Реестр проблемных домов можно опять пополнять
Шестого сентября досрочно перестал действовать мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов: власти посчитали, что ситуация в строительной отрасли стабильна, срывов сроков сдачи жилых домов не будет, обманутые дольщики не появятся.
Мораторий на 50-процентные штрафы от суммы неустойки в пользу дольщиков и включение новостроек в реестр проблемных объектов был объявлен в марте со сроком действия до конца 2022 года. Теперь мораторий отменен частично: при задержке сроков объекты будут включены в реестр проблемных, но денег в виде штрафов дольщики не получат.
Однако мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до июля 2023 года. А до конца 2022 года штрафы по договорам долевого участия исчисляются исходя из ключевой ставки Центробанка на день исполнения обязательств, но не выше 9,5% годовых.
По мнению чиновников Минстроя, ситуация уже летом стала достаточно устойчивой «к негативным процессам», поскольку государство очень поддержало строительный комплекс с начала спецоперации, а ставки ипотеки — основного драйвера рынка новостроек — достаточно низки.
Как отмечает Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный», цель моратория — ввод объектов в эксплуатацию без каких бы то ни было помех: «Чтобы ни штрафные санкции со стороны дольщиков, ни иные разбирательства в судах до конца 2022 года не помешали девелоперам ввести дома и передать дольщикам ключи».
А преждевременная отмена, по его мнению, связана с двумя факторами: проблемы, связанные с пандемией, уже миновали, и работа строительной отрасли стабилизировалась.
«Меры поддержки строительной отрасли сыграли свою роль. Ситуация на рынке новостроек к сентябрю во многом стабилизировалась. Ключевая ставка снизилась, спрос на недвижимость стал расти. В значительной степени восстановила свои позиции и система проектного финансирования. Мораторий был важен в сложный период весны и первой половины лета. Потом рынок окреп, и это решение было отменено», — добавил Юрий Черноиванов, заместитель финансового директора ГК «Гранель».
У банка на контроле
По информации портала ЕРЗ.РФ, уже к сентябрю средний перенос срока ввода жилых домов в эксплуатацию составлял 7,5 месяца, хотя в начале года он оценивался в 7,9 месяца.
По данным совместного исследования деловой активности застройщиков, проведенного Дом.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, четверть застройщиков отмечают, что получить проектное финансирование стало проще. Из чего делается вывод: рынок жилищного строительства преодолел наиболее острую фазу кризиса и быстро восстанавливается после весеннего замедления.
Сергей Хромов соглашается с важной ролью проектного финансирования и размера ипотечной ставки для отмены моратория: «Формируя финансовую модель, застройщик определяет стоимость продаваемого квадратного метра и темпы продаж, график пополнения эскроу-счетов. События этого года внесли коррективы в процесс реализации, и в ряде случаев корректировки негативно сказались на темпах реализации начиная с мая 2022 года. При этом банки, выделяя проектное финансирование на строительство, не хотят предоставлять застройщикам возможность переносить сроки, модель четко рассчитана в части возврата кредита и ежемесячных объемов пополнения эскроу-счетов. Центробанк также внес свою лепту: ключевая ставка снизилась, и льготная ипотека также вернулась к желанным 7%. Все стабилизировалось, поддержка государства налицо — нужно просто продолжать активно работать».
Заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ Денис Гулый указал: средний срок переноса ввода сокращается из-за проектного финансирования, поскольку договоры с банками обязывают застройщиков все работы исполнять вовремя. Если график производства работ срывается, может увеличиться процентная ставка по кредиту, можно вовремя не получить следующий транш из банка. Помимо этого, есть репутация компании и есть повышенное внимание потенциальных дольщиков к своевременной сдаче объектов — это один из критериев при выборе квартиры.
Вопросы остались
В то же время чиновники полагают, что некоторые застройщики сознательно задерживали сроки строительства. Девелоперы сомневаются — пользы от этого ни компаниям, ни проектам нет. «По действующему закону эскроу-счета дольщиков открываются после ввода дома в эксплуатацию, только после этого их средства становятся доступны застройщикам. Поэтому девелоперам невыгодно задерживать сроки сдачи объектов. Компании заинтересованы в точном выполнении своих обязательств перед покупателями», — говорит Юрий Черноиванов.
