Энергоэффективность: комплексный подход
Для максимального повышения энергоэффективности бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов эксперты рекомендуют применять комплексный подход, включающий в себя внедрение современных технологичных энергосберегающих решений как в строительство, так и эксплуатацию таких зданий.
Современные бизнес-центры и торгово-развлекательные комплексы — сложные технологические объекты. При их возведении учитывается множество факторов, включая локацию, архитектурный стиль и т. д. После ввода в эксплуатацию такие объекты требуют качественного обслуживания, бесперебойной работы сетей внутренней инженерии, систем безопасности. Также огромное значение сейчас придается энергоэффективности данного типа зданий. Во-многом, считают эксперты, она зависит от комплексного применения энергосберегающих технологий как в процессе строительства, так и дальнейшей эксплуатации объекта. По мнению специалистов, энергоэффективность БЦ и ТРК с каждым годом повышается. Собственники объектов заинтересованы в оптимизации затрат на их обслуживание и внедрении технологических решений, повышающих функциональность и привлекательность такого типа зданий.
Внешняя составляющая
Принцип энергоэффективности БЦ и ТРК не может не учитывать «внешнюю составляющую» таких объектов, а именно: остекление и фасад. Вот уже несколько лет в сфере коммерческой недвижимости, в частности в торговых и бизнес-центрах, отмечает директор Департамента продвижения продукта, маркетинга и экспорта АО «РСК» Алена Красюкова, наблюдается тенденция к использованию панорамного остекления. Безусловно, это выглядит современно, технологично и эстетично. Вместе с тем тепловая энергия выходит в большем количестве, а солнечное излучение почти беспрепятственно проникает внутрь помещения.
«Чтобы сократить затраты на отопление и кондиционирование, а также обеспечить комфорт посетителей, мы предлагаем использовать энергоэффективные стеклопакеты под маркой X-ONE Климат. Мы производим солнцезащитные стеклопакеты (для южной стороны или веранд) только теплосберегающие и, конечно, оптимальные — мультифункциональные, которые сохраняют тепло внутри помещения зимой и отражают избыточное солнечное излучение летом. На энергоэффективность влияют как специальные напыления, так и наполнение аргоном и композитная рамка «теплый край». Такие стеклопакеты уже широко применяются в торговых и бизнес-центрах — от ТЦ KazanMall до бизнес-парка «Останкино». Любой стеклопакет — от простого до структурного, от гнутого до конструкции с триплексом — может быть сделан энергоэффективным. Фасад, входная группа, зенитный фонарь и другие сферы применений. Остекление энергоэффективными стеклопакетами — необходимость для рационального использования ресурсов и сохранения эстетики», — подчеркивает Алена Красюкова.
О тренде на энергоэффективное стекло говорит и коммерческий директор Larta Glass Александр Четвериков: «В нашей линейке продуктов важное место занимает архитектурное стекло с магнетронным напылением. Покрытие из оксидов ценных металлов придает стеклу теплосберегающие и солнцезащитные свойства, что обеспечивает оптимальный микроклимат в помещениях. У таких архитектурных стекол с магнетронным напылением могут быть дополнительные характеристики — они могут быть нейтрального оттенка, с цветным напылением, с разными вариантами цветов и зеркальности».
Среди бизнес-центров с остеклением от Larta Glass, добавляет он, IQ-квартал, башни Neva Towers и «Эволюция». На данный момент также идет остекление на объектах МФК iCity и в новой штаб-квартире Сбера в Москве на улице Кульнева. «Помимо спроса на высокую энергоэффективность светопрозрачных конструкций, мы уже не первый год наблюдаем тренд на увеличение площади остекления. Проем окна увеличивается и усложняется. В ответ на эту тенденцию в прошлом году мы запустили производство сверхгабаритного стекла с покрытием длиной более девяти метров. Для сравнения: стандартный размер стекла с напылением не превышает шести метров. Этот тренд одинаково актуален и для ИЖС, и для многоэтажного строительства, включая бизнес-центры. Сверхгабаритные светопрозрачные конструкции уже можно увидеть на фасадах деловых центров в Москве, например БЦ “Парк Хуамин”, где высота стеклопакета достигает одиннадцати метров, или БЦ “Аркус IV” с девятиметровыми стеклопакетами», — отметил Александр Четвериков.
