Разброд и шатания предсказаний — 2023
Прогнозов по строительному рынку с конкретными цифрами сегодня никто не дает — ситуация в экономике, даже несмотря на пересмотренный прогноз Международного валютного фонда, остается неопределенной. Тем не менее застройщики двух столичных регионов предположили, каким образом в 2023 году будет развиваться рынок новостроек. И эти прогнозы вовсе не пессимистичны.
В основе цепочки — льготные ипотечные программы, которые должны поддержать спрос. Будет спрос — застройщики увеличат предложение. Впрочем, цены в этот ряд не вписываются.
Помимо этого, аналитики компании «Метриум» предсказывают увеличение этажности новостроек — по крайней мере в Москве, а также сокращение площади квартир: доходы граждан сокращаются, как и возможный бюджет покупки, поэтому застройщики постараются следовать характеру спроса.
Кроме того, изменения коснутся арендного бизнеса, полагает Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент»: несмотря на общий спад на рынке аренды, скорее всего, этот рынок будет постепенно восстанавливаться. Уехавшие из страны люди будут сдавать свои квартиры, поэтому инвестиции в недвижимость будут чаще в аренду, а не в перепродажу.
Традиционный драйвер
Ипотечные программы с господдержкой продлены; хотя ставка выросла до 8% годовых, она остается ниже ставок по стандартным программам банков.
Как отмечает Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS, сейчас предпосылок для сокращения доли ипотечных сделок на рынке новостроек нет. «У людей немного ресурсов для покупки жилья без привлечения ипотеки. Она остается основным инструментом приобретения квартир на первичном рынке», — подчеркивает он.
Однако увеличение ставки вкупе со снижением платежеспособности граждан может сократить количество потенциальных ипотечных заемщиков, указывают эксперты.
«Многие заемщики, которые были надлежащими заемщиками при субсидировании ипотеки по прежним параметрам, теперь не могут получить одобрение банком — при субсидировании ставки от 3% им не хватает платежеспособности», — уточнила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
По ее мнению, доля сделок с ипотекой будет по-прежнему очень значительной, поскольку при высоком уровне цен, которых рынок достиг из-за выросшей себестоимости, остается все меньше людей, способных купить недвижимость без ипотечного кредита.
Однако эксперты ждут сжатия ипотечного рынка в течение года. По словам Дениса Бобкова, принятые регулятором меры уже привели к тому, что банки ужесточают требования к платежеспособности клиента. Они подняли минимальные ставки по ипотеке с околонулевых до 3% и выше. «Если сравнивать со ставками в 0,1%, то при нынешних условиях и соотношении рыночной и льготной ставок, а также размера комиссии девелопера за субсидирование ставки сейчас в среднем цена недвижимости для покупателей стала чуть ниже, зато существенно вырос ежемесячный платеж по ипотечным кредитам. Таким образом, в настоящий момент покупателю жилья нужно быть более платежеспособным, чем еще месяц назад», — пояснил Денис Бобков.
Состав потенциальных заемщиков может измениться. В частности, увеличится доля претендентов на военную ипотеку. По данным компании «Метриум», может измениться механизм военной ипотеки, став более простым и доступным, например, за счет снижения ставки.
Светлана Денисова допускает рост спроса со стороны военнослужащих, хотя высокие доходы военных вряд ли скажутся на рынках Москвы и Петербурга.
Александр Гуторов указывает на изменение структуры спроса на льготные программы. По его словам, если раньше семейная ипотека занимала 25–30% от общего объема ипотеки, а 70–75% — была ипотека с господдержкой, то с новыми изменениями доля семейной ипотеки, возможно, вырастет до 50–60%, а доля ипотеки с господдержкой снизится до 30–40%.
Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель», оценивает возможный рост аудитории семейной ипотеки до 40%. В любом случае кредитные продукты с господдержкой останутся драйверами спроса в следующем году, а роль семейной ипотеки будет расти, полагает он.
Хотя прогнозы экспертов по ключевой ставке, на основе которой банки рассчитывают ипотечную ставку, не радужные, Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург», ожидает смягчения условий ипотечного кредитования: «Государство озвучило, что взят курс на постепенное сворачивание механизма субсидирования ипотечной ставки. В среднесрочном периоде (2023 год) этот фактор будет носить более нейтральное значение, а по мере завершения спрос, связанный с льготной ипотекой, будет затухать. Тем не менее при стабилизации экономической ситуации в целом (мы надеемся, что это произойдет уже в 2023 году) уровень ставок по ипотеке будет снижаться, поскольку банки будут готовы выдавать ипотеку по более низким ставкам без субсидирования».