Сергей Хромов рассуждает: «Тут однозначно сказать сложно. Сроки реализации напрямую влияют на прибыль. Поэтому специально затягивать сроки и, как следствие, снижать эффективность, а значит, и прибыль вряд ли кто захочет по собственной инициативе. Другое дело, что это бизнес, зависящий от очень большого количества нюансов, факторов и качественной работы множества смежных отраслей. Нечеткость и ошибки каждой из них могут негативно повлиять и на общий результат, и на итоговые сроки. Также одной из причин может быть снижение темпов продаж. При этом застройщики не могут самостоятельно регулировать ценообразование стоимости квадратного метра из-за согласованной финансовой модели, заложенной в проектном финансировании».
Без последствий
По данным Фонда развития территорий, с января по сентябрь в России восстановлены права 30,9 тыс. обманутых дольщиков. При этом чиновники разных уровней уверены: схема проектного финансирования позволит избежать появления новой волны обманутых дольщиков.
«Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работает механизм эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков. Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — процитировали СМИ комментарий замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина по поводу отмены моратория.
Ранее в интервью «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по строительству Игорь Креславский утверждал: «Вероятность появления обманутых дольщиков есть, но она все меньше и меньше. При схеме проектного финансирования банк всегда может найти другого застройщика, если кто-то не справился».
Сергей Хромов также не ожидает появления обманутых дольщиков: «Отмена моратория произошла частично. Запрет на начисление неустойки или процентов дольщикам, установленный тем же постановлением, продолжает действовать. Это значит, что объект, объективно имеющий сдвиг сроков на три месяца, например, не будет "атакован" штрафами и не потеряет ту финансовую устойчивость, которую ему гарантирует банк и его проектное финансирование».
Не видит серьезных угроз для дольщиков и Юрий Черноиванов: «В период пандемии практиковались аналогичные меры. Они были скорее хорошей психологической поддержкой застройщиков. И на этот раз объекты будут достроены в срок, хотя единичные случаи задержек возможны».
Обход Мурино в створе Гражданского проспекта может так и остаться проектом. Комитет по дорожному хозяйству Ленобласти предложил жителям Всеволожского района месяц на подготовку своих пожеланий по изменениям в проект.
Власти обещают прислушаться к большинству. Таковы итоги встречи чиновников с местными жителями.
Старая история
Речь идет о проекте дороги, которая соединит будущую развязку с КАД в районе западного Мурино и Токсовское шоссе. Проект поделен на три этапа, в декабре прошлого года «Ленавтодор» заключил договор на реализацию первого.
В рамках этого этапа должна быть построена дорога на четыре полосы между проспектом Авиаторов Балтики и линиями электропередач. Две крайние полосы будут выделены для нужд общественного транспорта, вдоль дороги появятся остановки. Будущую трассу закроют шумозащитные экраны комбинированного типа: с шумопоглащающими и прозрачными панелями.
Попасть в жилой квартал с будущей дороги можно будет через разворотную петлю в створе проспекта Ручьевский, а также по разворотному кольцу через Охтинскую аллею. Кроме того, в рамках первого этапа предусмотрено строительство надземного пешеходного перехода со светофором и подземного, чтобы облегчить доступ к станции метро «Новое Девяткино».
О проекте заговорили еще в 2011 году. «Дорога первого этапа учтена во всех документах муниципального образования, района и, в целом, всего региона. Она давно внесена в Схему территориального планирования Ленобласти, Генеральный план Муринского сельского поселения и проект планировки территории», – сообщил начальник отдела развития дорожного комитета Дмитрий Овчарук, добавив, что проект успешно прошел общественные слушания и госэкспертизу.
Вероятно поэтому областные власти весьма удивились, когда в прошлом месяце часть жителей Мурино начали откровенную борьбу с будущей дорогой.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко уже распорядился рассмотреть варианты корректировок проекта: «Пока мы сделаем дорогу только до автовокзала и на этом остановимся. Средства, которые должны были пойти на автообход Мурино, будут перекинуты в районы, жители которых заинтересованы в строительстве транспортной инфраструктуры». После Александр Дрозденко дал поручение Комитету по дорожному хозяйству провести встречу с местными жителями, чтобы выяснить претензии несогласных.
