Как нам реорганизовать мусоропереработку
Перед новой структурой правительства Санкт-Петербурга – Управлением по работе с отходами – поставлена задача выполнения Плана мероприятий по реализации Концепции обращения с отходами в Санкт-Петербурге на 2006-2014 гг. Правительственный орган приобретет самостоятельность с 1 января 2010 г.
На мусорном фронте – перемены
План, утвержденный постановлением Смольного №966 от 25.08.09., весьма масштабен: он предполагает формирование системы учета сбора, вывоза, утилизации и переработки отходов производства и потребления, создание логистической системы обращения с ними и разработка региональной целевой программы в этой сфере. В центре «мусорной модернизации» - создание качественно новых мощностей по переработке.
Экс-глава Фрунзенского района Всеволод Хмыров был назначен на должность начальника специально созданного Управления по работе с отходами. Как стало известно на круглом столе в АБН, в порученной ему отрасли предполагается создание строгой вертикали.
Организацией контроля и мониторинга сбора и вывоза отходов будет заниматься централизованная структура - «ТБО «Логистика». С нею будут подписывать договора об оплате услуг по вывозу отходов УК жилищного фонда, бюджетные организации и юридические лица. Она же будет также подписывать договора на утилизацию отходов с перерабатывающими предприятиями и на захоронение остатка на полигонах.
На уровне районов будут создаваться управляющие компании территориального принципа (УКТП). Они возьмут на себя в одном или двух смежных районах города сбор, сортировку и вывоз. И с ними «ТБО Логистика» будет заключать договора о комплексном обслуживании территорий. При этом предполагается постепенно ликвидировать существующие пункты перегруза, заменив их мусоросортировочными комплексами. В качестве эксперимента во Фрунзенском районе функция УКТП делегирована ООО «Квантум».
Организационные инициативы управления сталкиваются с возражениями со стороны Союза перевозчиков отходов при Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере. Как заявил зампредседателя Союза Андрей Королев, внедрение новой системы приведет к ограничению конкуренции на рынке услуг. Перевозчиков особенно беспокоит предполагаемое «прикрепление» услуг по вывозу к территориальным УТКП.
Наследие дерегуляции
Однажды дерегулированный рынок весьма трудно привести вновь привести в упорядоченное состояние. В.Хмыров считает, что городское правительство допустило в свое время серьезную ошибку, ликвидировав ГУП «Ленспецтранс», которое отвечало и за вывоз отходов, и за содержание полигонов. При этом инициаторы упразднения ГУП рассчитывали, что внедрение рынка в отрасли обеспечит ей неуклонный прогресс.
Действительно, в сферу ЖКХ в начала 2000-х гг. активно вошел бизнес. Однако, как отмечает гендиректор НПО «Центр благоустройства и обращения с отходами» Алексей Гурьнев, отечественные корпорации не вкладывали средств ни в модернизацию производства, ни в разработки отечественных НИИ. Многие научные коллективы распались. «Одна уважаемая организация ВПК, с которой был подписан контракт, даже не смогла нарисовать чертеж контейнерной площадки. В таком состоянии находится наше производство», - рассказал он.
В то же время система пунктов приема вторсырья была ликвидирована еще в 1990-х гг.: участки интересовали девелоперов для других, более прибыльных целей, а востребованность самого сырья упала в разы по причине экономической неэффективности вторичной переработки.
Сегодня ситуация принципиально не изменилось. Перевозчики не понимают, каким образом Управление намерено добиться создания прибыльной системы использования вторсырья, если в городе отсутствуют заводы по переработки пластмасс, а переработка стекла нерентабельна. «Переработка в нынешних условиях в любом случае будет дотационной», - считает А.Королев.
