Особенности российского BIM
Несмотря на то, что сроки введения обязательного BIM для объектов госзаказа сдвинули, проектировщики все чаще применяют технологии информационного моделирования. Так, на VI Международном BIM-форуме в Москве ведущие игроки рынка цифрового строительства показали, как новая технология помогает прокладывать трассы, возводить высотки, обустраивать инженерные сети и использовать технологию на стройке.
Одним из самых актуальных для участников форума стал вопрос импортозамещения в сфере строительного программного обеспечения (ПО). Проектировщики обменивались опытом применения различных отечественных решений, а программисты презентовали собственные продукты, делились вариантами развития технологии.
«Отрадно, что в том числе благодаря санкциям в России сформировался уверенный тренд на увеличение использования отечественного ПО в проектировании и строительстве. Мы (строители) стали активнее интересоваться аналогами иностранных программ и сервисов, все больше отдавая предпочтение нашему российскому софту, а разработчики получили стимул, — говорит начальник блока проектно-изыскательских работ о бособленного подразделения АО "Управление строительства № 30" в Москве Сергей Ахтырцев. — Приведу пример. В АО "УС-30" при создании BIM-модели объекта для управления сроками строительно-монтажных работ мы довольно эффективно используем отечественную платформу Plan-R. И это на 100% российский продукт, который был разработан именно с целью импортозамещения. Microsoft приостановил продажи в Россию систем планирования Primavera и MS Project, и российская IT-компания создала Plan-R». Во время работы выставки все желающие могли познакомиться с BIM-моделью одного из объектов компании — копра «Север-2», блок календарно-сетевого планирования для которого создавался с помощью отечественной информационной системы Plan-R в обход санкционных рисков.
В каждом зале BIM-форума разработчики, программисты и проектировщики доказывали, что вопрос замены иностранного ПО на отечественное вполне решаем. С каждым годом все больше компаний выводят на рынок свои новые продукты, постоянно дорабатывая и совершенствуя собственные решения.
«Отличие BIM в России от других стран — это открытость. BIM-комьюнити постоянно обменивается знаниями, что создает благоприятную картину для развития технологии в нашей стране», — говорит ведущий BIM-специалист WE-ON GROUP Анна Селезнева.
Так, например, сейчас разработчики отечественного ПО бьются над тем, чтобы предоставить нескольким специалистам возможность параллельной работы в режиме реального времени, а также над эффективной передачей актуальных данных каждому из участников производственного процесса. В одном из залов форума программисты представили решение, которое позволяет двум архитекторам одновременно работать над созданием информационной модели, причем наблюдая вносимые коллегой изменения. По словам Максима Шибанова из Renga Software, в ходе эксперимента к рабочему столу удалось подключиться 20 проектировщикам.
Подобные возможности позволяют увеличить производительность труда в работе над информационной моделью, а именно такая задача сегодня встает перед BIM-специалистами в полный рост. Как заявляют спикеры: проектирование нуждается в волшебстве, поэтому некоторые разработчики уже начинают привлекать искусственный интеллект и нейросети. На форуме представили результаты экспериментов, когда ИИ самостоятельно искал коллизии в модели, создавал часть инженерной системы для гражданского объекта без участия проектировщика или помогал обосновать двукратное сокращение количества свай для фундамента объекта. Однако пока нерешенным остается вопрос взаимодействия между человеком и искусственным интеллектом, а также возможности его контролировать.
«Важное достижение последних лет — это формирование профессиональных кадров и развитие российских программ. Благодаря требованиям по обязательному применению информационного моделирования сформирован костяк специалистов, готовых развивать отрасль, а российские вендоры пусть с запозданием, но адаптируют программные комплексы для информационного моделирования. Главное, не останавливаться, а гармонизация требований и выход BIM в стройку дадут новый толчок развитию», — говорит заместитель главного инженера по реализации технической политики компании «ВТМ дорпроект» Владимир Баженов.
Тем не менее в России идет активная работа по созданию информационных моделей дорог и магистралей. Так, например, ПО «КРЕДО-ДИАЛОГ» использовалось для создания пилотных BIM-проектов по реконструкции подъезда к с. Бердюгино, возведению транспортной развязки в двух уровнях на пересечении автомобильной дороги «Обход г. Тюмени» с проездом Воронинские горки и строительству автомобильной дороги А-130 Москва\P — Малоярославец — Рославль — граница с Республикой Беларусь на участке км 155 + 000 — км P165 + 000 (обход г. Медынь). Как поясняет инженер-проектировщик компании Елена Кононова, разработчик уделяет особое внимание инструментам, которые позволяют заказчику в любой момент понять, в какой стадии находится проект, делая процесс удобным и визуализированным — по сути, выполнять контроль за объемами работ и ходом исполнения в процессе строительства. Для каждого элемента проекта можно назначить временной период исполнения.