По словам коммерческого директора ОП СЗФО ГК ТЕХНОСТИЛЬ Анны Беркутовой, при возведении БЦ и ТРК остаются востребованы рынком сэндвич-панели, обладающие хорошими энергосберегающими характеристиками. «В современном мире, — объясняет Анна Беркутова, — при строительстве зданий одним из самых важных показателей является срок строительства объекта. Когда встает вопрос о выборе материала для создания ограждающей конструкции, все чаще инвесторы и архитекторы отдают предпочтение легким и простым в монтаже сэндвич-панелям. Это универсальный материал, который эффективно справляется с жарой и холодом, подходит для разнообразных условий эксплуатации. Срок эксплуатации качественных сэндвич-панелей составляет не менее 25 лет».
Благодаря разнообразию современных сэндвич-панелей, рассказывает Анна Беркутова, появляется возможность не только решить конструктивные вопросы, например использовать звукопоглощающие сэндвич-панели для разграничения АБК и промышленной зоны, но и создать современный стильный вид возводимым зданиям, применив модульную систему функционально связанных элементов полной заводской готовности. Уникальность зданию можно придать, используя инновационные декоративные покрытия.
Энергоэффективная прослойка
Применение качественных теплоизоляционных материалов — еще один фактор повышения энергоэффективности БЦ и ТРК. По мнению руководителя направления «Энергоэффективность зданий» ТЕХНОНИКОЛЬ Станислава Щеглова, максимальный эффект при выборе энергосберегающих мероприятий для отапливаемых зданий можно получить за счет снижения размера тепловых потерь через наружные ограждающие конструкции. Проще говоря, чем меньше тепла здание потеряет через свою оболочку, тем меньше придется восполнять потери из системы отопления. Чтобы снизить теплопотери через внешние стены, крышу и пол первого этажа, необходимо повысить сопротивление теплопередаче. Эту задачу с успехом и решают теплоизоляционные материалы.
Вся теплоизоляция производства ТЕХНОНИКОЛЬ, отмечает Станислав Щеглов, активно применяется при строительстве торговых и бизнес-центров. Выбор конкретного вида теплоизоляции зависит от множества факторов, принимаемых в расчет при проектировании теплозащиты указанных зданий. К таким факторам относятся параметры внутреннего и наружного микроклимата, предполагаемые нагрузки и воздействия на теплоизоляционный материал в процессе его эксплуатации, в числе которых механические нагрузки, риск увлажнения и пр. «При принятии окончательного решения о выборе в пользу того или иного вида материала важно оценивать не только его технические характеристики, но и экономические аспекты. Речь идет о затратах на сам материал и его монтаж, стоимость доставки на объект. Обязательно нужно учитывать наличие материала в регионе, возможность экономии на логистике и хранении, необходимость хранения на стройплощадке в специально оборудованных складских помещениях. Формула окончательного выбора складывается из целого комплекса экономических факторов (стоимость материала, монтажа, доставки, хранения) и энергосберегающего эффекта, которого можно добиться в ходе эксплуатации», — поясняет он.
Директор Торгового дома HOTROCK Елена Пашкова согласна, что качественная теплоизоляция играет ключевую роль в обеспечении требуемого уровня энергоэффективности зданий и сооружений различного назначения, а также значительно сокращает расходы на их последующую эксплуатацию. Однако для торговых и бизнес-центров, рассчитанных на одновременное пребывание большого количества людей, помимо эффективности и экономической обоснованности, важнейшее значение имеет еще одна характеристика — пожаробезопасность утеплителя. На текущий момент базальтовая вата лидирует по данному показателю, являясь абсолютно негорючим материалом.
«В отличие от полимерной изоляции базальтовые плиты даже под воздействием высоких температур не выделяют токсичных испарений. При этом материал имеет отличные показатели и по другим параметрам. Коэффициент теплопроводности утеплителей HOTROCK начинается от 0,035 Вт/м°К, теплоизоляция экологична и сохраняет стабильные эксплуатационные характеристики на протяжении 50 лет. В прошлом году в результате внедрения технологии получения расплава на двух разных плавильных агрегатах с последующим совмещением в единую производственную линию нам удалось повысить прочность и формостабильность выпускаемой продукции. Требуемые показатели теперь достигаются на меньшей плотности базальтовых плит, благодаря чему застройщики могут приобретать меньший объем материала, сокращая при этом расходы, но не теряя в качестве», — отмечает Елена Пашкова.
