Миллионник нового образца
Более трех триллионов рублей частные и государственные уже инвесторы вложили в развитие Новой Москвы. В результате за одиннадцать лет существования число жителей Новой Москвы увеличилось с 240 тысяч до 730 тысяч человек и уверенно стремится к плановому миллиону.
Новая Москва привлекает москвичей
Власти признаются, что в 2012 году было тяжело осознавать, что территорию в полтора раза больше Москвы удастся превратить в миллионник всего за 15 лет. «В России нет ни одного города-миллионника, который был построен меньше, чем за сто лет, — говорит руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. — Но постепенно, когда мы видели, как формируются отраслевые и транспортные схемы, какой интерес вызывает территория у девелоперов, как работает синергия создания инфраструктуры города и реализация проектов застройщиками, то приходило понимание, что город становится все интереснее для жителей». Это видно и по цене квадратного метра. С первоначальных 100 тысяч рублей она поднялась до почти до 300 тысяч. В регион пришли крупные игроки: «ПИК», «А101», «Самолет», у каждого из которых в портфеле не 1 млн кв. м на рынке недвижимости. В общей сложности за 2023 год на территории Новой Москвы они возвели более 2 млн кв. м жилья. В основном девелоперы реализуют проекты жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса, в которых более 50% объектов предлагаются с отделкой, что, по словам чиновника, в целом указывает на высокий уровень конкуренции за покупателя среди застройщиков. При этом статистика показывает, что новые квартиры покупают москвичи. Если в 2016 году процент таких покупателей не превышал 18%, то в 2023-м уверенно остановился на 63%. В то же время число новых жителей из других регионов планомерно сокращается и сегодня достигает всего 10%.
Прошедший год стал позитивным в части выравнивания стоимости квадратного метра. Если в предыдущие годы цена постоянно росла, остановившись на 240 тысяч рублей за «квадрат», то в течение 2023 года она практически не менялась. Прирост составил всего 0,6%. «Мы вышли на плато, что важно для покупателей и для рынка недвижимости в целом», — резюмирует Владимир Жидкин.
Параллельно с этим в Новой Москве идет активное строительство социальной инфраструктуры. В 2024 году город планирует возвести 30 таких объектов. При этом все новые школы будут соответствовать новому стандарту, который предполагает создание многофункционального пространства со стеклянными перегородками и спортзалом-трансформером, где смогут заниматься не только ученики, но и жители прилегающих жилых комплексов. А в следующем году полностью завершится программа по созданию пожарных депо. Другими словами, на всей территории Новой Москвы скорость подъезда машины службы спасения не будет превышать десяти минут.
Дороги как драйвер для развития
Как отмечает глава Департамента развития новых территорий города Москвы, инвесторов, в первую очередь, привлекает развивающаяся транспортная инфраструктура. У людей появляется возможность проехать к участкам, обозначенным на карте, как на личном транспорте, так и на общественном. Только за прошедший год в Новой Москве открылись две станции метро и шесть МЦД с транспортно-пересадочными пунктами. Параллельно с этим дорожники активно строят новые трассы: только за 2023 год введено в эксплуатацию более 37 километров новых дорог с четырьмя искусственными сооружениями. Ожидается, что в 2024 году появятся еще столько же вместе с пятью станциями метрополитена. Отметим, что в рамках пятилетнего плана развития транспортной инфраструктуры в регионе возводят два полноценных дублера между Киевским и Калужским шоссе, которые выйдут за Троицк. Часть уже выполнена. В частности, жители получили новую дорогу протяженностью 16,2 км между Варшавским и Калужским шоссе. На сегодняшний день в развитие УДС ТиНАО вложено более 320 млрд рублей.
«Дороги всегда были основным драйвером для развития. Раньше мы об этом читали в книжках, а сегодня сами их создаем и видим, как в поле, куда раньше было невозможно подъехать, начинают появляться такие проекты, как в Прокшино», — приводит пример Владимир Жидкин.