В 2008 г., встречаясь с тогдашним председателем КЭРППТ Алексеем Сергеевым, предприниматели, работающие в области рециклинга, доказывали, что эта сфера во всех европейских странах прямо или косвенно поддерживается правительствами. Однако налоговых льгот предприятия так и не получили, напоминает директор ООО «Муссон» Иван Бояков. Однако, если Петербург всерьез намерен воспроизвести опыт Европы, сделать это можно только обеспечив поддержку компаниям рециклинга: это трудоемкий и малодоходный бизнес в любой стране, подчеркнул он.
Индустрия требует порядка
Как рассказала начальник управления по обеспечению экологической безопасности при обращении с отходами КПООС Анастасия Марова, в настоящее время в городе работает всего один пункт по приему от населения опасных бытовых отходов. Только сейчас, когда доля опасных отходов увеличивается с распространением содержащих ртуть люминесцентных ламп, поставлен вопрос о создании дополнительных площадок. Резервирование участков для таких целей в принципе требует специальной программы с адресным перечнем территорий. Однако об этом задумались уже после разработки Генплана и ПЗЗ.
К счастью, задача создания сортировочных комплексов была учтена при градостроительном планировании. По словам В.Хмырова, таких предприятий в городе должно быть не менее 10. На первичном уровне обработки необходимо отделить пищевые отходы от непищевых. На своем пути в переработку мусор не должен подвергаться, как это происходит сегодня, стихийному растаскиванию всеми желающими – иначе сырья для рециклинга в нем не останется, а собранный объем не будет соответствовать объему доставки на завод. Для этой цели и предполагается ликвидировать пункты перегруза.
Качественная сортировка вместе с мониторингом сбора и вывоза необходима по экономическим соображениям. Как напоминает В.Хмыров, любое перерабатывающее предприятие должно знать, сколько сырья и в какие сроки оно получит. Надежность этой информации приобретает особое значение в связи с тем, что проект самого крупного завода по переработке отходов решено осуществлять по модели государственно-частного партнерства. Концессионер, победивший на конкурсе, не сможет рассчитать прибыль, за невыполнение соглашения придется расплачиваться населению.
А оно, по мнению А.Гурьнева, и так переплачивает за услуги по утилизации отходов. В коммунальный тариф в Санкт-Петербурге включена плата за захоронение, что в других регионах не предусмотрено. Между тем, захоронение по коду ОКВЭД относится к сфере благоустройства, а не к работам по сбору и удалению отходов, напоминает специалист.
Однако без повышения тарифов привлечь инвестиции в сферу переработки отходов невозможно. Об этом говорилось уже не раз. И кто бы ни возглавил отрасль, модель складывается одна и та же: централизация сбора и вывоза, привлечение крупных кредитов, а одновременно – повышение коммунального тарифа.
Бег с препятствиями
Конечно, 5-миллионному мегаполису следовало бы иметь не один, а несколько крупных предприятий по переработке отходов. Второе предприятие задумывалось в Кировском районе Ленобласти, где был выделен участок и произведены проектно-изыскательские работы. Однако реализации проекта помешал общественный протест: в болотах в окрестностях поселка Мга, по свидетельству поисковиков, множество незахороненных останков бойцов Советской Армии. От проекта пришлось отказаться; как подчеркивает В.Хмыров, потеряны при этом были не только бюджетные средства, но и 3 года времени. Сейчас, по словам Е.Маровой, изыскательские работы проводятся на другом участке в Тосненском районе.
Если с географией сортировки и переработки достигнута ясность, то вопрос об оптимальной технологии переработки отходов поныне остается открытым. Президент Санкт-Петербургской ассоциации рециклинга Леонид Вайсберг настаивал на применении технологии пиролиза. Однако, по словам В.Хмырова, в Смольном от этого метода отказались по целому ряду соображений. Во-первых, эта технология предусматривает применение больших объемов негашеной извести, доставка которой создает дополнительные экологические риски. Во-вторых, по его словам, объем остатка, подлежащего захоронению, при использовании этого метода слишком велик.
Оптимальная технология, как надеются власти, будет подобрана в результате международного конкурса по строительству первого современного завода в Янино. В качестве консультанта привлечена международная компания DLA Piper, в которой до возвращения в Смольный работал нынешний председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов.