Обеспечить комфорт и экономию
Важная составляющая энергетической эффективности зданий БЦ и ТРК — внутренние инженерные системы и коммуникации. Они отвечают за обеспечение комфортных условий нахождения людей внутри здания, а также за рациональное использование энергии и ресурсов.
По словам инженера группы ANTARUS компании «Элита» Анастасии Герасимовой, круглогодично в торговых и бизнес-центрах для поддержания микроклимата системами холодоснабжения потребляются большие объемы энергии. Поэтому чаще всего для повышения энергоэффективности используют систему свободного охлаждения (Free cooling). Фрикулинг имеет несколько видов. Наиболее популярный — чиллер с фрикулингом, где используются низкие температуры наружного воздуха для охлаждения хладоносителя.
Для перекачивания среды в этой системе у компании «Элита», рассказывает Анастасия Герасимова, есть оптимальное решение — гидромодули ANTARUS HIGHCOOL. Они производятся на собственных насосах, в том числе на агрегатах нового поколения MLV-II с высоким классом энергоэффективности двигателя. Это позволяет оптимизировать потребление электроэнергии системами холодоснабжения. «В частности, вертикальный многоступенчатый насос MLV-II с двигателем IE3 имеет ряд преимуществ. А именно: потребляет меньше электроэнергии с сохранением такой важной характеристики, как КПД насоса. Возможно применение насоса с двигателем на типоразмер меньше в сравнении с IE2 при тех же параметрах системы. Для дополнительного повышения энергоэффективности системы кондиционирования в офисных и торговых зданиях мы предлагаем установку гидромодулей ANTARUS HIGHCOOL с частотными преобразователями на каждый насос. Такое решение позволяет до 30% сократить потребление электроэнергии за счет регулирования скорости электродвигателя, а также дает плавное изменение расхода перекачиваемой среды при переходе с летнего на зимний период и обратно. Важно отметить, что это продлевает срок службы насосного оборудования в системах циркуляции», — добавляет специалист.
В торговых и бизнес-центрах более широкое применение находят настенные конденсационные котлы и их каскадная установка благодаря увеличению единичной мощности, большей доступности и удобству интеграции в различные помещения, отмечает менеджер по развитию бренда De Dietrich ООО «БДР Термия Рус» Олег Козлов. По его словам, каскадные установки удобны по нескольким причинам: высокий уровень резервирования в случае неисправности одного или даже нескольких котлов, увеличение диапазона модуляции мощности установки. Так, диапазон изменения мощности даже одного котла De Dietrich EVODENS AMC Pro 115 составляет 16 кВт-104 кВт, а самый производительный настенный котел МСА Pro 160 имеет мощность 152 кВт. Ну и, конечно, довод в пользу каскадной установки — это наращивание установленной мощности с применением небольших и удобных для монтажа котлов. Тепломеханическая часть (обвязка котлов) в таких случаях размещается под котлами. Именно такую систему обвязки для котлов AMC Pro, говорит специалист, предлагает компания De Dietrich. В каскадные системы De Dietrich можно установить до восьми котлов, они представляют собой полностью готовый модуль для обвязки контура настенных конденсационных котлов.
«Одна из самых технологически сложных частей котла — это теплообменник, который разрабатывается и выпускается заводом De Dietrich. Производство литых теплообменников из сплава алюминия с кремнием является более сложным и дорогостоящим, но при должном качестве процесса обеспечивает наивысшие эксплуатационные характеристики конденсационной техники. Подобные котельные с котлами EVODENS AMC Pro и MCA 160 De Dietrich установлены во многих городах России, как правило, в составе крышных, встроенных или пристроенных котельных. Системы распределения тепла и средства автоматизации в основном располагаются в помещении котельной. Это делает более удобной эксплуатацию котельной, а согласованное регулирование позволяет значительно повысить энергоэффективность», — считает Олег Козлов.