Активную работу в части проектирования дорог ведут и специалисты научно-технического центра «Конструктор». С участниками форума они поделились особыми требованиями, которые предъявляет заказчик к таким заказам. От проектировщиков ждут четкого выполнения директивных сроков без увеличения стоимости вместе с традиционно высокими требованиями как к проектной документации в области дорожного строительства, так и к применяемому программному обеспечению. Оно должно быть создано в России и обеспечивать безопасное хранение данных на протяжении всего жизненного цикла с доступом к ней неограниченного круга лиц. Кроме того, приветствуются и функции, позволяющие получать документацию в XML-формате для прохождения экспертизы.
Заместитель главного инженера по реализации технической политики компании «ВТМ дорпроект» Владимир Баженов соглашается с коллегами, что взаимодействие с заказчиком — один из главных вызовов для BIM на сегодняшний день. «Проектировщики и государственные заказчики обладают очень неоднородной компетенцией в части информационного моделирования, и данную ситуацию усугубляют запутанность или отсутствие нормативных документов, разрозненность требований государственных экспертиз и заказчиков, но главное — это восприятие модели только в качестве элемента проектной документации. Разработка рабочей документации, как правило, не сопровождается разработкой информационной модели, а до реального использования и сопровождения в стройке доходят единичные модели. Все это ведет к тому, что проектная модель и фактически построенный объект могут сильно отличаться друг от друга. Отсутствие четких и единообразных правил, а также фактическое отсутствие применения моделей на строительной площадке подрывает стремление к развитию у всех участников».
Про важность квалификации в части BIM в службах заказчика говорит и директор департамента проектирования ООО «Пачоли Инжиниринг» Руслан Гатауллин: «Все сотрудники заказчика или техзаказчика должны уметь работать с BIM. Это необходимо, чтобы службы заказчика, госорганов и других участников процесса, а также непосредственные участники строительства могли взаимодействовать друг с другом в среде разработки проектной и рабочей документации. Сейчас этого нет. Платформа Revit крайне сложна для освоения, но уже закреплена на нормативном уровне. Мастер 50– 60 лет до сих пор печатает 2D-чертежи и работает с ними на стройплощадке. Вывод: нужно выбирать простые платформы для разработки BIM, двухмерные цифровые модели - nanoCAD, Akson. В них работа гораздо быстрее и дешевле. Нужно идти на упрощение процессов, например, применять такие решения, как BRIO MRS, которые позволяют работать с BIM даже низкоквалифицированным кадрам непосредственно на стройплощадке».
С существованием проблемы разрыва в уровне цифровой зрелости соглашается ведущий BIM-специалист WE-ON GROUP Анна Селезнева: «В основном рынок наполнен молодыми кандидатами без особого опыта, либо встречается полная противоположность — overqualified (переквалифицированные специалисты), которых трудно переучивать на новое ПО. Во-вторых, у заказчика отсутствует понимание, как работает BIM-сфера. Зачастую координаторы по данному направлению ранее не работали в сфере проектирования, из-за чего складывается диссонанс ожидаемых данных, их объема и итоговой модели на стадиях П и Р».
BIM на стройке
В качестве эксперимента некоторые компании уже начинают использовать BIM не только в проектировании, но и на строительной площадке. Однако это не происходит массово. Как отмечает Владимир Баженов, сначала на площадку должны прийти системы управления, электронного документооборота, введения маркировок на основании qr-кодов. А для реализации этого в первую очередь нужно обновить регулирующие документы и внести данные требования в контракты. Анна Селезнева, ведущий BIM-специалист WE-ON GROUP, соглашается с коллегой и дополняет, что массовый переход состоится только тогда, когда заказчик увидит в этом выгоду и сам захочет внедрять новую технологию, тратить свое время на обучение специалистов. Впрочем, пока мало кто понимает, как извлечь выгоду не только от оптимизации финансов на стадии проектирования.
