Реновации придают ускорение
Столичные власти намерены ускорить строительство новых домов по программе реновации в два раза. Таким образом, в год предстоит возводить по сотне объектов общей площадью 1,5 млн кв. м. Для достижения заданной цели в ход идет усовершенствованный механизм поиска земельных участков, модульное строительство и цифровизация.
Впервые программу реновации представили в 2017 году. Тогда мэр Москвы Сергей Собянин заявил о решении снести 5176 советских пятиэтажек, а миллион жителей столичных «хрущевок» переселить в новое комфортное жилье. Год ушел на разработку градостроительной документации, и за следующие шесть лет в столице возвели 311 жилых домов, суммарная площадь которых оценивается в 4,4 млн кв. м. По словам Рафика Загрутдинова, главы Департамента строительства Москвы, этого объема достаточно для того, чтобы расселить порядка тысячи старых пятиэтажек. Тем не менее глава города поставил задачу ускориться и до конца 2024 года сдать порядка 100 домов общей площадью 1,5 млн кв. м, чтобы к концу периода объем жилья, построенного по программе, превысил 6 млн «квадратов».
За первое полугодие строители ввели в эксплуатацию семь новых домов по программе реновации. При этом в работе находятся еще около 9 млн кв. м, из которых 4,2 млн кв. м — в стадии строительства. Речь идет о 230 высотках.
«Одно дело — строительство жилых домов в чистом поле и совсем другое — работа в условиях плотно застроенной территории, когда приходится сталкиваться с переустройством инженерных сетей, когда нужно переселить каждого участника программы, чтобы освободить жилой дом, — говорит Рафик Загрутдинов. — Все жилые дома вплетены в городскую инженерную инфраструктуру. Как правило, по подвалам каждого проходит огромное количество транзитных инженерных сетей, которые, в том числе, питают соседние дома, а также и те, что не задействованы в программе реновации. Поэтому глубину задач, которые мы ежедневно решаем на уровне города и мэра, знают только те, кто непосредственно занимаются реализацией».
Значительно ускориться не позволяет и нехватка специалистов в части внутренней отделки помещений. В начале года чиновники говорили о дефиците строителей на уровне 15–20 тысяч человек. Отметим, что, в отличие от коммерческих проектов, дома по реновации не сдаются в черновых вариантах.
LEGO на службе реновации
Новые скорости может предоставить унификация процессов. Каждый дом реновации собирается из тысячи элементов, а единый подход в проектировании и строительстве дает возможность создавать типовые узлы решений — и речь не про одноликие панельки или пятиэтажки, популярные в советское время. Подрядчики программы реновации жилого фонда закладывают типовые узлы решений в цифровом виде в процессе информационного моделирования. А сегодня идут переговоры с производителями, чтобы укрупненные модули в виде собранных сантехузлов, кабин, стояков со смонтированной инфраструктурой или навесные панели поступали на строительную площадку уже в готовом виде.
По словам Рафика Загрутдинова, возможности укрупненной сборки уже начали тестировать. Так, в столице возвели здание детского сада из готовых модулей, а сейчас идет работа над школой. До конца этого года подрядчики соберут из модулей первый жилой дом. На данный момент чиновники определили «пилотную» площадку в микрорайоне Северный и приступили к подготовительным работам. После сдачи в эксплуатацию собранный дом будет передан Департаменту городского имущества Москвы.
«Я думаю, это сократит сроки строительства», — подчеркнул руководитель Департамента строительства столицы, добавляя, что данная технология позволяет заключить в одном модуле целую квартиру площадью порядка 100 «квадратов», которая будет учитывать и квартирографию, и стандарты, необходимые для программы реновации.
Напомним, стандарты реновации сформировались в первые годы реализации программы. Как вспомнил экс-руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин во время своей последней пресс-конференции весной 2024 года, в процессе проектирования новых домов представители различных департаментов детально изучали архитектурно-планировочное решение каждого дома на заседаниях рабочей группы. «Были видны каждый этаж и каждая квартира: площадь, туалет раздельный или совмещенный, кухня в виде пенала шесть на три метра или три на три, комната не могла иметь длинную и вытянутую форму. В процессе сформировался пул проектировщиков, которые начали понимать и жить в новой парадигме», — указал чиновник.