По оценкам экспертов, энергопотребление насосов составляет 25% от мирового энергопотребления, продолжает тему применения энергоэффективных насосных систем руководитель отдела продаж по ЦФО и СНГ CNP Rus Андрей Лысанов. То есть грамотное управление насосным оборудованием не только помогает снизить расходы на эксплуатацию торгового или бизнес-центра, но также повышает энергоэффективность здания. Оптимальным решением для торговых и бизнес-центров, где потребность в воде варьируется в зависимости от дня недели и времени суток, и, следовательно, важно обеспечить переменный расход при постоянном давлении в системе, являются вертикальные многоступенчатые насосы CNP серии CDM с встроенным частотным регулированием или установки повышения давления PBS, работающие на базе насосов CDM и систем интеллектуального управления PD ES. Отличительные особенности насосов серии CDM в комплекте с PD ES — наличие частотного регулирования позволяет эффективно регулировать скорость вращения насоса в зависимости от текущей потребности, что помогает снизить энергопотребление при частичной загрузке; многоступенчатая конструкция обеспечивает стабильное давление при переменном расходе воды; встроенная защита и автоматика обеспечивают безопасную и надежную работу насоса и позволяют автоматически реагировать на изменения в системе.
«Данное техническое решение надежно зарекомендовало себя на российском рынке. Так, установки повышения давления во время масштабной реконструкции были установлены в спортивном комплексе «Олимпийский» в Москве, работают в гипермаркетах строительных товаров Леруа Мерлен, а также активно используются в региональных проектах, например в торгово-развлекательном центре «Волгарь» в Самаре. Важно отметить, что установки повышения давления PBS собираются на собственной производственной площадке CNP, расположенной в Индустриальном парке Есипово в Солнечногорском районе Подмосковья. Это позволяет не только осуществлять строгий контроль качества, но и максимально сократить сроки поставки — от двух недель с момента заказа», — отмечает Андрей Лысанов.
«Мы производим, — рассказывает руководитель по развитию бизнеса ООО «ВИЛО РУС» Константин Шинкарук, — насосное оборудование с высокими индексами эффективности как проточной части, так и электродвигателей, а также системы автоматики и автоматизации для регулирования работы насосов в зависимости от переменных параметров. Предлагаем готовые к подключению системные решения, которые, кроме энергоэффективных насосных агрегатов, состоят из трубной обвязки, арматуры, а самое главное — оснащены прибором управления с частотными преобразователями на каждый насос. Все основные компоненты производятся в России, что позволяет не зависеть от импорта».
Так, например, насосные агрегаты с сухим ротором IL/BL/Atmos GIGA на 90% состоят из российских комплектующих и производятся на заводе WILO в Ногинске. Помимо этого, на заводе в Ногинске изготавливаются приборы управления, контроллеры, трубная обвязка и другие готовые решения в виде комплектных насосных установок. «Более 530 насосов WILO установлены в башне «Лахта Центра» в Санкт-Петербурге. Они работают в нескольких областях: от отопления, вентиляции и кондиционирования до водоснабжения. Одним из главных требований были высокие производственные характеристики насосов и наличие внутреннего или внешнего преобразователя частоты, поэтому компания использовала линейные насосы с электронным управлением, а также центробежные насосы высокого давления», — сообщил Константин Шинкарук.
Энергоэффективность зданий, в том числе бизнес-центров, торговых комплексов, зависит от множества факторов, отмечает генеральный директор ООО «РОСТтерм» Иван Багаев. В том числе — от характеристик, применяемых в системах тепло- и водоснабжения, труб. «Мы производим полимерные трубы, которые принято считать энергосберегающими. В частности, в них отсутствуют шероховатости, соответственно, затраты на прокачку воды минимизируются, нагрузка на насосы меньше, снижаются затраты на электроэнергию. Кроме того, полимерные трубы в системе горячего водоснабжения и отопления отдают меньше тепла в окружающую среду в сравнении с теми же стальными трубами, соответственно, меньше теплопотерь, что также энергоэффективно.
Наш флагманский продукт — полимерные трубы Ростерм PE-Xa, — добавил он, — мы делаем для систем горячего, холодого снабжения, систем теплых полов, снеготаяния. По своим характеристикам они существенно экономят энергоресурсы. В производстве труб мы используем экструдированное оборудование, териопластавтоматы. Продукция пользуется спросом у заказчиков».