Еще несколько лет назад данный участок достался компании «А101», однако четких намерений его освоения не было, пока рядом не появилась дорога Солнцево — Бутово — Видное и не открылась станция метро в 2023 году. Сегодня девелопер возводит здесь жилой комплекс и первую очередь масштабного бизнес-центра с большой рекреационной зоной. Сдача в эксплуатацию намечена на 2024 год.
Рабочие площадки Новой Москвы
Девелоперам интересно создавать в Новой Москве рабочие места, так как это позволяет значительно компенсировать расходы на смену ВРИ (вида разрешенного использования земельного участка). «Они активно ищут проекты по созданию рабочих мест. В частности, одна из компаний планирует построить на территории Коммунарки спортивный комплекс площадью 70 тысяч квадратных метров. Другие девелоперы реализуют свои проекты в пищевом и строительном кластерах», — обращает внимание Владимир Жидкин.
Объем ввода таких площадей год от года увеличивается. Если в 2023-м застройщики сдали в эксплуатацию порядка 700 тыс. кв. м, то в 2024-м планируется значительно увеличить данный показатель. Так, ожидается, что в Новой Москве откроется фулфилмет-центр OZON на 7000 рабочих мест, где будут осуществляться маркировка и размещение товаров на складе, а также завершится реконструкция торгово-развлекательного центра «Мега».
В прошлом году на территории Новой Москвы появились первые объекты большого производства готовых квартир в рамках технополиса «Монарх». В 2024-м инвестор приступает к строительству второй очереди производства. Компания выпускает крупные блоки с чистовой отделкой и коммуникациями, из которых можно собирать как жилые дома, так и нежилые объекты общественного назначения. Каждый модуль имеет размеры 15 х 6 м, что сопоставимо размеру трехкомнатной квартиры. «Он представляет собой полностью отделанное помещение свободной планировки около 100 кв. м со всеми инженерными коммуникациями», — рассказывают в пресс-службе ГК «Монарх», добавляя, что при желании блок можно оснастить системой «умный дом» в заводских условиях с применением современных материалов и соблюдением всех технологических процессов. Со всех шести сторон блок имеет теплозащитный слой из минераловатной плиты, которая еще является прекрасным звукоизоляционным и пожаростойким материалом. С производства блоки везут на строительную площадку, где собирают дом как из деталей конструктора. Совсем недавно компания реализовала свой первый ЖК в деревне Яковлево поселения Десеновское. Напомним, что договор о комплексном развитии данного участка площадью 11,65 гектара инвестор подписал летом 2023 года на площадке XXVI Петербургского международного экономического форума.
Также в этом году пройдет строительство объектов второй очереди пищевого кластера, резидентами которого являются концерн «КРОСТ», ГК «Веспер», ОМПК и «Град Девелопмент». В общей сложности здесь появится более 573 тыс. кв. м промышленной недвижимости. Еще один кластер — автомобильный и нефтехимический — сформирован в Троицке, где ПАО «Камаз» и ООО «Рэнера» намерены возвести завод по производству отечественных литиевых батарей для электротранспорта. Недалеко от ЦКАДа создается и строительный кластер. На его территории разместят объекты «Внуково Логистик» и «Брусника».
Будущее нового миллионника
Согласно первоначальным планам, к 2030 году на территории Новой Москвы должно проживать не менее одного миллиона человек. Сегодня здесь уже насчитывается порядка 750 тысяч жителей, а учитывая ежегодный прирост в 65–70 тысяч, можно говорить о реальности задуманного.
При этом вслед за созданием необходимой для комфортной жизни инфраструктуры власти не исключают, что в регионе могут появиться крупные объекты, которым под силу привлечь туристов со всей страны или ближнего зарубежья. Это может быть большой сафари-парк, трасса Формулы-1 или киберцентр. Как отметил Владимир Жидкин, редко встречается такое сочетание огромного количества свободных территорий (порядка 35 тысяч га земли) и сформированной транспортной инфраструктуры, какую может предложить Новая Москва, и это преимуществом можно грамотно использовать.