Первый ЖК из крупногабаритных модулей появился на территории Новой Москвы (в деревне Яковлево поселения Десеновское) недалеко от завода по производству готовых квартир. На площадке выпускают крупные блоки с чистовой отделкой и коммуникациями, из которых можно собирать как жилые дома, так и нежилые объекты общественного назначения. Каждый модуль имеет размеры 15 х 6 метров, что сопоставимо размеру трехкомнатной квартиры. Речь идет о полностью отделанном помещении свободной планировки площадью около 100 кв. м со всеми инженерными коммуникациями. При желании блок можно оснастить системой «умный дом» в заводских условиях с применением современных материалов и соблюдением всех технологических процессов.
«Я проповедовал, что это кирпичная кладка. Дом собирается из кирпичей, и мы в кирпич попробуем закинуть квартиру, — указал Сергей Амбарцумян, генеральный директор “Концерн Монарх”, во время выступления на площадке выставки-форума “Россия” на ВДНХ. — Сегодня у нас есть заказ на школу, детский сад и жилой дом высотой в 23 этажа и площадью 90 тысяч кв. м». Параллельно с этим компания работает над разработкой компьютерной программы, которая станет самостоятельно готовить проектно-сметную документацию для будущих жилых комплексов и даст возможность собирать модули в беспилотном варианте.
Чиновники не исключают, что долгосрочность программы и ясность будущих планов сподвигнут инвесторов на вложения в развитие производств. Согласно документам, реновация продлится в течение 15 лет, при этом в открытом доступе публикуется план работ на следующую пятилетку со стабильным финансированием. Таким образом, все участники понимают объемы работы и загрузки. Например, производители лифтов точно знают, сколько тысяч единиц оборудования необходимо произвести для программы реновации.
Ускоренный подбор площадок для строительства
Сдерживающим фактором становится нехватка земельных участков под строительство новых домов по реновации. В целом для реализации программы власти уже подобрали места, на которых можно возвести порядка 12 млн кв. м жилья. Однако этого недостаточно. Как пояснил Сергей Левкин, в конце первого квартала для ускорения процесса было принято решение, что 44 площадки, отведенные ранее под комплексное развитие территорий, отданы под реновацию. Не исключено, что список дополнят еще 24 земельных участка, дискуссия о предназначении которых идет с комплексом экономической политики. По словам Сергея Ивановича, такой подход позволит 80 тысячам москвичей переехать в новые дома намного раньше — уже на втором этапе реализации с 2025 по 2028 год.
Без бумаги и личного присутствия
Помогает ускоряться и цифровизация. Уже внедрен сервис, позволяющий наладить прямую связь между жителями дома, которым предстоит переселяться, и государственными структурами. И теперь можно в электронном виде получить уведомление о переселении, подать заявление с просьбой оказать помощь при переезде (что заложено в программу) и направить все необходимые документы, заверенные электронной цифровой подписью. В дальнейшем все, что связано с взаимодействием между чиновниками, городом, жителями и домом, планируется перевести в электронный формат — вживую москвичи будут только получать ключи от квартиры и принимать отделочные работы во внутренних помещениях.
«Но самое главное, что в Департаменте строительства продолжается большая работа по описанию и оцифровке бизнес-процессов. В стройке очень важна скорость принятия решения, поэтому важно сократить, свести до минимума бюрократию, — говорит Рафик Равилович. — Как вы знаете, в любых отраслях очень много бумажной работы. Надо правильно запроектировать и согласно проекту построить объект, а для доказательства того, что продукт соответствует проекту, нужно подготовить огромное количество исполнительной документации и чертежей. Теперь мы принимаем ее только в цифровом виде. Следующим шагом станет использование элементов искусственного интеллекта. Нам поставлена задача подойти к универсальным процессам с сокращением бумажной волокиты до минимума, к стандартным типовым решениям и унификации всех проектных решений. Благодаря этому нам удается сокращать сроки строительства при увеличении объемов ввода».