По словам директора по продажам компании «Современные технологии нагрева» (СТН) Александра Саразова, одним из важных компонентов современных жилых, торговых и офисных центров является система архитектурного (инфраструктурного) обогрева, или снеготаяния. Она позволяет эффективно бороться с образованием наледи, снежных сугробов на кровле, ступенях входных групп, на прилегающей территории, дорожках и др. Система дает целый ряд преимуществ: отсутствие расходов на механическую уборку снега, предотвращение образования снежного покрова и наледи, защиту покрытия от повреждений при уборке снега и скалывании льда, отсутствие воздействия антигололедных реагентов, комфорт и безопасность для посетителей (невозможность травм из-за гололеда), презентабельный вид прилегающей территории. В большинстве подобных систем используется резистивный нагревательный кабель. Он отличается невысокой стоимостью и постоянной мощностью, эффективно показывает себя при укладке на прифасадных площадках, дорожках и прочих открытых участках. Может укладываться под гранитную или тротуарную плитку, а также в бетон и пр.
«При площади обогрева 500 кв. м потребление электроэнергии составляет всего 150 кВт/ч. Следует отметить, что система функционирует автоматически и активируется только при выпадении осадков в виде снега. Для сравнения: согласно данным Росстата, месячное потребление одного домохозяйства из 2,5 человека составляет 220 кВт/ч в месяц. Но, как показала зима 2023–2024 годов с сильными снегопадами и резкими перепадами температур, обычная система архитектурного обогрева в пиковые периоды может иметь относительно высокое энергопотребление. В этой связи рекомендую обратить внимание на аналог резистивного кабеля — саморегулирующийся кабель. Он работает с повышенной мощностью при понижении температуры и сокращает уровень выделяемого тепла при повышении температуры. Отдельно стоит отметить, что наша продукция не отличается высокой стоимостью, материалы и комплектующие для ее изготовления мы производим преимущественно сами», — подчеркнул Александр Саразов.
Сегодняшняя тема полезна для застройщиков, которые являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций при долевом строительстве.
Полезные нюансы, которые стоит учитывать при исчислении налоговой базы в случае долевого строительства, осветила Малика Король, руководитель судебного управления Адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г.Москва).
Долевое строительство — это практически вся жилая недвижимость, которая в настоящее время представлена на первичном рынке.
Это как раз история с дольщиками — участниками долевого строительства. Такие отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.
Итак, налоговая база налога на прибыль при долевом строительстве.
Для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учёта не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
Закон N 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства (пункт 2 статьи 2), и устанавливает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (пункт 1 статьи 3).
Сложно?
Конечно сложно, да так, что суды не могут в этом разобраться.
Например, в марте текущего года Верховному Суду РФ пришлось исправлять ошибки налогового органа и судов трёх инстанций.
Проблема заключается в том, что, по мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве – то есть по каждой квартире.
При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, ВКЛЮЧАЕМОЙ в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ в состав расходов.
При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований.
На этом основании налоговые органы очень часто привлекают застройщиков к ответственности и просят уплатить недоимку и штрафы.
На деле приведённая позиция налогового органа НЕ ВЕРНА!
При таком подходе сумма экономии застройщика является его доходом, а вот сумма убытка по отдельным квартирам в состав расходов не включается.
А вот верная позиция, на которую указал ВС РФ, изменив давно сложившуюся судебную практику.
По правилам статей 247, 250, 251, 270 НК РФ застройщик, привлекающий денежные средства в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, ВПРАВЕ в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома определять налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период.
Иными словами, финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется В ЦЕЛОМ по объекту строительства (многоквартирному дому).
Такой расчёт позволяет существенно снизить налоговую нагрузку застройщиков.
В качестве примера, дело N А60-43572/19.
Берите на заметку!
В Санкт-Петербурге побывал с двухдневным визитом замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Он посетил ряд крупных строящихся объектов — как жилых, так и возводящихся по госзаказу. Кроме того, замминистра провел совещание с представителями крупнейших застройщиков Северной столицы, в ходе которого тезисно изложил основные подходы Минстроя РФ по ключевым проблемам отрасли, а также озвучил ожидания ведомства от работы девелоперов.