Петербург – единственный субъект РФ, который до сих пор не заключил соглашения с Минстроем РФ по объемам строительства в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Город продолжает вести переговоры.
Об этом сообщил замглавы Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский в ходе круглого стола, организованного Союзом строительных объединений и организаций в рамках подготовки XXII практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти».
Нацпроект «Жилье и городская среда» предполагает ввод 120 млн кв. м жилья ежегодно, начиная с 2024 года. Минстрой распределил «квадраты» по регионам. На долю Петербурга пришлось 25 млн кв. м – столько необходимо построить в 2019–2024 годах (в частности, в 2024-м – 5,4 млн). Смольный настаивает на показателе 18,8 млн кв. м.
Как сообщил Евгений Барановский, администрация запросила в Минстрое методику расчетов. Выяснилось, что прогнозные планы города учитывают гораздо больше факторов, включая обеспеченность рабочими местами и приток приезжих в город. Также петербургские специалисты обращают внимание на темпы продаж: зачем строить больше, чем люди в состоянии купить?
По мнению чиновника, продавать 120 млн кв. м. жилья ежегодно – нереально, особенно при существующих ипотечных ставках. «Чтобы нарастить объем ввода, нужно стимулировать спрос», – заявил он.
Кстати, о том же недавно заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «Я считаю, что ставка по ипотеке в 9% – преступление. Нам необходимо снижать ее, для этого нужно проработать ряд мер, обсудить этот вопрос с банками. Мы программу по жилью не выполним, если не решим вопрос ипотеки. Даже если будет 5%, в наших мечтах, нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 млн кв. м и продать их. Построить можно, кому мы их продавать будем?» – подчеркнул он.
Еще одна ключевая проблема – дефицит социальных объектов. В декабре губернатор Петербурга Александр Беглов, выступая на съезде строителей города, озвучил официальные данные: дефицит мест в детсадах составляет 37 тыс., в школах – 24 тыс. При строительстве до 2025 года в Петербурге 25 млн кв. м жилья для их обеспечения инфраструктурой надо 189 соцобъектов. На это требуется 310 млрд рублей. На прочую инфраструктуру требуется еще 320 млрд.
«Дефицит социальных объектов надо наверстывать. Проблема гигантская», – подчеркнул Евгений Барановский. По его словам, в 2019 году сдано около 3,5 млн кв. м, в 2020-м планируется сдать 3,7 млн – столько обеспечат действующие разрешения на строительство, к которым добавятся индивидуальные дома.
Разрешительной документации с датой завершения проектов до 2024 года – 18 млн кв. м, это жилые дома и апартаменты. Новых проектов мало. Как пояснил Евгений Барановский, в ожидании реформы привлечения средств в жилищное строительство застройщики заранее «затарились» разрешениями на строительство.
Отсутствие соглашения с Минстроем означает для Петербурга некоторые потери. Например, не будет федерального финансирования некоторых проектов, программ. Но, по словам чиновника, город и так их не получал – по формальной причине «высокой бюджетной обеспеченности».
Пока договоренности между городом и Минстроем нет, однако установка Смольного – наращивать объемы ввода жилья, используя для этого разные инструменты. Посетивший Петербург в конце февраля Марат Хуснуллин определил задачи, которые придется выполнять и застройщикам, и местной власти. В частности, необходимо вовлекать в оборот новые земельные участки под жилищное строительство. Возможно, Правительство РФ возьмет на себя часть расходов по подготовке участков. Главное – развивать новые территории в комплексе, в том числе с созданием рабочих мест и открытием производств. А чтобы стимулировать строительство, федеральная власть готова принимать заявки на выкуп социальных объектов на три года вперед.
Прошедший в новом формате XII Съезд строителей Ленобласти позволил «в режиме онлайн» если не решить, то хотя бы приступить к решению насущных для отрасли региона вопросов.
