Реестр проблемных домов можно опять пополнять
Шестого сентября досрочно перестал действовать мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов: власти посчитали, что ситуация в строительной отрасли стабильна, срывов сроков сдачи жилых домов не будет, обманутые дольщики не появятся.
Мораторий на 50-процентные штрафы от суммы неустойки в пользу дольщиков и включение новостроек в реестр проблемных объектов был объявлен в марте со сроком действия до конца 2022 года. Теперь мораторий отменен частично: при задержке сроков объекты будут включены в реестр проблемных, но денег в виде штрафов дольщики не получат.
Однако мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до июля 2023 года. А до конца 2022 года штрафы по договорам долевого участия исчисляются исходя из ключевой ставки Центробанка на день исполнения обязательств, но не выше 9,5% годовых.
По мнению чиновников Минстроя, ситуация уже летом стала достаточно устойчивой «к негативным процессам», поскольку государство очень поддержало строительный комплекс с начала спецоперации, а ставки ипотеки — основного драйвера рынка новостроек — достаточно низки.
Как отмечает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный», цель моратория — ввод объектов в эксплуатацию без каких бы то ни было помех: «Чтобы ни штрафные санкции со стороны дольщиков, ни иные разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали девелоперам ввести дома и передать дольщикам ключи».
А преждевременная отмена, по его мнению, связана с двумя факторами: проблемы, связанные с пандемией, уже миновали, и работа строительной отрасли стабилизировалась.
«Меры поддержки строительной отрасли сыграли свою роль. Ситуация на рынке новостроек к сентябрю во многом стабилизировалась. Ключевая ставка снизилась, спрос на недвижимость стал расти. В значительной степени восстановила свои позиции и система проектного финансирования. Мораторий был важен в сложный период весны и первой половины лета. Потом рынок окреп, и это решение было отменено», — добавил Юрий Черноиванов, заместитель финансового директора ГК «Гранель».
У банка на контроле
По информации портала ЕРЗ.РФ, уже к сентябрю средний перенос срока ввода жилых домов в эксплуатацию составлял 7,5 месяца, хотя в начале года он оценивался в 7,9 месяца.
По данным совместного исследования деловой активности застройщиков, проведенного Дом.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, четверть застройщиков отмечают, что получить проектное финансирование стало проще. Из чего делается вывод: рынок жилищного строительства преодолел наиболее острую фазу кризиса и быстро восстанавливается после весеннего замедления.
Сергей Хромов соглашается с важной ролью проектного финансирования и размера ипотечной ставки для отмены моратория: «Формируя финансовую модель, застройщик определяет стоимость продаваемого квадратного метра и темпы продаж, график пополнения эскроу-счетов. События этого года внесли коррективы в процесс реализации, и в ряде случаев корректировки негативно сказались на темпах реализации начиная с мая 2022 года. При этом банки, выделяя проектное финансирование на строительство, не хотят предоставлять застройщикам возможность переносить сроки, модель четко рассчитана в части возврата кредита и ежемесячных объемов пополнения эскроу-счетов. Центробанк также внес свою лепту: ключевая ставка снизилась, и льготная ипотека также вернулась к желанным 7%. Все стабилизировалось, поддержка государства налицо — нужно просто продолжать активно работать».
Заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ Денис Гулый указал: средний срок переноса ввода сокращается из-за проектного финансирования, поскольку договоры с банками обязывают застройщиков все работы исполнять вовремя. Если график производства работ срывается, может увеличиться процентная ставка по кредиту, можно вовремя не получить следующий транш из банка. Помимо этого, есть репутация компании и есть повышенное внимание потенциальных дольщиков к своевременной сдаче объектов — это один из критериев при выборе квартиры.
Вопросы остались
В то же время чиновники полагают, что некоторые застройщики сознательно задерживали сроки строительства. Девелоперы сомневаются — пользы от этого ни компаниям, ни проектам нет. «По действующему закону эскроу-счета дольщиков открываются после ввода дома в эксплуатацию, только после этого их средства становятся доступны застройщикам. Поэтому девелоперам невыгодно задерживать сроки сдачи объектов. Компании заинтересованы в точном выполнении своих обязательств перед покупателями», — говорит Юрий Черноиванов.