На прошлой неделе в Москве состоялся Всероссийский форум «Строительная отрасль. Горизонт 2030». Собравшиеся эксперты обсудили вопросы реализации задач и целевых показателей, заложенных в Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, внесенной Минстроем в Правительство РФ.
Замглавы Минстроя Дмитрий Волков, выступая на пленарном заседании, выделил ряд важнейших факторов, которые сегодня влияют на развитие отрасли. «Цели, которые поставлены нацпроектами, очень уплотнили время. Если раньше система позволяла действовать спокойно и размеренно (особенно в области государственных инвестиций), то требуемое повышение интенсивности работы сразу выявило все существующие проблемы. Они стали отчетливо видны всем участникам процесса – и финансистам, и экономистам, и строителям. Именно поэтому важнейшие изменения (например, в 44-ФЗ) инициированы Минфином РФ. Внедрение схемы проектного финансирования поменяло роли. Те люди, которые раньше были регуляторами и настаивали на максимальном ужесточении правил, став теперь исполнителями, на собственном опыте убеждаются, что работать по этим правилам, как минимум, затруднительно. Появляется понимание, что систему нужно менять. Это очень хорошо, и для строительной отрасли в том числе. Сейчас она получает большое число новых союзников», – отметил он.
Кадры решают все
Дмитрий Волков обратил внимание на ряд принципиальных идей, вошедших в Стратегию. «Непосредственно в ходе работы над документом появилось четкое понимание, что основа развития строительной отрасли – это люди и их компетенции, профессионализм. Этот тезис лег в основу Стратегии, и это очень важно», – подчеркнул он.
Подробно эту тему развил в своем докладе президент НОСТРОЙ Антон Глушков. «При разработке Стратегии практически во всех проектных командах эксперты ставили вопрос о необходимости повышения квалификации кадров на первое место. Именно от работы специалистов зависит качество объектов капитального строительства. Кроме того, подтверждение квалификации специалистов необходимо для всех видов объектов и для всех видов работ, а требования по квалификации должны предъявляться не только к сотрудникам подрядных и проектных организаций, но также и к сотрудникам застройщика, органов надзора и контроля», – подчеркнул он.
С серьезностью проблемы согласился и Дмитрий Волков. «Сегодня мы вынуждены констатировать, что попытки либерализовать рынок и создать мнимую конкуренцию привели к тому, что нормальные центры дополнительной подготовки кадров начали исчезать, зато развились организации, по сути, торгующие «корочками». И это даже не беда, это катастрофа, с которой мы намерены бороться вместе с НОСТРОЙ», – отметил он.
По мнению Антона Глушкова, институту саморегулирования нужны дополнительные инструменты повышения качества строительства. Он озвучил предложения по внесению изменений в законодательство, а именно: внедрение обязательной независимой оценки квалификации специалиста для включения сведений о нем в Национальный реестр (НРС) вместо обязательного повышения квалификации, введение обязательной государственной аттестации специалиста в области архитектурно-строительного проектирования в должности ГИП, установление градации специалистов НРС по уровням и специализациям квалификации, отказ от требования к минимальной численности специалистов НРС в штате организации – члена СРО, а также указание на связь специалиста с членом СРО.
«Лоскутный» Градкодекс
Говоря о проблемных точках, Дмитрий Волков особое внимание обратил на необходимость обновления градостроительных регламентов. «Один из важнейших плюсов Стратегии – это проходящая через весь документ идея о необходимости «бесшовности» всех градостроительных процессов, какими бы они ни были длительными. Мы должны ликвидировать «лоскутность», поразившую градостроительное регулирование в целом и Градкодекс РФ в частности», – подчеркнул он.
Однако, давая базовый принцип, Стратегия, по его словам, пока не прорабатывает эту тему. «Между тем то, как градостроительный процесс сформулирован в Градкодексе, эффективно работать не может. Даже правильные и действительно необходимые положения, включенные в Кодекс, теряют смысл из-за перегруженности документа в целом частными вопросами, которым в рамочном, концептуальном документе просто не место», – отмечает замминистра.
«Градкодекс должен быть четким и понятным, а сегодня многие внесенные в Кодекс изменения нередко вступают в противоречие друг с другом. В итоге Минстрою РФ приходится постоянно выступать с разъяснениями норм Кодекса, без которых правильно прочитать его практически невозможно. Безусловно, это нужно менять», – соглашается с ним Антон Глушков.
