические и финансовые особенности, которые могут потребовать дополнительного анализа со стороны банка, а также дополнительной информации со стороны клиента», - отмечает Олег Шишкин.
«Документ носит рекомендательный характер. У банков, при желании, есть возможность найти причины для затягивания одобрения кредита, тем более, что встречаются уникальные объекты, со своей спецификой, выходящей за рамки примерного перечня основных групп документов», - со своей стороны говорит начальник управления маркетинга и продаж компании «БФА-Девелопмент» Елена Гутман.
Она отмечает также, что не все банки в состоянии обеспечить необходимый состав специалистов для своевременной и квалифицированной оценки застройщиков. «но если исходить из того, что застройщики проявят аккуратность в оформлении документов, то при заблаговременном обращении можно уложиться в отведенный срок», - добавляет она.
По мнению Дмитрия Панова, для того, чтобы переход на систему работы с эскроу-счетами был максимально четким, слаженным и безболезненным, документ такого типа должен быть законодательно закреплен в качестве нормативно-правового акта с обязательным исполнением его положений всеми участниками процесса.
В Минстрое РФ, видимо, тоже считают, что рекомендательный характер документа может затормозить взаимодействие банков и застройщиков. Во всяком случае, Владимир Якушев отметил, что пока участникам рынка предлагается работать, учитывая разработанные правила. «В дальнейшем, если мы поймем, что рекомендациям необходимо придать нормативный характер, мы возьмем их за основу для внесения соответствующих изменений в действующее законодательство», - добавил министр.
Мнение
Светлана Назарова, управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка:
- Одним из проблемных моментов в рамках перехода на новую модель финансирования строительства жилья является отсутствие у большинства застройщиков опыта взаимодействия с банками по проектному финансированию. И мы уже видим, что по проектам девелоперов, которые ранее не получали таких кредитов, сроки рассмотрения заявок выше, чем у тех, которые такой опыт уже имеют. Финансовые директора компаний, не понимая требований банка, могут начать подготовку пакета документов, совершенно не такого, какой нужен банку. Клиентам проходится заново собирать документы. Методические рекомендации как раз определяют базовые вопросы в части взаимодействия застройщика с банком и требований к основному пакету документов. И самое важное – сроки, которые дисциплинируют обе стороны. А это необходимо, ведь подписывая дорожную карту по прохождению сделки, и банки, и застройщики берут на себя обязательства соблюдать оговоренные сроки. У нас в Сбербанке такая практика уже давно. Хорошо, что она транслируется с уровня Минстроя и Банка России. А что касается самих сроков – 45 рабочих дней с даты предоставления клиентом документов до принятия решения по сделке – они вполне реальные и, на мой взгляд, соответствуют стандартному кредитному процессу. Второй важный момент – это своевременное информирование клиента о принятом решении по сделке и предоставление обоснования, если дается отказ. При положительном решении информирование клиента в трехдневный срок замотивирует его оперативно начать сбор документов для подписания кредитной документации, а в случае отказа – начать поиск альтернативных источников. Ну и самое важное – это постоянное взаимодействие. Нужно понимать, что работа над сделкой – это движение с двух сторон, и именно поэтому срок 5 рабочих дней, определенный на предоставление документов клиентом по запросу банка, как раз позволяет зафиксировать необходимость вовлечения в работу над кредитной сделкой как банка, так и застройщика.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Мнение: Банки не готовы к работе по новой схеме финансирования строительства жилья
«ДОМ.РФ»: У нас есть средства на проектное финансирование застройщиков Петербурга
Минстрой рекомендует застройщикам заранее подготовить документы о готовности своих объектов
Цифровизация, ставшая темой одного из нацпроектов России, проникает во все сферы человеческой жизни. Это подтвердили мероприятия форума «Цифровая неделя СЗФО», который в начале апреля принимала Ленобласть.
Организаторами форума стали Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ, Правительство Ленобласти, Комитет Госдумы РФ по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству.
Целеполагание
Собравшиеся эксперты отметили, что стратегические цели нацпроекта «Цифровизация экономики» определены на самом высоком уровне. Процессы внедрения новых технологий происходят все более активно. Но для того, чтобы эти усилия носили слаженный характер, имели общий вектор движения, необходимо ясное понимание конкретных задач, которые ставятся перед участниками процесса.
«Программа «Цифровизация экономики» принята, но надо понимать, что это живой организм, который может меняться, в который, по мере наработки опыта, более четкого определения возникающих проблем, а также изменений в текущей ситуации (которые сейчас происходят очень быстро), должны вноситься соответствующие поправки», – подчеркнул замглавы Минцифры РФ Олег Войтенко.
По его словам, в российских условиях государство должно сыграть ключевую роль в процессе цифровизации. «Одной из важнейших сегодняшних задач является формирование законодательной базы в этой сфере. Без нее активизация процессов невозможна. Но при этом надо понимать, что вопрос нельзя зарегулировать. «Цифра» сама по себе очень гибкая сфера, и законодатель должен это учитывать», – добавил замминистра.
Эту мысль поддержал замглавы Комитета по контролю и регламенту Госдумы РФ Михаил Романов. «Государство должно выступить инициатором в вопросах правового регулирования в этой сфере. Необходимо создание законодательной базы для правильного с правовой точки зрения функционирования цифровой экономики», – отметил он.
Директор по региональной политике АНО «Цифровая экономика» Александр Зорин добавил, что в России роль государства в решении задач цифровизации особенно велика. «Очень многие вопросы решаются за счет федерального бюджета. В подавляющем большинстве других стран доля государственного участия, в том числе и финансового, – гораздо меньше», – констатировал он.