Сергей Хромов рассуждает: «Тут однозначно сказать сложно. Сроки реализации напрямую влияют на прибыль. Поэтому специально затягивать сроки и, как следствие, снижать эффективность, а значит, и прибыль вряд ли кто захочет по собственной инициативе. Другое дело, что это бизнес, зависящий от очень большого количества нюансов, факторов и качественной работы множества смежных отраслей. Нечеткость и ошибки каждой из них могут негативно повлиять и на общий результат, и на итоговые сроки. Также одной из причин может быть снижение темпов продаж. При этом застройщики не могут самостоятельно регулировать ценообразование стоимости квадратного метра из-за согласованной финансовой модели, заложенной в проектном финансировании».
Без последствий
По данным Фонда развития территорий, с января по сентябрь в России восстановлены права 30,9 тыс. обманутых дольщиков. При этом чиновники разных уровней уверены: схема проектного финансирования позволит избежать появления новой волны обманутых дольщиков.
«Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работает механизм эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков. Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — процитировали СМИ комментарий замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина по поводу отмены моратория.
Ранее в интервью «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по строительству Игорь Креславский утверждал: «Вероятность появления обманутых дольщиков есть, но она все меньше и меньше. При схеме проектного финансирования банк всегда может найти другого застройщика, если кто-то не справился».
Сергей Хромов также не ожидает появления обманутых дольщиков: «Отмена моратория произошла частично. Запрет на начисление неустойки или процентов дольщикам, установленный тем же постановлением, продолжает действовать. Это значит, что объект, объективно имеющий сдвиг сроков на три месяца, например, не будет "атакован" штрафами и не потеряет ту финансовую устойчивость, которую ему гарантирует банк и его проектное финансирование».
Не видит серьезных угроз для дольщиков и Юрий Черноиванов: «В период пандемии практиковались аналогичные меры. Они были скорее хорошей психологической поддержкой застройщиков. И на этот раз объекты будут достроены в срок, хотя единичные случаи задержек возможны».
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев на следующей неделе планирует подписать постановление о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года. По сути, это все, что смогло прояснить руководство Минстроя РФ на расширенном совещании в Смольном. Строители ждали большего.
1 июля 2019 года долевое строительство в России будет официально отменено. С этого дня жилье будет возводиться по новой финансовой схеме – при участии банков, с использованием эскроу-счетов. Однако федеральные власти намерены сохранить «окно возможностей» для проектов, реализация которых уже началась или начнется до 1 июля.
Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев отметил: несмотря на то, что документ еще не утвержден, прописанные в нем критерии секретом не являются. Последняя редакция этого постановления появилась 1 апреля. Согласно документу, по старым правилам можно будет завершить проекты, готовность которых к 1 июля будет превышать 30%, а количество заключенных ДДУ составит не менее 10%. Для проектов комплексного освоения уровень готовности снижен до 15%, а проблемных – до 6%.
Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин подчеркнул, что компаниям потребуется не только достроить свой проект до определенного уровня, но и подтвердить это документально: «Надо понимать, что одномоментно ни контролирующие органы, ни кадастровые инженеры не смогут подтвердить готовность объекта, а Росреестр – количество заключенных договоров долевого строительства. Застройщикам надо заранее подготовить документы, иначе к 1 июля они не смогут показать истинное положение дел на своих проектах». Застройщики прекрасно это понимают.
По предварительным оценкам Смольного, из 431 реализующегося на территории города проекта примерно 280 удовлетворяют требованиям постановления. «Вызывает настороженность процесс подтверждения 30%-ой готовности проектов – потому, что наверняка многие подойдут к этой готовности лишь к июню. Непонятно, сколько времени займет процесс подтверждения готовности», – отметил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
Никита Стасишин добавил, что оценка готовности жилищного проекта будет проходить по давно действующей методике Министерства экономического развития РФ: «Никаких новых правил. При этом оцениваться будет готовность объекта, на который выдано разрешение на строительство».
Однако у строителей еще много вопросов, большая часть которых связана с финансированием строительства инфраструктуры для ЖК. Пока в любых непонятных ситуациях Минстрой советует строителям решать проблемы, используя свою чистую прибыль.
При этом и Минстрой, и Смольный, и банки уверены, что у петербургских строителей не будет проблем с переходом на новую финансовую модель работы. «В городе есть проекты, которые могут оказаться в «зоне риска», но мы держим их под контролем», – заявил вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
Президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров полагает, что проблемы надо будет решать «в ручном режиме»: «Возможно, где-то потребуется изменить инвестиционные условия, где-то продлить разрешения на строительство. Я уверен, что решения будут найдены по всем объектам».