По словам Дмитрия Волкова, дальнейшие корректировки документа, видимо, не имеют смысла – его нужно составлять заново. «Это очень амбициозная задача, которая пока не поставлена, а существует на уровне идеи. Но она звучит все более настойчиво. Новый Кодекс должен быть лаконичнее, регулировать основополагающие вопросы и, конечно, быть "бесшовным"», – резюмирует Дмитрий Волков.
Антон Глушков добавляет, что есть еще одно соображение, которое заставляет радикально пересмотреть Градкодекс. Это так называемая «регуляторная гильотина», призванная упразднить к 2021 году действие избыточных нормативных актов.
Общими силами
Дмитрий Волков выделил огромную роль, которую сыграла строительная общественность в подготовке Стратегии. «Главный разработчик стратегии – это вы, – подчеркнул он, обращаясь к собравшимся. – И это очень хорошо. Когда такие документы формирует не Минстрой (осуществляющий только сопровождение), а сами строители, которые лучше кого бы то ни было знают проблемы отрасли, результат получается гораздо качественнее».
Антон Глушков отметил, что одна из задач экспертного сообщества состоит в том, чтобы сделать документ полезным – прежде всего непосредственно для самих специалистов отрасли. «Необходимо, чтобы строители захотели прочитать этот документ, чтобы он вызвал у них интерес. А для этого нужно сформировать нечто вроде тезисного «автореферата», который даст представление не только о Стратегии в целом, но и о ценности конкретных блоков, которые помогут развивать конкретный бизнес», – подчеркнул он.
Выступавшие эксперты отмечали важность дальнейшего активного участия отраслевого сообщества во внесении изменений в Стратегию и в реализации ее положений на практике. В ходе мозгового штурма «Дорожная карта по реализации Стратегии развития строительной отрасли: расставляем приоритеты» исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин сформулировал основные принципы и алгоритм работы участников по внесению предложений в «дорожную карту» реализации Стратегии, для их исполнения в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Этот механизм был предложен Советом и Аппаратом НОСТРОЙ для организации эффективной работы по сбору и учету максимального количества предложений профессионального сообщества и для их дальнейшей реализации.
И снова нацпроект
Не могли специалисты, собравшиеся на форум, обойти и вопрос достижения целей, поставленных нацпроектом. Виктор Прядеин обозначил основные задачи, которые необходимо решить в сфере жилищного строительства. В частности, он остановился на обеспечении поддержки застройщиков, которые столкнулись со сложностями при переходе на проектное финансирование. По словам эксперта, необходимо разработать стандарт взаимодействия застройщиков и банков, создать «горячую линию» для сбора информации о существующих проблемах застройщиков и проводить для них разъяснительные семинары по финансовой грамотности.
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил остро стоящий вопрос финансового менеджмента в строительстве. «В настоящее время у нас имеется огромная потребность в людях с экономическим образованием в сфере строительства, которые могли бы говорить на одном языке с банками», – подчеркнул он.
На конференции «Отечественная строительная индустрия: на пути к высоким технологиям» Антон Мороз подробно коснулся того, какую роль развитие ИЖС способно сыграть в решении задач, поставленных нацпроектом.
По его мнению, для ликвидации «узких мест», препятствующих развитию цивилизованного рынка ИЖС, необходимы: комплексное освоение территории в целях развития ИЖС с использованием Стандарта ДОМ.РФ; актуализация документов территориального планирования; принятие региональных программ развития ИЖС; централизованное обеспечение участков инженерными сетями; разработка типовых проектов ИЖС повторного применения; применение готовых домокомплектов, произведенных фабричным способом; разработка доступного ипотечного продукта и др. Антон Мороз призвал также дополнить нацпроект «Жилье и городская среда» отдельной программой «Развитие индустриального домостроения и типового проектирования для ИЖС», рассмотреть изменение показателей нацпроекта, принять меры по развитию в регионах индустрии стройматериалов, рассмотреть вопрос о распространении опыта «дальневосточного гектара» в других регионах России при условии обеспечения участков транспортной и инженерной инфраструктурой за счет средств бюджетов и организаций-монополистов.