Михаил Романов напомнил, что Президент России Владимир Путин поручил максимально перевести в «цифру» взаимодействие органов власти всех уровней с бизнесом и гражданами. «Стоит задача обеспечить рост качества государственного управления путем использования информационных технологий», – подчеркнул Михаил Романов. Олег Войтенко добавил, что следствием этого должно стать прорывное развитие в области инноваций и привлечение серьезных инвестиций как в цифровую, так и в иные сферы экономики страны.
Поскольку цифровизация по самой своей сути не может носить фрагментарный характер, а должна привлекать комплексные решения, которые задействуются множеством пользователей, необходимо как можно более активно вовлекать граждан во все проекты в этой сфере, считают эксперты. «А для этого реализуемые проекты должны быть «человекоцентричны», полезны людям. Они должны упрощать, а не усложнять жизнь. Тогда гражданам не надо будет разъяснять, зачем это нужно. Они сами будут заинтересованы в новых возможностях», – отметил заместитель председателя Правительства Ленобласти, председатель Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Дмитрий Ялов. Его полностью поддержал Александр Зорин. «Приоритет необходимо отдавать тем проектам, которые непосредственно улучшают жизнь граждан», – подчеркнул он.
Власть и бизнес
Александр Зорин напомнил, что нацпроект называется «Цифровизация экономики» и, соответственно, помимо предоставления тех или иных возможностей для граждан, он должен толкать вперед народное хозяйство страны. «Если цифровизация не дает возможности повысить производительность труда, – она не нужна», – поддержал его председатель Экспертного совета по цифровой экономике и блокчейн-технологиям при Комитете Госдумы РФ по экономической политике Артём Кольцов.
Кроме того, Александр Зорин подчеркнул, что, хотя на нацпроект выделяются колоссальные финансовые средства из федерального бюджета (1,63 трлн рублей до 2024 года), необходимо активное вовлечение в него всех заинтересованных сторон. «Роль государства в развитии цифровой экономики – ключевая, но добиться успехов невозможно без участия региональных властей, а также бизнеса и научной общественности», – отметил эксперт.
По его словам, значение предпринимательства в этой сфере вполне сопоставимо с ролью федеральной власти. И, что особенно важно, оно стремится к активному взаимодействию в деле продвижения цифровых технологий. «Бизнес фактически готов за свой счет решать часть государственных задач в этой области. Сотрудничество необходимо. Чем более тесным оно будет, тем более успешно мы будем продвигаться в деле цифровизации. Поэтому нужно приветствовать и создание государственно-частных партнерств, и других форм взаимодействия с бизнесом в этой сфере», – заявил Александр Зорин.
Заместитель руководителя Департамента информационных технологий Москвы Андрей Бородин поддержал эту мысль «Необходимо всемерное привлечение бизнеса. Как только приходит он – приходят и деньги. Кроме того, появляется понимание, что действительно нужно людям, а также идеи, как сделать тот или иной продукт привлекательным и удобным», – отметил он. «Государственные органы должны быть модераторами платформ данных, а надстройки, «суперсервисы» – сделает уже бизнес», – добавил Артём Кольцов.
Александр Зорин рассказал, что АНО «Цифровая экономика» создает базу эффективных кейсов – от ведущих общероссийских и местных компаний, – которые можно тиражировать в других регионах.
Центр и регионы
Директор АНО «Экспертный центр электронного государства» Павел Хилов напомнил, что Президент давал поручение осуществлять нацпроект в сфере цифровизации в тесном контакте с субъектами РФ. «Нужно слушать регионы, выяснять их позицию. Ведь огромная часть работы по практическому доведению «цифры» до людей находится именно на этом уровне. В регионах много успешных практик, конкретных эффективных разработок. Они, может быть, частного, а не общероссийского масштаба, но надежно работающие», – отметил он. «В каждом регионе свои условия; и эти особенности необходимо учитывать для успеха нацпроекта в целом», – поддержал его Андрей Бородин.
«Необходимо, чтобы реальные изменения в цифровой сфере были прежде всего сориентированы на те отрасти, которые распространены и успешно работают в данном конкретном регионе. Это даст максимальный экономический эффект, обеспечит востребованность преобразований», – со своей стороны, добавила глава Комитета цифрового развития Ленобласти Виктория Кузнецова.
Заместитель директора Департамента проектов цифровой трансформации Минцифры РФ Даниил Сорокин в принципе согласился с этим тезисом, однако напомнил, что цифровые решения будут эффективны лишь в том случае, если будут увязаны между собой. «Надо понимать, что определенные централизация и унификация необходимы. Запускаемые продукты смогут работать в полную силу, только если они будут носить «сквозной» характер, «прошивать» всю систему в целом, если их можно будет использовать из любого региона», – подчеркнул он.
Мнение
Дмитрий Ялов, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Приведу конкретный пример возможностей цифровых технологий. По нашим данным, до 50% людей, проживающих на территориях массовой застройки Ленобласти вблизи Петербурга, зарегистрированы не в нашем регионе. Между тем, социальная и прочая инфраструктура рассчитывается именно по числу «прописанных». Образуется перекос. Однако анализ больших данных позволит нам определить реальное число граждан, проживающих в данной локации, и рассчитать необходимую инфраструктуру. Пока при реализации этой концепции возникают сложности: во-первых, получение данных; во-вторых, грамотная их обработка и анализ; и, наконец, легализация данных, то есть возможность их использования для обоснования принятия тех или иных решений.