СНиПы-хрипы
«Большинство сводов правил и техрегламентов становятся скорее рекомендательными, чем обязательными к применению документами. При этом мы прекрасно понимаем, что для региональных властей и экспертиз это достаточно сложный в реализации подход. И силовые ведомства регулярно продолжают настаивать на полном соблюдении требований. Поэтом мы с коллегами из Генпрокуратуры не раз уже проводили консультации с представителями местных властей, на которых озвучивали позицию Минстроя РФ, и будем и далее продолжать эту практику. Мы понимаем, что это необходимо для того, чтобы облегчить и ускорить работу девелоперов», — подчеркнул Никита Стасишин.
Факторы себестоимости
Минстрой видит проблему роста цен на стройматериалы. «Самая сложная ситуация с металлом. Для улучшения положения можно подготовить консолидированную заявку региона в Минстрой РФ, и мы поможем заключить прямой договор на поставку продукции с Металлинвестом и еще рядом организаций. Это даст достаточно неплохую экономию за счет исключения посредников. Но понятно, что это будет достаточно серьезная партия, которую нужно единовременно доставить и складировать. Так что это должна быть групповая заявка», — сообщил замглавы ведомства.
Готово оно оказать поддержку и с доставкой трудовых мигрантов. «Пик остроты эта тема, наверное, уже прошла. Тем не менее мы продолжаем по ней работать. Во-первых, мы смягчаем условия всем известного алгоритма ввоза мигрантов. А во-вторых, появилась возможность задействовать в этих целях РЖД, сформировав специальный чартер, способный за раз привезти порядка тысячи человек. Для этого опять же лучше всего подготовить консолидированную заявку и через Минстрой договариваться с железной дорогой. Такой вариант, безусловно, дешевле, чем ввозить рабсилу самолетами, хотя тут и есть некоторые нюансы, связанные с оформлением», — отметил он.
Госзаказ
Никита Стасишин признал также существование серьезной проблемы с выполнением подрядчиками работ по госзаказу из-за резкого повышения цен на стройматериалы, вследствие чего стоимость контракта не обеспечивает рентабельности работы строительных компаний. Для ее решения Минстроем РФ выпущены методические рекомендации о том, как можно повысить потолок увеличения цены договоров подряда.
«Изначально мы предлагали откорректировать ФЗ-44 о госзакупках. Но Минфин РФ убедил нас пока ограничиться рекомендациями хотя бы в силу того, что внесение поправок в закон — дело небыстрое. Если от методичек толку не будет, мы вернемся к идее законодательных корректировок, но они возможны теперь уже только в осеннюю сессию. Впрочем, здесь есть еще один сложный вопрос: где взять деньги на покрытие роста стоимости договоров с подрядчиками», — сообщил он.
Замминистра добавил также, что в настоящее время, пожалуй, даже большую проблему представляет заключение госконтрактов на будущий год: «Многие подрядчики, опасаясь дальнейшего роста цен, воздерживаются от участия в тендерах. Так что, конечно, проблему надо решать принципиально. И здесь будет полезна консолидированная позиция строительного сообщества».
Проектное финансирование
Никита Стасишин подчеркнул, что уже два года власти не меняют правил игры в долевом строительстве, за исключением некоторых мер по снижению стоимости проектного финансирования для застройщиков.
«Учитывая объемы спроса, простимулированного льготной ипотекой, скорость наполнения эскроу-счетов была такая, что эффективная ставка по проектному финансированию не превышала 2% годовых на период строительства. Сейчас Минстрой прорабатывает с Центральным банком интересную схему (кстати, если у застройщиков есть идеи в этой сфере, мы готовы их рассмотреть). Суть ее в том, чтобы дать девелоперу возможность использования денег на эскроу-счетах, превышающих объем покрытия проектного кредита, на развитие: на приобретение земельных участков, в качестве собственных инвестиций в другой проект, чтобы обеспечить получение у банка более привлекательных условий кредитования и др. Тем самым мы стремимся помочь оптимизации затрат застройщиков и повлиять на конечную стоимость квадратного метра для потребителя», — отметил он.