Таким образом, ответственность за создание системы современной переработки отходов несут в итоге не только Управление, но еще и два правительственных комитета – КИСП и КПООС. Последние кадровые перестановки в Смольном, очевидно, не в последнюю очередь связаны именно с планами наведения порядка в мусорной отрасли.
Выражая скепсис по поводу появления в городе действительно современных технологий переработки, А.Гурьнев соглашается с В.Хмыровым в том, что «делать что-то надо», хотя без проб и ошибок не обойтись. Одновременно специалисты, давно работающие в отрасли, рекомендуют тщательно взвешивать каждый задуманный шаг. А сюрпризов может быть предостаточно. Централизация рынка не устраивает перевозчиков. А планы строительства завода, особенно если будет избрана термическая технология, могут вызвать протест владельцев коттеджей во Всеволожском районе: по мнению президент-электа Ассоциации риэлторов Дмитрия Щегельского, проект уже негативно сказывается на привлекательности местной недвижимости.
На пути реформы возникают и чисто юридические препятствия. Для учета интересов участников рынка предполагалось сформировать «ТБО-Логистику» как ОАО с участием города. Но УФАС не допустит господства на рынке отдельно взятой компании. Федеральные инициативы по совершенствованию законодательства о юрлицах предусматривает форму хозяйственного общества, аналогичную общественному предприятию в странах ЕС. Однако эта реформа, как и другие, в Москве еще не доведена до конца.
Главный враг – показуха
Тем не менее, порядок в сфере отходов наводить необходимо, и это очевидно не только экспертам отрасли. Петербург окружен несанкциониованными свалками: только во время последнего рейда КБДХ их было обнаружено около 50. Ленобласть собрала в 2009 г. порядка 100 тысяч тонн отходов, оставленных на обочинах дорог. Из 9 млн. куб. м ТБО, ежегодно образующихся в мегаполисе, перерабатываются только 2 млн., констатирует В.Хмыров.
В необходимости комплексного подхода также сомнений нет. Однако такой подход со стороны государства не может ограничиться только контрольными функциями и участием в ГЧП. Чтобы оптимизация сбора отходов не вылилась в показуху – как это было, по мнению В.Хмырова, с введением раздельного сбора отходов в разноцветные контейнеры, содержимое которых затем «сваливалось в общую кучу», - мобилизованный административный ресурс может оказаться недостаточным. Ведь реформа предполагает создание полноценной отрасли рециклинга, которая пока находится в зачаточном состоянии.
Во Фрунзенском районе рядом с комплексом «Квантума» строится шиноперерабатывающий завод ООО «Энергопромтехнология». Но эта промзона рециклинга, шефство над которой давно взял В.Хмыров, - пока единственная. Реальные рычаги экономичнской заинтересованности на сегодня так и не созданы. А бывшее общежитие ЛОМО на Полюстровском проспекте, где рассчитывали получить помещения переработчики вторсырья, решено передать фармацевтическому кластеру для производства медицинского оборудования.
Почти 2 года назад Санкт-Петербургская ассоциация рециклинга разработала проект концепции использования вторичных ресурсов, в котором одним из главных пунктов было включение в стоимость любого товара стоимости реализации его упаковки. Однако у федеральных депутатов по-прежнему не доходят руки до законопроекта – несмотря на то, что требование модернизации экономики поставлено на федеральном уровне. И вряд ли здесь что-нибудь изменится без неотступной государственной воли, не только сеющей, но и заботливо опекающей зерна частного производственного интереса.
Константин Черемных
В то время как городские дорожные программы и проекты недосчитаются половины из запланированных до кризиса средств, бюджет дорожных работ в Ленинградской области на 2009 г., подрос по сравнению с прошлогодним примерно на 10,5%. При сохранении федерального финансирования на уровне 2008 г. – в 1,5 млрд. рублей, общий объем выделения средств на работы, заказчиком которых выступает Комитет по дорожному хозяйству Ленобласти, должен составить 6,3 млрд. рублей.
