Архитекторы и девелоперы. В споре души и разума
Девелопер - игрок рынка недвижимости, создающий новые продукты на рынке недвижимости. Остальные участники рынка участвуют в приспособлении существующего. Девелопер - игрок, создающий принципиально новое.
В самом деле, инженеры и каменщики, бетонщики и проектировщики, страховые компании и банки, брокеры и арендаторы, покупатели, пользователи - все они важны, все составные части единого целого. Без одного элемента нельзя создавать нового и, все же, девелопер главенствует. Без намерения и замысла девелопера не будет отобран участок, не будет запроса к архитектору и другим участникам создания нового продукта.
И все же, без «команды» игры не получится. Без других игроков не получится создавать нового
Спор между девелопером и архитектором - спор души и разума. Душа стремится к выражению себя в формах, разум же, как правило, старается упростить их, сделать более строгими, порой лишая части эстетики.
Точка соприкосновения для совместного творчества,исоздания нового находится в разных начальных частях пути от замысла к готовому продукту.
Смотря за противоречиями между одними и другими, наблюдая противодействия там, где их может и не существовать, хочется попробовать привести обе стороны к общему, найти соединительные ткани для объединения усилий.
Дискурс между представителями одной и другой среды ведется постоянно. Архитектурное сообщество часто говорит о преобладании экономии над эстетикой, постоянной переменчивости в формулировании технического задания и отсутствия четкости в нем. Девелоперская среда отвечает на это сетованиями по поводу сроков обработки технических заданий и использовании большого количества типовых решений, шаблонной работы.
Даже на последней нашей закрытой для большинства участников дискуссии профессионалов звучали взаимные сетования такого рода, от представителей одной профессии к другим.
Это - не единственные разногласия во взглядах на общее дело. Архитектурное сообщество было бы радо участвовать в создании проекта еще на этапе анализа участка, однако девелоперская среда не всегда видит целесообразность такого шага, подключая архитектора к проектам позже, обычно сразу после прохождения этапа создания коммерческой концепции.
Это могло бы позволить прорабатывать будущий проект более глубоко, видеть и воплощать больше деталей в предстоящем создании функциональных решений и, кроме того, снять еще несколько претензий к архитектурному сообществу со стороны девелопмента - частое незнание региональных особенностей и нормативной региональной базы, проработку предпроектной работы и исследований, приведших к созданию коммерческой концепции будущего проекта, а от нее - к более глубокому пониманию конечного результата на этапе формирования архитектурной концепции. Тогда, возможно будет проще избегать некоего «шаблонного» проектирования среды, придомовых территорий.
Здесь уместно и важно упомянуть об обратном - девелоперы часто излишне «застандартизированы» в проектах, особенно массовой застройки, порой не доверяют архитекторам и мало обращают внимания своей социальной миссии - формированию среды для роста и развития человека. Последнее - отдельная тема, которой можно посвятить большую статью.
Межведомственная разобщенность в девелоперских компаниях - еще одна трудность, влияющая на скорость и качество работы архитектора. Порой разные исполнители различных разделов проекта не взаимодействуют друг с другом и подрядчиками синхронизируя свои задачи и замыслы, противоречат друг другу в реализации той или иной части проектных решений и архитектору приходится взаимодействовать с этим как с плохо настроенным музыкальным инструментом. Инструмент извлекает звуки, однако для того, чтобы превратить их в звучащую мелодию требуется большее, чем просто умение играть.
Еще один важный элемент взаимодействия - финансовое мышление и способность смотреть на проекты через призму денежных потоков, инвестиций и их источников, сроков окупаемости и целевой доходности проектов. Архитектурное сообщество редко владеет инструментарием финансиста, позволяющего оценивать каждое решение в рамках проекта с точки зрения затрат на его воплощение и дальнейшее использование, а для девелопера этот взгляд - один из краеугольных, заставляющих принимать ключевые решения по проекту.
Этот элемент важен для обеих сторон. Архитекторы нередко говорят об отсутствии корреляции между концепцией и финансовой моделью на стороне девелопера, девелоперы же - о несовместимости предлагаемых архитектурных и проектных решений с финансовой целесообразностью.