Проводить съезд в режиме «вопрос – ответ» предложил традиционный оператор – Союз строительных организаций Ленобласти (ЛенОблСоюзСтрой). Организатором выступили правительство и Комитет по строительству региона.
Ситуация
Вопросы, интересующие и власть, и бизнес, касались в основном сооружения инфраструктурных объектов. Как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, в рамках Адресной инвестиционной программы 2019 года на социальную инфраструктуру потрачено 8 млрд рублей, в том числе 6 млрд – из регионального бюджета. Работа шла по 111 объектам (включая проектирование). В 2020 году в бюджете заложены аналогичные средства. Но со временем затраты на социнфраструктуру планируется увеличивать.
Активно шла работа по выкупу социальных объектов. По словам Александра Дрозденко, на 2020 год в рамках программы «Стимул» на эти цели будет потрачено 1,9 млрд рублей. Регион планирует выкупить девять построенных и еще строящихся детсадов и школу.
Ситуация в разных локациях не одинакова, отметил губернатор. Так, серьезные проблемы с обеспеченностью социнфраструктурой есть в Кудрово, но в Мурино ситуация получше – есть задел по строительству школ. Возведение «социалки» тормозят в том числе недобросовестные застройщики и подрядчики, не выполняющие обязательств. В результате власти региона запустили новую программу компенсации – выплаты родителям, если они не дождались места в детском саду. «А могли бы эти средства пустить на выкуп построенных детских садов», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Он отметил также, что регион работает над решением проблем с подключением к электросетям, с медленной передачей готовых соцобъектов на баланс муниципалитетов, с отставанием в развитии дорожной сети. «Затягиваются сроки передачи дорог, уличного освещения, парковок, благоустройство», – перечислил губернатор. При этом проблемы с транспортной инфраструктурой могут стать препятствием для выдачи новых разрешений на строительство.
При этом он подчеркнул: установка властей – увязать прием жилья в эксплуатацию с готовностью транспортной и социальной инфраструктуры. Но застройщики не всегда с этим справляются. «Дольщики возмущаются в соцсетях: объект готов, но его не приняли в эксплуатацию. И делается это с подачи застройщиков. Некрасиво», – сказал Александр Дрозденко.
Он заявил о необходимости сооружать не только школы и детсады, но также медицинские и спортивные учреждения, отделения полиции, почты, пожарные депо. При этом, полагает губернатор, следует прибегать к совместному финансированию.
Разное
Большая часть времени на съезде была отведена под вопросы, жалобы и предложения, которые застройщики имели возможность задать главе региона напрямую. Глава ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов озвучил предложение строителей – создать рабочую группу, чтобы стандартизировать Правила землепользования и застройки и другие градостроительные документы на уровне муниципальных образований. Сейчас в регионе около 200 муниципалитетов и столько же ПЗЗ. «Ждем поддержки Комитета по архитектуре и градостроительству», – отметил он.
Руслан Юсупов обозначил также проблему взаимодействия застройщиков с банками в рамках перехода жилищного строительства на новую схему финансирования. Банки запрашивают у застройщиков дополнительные «справки», пересматривают документы, критикуют решения госэкспертизы. С этим региональные власти, к сожалению, ничего поделать не могут, поскольку не имеют права вмешиваться в деятельность финансовых организаций, признал губернатор.
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева попросила рассмотреть вариант сотрудничества власти и банков, чтобы облегчить застройщикам получение кредитов для строительства соцобъектов. Например, под гарантии областного правительства о последующем выкупе таких объектов.
Она также пожаловалась на полигон ТБО в Янино, который объявил о увеличении объемов и, соответственно, площадей, что приблизит его к жилищным проектам. Александр Дрозденко заверил: полигон расширяться не будет – не получится нарастить мощности переработки с 90 тыс. до 500 тыс. т. И землю на эти цели обещал не предоставлять.