По мнению экспертов «Метриум», государство усилит поддержку спроса через ипотечные программы: ведется обсуждение ипотечных программ для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Возможно, появятся отдельные программы поддержки жителей «новых территорий». Обсуждаются варианты софинансирования покупки жилья, например, через компенсацию половины первого взноса. В 2023 году, возможно, сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса, предполагают эксперты.
Роста никто не ждет
Прогноз спроса на новостройки у девелоперов прозвучал не слишком уверенно — сомнений и «если» много.
«Динамика спроса будет зависеть от макроэкономической ситуации — от стабильности экономики, различных шоков, которые происходили в течение 2022 года неоднократно», — рассуждает Владислав Фадеев.
Однако большинство застройщиков довольно уверенно говорят о грядущем снижении спроса, хотя не берутся оценивать масштабы этого снижения. Возможно, следует говорить об отложенном спросе.
«Конечно, снижение спроса прогнозируют все. И скорее не снижения спроса как такового — люди по-прежнему будут хотеть купить себе квартиру, а снижения возможностей клиентов. И тогда они займут ожидающие позиции. Будут ждать субсидирования или больших скидок», — полагает Александр Гуторов.
Вместе с тем, например, компания ASTERUS рассчитывает в 2023 году улучшить продажи 2022 года. В том числе благодаря выводу на рынок новых проектов.
В корпорации «Мегалит» рассчитывают на реализацию квартир не ниже уровня 2022 года.
«Покупательский интерес к новостройкам сохранится. Люди все же стремятся приобрести новое жилье без какой-либо истории», — подчеркнул Сергей Нюхалов.
От сокращения до роста
Прогнозы по объему предложения разные — от сокращения до роста.
По мнению ряда экспертов, предложение на рынке останется примерно таким же, как в начале года. «Вряд ли изменится что-то содержательное. Практически все застройщики находятся на проектном финансировании, объекты строятся в соответствии с планами», — характеризует ситуацию Владислав Фадеев.
На рынке Петербурга и прилегающих районов Ленобласти текущий объем предложения останется примерно в нынешних параметрах, полагает Светлана Денисова. На это влияет в том числе инерционность рынка и невозможность оперативного сокращения объемов предложения. «Надеюсь, что и спрос не будет сокращаться — рынок достиг уже неких минимальных значений и на этом уровне, видимо, останется», — добавила она.
Не все девелоперы придерживают выход на рынок новых проектов. Например, ГК «Страна Девелопмент» готовит к старту все запланированные проекты.
Объем дорогого предложения в Москве должен основательно пополниться. «По нашим данным, в 2023 году на столичный рынок могут выйти как минимум 14 высокобюджетных проектов, в том числе два новых проекта от Hutton. Оценочно, в текущей геополитической обстановке при сохранении темпов продаж 2022 года объем предложения на первичном рынке к концу года может составить порядка 3–4 тыс. лотов», — отметила Елена Выборнова, главный аналитик компании Hutton.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент» (ГК «Мангазея»), полагает, что предложение будет расти, но не за счет вывода на рынок новых проектов — их будет меньше. Основой станут нераспроданные лоты, которые накопились у застройщиков из-за падения темпов продаж.
Сергей Нюхалов не исключает другой тенденции, которая может возникнуть через некоторое время, — ограниченный выбор на первичном рынке. Но это случится, если спрос восстановится.
Стагнация на пороге
В современной ситуации спрос и предложение меньше влияют на цены, чем раньше. Множество проектов сегодня завязаны на проектное финансирование, и это не позволит застройщикам снижать цены. Впрочем, система скидок и акционные программы в прошлом году на рынке были очень заметны.
Большинство специалистов предрекают стагнацию цен. «Не думаю, что будет какой-то существенный рост: все зависит от каждого конкретного проекта, его экономики, времени вывода на рынок. Скидки будут стимулировать спрос, но важно помнить, что скидки не всегда то, чем они кажутся. На ценообразование будут влиять увеличение спроса, доступность ипотеки, удорожание производства и продукта, рост уровня строительной готовности: чем ближе проект к завершению, тем выше цена», — перечисляет Федор Ушаков.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит», не заглядывает дальше первого квартала, в течение которого цены, по его мнению, не изменятся.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, уверена: если в 2023 году ситуация на рынке не будет радикально меняться, можно ожидать сохранения текущего уровня цен на новостройки.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), соглашается: «Ценовое плато сохранится на рынке и в ближайшие месяцы с небольшими корректировками от месяца к месяцу — в зависимости от выхода на рынок новых проектов, объема спроса, акций застройщиков, доступности ипотеки по каждому конкретному проекту».
По мнению Анжелики Альшаевой, генерального директора Агентства недвижимости «КВС», цены должны стабилизироваться, предпосылок к дальнейшему росту нет. «При этом средняя стоимость квадратного метра в Петербурге и Ленобласти может даже снизиться за счет появления новых объектов бюджетного сегмента», — добавила она.
Изменения цен не ожидают и столичные девелоперы. «Большинство девелоперов столичного региона работают по проектному финансированию, то есть не зависят напрямую от текущего спроса на жилье. Более того, благодаря росту спроса еще в 2021 году многие девелоперы смогли наполнить свои эскроу-счета. И у них нет острой необходимости предлагать скидки на жилье, чтобы быстрее продать. Скорее ряд девелоперов откажется от выведения в продажу новых проектов, чем будет снижать», — пояснил Денис Бобков.
По словам Владислава Фадеева, серьезно изменить стоимость жилья не позволят банки — как в сторону понижения, потому что есть четкая финансовая модель и себестоимость, так и в сторону повышения, поскольку даже при самом благоприятном сценарии при существующем объеме спроса мы не можем говорить о том, что цена будет меняться темпами, сильно опережающими инфляцию.
Поэтому, полагает он, все решит спрос: «Цены на недвижимость в 2023 году будут очень серьезно зависеть от покупательского спроса. Если ситуация в экономике будет стабильной, не произойдет дополнительных потрясений, связанных с геополитическими событиями, которые серьезно сжимают потребительскую активность, цены будут стабильны».
Кризису — нет
Девелоперы не ожидают кризиса на рынке новостроек. В том числе благодаря господдержке.
Наталья Кукушкина полагает, что ситуация на рынке будет аналогична прошлогодней — если, конечно, не произойдет значительных внешних изменений.
Сергей Нюхалов убежден в устойчивости рынка: «Вывод новых проектов и рост объемов жилищного строительства помогут сбалансировать ситуацию».
«Практика 2022 года показала, что каждое событие (начало СВО, объявление мобилизации) обладает все меньшей продолжительностью своего действия. Период восстановления рынка в первом полугодии занял больше времени, чем в сентябре», — говорит Владислав Фадеев.
По его словам, первый шок в феврале произошел от высокой базы прошлого периода, второй — уже от уменьшившегося объема рынка. Но теперь именно длина сокращения потребительской активности с каждым разом все короче. «Если проводить аналогии, такое же развитие событий мы наблюдали и в годы пандемии. Именно от этого и будет зависеть кривая спроса и цены. В реалистичном сценарии цены будут стабильными с небольшой тенденцией к росту за счет развития проектов — появления инфраструктуры и увеличения строительной готовности», — заключил он.
Правительство Ленинградской области разрабатывает программу поддержки для инвесторов или строительных компаний, которые берут на себя обязательства по завершению жилищных долгостроев. Пока в документе только 10 пунктов, но чиновники готовы услышать мнение бизнес-сообщества и расширить программу.
«Ленинградская область – первый регион, который суммировал все предложения и создал такую программу. Некоторые из этих пунктов уже успешно применяются, некоторые – совсем свежие. Очевидно, что только компенсационные участки застройщикам сейчас неинтересны, поэтому мы подготовили предложения, чтобы заинтересовать как можно больше инвесторов», – отметил Александр Дрозденко.
Минус «социалка»
Судя по опубликованной программе, областное правительство решило помочь с самым болезненным для любого девелопера вопросом – с социальной инфраструктурой. Область готова освободить застройщиков от необходимости возводить соцобъекты для проблемных кварталов.
Мера может коснуться таких проблемных жилых комплексов, как «Тридевяткино царство», «Воронцов» и «Радужный». Все потому, что власти региона делают ставку на федеральные программы по выкупу соцобъектов – и в первую очередь на программу «Стимул», в рамках которой инвестировать в строительство социнфраструктуры на территориях комплексного освоения будут не только областной и местный бюджеты, но и федеральный. Причем застройщик будет получать средства уже на первых этапах реализации проектов. Министерство строительства и ЖКХ РФ уже удовлетворило заявку Ленобласти на 2018 год и выделит 850 млн рублей. В следующем году чиновники надеются получить 2 млрд рублей.
Также федеральные средства будут привлекаться через программу «Развитие современного образования», которую курирует Министерство образования и науки РФ. Помимо этого, в регионе продолжит действовать давно доказавшая свою эффективность программа «Соцобъекты в обмен на налоги».
Прецеденты, когда с застройщиков снимали обязательства по возведению соцобъектов, уже были. Так, социальное обременение снято с новых инвесторов ЖК «Силы Природы», в итоге стройка заметно активизировалась, оба дома будут сданы в 2019 году.
Руководство области готово пойти на изменение критериев программы «Светофор», по которой вся территория области делится на «красную», «желтую» и «зеленую» зоны. Застройщики, работающие в первой зоне, социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру возводят исключительно за свой счет. На «желтых» территориях региональный бюджет компенсирует компаниям 50% стоимости построенной инфраструктуры, а в «зеленой» – 100%. Для девелоперов, готовых взяться за проблемный проект, чиновники готовы повысить процент компенсации или сократить срок выкупа готовых соцобъектов. «Эти условия будут обговариваться», – пояснили в областном правительстве.
В рамках муниципальных контрактов область готова оплатить и благоустройство прилегающих к долгостроям территорий. Так, «бонус» на благоустройство получил проблемный ЖК «Карат» в Кингисеппе, который должен быть завершен до конца этого года.
Работаем с землей
Несколько пунктов программы посвящено земельным отношениям. Власти готовы менять режим использования участка, а также вносить изменения в документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Таким образом, девелоперы, завершающие долгострои, смогут реализовать экономически более привлекательные объекты.
Помимо этого, область готова предоставлять земельные участки девелоперам в рамках № 107-ОЗ «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленобласти».
Благодаря этой мере в июне 2018 года строительная компания «Лидер» завершила многоквартирный дом на улице Генерала Кныша, 17, в Гатчине. Взамен область предоставила застройщику земельные участки в микрорайоне Аэродром, стоимость которых покрывает расходы на достройку дома.
Увеличить параметры
Власти готовы обсудить также возможность увеличения высотности и плотности застройки. Такая сговорчивость уже помогла завершить несколько долгостроев Ленобласти. Например, компания «Лидер Групп» достроила многоквартирный дом компании «Китежстрой» в Новодевяткино ради увеличения этажности в ЖК «Три кита». Благодаря увеличению высотности у ЖК «Воронцов», который реализуется в Мурино, появилась внятная экономическая модель, позволяющая завершить проект без убытков.
Помимо этого, правительство области готово выкупать встроенные помещения для государственных и муниципальных нужд, а также квартиры для льготных категорий граждан как в самих проблемных жилых комплексах, так и в проектах девелоперов, вышедших на долгострой
Власти Ленобласти за счет средств инвесторов продолжают попытки улучшить транспортную инфраструктуру Всеволожского района.
Съезды к гипермаркету «Лента» в Буграх будут расширены до конца октября текущего года. Об этом стало известно в минувшую пятницу в ходе объезда заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина строящихся «малых» дорожных объектов в поселениях Всеволожского района, граничащих с Петербургом.
Съезды будут выходить на дорогу, идущую параллельно КАД, ее обустройством Правительство Ленобласти займется вплотную в следующем году. Расширить съезды за счет собственных средств «Лента» обязалась еще в прошлом году, но длительное время обязательство не выполняла. Месяц назад областные чиновники перекрыли съезды к гипермаркету, после чего работы на объекте наконец-то начались.
Также Михаил Москвин посетил строящуюся 200-метровую дорогу между Арсенальной улицей и Токсовским шоссе в Новом Девяткино, которая будет выводить транспортный поток из жилого квартала. По соглашению с Правительством Ленобласти, обязательства по возведению дорожного объекта в конце прошлого года взяла компания «Дальпитерстрой». В январе текущего года компания получила разрешение на строительство дороги. «Нам необходимо сделать полосу расширения, которая изначально не планировалась. Сейчас мы подготовили обоснование необходимости дополнительных затрат, которое передадим заказчику объекта – компании «Дальпитерстрой». В случае его подтверждения готовы завершить работы в ближайшие полтора месяца», – сообщил глава подрядной компании «Мегастрой» Евгений Скворцов.
На площадке между областным ЖК «Новое Мурино» и петербургской «Новой Охтой» Михаил Москвин встретился с членами Совета новостроек. Они рассказали ему, что «городские» запрещают им пользоваться неофициальной дорогой через свою территорию, из-за увеличения автотрафика. По словам Михаила Москвина, он уже уведомил вице-губернатора Петербурга Игоря Албина о приграничном дорожном споре. Усилиями властей Петербурга и Ленобласти он будет решен. Предполагается, что у жителей «Нового Мурино» появится своя выездная дорога.
«Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко сегодня нам дал поручение сократить сроки рассмотрения инфраструктурных проектов и начать заниматься их реализацией в ближайшие три года. В частности, речь идет идет о мостах через Свирь в Подпорожье, через Волхов в Киришах, о виадуке во Всеволожске и обходе Мурино справа – в створе Пискарёвского. Они очень дорогие. Поэтому будем стараться работать совместно с федеральным бюджетом, а также с альтернативными источниками финансирования, в том числе от частных инвесторов», – подчеркнул Михаил Москвин.