Миллионник нового образца
Более трех триллионов рублей частные и государственные уже инвесторы вложили в развитие Новой Москвы. В результате за одиннадцать лет существования число жителей Новой Москвы увеличилось с 240 тысяч до 730 тысяч человек и уверенно стремится к плановому миллиону.
Новая Москва привлекает москвичей
Власти признаются, что в 2012 году было тяжело осознавать, что территорию в полтора раза больше Москвы удастся превратить в миллионник всего за 15 лет. «В России нет ни одного города-миллионника, который был построен меньше, чем за сто лет, — говорит руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. — Но постепенно, когда мы видели, как формируются отраслевые и транспортные схемы, какой интерес вызывает территория у девелоперов, как работает синергия создания инфраструктуры города и реализация проектов застройщиками, то приходило понимание, что город становится все интереснее для жителей». Это видно и по цене квадратного метра. С первоначальных 100 тысяч рублей она поднялась до почти до 300 тысяч. В регион пришли крупные игроки: «ПИК», «А101», «Самолет», у каждого из которых в портфеле не 1 млн кв. м на рынке недвижимости. В общей сложности за 2023 год на территории Новой Москвы они возвели более 2 млн кв. м жилья. В основном девелоперы реализуют проекты жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса, в которых более 50% объектов предлагаются с отделкой, что, по словам чиновника, в целом указывает на высокий уровень конкуренции за покупателя среди застройщиков. При этом статистика показывает, что новые квартиры покупают москвичи. Если в 2016 году процент таких покупателей не превышал 18%, то в 2023-м уверенно остановился на 63%. В то же время число новых жителей из других регионов планомерно сокращается и сегодня достигает всего 10%.
Прошедший год стал позитивным в части выравнивания стоимости квадратного метра. Если в предыдущие годы цена постоянно росла, остановившись на 240 тысяч рублей за «квадрат», то в течение 2023 года она практически не менялась. Прирост составил всего 0,6%. «Мы вышли на плато, что важно для покупателей и для рынка недвижимости в целом», — резюмирует Владимир Жидкин.
Параллельно с этим в Новой Москве идет активное строительство социальной инфраструктуры. В 2024 году город планирует возвести 30 таких объектов. При этом все новые школы будут соответствовать новому стандарту, который предполагает создание многофункционального пространства со стеклянными перегородками и спортзалом-трансформером, где смогут заниматься не только ученики, но и жители прилегающих жилых комплексов. А в следующем году полностью завершится программа по созданию пожарных депо. Другими словами, на всей территории Новой Москвы скорость подъезда машины службы спасения не будет превышать десяти минут.
Дороги как драйвер для развития
Как отмечает глава Департамента развития новых территорий города Москвы, инвесторов, в первую очередь, привлекает развивающаяся транспортная инфраструктура. У людей появляется возможность проехать к участкам, обозначенным на карте, как на личном транспорте, так и на общественном. Только за прошедший год в Новой Москве открылись две станции метро и шесть МЦД с транспортно-пересадочными пунктами. Параллельно с этим дорожники активно строят новые трассы: только за 2023 год введено в эксплуатацию более 37 километров новых дорог с четырьмя искусственными сооружениями. Ожидается, что в 2024 году появятся еще столько же вместе с пятью станциями метрополитена. Отметим, что в рамках пятилетнего плана развития транспортной инфраструктуры в регионе возводят два полноценных дублера между Киевским и Калужским шоссе, которые выйдут за Троицк. Часть уже выполнена. В частности, жители получили новую дорогу протяженностью 16,2 км между Варшавским и Калужским шоссе. На сегодняшний день в развитие УДС ТиНАО вложено более 320 млрд рублей.
«Дороги всегда были основным драйвером для развития. Раньше мы об этом читали в книжках, а сегодня сами их создаем и видим, как в поле, куда раньше было невозможно подъехать, начинают появляться такие проекты, как в Прокшино», — приводит пример Владимир Жидкин.