Разумеется, речь не идет о крайних степенях выражения той или иной претензии сторон друг другу, скорее о смещении в ту или иную сторону. Тем не менее, это сильно влияет на диалог и работу между архитектором и девелопером. Второй, как заказчик, порой, стремится перетянуть одеяло в процессе на себя, забывая при этом, что процесс сотворения результата есть акт партнерства, где оба партнера вне зависимости от того, кто и кому платит, могли бы добиться лучших результатов находясь в равной позиции по отношению друг к другу. Часто спор между архитектором и девелопером похож на спор матери и отца относительно того, как стоит воспитывать общего ребенка и спор - действий, а не спор слов. Каждый из родителей «заставляет» ребенка поступать так, как ему кажется правильным. Каким при таком взаимодействии вырастет ребенок?
Вопрос «чего вы ждете от другой стороны и что могли бы предложить сами» очень помог бы сблизить позиции и вытащить на свет некоторые аспекты взаимодействия, позволяющие сторонам снизить разность восприятия картины и, тем самым, превратить процесс сотворения готового продукта в совместное творчество с удовольствием в отличие от конфронтации внутри процесса.
Архитекторы ожидают от девелоперов понимания и принятия важности собственных компетенций - любому профессионалу важно быть воспринятым не только в роли обслуживающего подрядчика, но в первую очередь - партнера. Умение слушать и слышать, уважение к опыту архитектора и его профессиональным компетенциям, открытый диалог в прямой коммуникации и готовность к такому диалогу, двустороннему разговору, сильно помогло бы взаимному пониманию сторонами друг друга.
Совместное принятие решений по ключевым моментам проекта и принятие собственной ответственности за результат проекта девелопером, интерес к сфере архитектора, стремление повышать свой культурный уровень и проявление творческого подхода - еще несколько важных ожиданий архитектурной стороны от своих партнеров-девелоперов по результатам проекта, которые могут упростить взаимодействие и позволить работе проходить продуктивнее.
Кстати, еще одно - насмотренность. Считается, что насмотренность крайне необходима архитектору для формулирования замысла в решениях, однако не только для него одного важно видеть много различных проектов. Для девелопера насмотренность также крайне важная компетенция, поскольку она выступает одним из элементов общего языка посредством которого архитектор и девелопер разговаривают друг с другом. Насмотренность - словарный запас сторон, чем шире вокабуляр, тем проще строится беседа и взаимное понимание.
Взамен можно ожидать от архитекторов более широкого взгляда на проблемы девелоперских проектов, выхода за рамки классической профессии архитектора, учета технологических и инвестиционно-финансовых процессов создания и исполнения проекта из роли девелопера. Предложений об экономической оптимизации предлагаемых решений для девелопера, умения четко формулировать техническое задание на проектирование совместно с девелопером. Готовности сопровождения проекта на каждом из его этапов с максимальным для уровня архитектора погружением в процесс.
Девелоперы могли бы предложить архитекторам более реалистичные сроки на проектирование и создание проектных решений, участник в рабочих группах, состоящих из представителей девелопера с общим для архитектурно-девелоперской группы руководителем проекта, выступающего фасилитатором и медиатором в создаваемых решениях. Предоставление аналитических и исследовательских данных о предстоящем проекте для более глубокого погружения в ДНК проекта, понимания замысла и экономического смысла с самого начала.
И, наверное, одно из самых главных, что обе стороны могли бы предложить друг другу - получение удовольствие от сотрудничества. Финансовая мотивация сторон, разумеется, очень важна.
Однако еще более важной представляется мотивация личностная, мотивация удовольствием от процесса сотворения среды и работы над отдельными ее функциями, улучшение и изменение мира вокруг вместе и общая творческая, при этом остающаяся в периметре сроков и бюджета - цель.
При подготовке исследования использовались мнения и точки зрения представителей: Human Creative Capital, девелоперской компании "СОФИЯ", компании "Сибирские владения", ГК «Страна Девелопмент», Semren&Mansson, AMD Architects, Бюро Разное, Tobe Architects, ABD Architects, GARDT Landscape Architects, а также Ксении Бутковой, профессионального архитектора-генпланиста.