Уже сейчас некоторые компании готовы объединять собственные решения для будущего результата. Например, теперь пользователи Renga могут эффективно реализовать связку между проектированием и строительством и управлять себестоимостью вместо ее констатации по факту завершения работ с помощью продукта IYNO. Отметим, что именно его уже активно используют передовые девелоперы. Так, IYNO работает в компаниях GRAVION, ФСК, АЕОН, Талан. «Для каждого из них BIM на стройке это возможность видеть, как изменение в процессе проектирования или же изменения на строительной площадке влияют на сроки, стоимость, качество строительства. Пилотные проекты, которые мы запускали с каждым из наших заказчиков, достаточно быстро показывают, где и как компания, которая работает с данными по методологии IYNO, может сократить затраты или же ускорить сроки принятия решения. Безусловно, если и эффект того, что отдел из тре х, например, сметчиков раньше тратил три месяца на подсчет бюджета по всем разделам проекта, а теперь может делать это за неделю. Количество проектов и скорость принятия решения значительно увеличиваю тся при сохранении численности персонала, — говорит генеральный директор IYNO Анастасия Морозова. — Количество застройщиков, которые понимают и верят в отдачу от использования BIM на стройке, будет только увеличиваться. В том числе за счет положительных примеров коллег. Надеюсь, что после этого уйдет и другой барьер внедрения: начинать надо не с внедрения BIM в проектировании, а с определения — какие управленческие решения в процессе строительства вы будете принимать по-новому? В какой момент вы будете это делать? Какая информация для этого нужна? В каком виде? Только тогда станет понятно, какими должны быть информационные требования со стороны заказчика в сторону проектировщика, в какой момент времени и какие атрибуты должны быть занесены в модель, чтобы данные из модели можно было превратить в информацию и использовать для принятия тех самых решений. Для облегчения этого процесса мы создали простейшую таблицу-рекомендацию по информационным требованиям со стороны заказчика к проектировщикам, но, безусловно, их нужно адаптировать под каждую компанию».
Сергей Ахтырцев видит будущее БИМ в продолжении активной цифровизации строительной отрасли, в частности, в разработке нормативно-технических документов и национальных стандартов Единой системы информационного моделирования (ЕСИМ). «Правовое поле должно быть у всех одно — и у исполнителей, и у заказчиков, и у контролирующих органов, — говорит эксперт. — Безусловно, BIM-моделирование будет шире использоваться на всех этапах строительства. Не секрет, что еще сравнительно недавно заказчиков интересовал лишь расчет объемов по модели, н о уже сейчас среди основных требований — возможность управления и контроля всем комплексом строительных работ — от проектирования до дальнейшей эксплуатации объекта. Заказчик сегодня уже достаточно хорошо разбирается в BIM, его компетенции в данном вопросе стали выше, а следовательно, и требования к исполнителю. Эффектной 3D-картинкой сегодня уже сложно кого-то удивить. Все хотят видеть полноценную BIM-модель в сочетании с производственными планами и графиками, чтобы в режиме реального времени моделировать и отслеживать ход выполнения работ и обеспечивать контроль за качеством строительства. От комплексной BIM-модели ждут также возможности прогнозировать стоимость реализации проекта, оценивать бюджет и смету. Хотелось бы, чтобы уровень BIM-зрелости и дальше рос у всех участников строительного процесса».
В целом BIM-форум собрал на своей площадке ведущих практиков рынка: проектировщиков, застройщиков, представителей инжиниринговых и IT-компаний, которые постарались не только дать комплексную и независимую оценку ситуации в отрасли, но и сформулировать конкретные рекомендации по цифровизации бизнес-процессов с учетом возможностей новейших программных продуктов.
Темами дипломных работ студентов Санкт-Петербургского государственного университета стали проекты дизайна интерьера физкультурно-оздоровительного центра и организации общественного пространства в объекте исторического наследия, расположенных на территории двух жилых комплексов Компании Л1.
Задача будущих специалистов – показать, чему они научились в одном из старейших вузов России, продемонстрировать профессиональные возможности и подтвердить свою квалификацию. И сделать это на примере реальных объектов. Так, для построенного в ЖК «Лондон Парк» физкультурно-оздоровительного комплекса необходимо разработать элементы благоустройства территории, на которой он находится, и внутренний дизайн.
Более сложная, комплексная и одновременно интересная работа предстоит в ЖК «Премьер Палас» на Петроградской стороне. Расположенные внутри жилого комплекса корпус и водонапорная башня завода «Вулкан» были построены в 1911 году и сегодня признаны объектами культурного наследия. От дипломника потребуется представить проект графической реконструкции фасадов, соответствующий историческому наследию. После чего можно будет приступать к разработке дизайна интерьера и наружного пространства с благоустройством окружающей территории.
Впрочем, первый и главный этап в работе над памятником индустриальной архитектуры уже пройден: предложенное дипломницей функциональное назначение объекта успешно согласовано девелопером. «Мы всегда приветствуем нестандартный подход, и вариант дипломницы СПбГУ показался нам интересным, - говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. – Студентка предложила создать в здании многофункциональную библиотеку, ориентированную на жителей «Премьер Паласа». Там будут читальные залы, кафе, мультимедийный и лекционный залы и досуговые помещения, в том числе для детей. По сути это культурный центр с ведущей библиотечной функцией. Это не значит, что реализован будет именно он. Но это оригинальная и полезная с социальной точки зрения идея. Поэтому и нам, и научному руководителю дипломницы она показалось удачной. Решили посмотреть, что получится».
До защиты диплома еще четыре месяца. Но, по словам старшего преподавателя Кафедры дизайна Факультета искусств СПБГУ, руководителя программы «Дизайн среды» Евгении Петрашень, дипломница увлечена и уже работает над концепцией проекта.
При желании застройщик сможет осуществить на практике подготовленные бакалаврами СПБГУ проекты после защиты дипломов. «Одно из требований, которое мы предъявляем к дипломным работам наших студентов – актуальность и новизна, – отметила Евгения Петрашень. – Работа должна быть потенциально реализуемой. Понятно, что в чистом виде студенческий проект воплотить вряд ли возможно. Но он может предложить оригинальную идею, которую потом доработают специалисты девелопера».
Перевод жилищных проектов на проектное финансирование и высокий спрос в начале 2019 года обеспечили рост цен в большинстве крупных российских городов. В Санкт-Петербурге цены в среднем увеличились на 7,5%.
По данным Domofond.ru, на начало года средняя цена «квадрата» на первичном рынке Северной столицы составляла 121,92 тыс. рублей, в ноябре она достигла 131,05 тыс.
В среднем по стране подъем цен аналитики оценили в 10,1% (до 76,03 тыс. рублей). Есть регионы, где рост был более значительным: например, в Москве – на 15%. Но в некоторых цены даже снизились. Петербург оказался в золотой середине списка городов-миллионников.
По оценке директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Серёжиной, рост цен в течение года был стабильным, на время приостановившись лишь в июне–июле. По ее расчетам, на первичном рынке «в традиционной части Петербурга», где возводятся дома уровня «комфорт» и выше, рост цен составил примерно 8,5%. Средняя цена в ноябре достигла 117,3 тыс. рублей за 1 кв. м. Относительно октября она выросла на 0,7%.
«За год цены по разным видам предложения на первичном рынке выросли умеренно – на 5–10%, не так катастрофически, как прогнозировали эксперты», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Стремительный рост
В начале 2019 года эксперты прогнозировали рост цен на петербургском рынке примерно на 7-8%. Впрочем, это было практически неизбежно: по некоторым оценкам, еще летом 2018 года цены продаж почти сравнялись с себестоимостью строительства.
Отдельную тревогу у всех вызывал переход на проектное финансирование. Это и стоимость обслуживания кредита, и увеличение сроков строительства (что удорожает проект) в зависимости от решений банка. Говорили эксперты также о повышении НДС на 2%: ожидалось, что эта мера повлечет рост цен до 5% – налогом облагаются все операции застройщика, начиная от проектирования и закупки стройматериалов.
Рост стоимости связан с повышением строительной готовности объектов и переходом на проектное финансирование – считает Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ (Росстройинвест). По его мнению, также сыграла свою роль инфляция. Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев напоминает о повышенном спросе в первой половине года – в преддверии реформы.
Естественно, цены в разных проектах – даже одного и того же застройщика – росли по-разному. «В целом повышение цен на рынке в этом году не было стремительным. Однако отдельные востребованные проекты показывали хорошую динамику», – подчеркивает директор по финансам и экономике «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
По данным застройщиков, в проектах РСТИ с начала годы цены на квартиры в разных проектах поднялись на 10–13%, у Glorax Development – на 7–13%, в «Мегалит – Охта Групп» – на 10–15%, у Группы ЦДС – на 15–25%.
Умеренный прогноз
Судя по всему, период падения цен на рынке строящегося жилья завершился. По крайней мере, в Петербурге. Предпосылок для снижения в обозримом будущем не видно. Как отмечают аналитики Domofond.ru, пока проектное финансирование затронуло только пятую часть строительных проектов в стране, следовательно, в 2020 году этот фактор продолжит толкать цены вверх.
«Цены возьмут разгон к концу I квартала 2020 года (начало года – это низкий сезон активности на рынке жилья), когда будут завершаться проекты, начатые по старым правилам – без эскроу-счетов, а новые будут реализовываться с использованием проектного финансирования. Уровень цен в новых проектах будет естественным образом подталкивать цены в объектах более высокой степени готовности», – полагает Светлана Денисова.
По ее мнению, проекты, которые завершаются по старым правилам, останутся на рынке еще на полтора-два года. Целый ряд экспертов в этой связи ожидает роста цен на 7–10% в год еще в течение двух лет. И в первую очередь они связывают свои ожидания со сложностью получить проектное финансирование и процентами по кредиту.
«В 2020 году рост средних цен ожидается в диапазоне 5–6%, что ниже, чем в текущем году. Он будет сдерживаться невысокой покупательной способностью населения», – резюмирует руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Мнение
Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development:
– Цена на жилье зависит от соотношения нескольких условий: удорожания строительства, степени готовности жилого комплекса, а также баланса спроса и предложения в локации, где он реализуется.