Еще несколько лет назад данный участок достался компании «А101», однако четких намерений его освоения не было, пока рядом не появилась дорога Солнцево — Бутово — Видное и не открылась станция метро в 2023 году. Сегодня девелопер возводит здесь жилой комплекс и первую очередь масштабного бизнес-центра с большой рекреационной зоной. Сдача в эксплуатацию намечена на 2024 год.
Рабочие площадки Новой Москвы
Девелоперам интересно создавать в Новой Москве рабочие места, так как это позволяет значительно компенсировать расходы на смену ВРИ (вида разрешенного использования земельного участка). «Они активно ищут проекты по созданию рабочих мест. В частности, одна из компаний планирует построить на территории Коммунарки спортивный комплекс площадью 70 тысяч квадратных метров. Другие девелоперы реализуют свои проекты в пищевом и строительном кластерах», — обращает внимание Владимир Жидкин.
Объем ввода таких площадей год от года увеличивается. Если в 2023-м застройщики сдали в эксплуатацию порядка 700 тыс. кв. м, то в 2024-м планируется значительно увеличить данный показатель. Так, ожидается, что в Новой Москве откроется фулфилмет-центр OZON на 7000 рабочих мест, где будут осуществляться маркировка и размещение товаров на складе, а также завершится реконструкция торгово-развлекательного центра «Мега».
В прошлом году на территории Новой Москвы появились первые объекты большого производства готовых квартир в рамках технополиса «Монарх». В 2024-м инвестор приступает к строительству второй очереди производства. Компания выпускает крупные блоки с чистовой отделкой и коммуникациями, из которых можно собирать как жилые дома, так и нежилые объекты общественного назначения. Каждый модуль имеет размеры 15 х 6 м, что сопоставимо размеру трехкомнатной квартиры. «Он представляет собой полностью отделанное помещение свободной планировки около 100 кв. м со всеми инженерными коммуникациями», — рассказывают в пресс-службе ГК «Монарх», добавляя, что при желании блок можно оснастить системой «умный дом» в заводских условиях с применением современных материалов и соблюдением всех технологических процессов. Со всех шести сторон блок имеет теплозащитный слой из минераловатной плиты, которая еще является прекрасным звукоизоляционным и пожаростойким материалом. С производства блоки везут на строительную площадку, где собирают дом как из деталей конструктора. Совсем недавно компания реализовала свой первый ЖК в деревне Яковлево поселения Десеновское. Напомним, что договор о комплексном развитии данного участка площадью 11,65 гектара инвестор подписал летом 2023 года на площадке XXVI Петербургского международного экономического форума.
Также в этом году пройдет строительство объектов второй очереди пищевого кластера, резидентами которого являются концерн «КРОСТ», ГК «Веспер», ОМПК и «Град Девелопмент». В общей сложности здесь появится более 573 тыс. кв. м промышленной недвижимости. Еще один кластер — автомобильный и нефтехимический — сформирован в Троицке, где ПАО «Камаз» и ООО «Рэнера» намерены возвести завод по производству отечественных литиевых батарей для электротранспорта. Недалеко от ЦКАДа создается и строительный кластер. На его территории разместят объекты «Внуково Логистик» и «Брусника».
Будущее нового миллионника
Согласно первоначальным планам, к 2030 году на территории Новой Москвы должно проживать не менее одного миллиона человек. Сегодня здесь уже насчитывается порядка 750 тысяч жителей, а учитывая ежегодный прирост в 65–70 тысяч, можно говорить о реальности задуманного.
При этом вслед за созданием необходимой для комфортной жизни инфраструктуры власти не исключают, что в регионе могут появиться крупные объекты, которым под силу привлечь туристов со всей страны или ближнего зарубежья. Это может быть большой сафари-парк, трасса Формулы-1 или киберцентр. Как отметил Владимир Жидкин, редко встречается такое сочетание огромного количества свободных территорий (порядка 35 тысяч га земли) и сформированной транспортной инфраструктуры, какую может предложить Новая Москва, и это преимуществом можно грамотно использовать.