Все для людей?
Встреча вышла уникальной. В одном зале собрались как противники, так и сторонники проекта, причем примерно в равном количестве. Активнее всего против проекта выступает часть жителей проспекта Авиаторов Балтики – будущая дорога пройдет в 25-ти метрах от их домов. Горожане опасаются повышения уровня шума и выхлопных газов. «Шумозащитные экраны будут защищать только первые четыре этажа, а у нас дома по 22 этажа», – сообщила одна из местных жительниц.
В свою очередь, несколько жителей Западного Мурино заметили, что давно задыхаются, ведь дороги, построенные под их окнами, сегодня активно используют жители всего Всеволожского района.
Заместитель генерального директора компании «Петербург-Дорсервис» Геннадий Мазур, который и занимался подготовкой проекта, отметил, что будущая дорога как раз разгрузит активно используемые улицы Графскую и Шувалова, а также бульвары Менделеева и Петровский. «Чем больше транспортной инфраструктуры, тем больше рассредоточение машин, соответственно и шум, и загазованность отдельных локаций снизится», – пояснил он.
Чиновники подчеркивают, что в городе появится не высокоскоростная трасса, а просто городская дорога с ограничением скорости движения 60 км в час. «Никакого огромного потока машин там не будет», – заявил глава Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Юрий Запалатский.
Выхода нет?
Противники проекта уверены, что победить бездорожье Мурино и бесконечные пробки можно и другим способом. И по мнению многих, наиболее простой из них – отодвинуть дорогу подальше от домов. Однако чиновники не могут этого сделать из-за высотных электрических сетей. «На данный момент проект стоит около 2,5 млрд рублей. Чтобы сдвинуть дорогу необходимо каблирование, которое увеличит цену до 10 млрд. Следовательно, строительство будет растянуто на многие годы, так как сейчас таких средств нет», – пояснил Юрий Запалатский.
Одной из противниц проекта кажется, что объездная дорога не нужна в принципе. По ее мнению, достаточно соединить проспект Авиаторов Балтики с проспектом Культуры. «Тогда муринцы получат то, чего давно ждут, – прямую связь с Петербургом. Предложенный проект этого не предусматривает», – подчеркнула она. В ответ чиновники напомнили, что реализовать такой проект можно только при согласии и участии властей Санкт-Петербурга.
Другие противники проекта предлагают расширить существующую дорогу вдоль КАД с проколом Гражданского проспекта. «Если люди купили квартиры возле кольцевой, то, вероятно, шум и выхлопные газы их не пугают, а значит и дорога им не помешает», – считает одна из жительниц Авиаторов Балтики.
Сторонники проекта также внесли свои предложения. В частности, призвали соединить подземный переход с входом в метро, а вдоль дороги предусмотреть стену из зеленых насаждений.
По итогам совещания Юрий Запалатский отметил, что правительство Ленобласти, конечно, может пересмотреть проект, однако любые изменения отложат стройку. «Нам придется готовить новый проект, заново проходить госэкспертизу, публичные слушания, изыскивать финансирование, искать подрядчика и многое другое. В результате, строительство дороги может начаться много позже», – пояснил глава дорожного комитета.
При этом правительство Ленобласти готово прислушаться к пожеланиям жителей Всеволожского района и призывает их в течение месяца подготовить свои предложения. «Надо слышать каждого, но прислушаться мы имеем право только к большинству», – считает глава Всеволожского района Андрей Низовский, и подчеркивает, что будущий обход будет работать не только на Мурино, но и на Бугры, Новое Девяткино и Кузьмолово.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Власти Ленобласти готовы прислушаться к гражданам по обходу Мурино
Дрозденко: Деньги, предусмотренные на обход Мурино, пойдут на другие проекты
Проект обхода Мурино будет скорректирован
Власти Ленобласти со всей серьезностью относятся к реализации государственной программы «Комфортная среда», статус которой «майским указом» Президента России Владимира Путина повышен до уровня одного из нацпроектов. Об этом рассказал глава региона Александр Дрозденко на посвященном вопросам ЖКХ заседании губернаторского пресс-клуба.