Компания «Строительный трест» сообщает о ходе строительства жилых комплексов в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Калининграде в марте 2020 года: NEWПИТЕР, «Архитектор», «Новое Купчино» и «Город мастеров».
В жилом квартале NEWПИТЕР в гп. Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области компания «Строительный трест» возводит восьмой и девятый лоты.
В восьмом лоте ЖК NEWПИТЕР, включающем в себя 9-этажный кирпичный дом на 259 квартир, на 90% выполнено остекление здания. Работы по прокладке наружных сетей выполнены на 80%, кровельные работы – на 60%. На объекте продолжаются работы по разводке системы отопления, а также системы электроснабжения.
В девятом лоте комплекса, также состоящем из 9-этажного дома на 259 квартир, в первой и второй секциях завершён монтаж окон, продолжается монтаж холодных витражей. Кроме того, запущена система отопления, ведутся отделочные работы. В третьей секции ведётся подготовка к запуску системы отопления, после чего рабочие приступят к отделочным работам. В четвёртой секции завершается монтаж окон и холодных витражей, также идёт подготовка к отделочным работам. Продолжаются сантехнические и электромонтажные работы. Ведутся общестроительные работы по пристройке. Ввод в эксплуатацию обоих лотов назначен на IV квартал 2020 года.
В составе ЖК «Капитал» в городе Кудрово Всеволожского района Ленинградской области продолжается строительство 8 лота, получившего название «Архитектор».
Жилой комплекс «Архитектор» включает в себя 869 квартир и подземный паркинг на 274 машиноместа. Дом состоит из 5 секций, по форме напоминающих лист клевера. Во всех секциях начались работы по устройству кровли. В секциях 8.1 и 8.2 специалисты приступили к установке металлоконструкций на переходных балконах и лестничных клетках. В секциях 8.3, 8.4 и 8.5 выполнена заливка плиты перекрытия над 27 этажом. Специалисты продолжают работы по монтажу инженерных систем: отопление, электрика, слаботочные системы. На всех секциях продолжается монтаж окон. Кроме того, начались работы по строительству подземного паркинга. Завершить строительство ЖК «Архитектор» планируется в IV квартале 2021 года.
На Малой Бухарестской улице продолжается возведение двух очередей 13-этажного жилого комплекса «Новое Купчино». Первый этап состоит из пяти секций. Во всех секциях завершён монтаж лифтового оборудования, ведутся отделочные работы мест общего пользования. На втором этапе, куда входят четыре секции основного корпуса и два отдельностоящих дома, завершена кирпичная кладка стен, ведутся общестроительные работы на кровле, продолжается монтаж окон. Кроме того, завершились работы по прокладке магистральных систем, идёт поэтажная разводка инженерных сетей.
В Калининградской области компания «Строительный трест» продолжает строительство второго (третья очередь) и четвертого (четвертая очередь) лотов проекта ЖК «Город мастеров». В состав второго лота входит четыре дома: №7, 8, 9 и 10.
В доме №7 идёт монтаж внутренней электропроводки и металлочерепицы на кровле. Ведутся работы по утеплению фасада, штукатурке стен и прокладке сантехнических коммуникаций. Закончен монтаж лифтового оборудования. В доме №8 ведётся работа по монтажу стропильной системы. Идёт кладка стен и перегородок с первого по шестой этаж. Заканчиваются работы по монтажу лифтового оборудования. В доме №9 закончено остекление окон и лоджий, идёт монтаж металлочерепицы на кровле и внутренней электропроводки, сантехнических коммуникаций. Продолжается монтаж лифтового оборудования. В доме №10 закончена кладка стен и перегородок, идёт металлочерепицы на кровле. Начаты работы по монтажу электрики. Заканчиваются работы по монтажу лифтового оборудования.
В состав четвёртого лота проекта входит один дом. В настоящее время ведётся заливка стен пятого этажа. На площадке продолжаются работы по прокладке наружного водопровода, ливневой и бытовой канализации.