Несмотря на то, что распространение коронавирусной инфекции, падение цены на нефть и снижение курса национальной валюты развернулись еще в марте, итоги первого квартала 2020 года для большинства застройщиков были позитивными. А вот с прогнозами дальнейшего развития событий на первичном рынке жилья – пока полная неясность.
Стабильный квартал
Большинство крупных девелоперов отрапортовало об успешных, вопреки расширяющемуся кризису, итогах первого квартала. Более того, снижение курса рубля к мировым валютам привело к стремлению граждан спасти свои рублевые резервы, вложив их в жилье, что серьезно стимулировало спрос в марте.
Девелоперы, публикуя квартальные отчеты, сообщают о достигнутых прекрасных результатах. Так, Setl Group продала в первом квартале 198 тыс. кв. м недвижимости. Число сделок увеличилось на 4,2%, а объем продаж в денежном выражении вырос на 0,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года и достиг 25,13 млрд рублей. Общая площадь объектов, по которым Setl Group начала строительство в I квартале 2020 года, составляет 248 тыс. кв. м. К апрелю продаваемая площадь объектов холдинга в активной стадии строительства достигла 1,89 млн кв. м., что на 0,3 % больше, чем годом ранее.
«Строительный трест» в первом квартале увеличил продажи в денежном выражении на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года – до 4,3 млрд рублей. Реализовано 41,5 тыс. кв. м недвижимости (без учета продаж домовладений в составе коттеджных поселков), что на 10% выше аналогичного показателя 2019 года. Доля ипотечных сделок повысилась на 8 п.п. – с 51% до 59%.
Продажи Группы «Эталон» в Петербурге несколько просели – на 18% по количеству квартир и на 4% в деньгах, при этом спрос сохранялся на хорошем уровне, а цена «квадрата» в комплексах холдинга выросла на 14%. Доля ипотечных сделок в холдинге осталась стабильной и составила 36%. «Даже несмотря на ожидаемое снижение показателей на фоне высокой базы сравнения, вызванной опережающим спросом на жилье в начале прошлого года, Группа «Эталон» продемонстрировала хорошие операционные результаты. Продажи жилья в денежном выражении стали вторым по величине результатом за первый квартал, достигнутым холдингом за всю историю и составили практически 18 млрд рублей. С начала 2020 года продажи ежемесячно увеличивались на 15% в денежном выражении, что свидетельствует о растущем спросе на жилую недвижимость вплоть до введения ограничительных мер, направленных на борьбу с распространением COVID-19», - отмечает президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
По данным руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, цены в сегменте масс-маркет за первый квартал выросли на 3%, и никаких предпосылок для их снижения не наблюдается. К такому выводу ее привели следующие факты: на рынке строящегося жилья сегодня в продаже находится 4 млн кв. м, что на 15% меньше, чем в последние годы. Выход на рынок в первом квартале 2020 года уменьшился вдвое. Низкие ставки на ипотеку по-прежнему действуют, большинство строек работает, сделки заключаются удаленно. Спрос находится на достаточно стабильном уровне, и у застройщиков нет причин снижать цены. Более того, в перспективе ожидается дальнейшее снижение объемов вывода на рынок нового жилья, что связано как со стратегией застройщиков, так и с тем фактом, что новые объекты будут выводиться по эскроу, так что оснований для падения цен нет.
Неясные перспективы
Однако из-за режима самоизоляции и иных ограничительных мер, связанных с распространением коронавируса, влияние кризиса на рынок недвижимости становится все более негативным. На прошлой неделе в ходе президентского совещания по проблемам строительной отрасли глава ГК ПИК Сергей Гордеев сообщил о резком падении спроса с начала апреля: «В связи с режимом самоизоляции мы наблюдаем резкий спад продаж жилья. Так, за 15 дней апреля мы видим 65% падения по отношению к марту. Параллельно мы прогнозируем, что на апрель у нас будет 70-процентное снижение».
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев указал на возможность резкого падения спроса. «Сегодня мы наблюдаем, что на рынке во всех субъектах РФ спрос запал уже на 30%, и в дальнейшем мы видим, что такая ситуация будет развивать по нарастающей. После того, как мы выйдем из режима самоизоляции, коллеги говорят, что спрос у нас может упасть, как минимум, до 50% и больше», - отметил он.
С ним согласна директор по продажам MASTER Девелопмент Юлия Роженцева. «В среднесрочной перспективе покупательский спрос на рынке недвижимости упадет на 50%. Мы все сейчас входим в неизвестный период, и сколько он может продлиться неизвестно. Потребуется не меньше года, чтобы люди вновь почувствовали уверенность и психологически были готовы брать на себя новые обязательства», - считает она.
Но есть и другие факторы, которые повлияют на ситуацию. Прежде всего, президентом России Владимиром Путиным инициирован ряд мер, направленных на стимулирование строительного комплекса в целом и жилищного рынка в частности. Они высоко оценены строительным сообществом.
Девелоперы пока тоже не спешат менять свои планы на год. «Все наши стройки работают в штатном режиме с соблюдением эпидемиологических норм. Мы уверены, что, несмотря ни на что, сможем выполнить свои планы, намеченные на 2020 год», - отметил глава Компании Л1 Павел Андреев.
О том, что «Группа ЛСР» не видит необходимости в корректировке плановых производственных и финансовых показателей на 2020 год из-за пандемии, заявил ИА Интерфакс представитель холдинга. «Кроме прочего, нынешнее положение дел на строительном рынке открывает окно возможностей для старта новых проектов и покупки под них земельных участков по выгодным ценам, которыми следует воспользоваться», - отметил он.
Со своей стороны Группа RBI анонсировала два новых проекта. «Текущий сложный для экономики период – не повод отказываться от совершения сделок по земле. На сегодняшний день мы активно наращиваем свой земельный банк. Мы уже ведем ряд переговоров и одновременно открыты к новым предложениям от собственников участков, соответствующих нашим критериям», – отметил президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Таким образом, несмотря на сложность обстановки, крупные застройщики смотрят вперед и стремятся использовать ситуация для обеспечения перспектив развития в будущем.
Президент России Владимир Путин в ходе совещания по проблемам строительного комплекса в кризисной ситуации, вызванной пандемией коронавируса, выдвинул ряд инициатив. Мы обратились к представителям отрасли с просьбой прокомментировать предпринимаемые меры поддержки.
«На этапе восстановления экономики именно стройка должна стать одним из локомотивом роста, который потянет за собой и другие сектора», - подчеркнул Владимир Путин. Он обратился к руководителям строительных компаний, чтобы они сообщали о существующих трудностях, а также призвал глав регионов находить баланс интересов.
Важнейшей среди мер поддержки спроса на рынке жилья стала инициатива запустить специальную льготную программу по ипотеке. «В рамках такой программы можно будет взять ипотеку по ставке 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Петербурге», - сказал президент.
Фонд защиты прав участников долевого строительства будет докапитализирован на 30 млрд рублей в целях решения проблемы. При этом Владимир Путин подчернил недопустимость появления новых обманутых дольщиков: «Получая поддержку с кредитами, компании должны взять на себя обязательства по завершению строительства домов, запланированных к вводу в строй в этом и следующем году.
Также президент поручил правительству подготовить комплекс мер, которые повысят доступность банковских кредитов для компаний строительной отрасли. «Предлагаю субсидировать процентную ставку», - сказал он. Кроме того, будет предоставлена госгарантия Минфина корпорации ДОМ.РФ в размере 50 млрд рублей, и за счет этой гарантии корпорация может привлечь средства и напрямую выкупать новые квартиры сегмента масс-маркет у застройщиков.
Кроме того, будут улучшены условия реализации госконтрактов в сфере инфраструктурного строительства. «Сейчас авансируется 30% по контракту, предлагаю увеличить эту долю до 50%», - сказал глава государства, подчеркнув, что реализация масштабных инфраструктурных транспортных проектов в России будет продолжена.
Он также предложил ускорить расселение аварийного жилья. «Предлагаю пересмотреть возможность перераспределения части расходов в рамках программы «Расселение аварийного жилья». Для того, чтобы увеличить темпы расселения такого жилья и, тем самым, дополнительно загрузить заказами строительную и смежные отрасли, поддержать занятость», - сказал Владимир Путин.
«Строительный Еженедельник» провел блиц-опрос представителей строительной отрасли. Мы обратились к ним с вопросом: «Как Вы оцениваете вчерашние инициативы президента России Владимир Путина в сфере строительства? Какие из них, на Ваш взгляд, наиболее важны и окажут наибольшую поддержку отрасли?». Предоставляем слово экспертам.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя»:
- Во-первых, правильно, что строительство наконец-то признано ключевой отраслью для подъема всей экономики. Это очень важно. Во-вторых, очень хорошо, что авансы для инженерной инфраструктуры увеличиваются с 30% до 50% от стоимости заказа.
Однако непонятно, почему ипотечные кредиты под 6,5 процентов предусмотрены только для жилья комфорт-класса. Эту меру необходимо распространить на все жилье, и в первую очередь - на жилье эконом-класса.
Кроме того, все льготы, которые предусмотрены для субъектов малого и среднего бизнеса отраслей, признанных пострадавшими, необходимо распространить и на малый и средний строительный бизнес. Если он погибнет, порвется вся цепочка и восстанавливать ее будет очень тяжело. А ведь только в Петербурге, по данным Петростата, доля только малых строительных предприятий составляет 65% от общего объема работ вида деятельности «строительство». А если учитывать мультипликативный эффект строительной отрасли (одно рабочее место создает от 8-ми до 12-и мест в смежных отраслях), она в целом обеспечивает минимум 40% рабочих мест в городе.
Дмитрий Панов, координатор «Деловой России» по СЗФО:
- Очень важно, что озвученные президентом меры поддержки строительной отрасли в первую очередь направлены на поддержание спроса на жилую недвижимость, достаточно серьезно просевшего за последние недели – по разным оценкам, до 65%. Владимир Якушев в рамках совещания с президентом отметил, что на момент завершения пандемии спрос сможет восстановиться только до 50% от докризисного уровня. Поэтому субсидирование ипотечных ставок и прямые покупки недвижимости через корпорацию ДОМ.РФ станут теми нужными стимулами, которые поспособствуют запуску «кровеносной системы» отрасли с одним из самых высоких мультипликаторов инвестиций и сотнями тысяч рабочих мест. В то же время, с учетом ожидаемого ажиотажного интереса застройщиков к озвученным мерам поддержки, хочется верить, что объемы запланированных средств на поддержание строительной отрасли будут своевременно пересмотрены в сторону увеличения. Также застройщики рассчитывают, что стоимость выкупа жилой недвижимости корпорацией ДОМ.РФ будет не только покрывать их фактическую строительную себестоимость.
Дополнительными мерами поддержки строительной отрасли могут стать: включение отрасли в перечень наиболее пострадавших в результате коронавируса с предоставлением налоговых, кредитных и административных льгот, расширение финансовой поддержки региональных бюджетов по выкупу социальных объектов, увеличение компенсации затрат застройщиков на строительство инженерных объектов по программе «Стимул» до 8000 руб./кв. м жилья, предоставление возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
Ян Изак, генеральный директор Холдинга Setl Group:
- Субсидирование ипотеки - очень важная, необходимая вещь для строительной отрасли и экономики страны в целом. Мы уже неоднократно говорили и просили об этом, и сейчас видим, что данное решение принято, что не может не радовать. Предложенные параметры не до конца удовлетворительны, ставка 6,5% , на наш взгляд, недостаточно эффективна - мы просили о 2%. Однако ограничение в 8 млн. рублей для объектов недвижимости в нашем регионе - вполне жизнеспособное. Доля таких объектов в предложении - преобладающая. Думаю, в любом случае данные шаги сыграют роль в стимулировании активности потребителей в период кризиса. Оглядываясь на предыдущие кризисы, можно предполагать, что они способны дать основу для увеличения спроса на 15-20%.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:
- С интересом ожидаем, как будет реализована инициатива дотации процентных ставок для девелоперских компаний по проектным кредитам. Себестоимость строительства растёт на фоне роста цен на импортные материалы, а ждать рост цен в продаж в ближайшие несколько месяцев не приходится. Временное снижение процентных ставок сможет сдемпфировать дополнительные затраты девелопера.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
- Из предложенных президентом мер поддержки строительной отрасли наиболее важной можно считать субсидирование ставки по кредитам для строительных компаний и ипотеки для покупателей. Сниженная ставка позволит застройщику продолжать работы в непростых условиях и сохранить рабочие места. А дешевая ипотека поддержит падающий покупатель кий спрос.
Также помочь может мера, позволяющая корпорации ДОМ.РФ выкупать квартиры комфорт-класса у застройщиков. Ведь сейчас отмечается спад продаж: не все покупатели готовы приобретать жилье «заочно». А отсутствие продаж ведет к дефициту средств на дальнейшее строительство и выплату зарплат рабочим.
Алексей Плюта, директор по финансам экономике корпорации «Мегалит»:
- Наиболее эффективной мерой можно назвать субсидирование ипотечной ставки до 6,5%. В частности, в структуре продаж корпорации «Мегалит» доля ипотечных сделок стабильно держалась в диапазоне 40-45%, однако к концу первого квартала этого года ситуация изменилась. Во-первых, банки были не готовы к дистанционной выдаче ипотеки, во-вторых, сами покупатели занимали выжидательную позицию. Поэтому разрешение ЦБ выдавать жилищные займы удаленно в купе со значительным снижением ипотечной ставки простимулируют рынок.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
- Прежде всего, действенной мерой может стать запуск специальной ипотечной программы под 6,5% годовых. Именно ипотека сегодня выступает основным драйвером продаж в масс-маркете, поэтому такое решение может в определенной степени поддержать спрос. Конечно, сегодня работают и другие программы с более низкими ставками и для отдельных групп клиентов, вроде «Семейной ипотеки» от 4,5-5%. Но ставка 6,5% для всех граждан РФ на весь срок кредита выглядит достаточно привлекательно. Это хорошее подспорье и ощутимая экономия на ежемесячных платежах для покупателей, которые собираются приобрести жилье в ближайшие полгода с привлечением кредита.
Также стоит отметить предоставление государственной гарантии корпорации «ДОМ.РФ» в размере 50 млрд рублей. Благодаря этому будет обеспечен выкуп у девелоперов жилья комфорт-класса, в том числе в рамках льготных программ, и это прямое поступление денег в отрасль. При этом важно, чтобы выкуп осуществлялся по рыночным ценам, с учетом объемов и других условий сделки.
Как было подчеркнуто, важно, чтобы люди были уверены: их квартиру построят качественно и в срок. Графики строительства и ввода жилья должны быть выдержаны. В этих условиях особое значение приобретает фактор надежности застройщика, а покупатели могут еще большее внимание обратить на квартиры, которые реализуются через эскроу, что обеспечивает дополнительную защиту денег дольщиков.
Пресс-служба «Группы ЛСР»:
- В ходе совещания президента России с правительством были приняты, на наш взгляд, весьма взвешенные решения по поддержке строительной отрасли. Было сказано, что детальные их параметры еще подлежат уточнению, но очевидно, что любое снижение ипотечной ставки — это всегда подспорье для людей, желающих приобрести квартиру, и, как следствие, для строительной отрасли. 6,5% - действенная цифра. Насколько именно — покажет время.