Губернатор подчеркнул, что одной из важнейших задач, которые ставятся в этой сфере, является привлечение как можно большего числа людей к участию в формировании программы «Комфортная среда». «Жители региона активно участвуют в выборе реализуемых в рамках программы проектов благоустройства общественных пространств и дворовых территорий. Хотелось бы, чтобы они активнее участвовали и в выдвижении инициатив в этой сфере. Это необходимо для того, чтобы реализовывались именно те проекты, которые нужны людям, и именно там, где они нужны», – подчеркнул глава региона.
Участвовавший в заседании глава Комитета по ЖКХ Ленобласти Александр Тимков отметил, что для достижения этой цели в регионе будет создан Центр компетенций программы «Комфортная среда». «В нем граждане смогут получить всю необходимую информацию и консультации, которые помогут принять участие в проекте», – уточнил чиновник.
Александр Дрозденко заявил также, что не надо требовать от инициаторов тщательной проработки проектов. «Конечно, если они смогут это сделать – прекрасно. Но достаточно эскиза. Понятно, что на глубокую проработку деталей проекта нужны средства, а они у людей не всегда есть. Поэтому нужно обеспечить жителям региона возможность выступить с самой идеей, а нюансы можно продумать позже, если сама инициатива будет поддержана», – добавил глава региона.
Кроме того, он сообщил, что жители области, выдвигая инициативы, не должны бояться «слишком больших» проектов. «Если инициативу невозможно реализовать за год, проект можно разделить на этапы и выполнять работы в течение нескольких лет. Конечно, люди должны понимать при этом, что пока реализуется один проект, денег на другие мы выделить уже не сможем. С другой стороны, такой подход позволяет осуществлять комплексное благоустройство больших общественных пространств, что является очень важной задачей», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Среди наиболее успешных многоэтапных проектов губернатор выделил реконструкцию набережной в Луге. «Вообще, в рамках программы реализуются очень интересные проекты. Это, например, современная экстрим-площадка в Заречном парке Луги, парк в Сосновом Бору, общественные территории в Тихвине. Очень интересные инициативы реализованы также в Тосно, Отрадном, Волхове, Сертолово, Рощино», – отметил он.
Напомним, в 2018 году на реализацию программы «Комфортная среда» в Ленобласти было суммарно направлено свыше 1 млрд рублей, в том числе 208,7 млн из федерального, 687,2 млн из областного и 122,2 млн – из местных бюджетов. На эти средства были реализованы 138 проектов в 78 муниципальных образованиях. Было осуществлено благоустройство 76 дворов (36,4% от общего объема средств программы) и 62 общественных территории (63,6%). В рамках проектов суммарно отремонтировано 148,1 тыс. кв. м внутридворовых проездов, установлено 976 опор освещения, 1267 скамеек, 1140 урн, организовано 1862 парковочных места, обустроено 70,9 тыс. кв. м пешеходных дорожек, разбито 332 клумбы и цветника, высажено 24,8 тыс. деревьев и кустарников (площадь озеленения составила 198,6 тыс. кв. м), оборудовано 15,8 тыс. кв. м спортивных и 31,2 тыс. кв. м детских площадок.
На этот год общая сумма финансирования региональной программы «Формирование комфортной городской среды» выросла за счет средств госказны за 200 млн рублей и достигла 1,2 млрд (рост примерно на 20%), в том числе 401 млн из федерального, 738 млн – из областного, 60 млн – из местных бюджетов. В результате конкурсного отбора в этом году будут благоустроены территории уже в 83 муниципальных образованиях.
«На 2019 год суммарный бюджет программы превысил 1,2 млрд рублей. И это не предел. В принципе, Ленобласть могла увеличить объем средств, направляемых на ее реализацию, до 1,8 млрд», – сообщил Александр Дрозденко.
По словам губернатора, такие возможности у региона есть в связи с профицитом бюджета. «По итогам I квартала рост доходов области достиг 7 млрд рублей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – отметил он.
Но к этому оказались не готовы муниципальные образования. «Одним из условий участия в программе стала необходимость «юридически причесать» муниципалитеты, завершить оформление ряда документов, принять Правила благоустройства, разобраться с кадастром земель и пр. И многие этого не сделали. Поэтому, например, в программу «Комфортная среда» в этом году не попали ни Кудрово, ни Мурино», – рассказал Александр Дрозденко.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ: