Реконструкция здания — это дорогое удовольствие
Так думают многие, но, поверьте, это ошибочное мнение. Сегодня в строительной отрасли при утеплении и отделке фасадов используют такие технологии и материалы, которые позволяют провести реконструкцию и капитальный ремонт зданий по минимальной стоимости.
Например, компания «Мосстрой-31», один из лидеров по качеству среди российских производителей утеплителей, генеральный подрядчик с многолетним опытом, демонстрирует простые решения в утеплении и восстановлении здания, рекомендует применение теплоизоляционных плит из традиционного экологичного пенополистирола и современного утеплителя – Неопора.
Продукция предприятия отвечает лучшим мировым стандартам.
Искусство в строительстве
Компания «Мосстрой-31» прочно вошла в тройку крупнейших российских производителей пенополистирола — очень удобного и эффективного в строительстве материала, обладающего высокими теплоизоляционными свойствами. Производственные предприятий ГК «Мосстрой-31» располагаются в Центральном, Южном, Приволжском федеральных округах. В активе компании пять заводов расположенных в Москве, Московской области, Воронеже, Краснодарском крае, Поволжье, оснащенных передовым оборудованием.
Ш. Хабелашвили: «Мы своей деятельности ориентированы на реализацию госпрограм, а это отнюдь не легкая задача».
Генеральный директор ГК «Мосстрой-31» Шота Георгиевич Хабелашвили является не просто экспертом в области энергоэффективных материалов, профессионалом своего дела, но и неравнодушным человеком, заинтересованным в колоссальных изменениях, направленных на благо россиян.
«Я строитель по образованию и по призванию», — говорит о себе Шота Георгиевич. После службы в армии в 1972 году он начал работать в СУ-2 Мосжилстроя. В том же году поступил на вечернее отделение ВЗИСИ, затем окончил Институт управления им. С. Орджоникидзе и аспирантуру.
— Меня всегда, с молодых лет, интересовали вопросы энергосбережения, поэтому этой теме я и посвятил свою жизнь. «Теплый дом», прошедший реконструкцию или вновь построенный с использованием современных технологий, позволит сохранить не только средства собственников жилья на отопление, но и решает общероссийскую проблему — сохранение энергоресурсов страны для будущих поколений, — заявил генеральный директор.
Сегодня ГК «Мосстрой-31» — одно из самых динамично развивающихся предприятий по производству строительных материалов. В чем же секрет успеха?
— Возможно в том, что нам удалось заранее определить перспективы развития строительной индустрии — еще до того, как в нашей стране резко повысились требования к теплоизоляционным свойствам стройматериалов, — ответил Шота Георгиевич. — Во всем мире большое внимание стали уделять теплосбережению за счет использования новых строительных технологий. Одно из наиболее перспективных направлений — это использование пенополистирола. В достижении этих целей нам помогло огромное желание работать, энтузиазм единомышленников и , конечно, вера в успех. За пять лет мы сменили три поколения оборудования. И если первое оборудование позволяло выпускать примерно 9 тысяч кубометров пенополистирола в год, второе — 80 тысяч, то третье, самое современное, — уже 600 тысяч. динамика роста говорит сама за себя.
Пенополистирол — это экологически чистый материал с прекрасными тепло- и звукоизолирующими свойствами.
Возглавляя профильный Комитет Российского Союза строителей, Шота Георгиевич проводит огромную работу для продвижения инновационных технологий и материалов в столице и в регионах. Так, за последние годы во многих регионах страны состоялись выездные заседания Правления РСС, и почти всегда в них активное участие принимает Шота Георгиевич.
— Мы всегда с удовольствием участвуем в мероприятиях Российского Союза строителей. Как председателю Комитета по инновационным энергоэффективным строительным материалам и руководителю компании, обладающей определенным опытом, мне важно поделиться им с другими регионами, нуждающимися в энергоэффективных технологиях. Мы заинтересованы в распространении полезного опыта в сфере энергоэффективности, — сказал Ш. Хабелашвили.
В апреле прошлого года при участии губернатора Владимира Сипягина состоялось выездное заседание Российского Союза строителей во Владимирской области. В центре внимания на заседании Правления были вопросы, связанные с комплексным освоением территорий для строительства ИЖС, а также пути решения вопросов, возникающих при реализации комплексных проектов застройки. Прекрасным примером данного направления стал новый город Ковровского района Владимирской области — доброград, на территории которого к 2034 году планируется построить 1,5 млн кв.м. жилья и 1 млн кв.м. коммерческой недвижимости.
— Данный проект привлекает детальной проработкой, как самого строящегося жилья, так и всей необходимой инфраструктуры. Город имеет собственные прогулочные зоны, рестораны, планируются к открытию поликлиники и школы, зоны досуга и многое другое. Продуманное местоположение, замечательная природа, необходимая инфраструктура. В городе предусмотрено жилье на любой вкус: это и таунхаусы, и индивидуальные жилые, и многоквартирные дома. На любые возможности заказчика. Еще одной примечательной особенностью является то, что в доброграде выдержан единый стиль, благодаря единственному застройщику. Мы получили большое удовольствие от посещения города доброграда, и считаем, что такой уникальный опыт следует распространять и на другие регионы. Благодаря Российскому Союзу строителей это станет возможным, — уверен Шота Хабелашвили. Одно из заседаний Правления РСС прошло в Мурманске, и генеральный директор «Мосстрой-31» оказал содействие и поддержку северному региону в выполнении госпрограмм.
Как отмечает руководитель «Мострой-31», предприятие является социально-ориентированным, и потому ориентируется не столько на прибыль, сколько на возможность распространения полезного опыта. В частности, это энергоэффективные материалы.
— Россия — северная страна, а потому наши дома должны быть теплыми. У нас большой опыт утепления домов в Москве, сейчас эту практику мы распространяем на регионы, приступили к работам в Калужской области, — заявил Шота Хабелашвили.
Кроме того, в арсенале компании есть уникальный опыт по строительству энергоэффективных домов. В 2011 году ГК «Мосстрой-31» построил первый в России дом с малым энергопотреблением, который был сертифицирован немецким институтом Passiv Нaus Institut, удельный расход тепловой энергии на его отопление составляет 24 кВт/ч на кв.м. в год.
— На что хочу обратить внимание, мы в своей деятельности ориентированы на реализацию госпрограмм, а это отнюдь не легкая задача, со своими нюансами и сложностями. Но это стабильная загрузка для малого и среднего бизнеса, а значит и поддержка стройкомплекса. Ведь крупные предприятия за это не берутся, — сказал генеральный директор.
За последние два года в столице компанией реализована архитектурная концепция застройщика парка развлечений «Остров мечты», где из пенополистирола и полистиролбетона созданы фасады внутренних торговых галерей в стилистике Испании, Италии, Англии, США. Каждый из фасадов — штучное изделие.
«Любой внутренний фасад — это уникальный проект с детальной проработкой конструктивных и архитектурных параметров. Каждому присущ свой, незабываемый цветовой и текстурный тип покрытия», – рассказал о проекте генеральный директор ГК «Мосстрой-31» Шота Хабелашвили.
— В 2020 году дизайнеры компании также реконструировали фасад Московского детского музыкального театра «эКСПРОМТ» на чистых прудах. Архитектурно-декоративные элементы из полистиролбетона позволили полностью воссоздать оригинальный фасад театра, — добавил Шота Хабелашвили.
Как пояснил генеральный директор ГК «Мосстрой-31», насыщение фасада архитектурнодекоративными элементами — вопрос сложный, поскольку в условиях российского климата фасад находится под постоянным воздействием резких перепадов температур, влажности, замерзания и оттаивания воды, ультрафиолета. Отсюда — высокие требования к материалам. С появлением технологии производства изделий из полистиролбетона, задачи существенно упростились, а технико-экономические показатели строительства сделали доступными практически любые творческие и производственные решения.
Кроме того, продукция из полистиролбетона экологически безопасна, обладает высокими прочностными характеристиками, а технологии нанесения различных фактур на готовые изделия могут удовлетворить самую продвинутую концепцию архитекторов, придав им фактуру любого природного и искусственного материала.
Особым спросом у клиентов пользуются изделия малых архитектурных форм из пенополистирола. Современное, высокотехнологичное оборудование позволяет изготовить садово-парковые скульптуры, художественные панно для отделки интерьеров с художественной резьбой, декоративные накладки, барельефы и другие элементы украшения помещений, логотипы фирм, рекламную продукцию, объемные буквы и цифры, декорации для театра, кино, фото и видеосъемок, а также изделия для наружной отделки фасадов зданий. Здесь можно воплотить абсолютно любую задумку автора в реальное изделие. Все эти изделия покрываются защитно-декоративным покрытием и могут располагаться абсолютно везде. Изделия не боятся атмосферных воздействий, являются очень прочными, а по своей стоимости не имеют аналогов.
Очень знаменательно, что на производственной площадке ГК «Мосстрой-31» были изготовлены декорации для съемок фильма «Анна Каренина» режиссера Карена Шахназарова. Практически все декорации были изготовлены из пенополистирола с защитнодекоративным покрытием, имитирующим натуральный камень. Компания принимала активное участие в реализации госпрограммы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Трехэтажные жилые дома, построенные компанией буквально за четыре месяца «под ключ», по цене — 34–36 тыс. руб. за кв. метр.
— Каковы перспективы у компании «Мосстрой-31»? — спрашиваем генерального директора.
— Мы планируем активно участвовать в выполнении государственной программы по увеличению объемов жилищного строительства, благоустройства городов и комплексного развития территорий. Нарабатываем опыт, материалы и технологии, чтобы делиться с регионами. Спасибо Российскому Союзу строителей и лично его президенту Владимиру Анатольевичу Яковлеву, мы всегда чувствуем поддержку со стороны Союза. Нашли мы поддержку и в Правительстве РФ, в Минстрое России и Министерстве строительства Московской области. Мы видим это направление перспективным, и не из-за прибыли, а ради решения программ государственной значимости. И мы гордимся, что участвуем в таких проектах.
Конечно, стать лидером непросто, но куда труднее удержать это высокое звание. На рынке сейчас острая конкуренция, и нам придется отстаивать свои позиции. У нас уже есть современное оборудование, позволяющее снижать издержки, оставаться в лидерах. Мы продолжаем модернизацию производства, расширяем рынок сбыта, участвуем в выставках и конференциях, активно внедряем современные строительные материалы и высокие технологии. для этого у нас есть самое главное — отличный коллектив профессионалов, который справится с любыми задачами, — с оптимизмом заявил Шота Хабелашвили.
Многолетняя продуктивная деятельность ГК «Мосстрой-31» была в очередной раз высоко отмечена на высшем уровне. Так, на Съезде Российского Союза строителей, состоявшемся в апреле текущего года, Шоте Георгиевичу была вручена Почетная грамота Министерства промышленности и торговли РФ, в которой особо подчеркивался вклад компании и лично руководителя в развитие промышленности строительных материалов в России.
Примечательно, что в своей работе Ш.Г. Хабелашвили во главу угла ставит искусство: именно оно воплощается и в живописи, которой он уделяет свободное время, и в строительстве. Только так, по мнению Шоты Георгиевича, можно добиться главной цели — получить красивый дом, красивую улицу, красивый город и красивую страну!
Шота Хабелашвили
Генеральный директор АО «МОССТРОЙ-31»
Президент Ассоциации производителей и поставщиков пенополистирола
Председатель Комитета Российского Союза строителей по инновационным
энергоэффективным строительным материалам и технологиям
Архитекторы и проектировщики — как художники — в своих проектах стремятся к гармонии, к красоте. Но сегодняшние реалии диктуют куда более широкие требования. Современное золотое сечение невозможно без достижения высоких показателей комфорта, функциональности и экологичности будущего строения. Уровень соответствия данным критериям во многом определил победителей международного конкурса НОПРИЗ на Лучший реализованный проект.
Торжественная церемония
Награждение победителей конкурса в 2021 году проходило в Московском музее современного искусства.
Триумфаторов поздравили министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин, председатель Общественного совета Минстроя РФ Сергей Степашин, президент НОПРИЗ, народный архитектор, академик Михаил Посохин, вице-президенты нацобъединения Алексей Воронцов, Александр Гримитлин, Анвар Шамузафаров и президент Союза архитекторов России Николай Шумаков.
«Представленные на конкурс работы отражают профессиональное видение современного российского проектирования, — подчеркнул Михаил Посохин. — Но важно также, что это видение совпадает с государственной концепцией развития отечественного строительного комплекса».
В своих приветственных словах все выступающие также отметили постоянно растущий уровень представленных проектов и широту их географии.
В этом году программа конкурса включала 24 номинации, охватившие практически все аспекты проектно-изыскательской деятельности.
Жилые комплексы
Ближе всех к золотому сечению оказались в своих работах победители самой многочисленной в совокупности по количеству представленных проектов номинации — «Лучший реализованный проект жилого назначения эконом- и бизнес-класса» (много- и малоэтажное строительство и коттеджи).
Среди малоэтажных проектов не было равных объекту LEWITA HOUSE, представленному польскими архитекторами, а среди коттеджей — проекту HYGGE HOUSE.
Среди многоэтажек лучшими стали два петербургских проекта: ЖК Magnifika Residence (5-й этап) и ЖК Botanica, а также московский апарт-комплекс HILL8.
Дополнили картину лидеры номинации «Лучшая концепция нереализованных проектов» — жилые кварталы Shagal (Москва) и «Совушки» (Тюмень), а также отдельные объекты концепции развития г. Сегежа (Республика Карелия).
Описания к рендерам:
LEWITA HOUSE
Проект LEWITA HOUSE реализован в польском Кракове в 2021 году. В основу проекта в стиле хай-тек положена равновесная асимметрия.
Большая площадь остекления создает впечатление единения с природой.
В здании три этажа: один подземный и два над уровнем грунта. Со стороны сада — открытая терраса, над которой буквально «парит» ванная комната в форме темного куба с панорамным видом. Именно благодаря этой особенности проект получил название LEWITA HOUSE - от слова «левитация».
В подземном этаже предусмотрены технические помещения, гараж и развлекательная зона.
HYGGE HOUSE
Коттеджный поселок HYGGE HOUSE построен в стиле модернистской архитектуры легендарной немецкой школы Баухаус с принципами: форма следует за содержанием, натуральные материалы и минимализм во всем.
Просторные террасы на плоских эксплуатируемых крышах, большие панорамные окна, высокие потолки, балконы и веранды — это позволило органично внедрить строения в окружающую среду. Предусмотрен оптимальный набор внутренней инфраструктуры. В рамках проекта обустроены: магистральный газ, электричество, центральные водопровод и канализация, ливневая канализация, высокоскоростной Интернет.
Magnifika Residence
Проект ЖК Magnifika Residence (5-й этап) — это шведские планировки, закрытая территория с приоритетом пешеходов, подземный паркинг, благоустроенная набережная р. Охта и ландшафтная концепция «Зеленый остров».
Проект выполнялся BONAVA в BIM по ряду разделов, применялись сводные модели, облачные технологии документооборота и управления документацией PDM.
В проекте используется графический бетон: индустриальные железобетонные элементы с клинкерной плиткой, «вживленной» в тело бетона на производстве (впервые в РФ). В несущих стенах заложены проемы для объединения квартир.
BOTANICA
ЖК бизнес-класса BOTANICA — два девятиэтажных корпуса рассчитаны на 356 квартир от 43 до 147 кв. м.
На первых этажах комплекса расположены кладовые и колясочные, а на двух подземных уровнях — паркинг на 363 машино-места и 100 веломест.
Территория комплекса закрыта от посторонних, есть детские и спортивные площадки. Покрытия дорожек выполнены из качественных материалов.
Изюминка проекта — граффити с видами природы.
BOTANICA — первый объект Группы «Эталон» в Санкт-Петербурге, удостоенный «золотого» сертификата качества GREEN ZOOM.
HILL8
HILL8 — современное 15-этажное здание. 294 апартамента с отделкой площадью от 35 до 130 кв. м.
Основные особенности нового комплекса апартаментов — экологичность, высокотехнологичность и ответственное потребление.
Архитектура здания разработана ведущим российским архитектурным бюро ABD architects, проектирование велось с помощью технологий BIM-моделирования.
В комплексе предусмотрен двухуровневый подземный паркинг с лифтом. Класс энергосбережения здания А+. Инженерное оборудование подобрано на основе энергомоделирования для сертификации BREEAM.
Shagal
Жилой квартал Shagal — первая очередь масштабного проекта развития территории ЗИЛ-Юг. В основе проектирования — принцип 15-минутной доступности необходимой инфраструктуры и сервисов. Проект разработан российским архитектурным бюро Buromoscow.
Внешний облик Shagal соответствует общей идее проекта — созданию интересной городской среды в природном окружении. План предусматривает дома разной высотности и архитектурных форм. Панорамное остекление придает корпусам объекта легкость и дарит живописные виды на столицу и Москву-реку.
«Совушки»
Квартал «Совушки» — это исключительный синтез современного жилья и загородного образа жизни в малоэтажных домах до четырех этажей.
Здесь есть все необходимые социальные элементы: пешеходные бульвары, детские площадки, собственный детский центр, торговые площадки. Детские сады и школы находятся в самом центре квартала.
В каждой парадной предусмотрен теплый тамбур с домофоном, колясочная и зоны для хранения велосипедов, самокатов и другого спортивного инвентаря. В квартале предусмотрены различные планировочные решения: двухуровневые квартиры, таунхаусы и индивидуальные дома с участками.
Концепция развития г. Сегежа (отдельные объекты)
На земельных участках Сегежского городского поселения, расположенных между улицей 8 Марта и улицей Антикайнена, Segezha Group планирует построить отдельно стоящие дома. В первоначальном проекте пять корпусов по девять этажей. На типовых этажах предполагается разместить по восемь квартир, на первом этаже — по семь. Всего 330 квартир. Суммарная площадь застройки составит 28 575 м2. Строительство новых домов планируется в первую очередь для работников Сегежского комбината под ипотеку. Часть квартир будет в свободной продаже (в том числе по ипотеке).
Многофункциональные объекты
Среди номинантов на «Лучший реализованный проект административного здания и многофункционального комплекса» ближе всего к идеалу стали проекты псковского магазина-салона «Дом Окон» и московского транспортно-пересадочного узла «Нижегородская».
В один ряд победителей вместе с ними жюри конкурса поместило лидеров номинации на «Лучший реализованный проект объекта здравоохранения и объекта физической культуры и спорта»: «Международный медицинский кластер. Второй этап строительства. Терапевтический корпус», «Многофункциональный медицинский центр "УГМК-Здоровье"» и «Многофункциональный физкультурно-оздоровительный комплекс ГБУ "ЦФКиС СЗАО г. Москвы" Москомспорта».
Описания к рендерам:
«Дом Окон»
Проект «Дом Окон» выполнен по заказу администрации завода «ПсковСИД». В ходе реализации проекта существующий малярный цех был перепрофилирован в салон для демонстрации и продажи продукции.
1-й этаж заняло выставочно-торговое пространство, 2-й этаж — администрация. Фасад, мансардный этаж и лестничная клетка, выполненные с использованием продукции завода, знакомят посетителей с изделиями предприятия еще на подходе к зданию. Реальное качественное исполнение — основной довод, свидетельствующий о возможностях завода.
ТПУ «Нижегородская»
ТПУ «Нижегородская» — крупнейший не только в Москве, но и в Европе транспортно-пересадочный узел. Современные архитектурные и конструкторские решения объединили в один узел две линии метрополитена — Некрасовскую и Большую кольцевую, станцию МЦК «Нижегородская» и платформу «Карачарово» Горьковского направления железной дороги, наземный транспорт. Пересадка между всеми объектами осуществляется внутри помещений. Строительство велось методом «сверху-вниз» в условиях плотной городской застройки с одновременным устройством подземного котлована и сооружением конструкций.
Международный медицинский кластер. Второй этап строительства. Терапевтический корпус Использование BIM-технологий и актуальных требований ГАУ «Мосгосэкспретиза» к цифровым информационным моделям (ЦИМ) позволило в числе первых пройти экспертизу с ЦИМ и защитить ПИРы с учетом разработки информационной модели проекта второго этапа строительства терапевтического корпуса международного медицинского кластера.
Объект построен в Западном административном округе Москвы, на территории инновационного центра «Сколково». Проект представлен Фондом международного медицинского кластера, автор концепции — Mochly Eldar Arcitects, генпроектировщиком выступило АО «Москапстрой».
Многофункциональный медицинский центр «УГМК-Здоровье»
Изучив специфику строительства медучреждений в Европе и следуя требованиям заказчика, специалисты института Уралмеханобра спроектировали клинику, не имеющую равных по оснащению аналогов в Уральском регионе.
Центр занимает 28 тыс. кв. м. Особая система водоподготовки позволяет пить воду прямо из-под крана. Системы вентиляции и кондиционирования создают в помещениях оптимальный микроклимат, с необходимыми параметрами влажности и температурным режимом. Электроснабжение клиники осуществляется системой бесперебойного питания даже в условиях форс-мажорного отключения электроэнергии.
ФОК ГБУ «ЦФКиС СЗАО г. Москвы» Москомспорта
Физкультурно-оздоровительный комплекс ГБУ «ЦФКиС СЗАО г. Москвы» Москомспорта представляет собой многофункциональный объект, предназначенный для круглогодичного спортивно-тренировочного и оздоровительного использования.
В здании, представленном на конкурс КП «БСА "Лужники"», запроектированы плавательный бассейн (25 х 16 м), универсальный игровой зал (42 х 24 м), детский бассейн (10 х 8 м) и тренажерный зал (21,5 х 27 м).
За смену ФОК, расположенный на ул. Тушинской, вл. 16, способен принять 248, за сутки — 1488 посетителей.
Реконструкция и реставрация
Наиболее заметным результат поиска золотого сечения стал в номинации «Лучший реализованный проект реставрации (реконструкции) объекта культурного наследия». Среди победителей в этом году по одному объекту из Санкт-Петербурга и Красноярска — это, соответственно, реставрация и приспособление под гостиницу категории «5 звезд» объекта культурного наследия федерального значения «Банкирский дом М. И. Вавельберга» и проектирование административно-общественного комплекса на базе сохранившейся исторической усадебной деревянной застройки по улице Горького.
Также среди лучших — три крымских проекта, реализованных в рамках федеральной целевой программы «Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2021 года» по выполнению работ по сохранению объекта культурного наследия ансамбля «Ханский дворец» (XVI — XIX века).
Описания к рендерам:
Банкирский дом М. И. Вавельберга
Реставрация и приспособление под гостиницу категории «5 звезд» ОКН федерального значения «Банкирский дом М. И. Вавельберга» продолжались более пяти лет. Здание использовалось под административно-офисные цели, полностью потеряло свою планировочную структуру и отделку многих интерьеров. Проектом были предусмотрены демонтаж всех поздних конструкций и реставрация всех фасадов и сохранившихся интерьеров здания.
На 1-м этаже размещены ресепшен, рестораны, концертно-выставочное пространство. Объемы вышерасположенных этажей предназначены под номерной фонд различного уровня из 77 номеров.
Административно-общественный комплекс на базе сохранившейся исторической усадебной деревянной застройки по улице Горького в г. Красноярске
Целью проектирования административно-общественного комплекса на базе сохранившейся исторической усадебной деревянной застройки по улице Горького в г. Красноярске являлась реставрация методом перебора с сохранением архитектурного облика шести объектов культурного наследия, расположенных в границах одного квартала, а также благоустройство прилегающей территории.
В то же время задачей проекта было придание реставрируемым объектам нового содержания, функционального назначения с соблюдением существовавших охранных требований.
Ханский дворец
В 2020–2021 годах в полном объеме разработана и утверждена проектная документация на выполнение ремонтно-реставрационных работ объекта культурного наследия «Гробница "Дюрбе Диляра-Бикеч"» (1764 год) и выполнен весь объем ремонтно-реставрационных работ.
Проектные решения приняты на основании научно-исследовательских работ (историко-архивных и библиографических исследований, историко-архитектурных и археологических натурных исследований) в соответствии со строительной периодизацией и предметом охраны.
В свою очередь проектные решения выполнения ремонтно-реставрационных работ объекта культурного наследия «Гробница "Северное Дюрбе"» (XVI в.) предусматривали расчистку фасадов от поздних ремонтных наслоений, реставрацию лицевой поверхности кладки стен фасадов, воссоздание первоначальной конфигурации оконных проемов, расчистку металлических решеток, разборку позднего ремонтного покрытия купола из кровельного железа и воссоздание покрытия купола и покрытия по периметру барабана, а также консервацию и реставрацию интерьерных росписей.
Проектная документация на выполнение ремонтно-реставрационных работ объекта культурного наследия «Гробница "Южное Дюрбе"» (XVII в.) предусматривала реставрацию алема, перекладку (разборка и воссоздание) каменных плит покрытия пола, инъектирование трещин в кладке стен и купола.
В процессе реставрации расчищена от слоев поздних закрасок уникальная, недоступная ранее к изучению и экспозиции темперная роспись. Все поверхности с подлинной штукатуркой расчищены от набелов и законсервированы с сохранением изначальной фактуры.
Совещание в Правительстве Ленобласти стало, с одной стороны, «смотром достижений» строительного комплекса региона и возможностью подвести предварительные итоги работы в 2021 году, а с другой — возможностью поговорить о проблемах, которые беспокоят отрасль.
Достижения
По словам губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, регион является одним из безусловных лидеров строительной отрасли страны. На его территории работают 79 застройщиков, которые в настоящий момент возводят 546 многоквартирных домов. По итогам января-ноября 2021 года объем ввода жилья достиг отметки 3,3 млн кв. м (для сравнения: за тот же период в Санкт-Петербурге — 3,02 млн).
«Регион первым в России достиг планового показателя нацпроекта по вводу "квадратов" на жителя. Сегодня он достиг уровня 1,8 кв. м на человека. Это лучший результат в стране. Мы почти в два раза превысили показатель, который фигурирует в указе Президента», — подчеркнул он.
Как отметил глава региона, строительная отрасль имеет особое значение для Ленобласти: согласно подсчетам аналитиков, один рубль, вложенный в жилье, дает девять рублей роста экономики. «Кроме того, значительные объемы строительных работ помогли региону существенно вырасти с точки зрения налоговой базы. Если в 2012 году речь шла о 200 млн рублей, то в этом году в бюджет поступит около 23 млрд», — сказал Александр Дрозденко.
По его словам, Ленобласть достигла также очень хороших результатов в деле расселения аварийного жилья (причем, в отличие большинства регионов, проблема решается не путем покупки на рынке квартир для переселения граждан, а за счет строительства новых домов, что экономически гораздо эффективнее), а также реализации программы «Комфортная городская среда».
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Евгений Барановский отметил также успехи области при переходе на финансирование жилищного строительства путем проектного кредитования с использованием эскроу-счетов. «И если в начале 2021 года по новой схеме 34 застройщика строили 135 домов, то сегодня уже 56 компаний возводят 214 объектов с жилой площадью 2,46 млн кв. м. Таким образом, прирост застройщиков, использующих проектное финансирование, составил 65%, а число объектов выросло на 56%», — отметил он.
Кроме того, фиксируется положительная динамика в сфере ипотечного кредитования. «За январь-сентябрь 2021 года выдано 18,8 тыс. кредитов на сумму 61,1 млрд рублей, продано почти 4 тыс. квартир общей площадью 167 тыс. кв. м. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 17,6%», — добавил чиновник.
По словам Евгения Барановского, регион также успешно сокращает отставание в развитии социнфраструктуры. «По программе "Соцобъекты в обмен на налоги" на данный момент заключено 61 соглашение с застройщиками. В соответствии с ними до конца 2036 года будет построено 220 объектов. На сегодняшний день по этой программе уже сдано 79 детсадов и школ», — добавил он.
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин тоже высоко оценил достижения региона. «Ленобласть — один из регионов, которые уже к началу ноября перевыполнили план по вводу жилья на 2021 год. При этом очень важно, что здесь идет положительная динамика как по строительству многоквартирных домов, так и в части ИЖС (этой теме мы сейчас уделяем особое внимание). Если посмотреть по статистике выдачи разрешений на ведение работ, то за последний год мы видим рост на 350%. Объем жилья в стадии строительства достиг 6,5 млн кв. м. Это значит, что строительным компаниям комфортно работать в регионе, они видят для себя интересные перспективы», — отметил он.
Задачи
Александр Дрозденко подчеркнул, что главным вызовом, который стоит сегодня как перед властями, так и перед строителями региона, — это развитие инфраструктуры — социальной, транспортной, инженерной.
«Как известно, федеральная программа "Стимул" переориентирована на инженерию. Поэтому быть подспорьем в софинансировании выкупа у застройщиков возведенных ими социальных объектов она теперь не может. В связи с этим в рамках программы "Соцобъекты в обмен на налоги" область будет вести их частичный выкуп из собственного бюджета, выплачивая 33% от стоимости», — сообщил глава региона.
Он добавил, что регион хотел бы выплачивать большую долю, но не имеет для этого ресурсов. «Мы можем ежегодно тратить на эти нужды определенную сумму. Конечно, можно оплатить застройщикам 100% расходов по нескольким объектам. Но тогда на другие денег будет взять просто неоткуда. А без социнфраструктуры строить жилье нельзя — мы все это понимаем, значит, нам пришлось бы искусственно сдерживать объемы строительства. Поэтому мы решили гасить треть расходов на соцобъекты, но при этом продолжать развитие жилищной застройки», — пояснил Александр Дрозденко.
Второй ключевой момент — транспортная инфраструктура. «Опыт "нулевых" годов, когда строительство в пригородных зонах осуществлялось без оглядки на этот фактор, показывает, что такой подход приводит к огромным проблемам. Время кавалерийской атаки прошло. Сейчас нужен комплексный подход. Поэтому я принял решение: разрешения на строительство жилья без планов по развитию улично-дорожной сети и организации движения общественного транспорта выдаваться не будут», — подчеркнул губернатор.
В решении имеющихся транспортных проблем сейчас серьезно помогают федеральные средства. «Недавно мы открыли выезд на Подвойского, Центральную улицу, выход на Мурманское шоссе в Кудрово. Проблему транспортных потоков в районах будущего строительства область будет решать с упреждением. Нельзя больше возводить города, откуда невозможно выехать. Это касается всех перспективных территорий освоения — Уткиной Заводи, Новоселья, Гатчины, Новосаратовки, Аннино», — заявил Александр Дрозденко.
Евгений Барановский добавил, что при выдаче разрешительной документации, помимо обязательств застройщиков по «социалке» и улично-дорожной сети, будет проверяться также наличие необходимых источников генерации, возможность строительства инженерной инфраструктуры, сетей водоснабжения, канализации к моменту ввода объектов в эксплуатацию. «Таким образом, сформирован новый порядок рассмотрения проектов для получения разрешений на строительство — простой, понятный, одинаковый для всех», — считает он.
Чиновник отметил также, что региону предстоит еще очень большая работа в сфере ликвидации долгостроев, и поблагодарил застройщиков за активное участие в решении этой проблемы. «Ленобласть, к сожалению, один из лидеров по количеству проблемных объектов, но одновременно мы и один из лидеров по темпам снижения их числа. Только за последние полгода в рамках партнерства с застройщиками мы привлекли на эти цели более 5 млрд рублей. По нашим планам, по итогам этого года будут решены проблемы не менее 5 тыс. пострадавших дольщиков. При этом используются все существующие схемы. Мы рассчитываем в целом закрыть этот вопрос к концу 2024 года», — сообщил Евгений Барановский.
«Решению этой проблемы будет способствовать продление до 2024 года срока действия положения о возможности передачи застройщикам земли без торгов в качестве компенсации за достройку долгостроев», — со своей стороны добавил Никита Стасишин.
Он отметил, что разрабатываются меры по стимулированию запуска проектов комплексного развития территории (КРТ). «В начале 2022 года планируем сформировать программу субсидирования кредитов на начальные этапы таких проектов. Ставка будет — в районе "ключа". Это должно помочь запустить наконец механизм КРТ и поспособствует ускорению расселения из ветхого жилья», — говорит замминистра. Кроме того, до конца года будет принят законопроект об ИЖС, распространяющий на него проектное финансирование, систему эскроу-счетов, а также действие всех льготных программ, что должно дать серьезный толчок развитию этого направления.
Проблемы
При этом участники совещания признали, что в строительной сфере существует немало проблем, которые требуют пристального внимания. И относятся они как к макроэкономическим вопросам, так и к отраслевым.
Никита Стасишин предложил застройщикам внимательнее оценивать экономику проектов, поскольку ближайшие пару лет будут непростыми для экономики. «Эффективная ставка по проектному финансированию после перехода на новую схему для востребованных проектов составляла 1–2% годовых. Это было очень комфортно для застройщиков. Сейчас ситуация кардинально меняется. Ключевая ставка Цетробанка РФ серьезно выросла. Это потянуло вверх все зависимые переменные. Теперь эффективная ставка по проектному кредитованию может дойти до 5% и выше. А рост ставок по ипотеке может снизить спрос. Поэтому застройщикам нужно быть осторожными при оценке своих проектов», — подчеркнул он.
Александр Дрозденко в очередной раз поднял вопрос о необходимости федеральной поддержки в сфере развития социнфраструктуры. «Раз действие "Стимула" перенаправлено на инженерию, нужна другая программа. Возможно, ее целесообразно включить в нацпроект "Образование", поскольку ключевые социальные объекты — детсады и школы — относятся именно к этой сфере», — считает он.
О той же проблеме говорил директор по развитию «Строительного треста» Анзор Берсиров. «Ситуация в этой сфере с отменой "Стимула" и изменением условий программы "Соцобъекты в обмен на налоги" стала очень сложной. Мы все прекрасно понимаем, что выбор в пользу жилья в областных локациях под Петербургом делается в основном из-за более низкой стоимости жилья, чем в мегаполисе. Но сегодня становится все меньше факторов, позволяющих сохранять такое положение. Цены на стройматериалы, затраты на строительно-монтажные работы, зарплаты сотрудников в обоих регионах практически не различаются. Выкуп построенных соцобъектов ранее позволял снижать расходы застройщиков по сравнению с городом, но сегодня и этот фактор сведен к минимуму. Повышение же цен на жилье, чтобы сохранить рентабельность работы, может подорвать спрос. И тогда объемы строительства в Ленобласти могут существенно упасть», — прогнозирует он.
Кроме того, есть проблема сметных цен. «Они и раньше были далеки от действительности. Сегодня же совсем нереальные. Поэтому, когда речь идет о формальных 33% бюджетной компенсации за построенные объекты, сметных расценок по факту хватает на покрытие лишь примерно 20% расходов», — говорит Анзор Берсиров.
Александр Дрозденко выразил готовность искать взаимоприемлемый выход в этом вопросе. «Можно проводить экспертизу реальных расходов на строительство того или иного социального объекта. Мы готовы осуществлять их выкуп за реальные 33% потраченных на их возведение средств», — заявил он.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов заострил внимание на другой проблеме — тарифной политике монополистов. «В целом надо признать, что ситуация в вопросе техприсоединения после принятия соответствующего регламента существенно улучшилась. Но сохранилась проблема, связанная с непрозрачностью определения стоимости энергоресурсов, которую устанавливают монополисты на свои услуги. Особенно это касается электроэнергетики. Причем при реализации комплексных проектов сложностей обычно не возникает, а вот для точечных объектов, расположенных в 300 м друг от друга, цена энергии может иметь разницу в пять раз — совершенно непонятно — почему. Также существуют проблемы с выносом сетей с участков застройки. Хотелось бы большей прозрачности и урегулирования этих вопросов, может быть, на федеральном уровне», — отметил он.
Никита Стасишин признал, что вопрос действительно существует, и не только в Ленобласти, и Минстрой РФ ищет варианты улучшения ситуации в этой сфере. Он отметил также, что для минимизации таких проблем нужна гармонизация планов региональных властей, в том числе по перспективным локациям застройки, с инвестиционными программами энергетических компаний. Со своей стороны заместитель председателя Правительства Ленобласти Дмитрий Ялов предложил обращаться с такими проблемами к нему. «Мы имеем право исследовать вопрос и можем помочь в снижении тарифов, если они необоснованно завышены. Такие прецеденты уже были», — заявил он.
Кроме того, застройщики выдвинули ряд инициатив, связанных с совершенствованием системы проектного финансирования, а также по ряду других вопросов. Никита Стасишин назвал высказанные идеи очень интересными и пообещал рассмотреть возможность принятия соответствующих мер.