Доступность жилья
Замминистра призвал девелоперов задуматься над доступностью жилья для покупателей и не допускать чрезмерного роста цен. «Мы принципиально против принудительного регулирования стоимости жилья — это вопрос рыночных механизмов. Также мы понимаем, что качественное дешевым быть не может. Но за счет оптимизации расходов, за счет увеличения объемов строительства и других мер необходимо обеспечить уровень цен, приемлемый для покупателя. Также нужно посмотреть на квартирографию, чтобы молодым семьям было комфортно жить, чтобы они не боялись заводить детей», — подчеркнул он, добавив, что речь идет о стандартном жилье, а в более высоких ценовых сегментах действуют свои правила игры.
При этом Никита Стасишин предложил не ждать очередных мер стимулирования отрасли: «Отстаивать программы поддержки перед финансовым блоком Правительства становится очень сложно, когда нам демонстрируют графики роста цен на жилье».
Комплексный подход
Замглавы Минстроя призвал застройщиков максимальное внимание уделить проектам комплексного развития территорий (КРТ), получившим недавно законодательную базу на федеральном уровне. Теперь необходимо региональные законы привести в соответствие с общероссийскими и включаться в практическую реализацию таких проектов.
«Мы уделяем очень большое внимание вопросам реновации, редевелопмента территорий, где есть ветхое жилье, еще не признанное аварийным, имеется инвестиционный потенциал, и сохраняются хорошие перспективы для реализации проектов КРТ. То же касается и бывших промышленных площадок, которые нужно вовлекать в оборот. Мы надеемся на активную работу девелоперов в этом направлении», — отметил он.
Комфортная среда
Никита Стасишин в очередной раз озвучил требования федерального центра по повышению уровня комфортности вновь возводимых объектов. «Необходимо стремиться к созданию нового качества проектов. Нужно снижать этажность и плотность проживания граждан. Даже цветовое решение строящегося жилья и социальных объектов имеет важное значение. Это фактически не влияет на себестоимость возведения зданий, так что вполне можно обеспечить им облик, который радовал бы глаз», — заявил замглавы Минстроя.
По его словам, инвестиционные схемы застройщиков сегодня прекрасно позволяют делать затраты, необходимые для реализации качественных проектов со всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой. Задача города — расшивка транспортных проблем, магистральные сети и энергоисточники, чтобы обеспечить возможность введения в оборот новых территорий, в том числе под жилищное строительство.
Регионы ждут!
Замминистра поинтересовался у присутствующих девелоперов, нет ли желающих прийти поработать в регионы. «Нет? Очень зря. Все равно придется», — заметил он, не услышав ответа.
Никита Стасишин подчеркнул, что приход крупных застройщиков в регионы — это важная задача. Со своей стороны Минстрой готов предложить помощь, в частности, в создании социальной и инженерной инфраструктуры.
«Многие регионы Северо-Запада нуждаются в вашем приходе. А экономика девелоперов сегодня вполне позволяет это сделать», — добавил он.
Льготная ипотека
«Льготная ипотека сейчас реализуется в новых условиях. Причем основной упор сделан на семейный формат, для тех, у кого после 1 января 2018 года родился хотя бы один ребенок. Задача состоит в том, чтобы привлечь те семьи, которые на рыночных условиях не могут позволить себе взять кредит. Но есть ощущение, что многие люди в регионах не поняли изменения и не оценили возможность взять ипотечный кредит под те же 6% на те же 12 млн рублей по этой программе», — отметил Никита Стасишин.
При этом он подчеркнул, что Минстрою нужны реальные данные с мест, насколько эффективно работает новая схема. «С финансовым блоком Правительства есть договоренность вернуться к вопросу о формате льготной ипотеки осенью, когда будет понимание результативности семейной программы. Если она будет недостаточной — возможно рассмотрение других вариантов», — добавил замминистра.
Индустриализация ИЖС
Замглавы Минстроя пригласил крупных девелоперов принять участие в еще одной важной государственной инициативе — развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «Стоит задача внедрить индустриальное строительство в ИЖС. Это даст возможность распространить на этот сегмент проектное финансирование, все льготные программы, включая ипотеку», — заявил он.
Сейчас банки не понимают предмет залога и остаточную стоимость таких объектов, и, как следствие, они строятся в основном хозспособом, а это весьма дорогостоящие потребительские кредиты. «До конца года мы планируем урегулировать все эти вопросы и тем самым привести в ИЖС индустриальные технологии и дешевые ипотечные деньги», — сказал Никита Стасишин.