Выигрыш в 3,5 миллиарда
Первая попытка секвестрировать бюджет Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти на 2009 г. была предпринята еще в октябре 2008 г. Аргументом для сокращения его почти втрое против уровня 2008 г. могло стать хроническое недоосвоение Комитетом бюджетных средств на 30-40%. Петербургские компании, выигравшие на аукционах самые крупные лоты, отвлекаются на строительство ЗСД, подводят со сроками перегруженные работой проектировщики, - оправдывался тогда глава КДХ Михаил Козьминых. Но обещал к концу октября на 100% закрыть ремонтную программу и сдержал слово. А недоосвоенные по программе по строительству и реконструкции 400 млн. рублей удалось перевести на 2009 г.
Вторая проблема, стоявшая на пути реализации планов КДХ на 2009 г. – явное несогласие парламентского большинства Ленобласти с приоритетным финансированием дорожных работ в Выборгском и Всеволожском районах. При обсуждении «дорожных» поправок к областному бюджету 2008 г. губернатору Валерию Сердюкову пришлось пообещать, что в 2009 г. будет принята специальная программа по отдаленным МО. В итоге обещание вылилось в поправку, благодаря которой каждый из 17 районов получит в этом году из областного бюджета от 70 до 100 млн. рублей на ремонт автомобильных дорог.
Наконец, благодаря снижению стоимости материалов и услуг во II полугодии 2008 г., как рассказал М.Козьминых, КДХ, как заказчику, удалось сэкономить 15% бюджетных средств. В результате вместо того, чтобы сократить финансирование дорожных работ в 2009 г. до 1,3 млрд. рублей, губернатор и депутаты решили поддержать Комитет, выделив на реализацию дорожных программ 4,8 млрд. рублей. «Мы не планируем отказываться от каких-либо проектов в этом году», - с гордостью сообщил М.Козьминых, скромно умолчав об отвоеванных у кризиса 3,5 млрд.
Не до жиру
Общая протяженность областных дорог регионального подчинения составляет 9760 км. Из них почти 4860 км нуждается в ремонте. Состояние 1400 км региональных дорог признано неудовлетворительным.
Следует учесть, что в 2009 г. из областного бюджета на ремонт муниципальных дорог, будет выделено от 1,49 до 1,7 млрд. рублей. Общая протяженность этих дорог составляет около 9000 км. Едва ли не в каждом из 17 районов Ленобласти есть населенные пункты, добраться до которых в межсезонье практически невозможно. Понятно, что средства бюджетов МО справиться с этой проблемой не позволят. И в областном правительстве обещают, что объем денег на ремонт этих дорог будет увеличиваться, начиная с 2009 г. Однако это обещание в будущем может оттянуть часть финансирования с работ по ремонту и содержанию региональных трасс.
Можно поэтому понять, отчего в КДХ Ленобласти без особого энтузиазма относятся к масштабным планам по строительству и модернизации. С этим же связано стремление Ленобласти передать как можно больше трасс на федеральный баланс, избавляясь от будущих затрат на содержание и ремонт. «Федеральный центр по условиям выделения субсидий вынуждает нас ставить во главу угла проекты по строительству и реконструкции дорог, - говорит М.Козьминых. – Но мы считаем, что это неправильный подход. В 2008 г. доля областного софинансирования таких проектов составила 74%. Если регионы затрачивают больше, было бы логично, если бы они имели право сами расставлять приоритеты».
В самом деле, в 2008 г., благодаря увеличению финансирования по линии областного бюджета, удалось отремонтировать 327 км региональных дорог – в 1,8 раза больше, чем в 2007 г. Могло быть сделано и больше, ведь финансирования региональных дорог выросло в 2,5 раза. Но в структуре расходов на программу строительства и реконструкции было потрачено 43%, а на капитальные и текущие ремонты – 40%. Остальные 17% дорожного бюджета Ленобласти ушло на содержание региональных дорог. И все равно этих средств хватило лишь на то, чтобы обеспечить 12% необходимых по нормативам работ.