Мнение
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ:
– У сложившейся системы обучения специалистов существует ряд серьезных недочетов. Само содержание программ обучения должно формироваться в рамках определенного диалога между заказчиком и учебным заведением. Вуз должен согласовать определенные моменты программы, но сейчас это происходит достаточно формально. Зачастую случайное юрлицо, занимающееся строительством и теоретически способное выступить в качестве работодателя, не глядя утверждает учебные программы подготовки инженеров-строителей.
НОСТРОЙ считает (и эту позицию поддерживает Минобразования РФ), что этот блок принятия решений необходимо поднять на уровень Минстроя РФ или НОСТРОЙ, чтобы структура знаний будущих специалистов, структура учебных программ были централизованными и согласованными.
Одним из решений проблемы с дополнительным образованием может стать создание единого информационного поля, в котором будут работать структуры, занимающиеся данной деятельностью. В частности, по единым стандартам должны работать центры оценки квалификации. Специалист должен иметь возможность пройти оценку квалификации в любом субъекте Федерации, но происходить это должно по единым стандартам, под единым контролем.
Не менее важный вопрос – подготовка рабочих кадров строительной отрасли. Этой теме нужно уделять особо пристальное внимание – или на горизонте 10 лет мы рискуем получить значительную нехватку рабочих специальностей, которые для реализации «Стратегии 2030» важны не меньше, чем кадры ИТР.
Дмитрий Волков, замглавы Минстроя РФ:
– В Стратегии недостаточно четко, как мне кажется, выделена мысль о необходимости перехода от конкуренции по цене к конкуренции по квалификации. Из этого тезиса следует очень много выводов, касающихся, в частности, законов ФЗ-44 и ФЗ-283, регламентирующих сферу госзакупок. Минстрой РФ убежден в правильности этого принципа, но не все органы власти нас в этом поддерживают. В связи с этим мне кажутся очень важными обсуждение этого вопроса профессиональным сообществом и выработка единой позиции по нему всей отрасли.
Также не доработан вопрос, связанный с техническим регулированием. У нас по-прежнему внутренне противоречивая система, в чем-то ориентированная на европейские подходы, а в чем-то опирающаяся на советский опыт. Не выстроена принципиальная логика подходов – и в результате мы постоянно путаемся в деталях. Выход один – создать единого регулятора (не разработчика – их может быть много, а именно регулятора), который сформирует общий, внутренне последовательный подход к нормированию. Сейчас таких регуляторов – чуть меньше десятка только на федеральном уровне, и, конечно, выработать общий подход им очень сложно.
Кстати
Организаторами форума выступили НОСТРОЙ, Комитет Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства, Российский союз строителей, НОПРИЗ, Российский союз промышленников и предпринимателей, Союз архитекторов России, Союз проектировщиков России, Национальное объединение предприятий стройиндустрии.
Депутаты ЗакС Петербурга поддержали подготовленный КГИОП проект объединенных зон охраны памятников. Однако при обсуждении документа выяснилось, что в нем содержится «лазейка» для компании «СПб Реновация» на Нарвскую заставу, а девелоперам готовят подарок в виде облегчения условий работы в историческом центре.
Сохранили наследие
Проект объединенных зон охраны объектов наследия, или корректировку в 820-й городской закон, депутаты ЗакСа рассмотрели на заседании рабочей группы по сохранению исторического центра. Документ планировали утвердить единогласно, но в последний момент в него внесли изменения, которые вызвали вопросы у депутатов и градозащитников.
Как рассказал замглавы КГИОП Алексей Михайлов, в проекте предусмотрено появление свыше 100 новых зон охраны. Это, например, расширение охранной территории для усадьбы «Марьина гора» в Зеленогорске. Введут в городе и не существовавшие ранее зоны регулирования застройки в Невском и Выборгском районах, в пос. Александровский Курортного района. «Проанализировав территорию, мы поняли, что должны сохранить в Курортном районе примеры исторической дачной застройки», – пояснил чиновник.