«В Петербурге ситуация лучше, чем в целом по стране, поэтому мы уверены, что город спокойно перейдет на новые правила работы», – сообщил генеральный директор банка «ДОМ.РФ» Александр Плутник, добавив, что банк уже работает с 43 застройщиками Северной столицы и одобрил около 10 договоров. Он призвал не беспокоится о финансировании: «У нас сейчас лежат заявки на привлечение порядка 15 млрд рублей, и мы располагаем этой суммой. Средств хватит всем».
«ДОМ.РФ» обещает рассматривать заявки строителей в рекордно короткие сроки – 20 рабочих дней. «Одну заявку мы успели одобрить за 10 рабочих дней», – добавил директор по проектному финансированию «ДОМ.РФ» Антон Воронин. Однако немногие застройщики верят в реалистичность таких сроков, да и другие банки честно говорят, что на одобрение заявок будет уходить от одного до трех месяцев.
По итогам совещания стало ясно, что застройщики ждали от федералов большего. «По сути, ничего глобально нового сказано не было. Вопрос обсуждается уже давно. Если бы подобные встречи происходили раньше, то мы были бы более подготовленными к часу Х», – добавил Александр Свинолобов.
Мнение
Владимир Якушев, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
– В федеральном проекте «Жилье» перед нами поставлена задача значительно нарастить объемы жилищного строительства, и от того, насколько плавно и легко отрасль перейдет к новым условиям работы, зависит достижение этих результатов. Мы сделаем все, чтобы избежать глобальных потрясений.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Более половины жилых проектов Петербурга будут достраивать по 214-ФЗ
Минстрой рекомендует застройщикам заранее подготовить документы о готовности своих объектов
«ДОМ.РФ»: У нас есть средства на проектное финансирование застройщиков Петербурга
А территорию самого завода у моста Александра Невского застроит жильем компания AAG.
Российский аукционный дом продал частному инвестору шестиэтажный бизнес-центр «Буревестник» на Малоохтинском пр., 68, около моста Александра Невского. Этот заселенный арендаторами офисный комплекс класса «С» площадью 9,4 тыс. кв.м. (аренднопригодная площадь – 6,9 тыс. кв.м.) с правом аренды земельного участка площадью 0,53 га до 2049 года, продавали по поручению компании «Буревестник» (входящей в группу «Алроса»). Это предприятие переехало на новые площади в промзоне «Новоорловская» и решило продать освободившуюся недвижимость (бизнес-центр и 4 га земли, где можно строить жилье), чтобы частично компенсировать расходы на переезд.
Имя нового хозяина бизнес-центра не раскрывается и в базах Росреестра оно пока не отражено. Скорее всего, он будет использовать купленный актив, как готовый арендный бизнес.
Зато известно, кто построит жилье на бывшей территории «Буревестника». Этот участок в конце прошлого года на торгах РАД за 1,57 млрд рублей (с 20% превышением стартовой цены) купило ООО «Галактика». Но участники рынка заявляли после аукциона, что его победитель связан с бизнес-структурами Андрея Якунина, сына экс-главы ОАО «РЖД» Владимира Якунина. Позднее надел выкупило АО "Специализированный застройщик "М68", созданное в январе 2019 года. А на днях стало известно, что территорию вместе с новым собственником будет застраивать местный девелопер AAG. Как сообщил гендиректор AAG Александр Завьялов, на участке появится жилой комплекс их 8 корпусов общей площадью 100 тыс. кв.м. Там же будет большой паркинг, детский сад и собственный парк. Проект будет реализован до 2022 года. Сейчас идет разработка документации.
По оценке экспертов АРИН, инвестиции в проект такого масштаба могут составить 8-9 млрд рублей. Они отмечают, что проект попадет в жесткую конкурентную среду. На данный момент, по информации КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 13 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв.м. В том числе, в районе Малой и Большой Охты – 80 тыс. кв.м. В продаже в районе находится 253 тыс. кв.м. жилья (5% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе на Охте – 36 тыс. кв.м.
«Территория «Буревестника» - это локация для жилья уверенного «бизнес» и «премиум» класса. В непосредственной близости уже построен ЖК бизнес-класса «Новый город», который хорошо покупали благодаря видам на воду и удобному району у метро. В районе есть необходимая социальная инфраструктура, зеленые зоны, развивается торговля. Думаю, что начальная цена жилья в комплексе на месте «Буревестника» будет от 130 до 150 тыс. рублей за 1 кв.м.», - считает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
«Буревестник» покидает набережную
Зона под жилье. РАД продает участок в бывшей промзоне «Охта»
«Климов» на продажу. Корпорация «Ростех» подготовила к торгам землю завода