В 2009 г. принцип распределения средств между ремонтной и строительной программами примерно поровну сохранится, а доля финансирования содержания региональных дорог подтянется к 20% от общего объема. Но даже если выделение средств удастся сохранить на сегодняшнем уровне, закрыть проблему нормативного содержания региональных дорог возможно лишь к 2015 г.
Привлечь дополнительное финансирование можно было бы за счет приватизации ДРСУ. Но в областном правительстве, так и не решившемся на этот шаг до кризиса, не готовы к этому и сейчас, поясняет М.Козьминых, ссылаясь на позицию губернатора.
Вместо этого, в рамках антикризисного плана, утвержденного 23 марта, планируется несколько потеснить те же самые ДРСУ, сдав в аренду предприятиям малого бизнеса принадлежащие им, временно простаивающие помещения и оборудование. ДРСУ обяжут направлять большую часть прибыли на развитие. Кроме того, антикризисная комиссия наделила КДХ совместно с Комитетом финансов полномочиями по привлечению внебюджетного финансирования для увеличения объемов работ по ремонту и содержанию региональных автодорог в 2009 г. Предложения по привлечению займов и частных инвестиций на финансирование ремонта и содержания поступали со стороны руководства КДХ и раньше. Но до сих пор не получали принципиального одобрения в правительстве.
Третий по величине заказчик дорожных работ в Ленобласти, ФГУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Северо-Запад», также с 2008 г. уделяет больше внимания ремонтной программе. Всего в 2008 г. по заказу ФГУ было отремонтировано около 150 км федеральных дорог, главным образом на южном направлении. Как сообщил АСН-инфо глава управления Андрей Костюк, в 2009 г. планируется включить в программу ремонта и реконструкции 176 км федеральных дорог на всех направлениях.
Ближайшие перспективы и обходные маневры
В соответствие с неписанной установкой «начало строительства новых объектов отложить до 2010 г.», благодаря прошлогоднему заделу, 2009 г. будет отмечен завершением ряда знаковых проектов. В частности, в КДХ Ленобласти обещают в 2009 г. ввести в эксплуатацию Дорогу Жизни, полностью реконструированную до Всеволожска, развязку КАД и автодороги на Сортовалу, реконструированный подъезд к порту Приморск (трасса Зеленогорск – Приморск – Выборг), автодорогу Лодейное Поле – Вытегра и обновленный мост через реку Хабаловка в Кингесеппском районе, обеспечивающий подход к порту Усть-Луга. Завершится также модернизация автотрасс Санкт-Петербург – Кировск, Санкт-Петербург – Матокса, Волхов – Бабино – Иссад, работы по строительству подхода к пос. Красноозерное в Приозерском районе.
Не позднее 15 мая, как пообещал М.Козьминых, должны состояться конкурсы по двум крупным лотам, связанным с работами на КАД во Всеволожском районе. Это строительство подъезда к Колтушам с подключением к КАД и строительство путепровода на 26 км на трассе «Кола». Пока информация о дате аукционов не озвучивалась. А по путепроводу еще не доработана и проектно-сметная документация. Как, впрочем, и по аукциону на дорожные работы на участке Лодейное Поле – Вытегра (19-35 км). Кроме того, на конкурсной основе планируется определить подрядчика по реконструкции законсервированного моста через р. Сторожевую на 24 км трассы Выборг – Комсомольское – Светогорск.
В условиях кризиса интерес к конкурсам, по словам М.Козьминых, проявляют не только областные и петербургские организации, но и дорожники из Пскова и Новгорода. О своем желании получить подряд на ремонт дороги в Сланцах заявила эстонская компания, а подряд по дороге на Светогорск – финская. Об условиях участия иностранных компаний в конкурсах ведутся предварительные переговоры.