Совет директоров компании «Россети Ленэнерго» утвердил программу «Цифровая трансформация ПАО “Ленэнерго”». До 2030 года компания вложит 54,7 млрд рублей, чтобы качественно изменить технологические процессы.
В 2019 году Минэнерго РФ совместно с организациями ТЭК создало проект «Цифровая энергетика», который отвечает задачам нацпроекта «Цифровая экономика». В рамках проекта к 2024 году запланировано сократить продолжительность перерывов электроснабжения и средней частоты технологических нарушений на 5%, улучшить состояние производственных фондов – на 5%, снизить аварийность на объектах – на 20%. По мнению директора департамента государственной энергетической политики Минэнерго Алексея Кулапина, цифровизация в первую очередь позволит снизить издержки предприятий ТЭК.
Программа ПАО «Ленэнерго», разработанная в рамках реализации единой концепции ПАО «Россети», должна решить более амбициозные задачи. В ходе трансформации планируется перейти на интеллектуальные системы учета электроэнергии, оцифровать бизнес-процессы и дополнительные сервисы, создать комплексную систему информационной безопасности, которая минимизирует риски. В результате потери электроэнергии должны снизиться на 35,8%, средний срок подключения – на 56,9%, производительность труда, напротив, должна вырасти – на 48,2%. Расчетный срок окупаемости вложений – 9 лет.
Уже сегодня выполнена автоматизация более 1100 ТП, РП на 6–20 кВ, обеспечена наблюдаемость всех ПС на 35–110 кВ в рамках внедрения элементов цифровой сети, разработан проект создания Центра управления сетями ПАО «Ленэнерго», сообщили в компании.
Сейчас устанавливаются интеллектуальные приборы учета электроэнергии на центрах питания, проводятся организационные процедуры на выполнение работ по установке приборов учета на трансформаторных подстанциях на 6 (10)/0,4 кВ; ведется работа по пилотным цифровым подстанциям на базе ПС на 110 кВ «Мартышкино», ПС на 110 кВ «Московская Товарная», по созданию цифрового Северного РЭС Выборгского и Калининского районов; а также выполняются работы по созданию цифровых районов электрических сетей, чтобы обеспечить максимальный уровень надежности электросетевого комплекса. Завершены работы по реконструкции первой в Петербурге цифровой подстанции – ПС на 35 кВ «Детскосельская». Все новые ПС на 35–110 кВ строятся с применением цифровых элементов сети.
До 2025 года «Россети Ленэнерго» планирует построить и модернизировать 50 цифровых подстанций на территории Петербурга и Ленобласти, а также реконструировать 30 подстанций, привнося элементы цифровизации.
Значительный экономический эффект, по оценке компании, будет достигнут за счет развития интеллектуальных систем учета электроэнергии и предоставления новых сетевых нетарифных услуг. Кроме того, большое внимание уделяется вопросам информационной безопасности, которая позволит обеспечить непрерывность технологических процессов и минимизировать риски, обещают в компании.
Уже сегодня благодаря внедренным цифровым сервисам и технологиям процесс подключения к электрическим сетям прост и удобен для потребителей, утверждают специалисты компании «Россети Ленэнерго». Корпоративная геоинформационная система подбирает и предлагает варианты различных точек присоединения к электрическим сетям. А возможности обновленного «личного кабинета» позволяют подключиться к электросетям компании без единого визита в клиентский центр. Также доступно мобильное приложение «Россети Ленэнерго» для нужд технологического присоединения, которое позволяет заявителю пройти все этапы процедуры со своего мобильного устройства.
Мнение
Андрей Рюмин, генеральный директор ПАО «Ленэнерго»:
– Наша цель – выход на качественно новый уровень оказания услуг путем технологических и бизнес-преобразований. В итоге реализации всех мероприятий будет значительно повышена надежность электроснабжения и доступность электросетевой инфраструктуры, снижены операционные затраты и потери. Кроме того, программа направлена на создание развитой и гибкой сети, способной максимально быстро реагировать на запросы потребителей.