Также в проекте предусмотрена легализация части надписей-вывесок на фасадах зданий, таких, например, как названия гостиниц «Англетер», «Октябрьская» и т. д. По словам Алексея Михайлова, действующий в настоящее время запрет на такие конструкции оказался не до конца продуманным. Появилось в проекте и новое понятие «смежного уличного фронта», что даст возможность защитить градоформирующие объекты исторической среды и композицию уличного фронта застройки. В документе уточнены нормы по высоте и порядку ее расчета для зданий.
В работе над проектом специалисты решили отказаться от создания в городе некоего списка «неценных» исторических зданий, которые ранее допускались к сносу. Однако обратной стороной медали такого решения стал отказ от перечня примерно из 100 домов-памятников, где предполагалось взять под защиту интерьеры на территории общего пользования (витражи, лестницы и т. д).
Вспомнили реновацию
Вопрос о поправках для компании «СПб Реновация» по кварталу Нарвская застава, продлевающих возможность сноса здесь советских зданий для инвестора программы развития застроенных территорий, глава Комиссии ЗакС по городскому хозяйству Сергей Никешин предложил поставить на отдельное голосование. Он пояснил, что поправка была включена в проект по просьбе Комитета по строительству.
Напомним, что «СПб Реновация» выиграла на торгах право освоения 20 кварталов в 2009 году. В 2014 году в 820-й городской закон были внесены корректировки, позволяющие инвестору снести дома на Нарвской заставе в срок до 1 января 2016 года, затем его продлили до 1 января 2019-го. В квартал инвестор так и не смог зайти из-за местных активистов и градозащитников. В начале этого года КИО и «СПб Реновация» после долгих судебных разбирательств заключили мировое соглашение по всем 20 кварталам о продлении программы еще на 10 лет – до 2029 года.
Как пояснил Алексей Михайлов, исходя из этого и была разработана поправка в 820-й закон, предоставляющая возможность пролонгировать инвестору право на снос. Начальник управления сопровождения и контроля строительных проектов Комитета по строительству Сергей Сократилин сообщил, что всего на Нарвской заставе на снос хотят отправить 167 домов. Из них 5 демонтируют на начальном этапе с одновременным возведением 4 новых домов на 50 тыс. «квадратов». Он подчеркнул, что если и в этот раз «СПб Реновация» сорвет сроки, то договор можно будет расторгнуть досрочно. Такие доводы не устроили замглавы совета Петербургского отделения ВООПИиК Александра Кононова, заявившего, что «из города-сада Нарвскую заставу превратят в очередное Купчино». Он предложил реконструировать дома под элитные таун-хаусы с сохранением существующих параметров по высоте. В итоге депутаты приняли решение предоставить отсрочку инвестору только до 1 января 2023 года.
Как пояснили в пресс-службе компании «СПб Реновация», для запуска программы в квартале необходимо создание стартового «пятна» для строительства первых домов под расселение жителей. «В данный момент на нем расположены дома, которые признаны аварийными. Их расселением в соответствии с законом занимается город. После их сноса наша компания сможет приступить к строительству и расселению в рамках программы реновации. Дома, о которых шла речь на заседании комиссии, относятся к следующим очередям строительства», – сообщили там.
«Упростили» центр
Как рассказал Александр Кононов, на общественных слушаниях девелоперы подали еще одну любопытную поправку. Так, СРО А «Объединение строителей СПб» предложила избавить девелоперов, работающих с реконструкцией исторических домов в центре, от необходимости соблюдать действующие нормативы по обеспеченности местами в детсадах и школах. Такие объекты в центральных районах возводить попросту негде, а из-за этого тормозится старт новых проектов. Большинство девелоперов в итоге предпочитает приспосабливать дома под офисы, что грозит в перспективе появлением целых кварталов, где нет жилья.
Александр Кононов подчеркнул также, что ранее в 820-м законе были отменены требования для девелоперов по паркингам и нормам озеленения при работе в центре. «Оговорюсь особо, речь идет именно о реконструкции объектов, а не их сносе. При новом строительстве никаких поблажек не будет», – добавил он. Против такой корректировки у депутатов и градозащитников возражений не нашлось.
Основная часть корректировок по проекту должна вступить в силу с 1 января 2021 года, ряд изменений начнет действовать c июля 2021 года.