Застройщики подняли тему сроков передачи сооруженных ими дорог на баланс местных властей. Муниципалы не торопятся, поскольку никакого регламента по срокам, составу документации и прочему не существует. Пока застройщик не передал дорогу на баланс муниципального образования, он вынужден организовывать дорожное движение, а это вовсе не его обязанность. Процесс в отдельных случаях затягивается не на месяцы – на годы. Губернатор поручил разработать регламент по передаче дорог на баланс местной власти и пояснил: муниципалы не торопятся принимать, потому что тогда дороги надо будет содержать.
Была также затронута тема высотного регламента. Как показывает практика, чтобы уложиться в заданное количество этажей, застройщики жертвуют техническими этажами. Александр Дрозденко заявил, что готов обсудить регламент с застройщиками. При этом он высказал опасение, что если в регламенте будут указана высота в метрах, а не в этажах, застройщики начнут возводить дома с этажами в 2,2 м.
Главное
Однако более всего и власть, и бизнес волнуют проблемы строительства социнфраструктуры. И больше всего вопросов застройщики задали именно по этому вопросу.
Например, девелоперы признают, что область куда активнее города выкупает у них социальные объекты, однако цена выкупа в современных условиях – «просто грабительская». По словам руководителя проектов КОТ компании «Строительный трест» Анзора Берсирова, нормативная цена выкупа позволяет покрыть максимум 70% затрат. Он предложил поднять вопрос на федеральном уровне. При этом застройщики готовы предоставить необходимые расчеты по реальным проектам.
Одна из причин такого положения – то, что затраты на землю и инженерию не входят в выкупную цену, отметил заместитель генерального директора компании Bonava Александр Свинолобов. Генеральный директор Setl City Илья Еременко добавил, что низкая цена выкупа не позволяет строить более оригинальные социальные объекты. А при ее повышении это станет возможно.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что если застройщики готовы взяться за незавершенный объект, цена выкупа будет несколько больше. В целом, к сожалению, этот момент пока упирается в бюрократию. Для отчета по программе «Стимул» надо одновременно вводить жилье и инфраструктурные объекты, а сдача «социалки» сильно отстает.
Илья Еременко также спросил об озвучивавшихся ранее планах выкупать инженерные объекты в рамках программы «Стимул». Александр Дрозденко сообщил, что подобное предложение уже направлено в адрес нового вице-премьера РФ Марата Хуснуллина.
Застройщики также выразили готовность возводить соцобъекты по схеме государственно-частного партнерства.
Александр Дрозденко поручил все просчитать, подготовить проекты документов – в том числе по передаче инфраструктурных объектов, включая дорожные на баланс муниципалитетов. Однако, по его словам, в первую очередь надо наполнить регион детскими учреждениями. «Давайте поднапряжемся, доработаем 2020–2021 годы, закроем проблему с детсадами и школами и начнем уже строить инженерные и социальные объекты», – сказал губернатор.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленобласти:
– Формат Съезда строителей уже устоялся: мы отводим большую часть времени на свободное общение застройщиков и производителей стройматериалов с губернатором и руководителями комитетов. Хотя встречи девелоперов с представителями власти региона происходят регулярно, Съезд строителей – особенное событие, в рамках которого можно обсудить именно стратегическое развитие отрасли. Вместе с тем застройщики приходят с конкретными вопросами, которые надо решать прямо сейчас. По итогам съезда обычно формируется перечень поручений губернатора, куда попадают решения, принятые на съезде в ходе живого общения.
Владимир Мозговой, исполнительный директор ЛенОблСоюзСтроя:
– XII Съезд строителей прошел именно в том формате, в каком и планировалось. Мы очень довольны, что нам удалось наладить прямой диалог между властью и бизнесом. Формат «вопрос – ответ» намного продуктивнее множества докладов, и застройщикам удалось задать интересующие их вопросы и озвучить текущие проблемы, решение которых напрямую зависит от правительства региона. Уже в ходе съезда губернатор дал ряд поручений, а это значит, нам удалось дать старт изменениям, которые могут значительно облегчить работу строителей и улучшить взаимодействие компаний и представителей власти.