В планах КДХ Ленобласти на ближайшие годы значатся проекты по созданию по крайней мере 3 автодорожных обходов – Пикалево, Луги и Соснового Бора. Но если в последнем случае строительство технологической трассы включено в план строительства ЛАЭС-2 (как по финансам, так и по срокам), в отношении обходов Луги и Пикалево пока нет ясности.
В 2008 г. в рамках заказа федерального автодорожного управления «Северо-Запад» на участках близ Луги шли интенсивные работы. На строительство обхода, впрочем, поступило лишь 500 млн. рублей из федерального бюджета. Сейчас областные власти намерены обратиться с повторным ходатайством о финансировании на этом стратегическом направлении. По словам А.Костюка, обход Луги планируется завершить в 2010 г. Что же касается строительства обхода Пикалево, то этот проект область готова реализовать на условиях равного участия федерального и регионального бюджетов.
В 2009 г. объем финансирования федеральных дорог по сравнению с 2008 г. увеличится на 1 млрд., составив в общей сложности 4,2 млрд. рублей. Продолжатся работы на южном полукольце «бетонки» А-120, а также на автодороге «Нарва».
В 2008 г. на «Нарве» было отремонтировано 3 больших участка, общей протяженностью 60 км. В 2009 г. на конкурс будут выставлены работы по реконструкции участка дороги с 69 по 87 км. Ведется также разработка документации по реконструкции участков на трассах М-20 и «Нарва». «Думаю, что мы начнем работы на «Нарве» в июне и в 2009 г. дойдем до Эстонии», - говорит А.Костюк. Кроме того, продолжится строительство подъезда к ПГП Торфяновке. А к 2015 г. планируется завершить реконструкцию участка шоссе «Скандинавия» 41-147 км.
Как сообщил ген директор Дирекции строительства транспортного обхода Петербурга Борис Мурашов, все договора по работам на областной территории КАД на 2009 г. подписаны в 2008 г. «Из-за кризиса нам поменяли объемы финансирования на 2009 и 2010 годы», - признает он, уточняя, что в этом году на строительстве последнего 37-километрового участка кольцевой планируется освоить вместо запланированных ранее 21 всего 14 млрд. рублей. – Если бы нам добавили хотя бы 2,5 млрд., мы бы ввели хотя бы один пусковой комплекс». Ожидается, что этот вопрос может решиться в августе. В отсутствии дополнительного финансирования к концу 2009 г. кольцевая увеличится только на 5 км», - предупреждает Б.Мурашов. Тем не менее, он не сомневается в том, что реализация проекта будет полностью завершена в 2010 г.
«Посмотрите, что происходит сегодня с федеральным бюджетом: объем доходов и расходов сократился, и увеличился дефицит. Точно также увеличился и дефицит бюджета Ленобласти. Если нам придется срочно предпринимать меры в связи с углублением негативных тенденций кризиса, мы попытаемся еще немного сократить расходы, не сокращая объемов работ. В худшем случае мы откажемся только от двух заявленных в 2009 г. участков. Это автодорога Лодейное Поле – Вытегра и подъезд к Колтушам на КАД», - отметил М.Козьминых.
Наталья Стандровская
Петербургский рынок офисной недвижимости, стремительно шедший в гору на протяжении последних трех лет, был застигнут финансовым кризисом врасплох. Впрочем, к нему не были готовы ни городские специалисты по финансам, ни градостроители, предназначившие для офисного развития не только кварталы, но даже целые микрорайоны. Хотя после трех месяцев крайне нервозного настроения наступило некоторое затишье, участники рынка и эксперты, став осторожнее в расчетах и суждениях, не могут исключить новых потрясений и готовят к ним партнеров.
Во всем виноват Рябокобылко?
Четыре года назад, когда бизнес-центров высокого класса в Петербурге насчитывались единицы, международные консультанты ориентировали Петербург на офисный бум. Как вспоминает заместитель гендиректора УК «Бюро имущественных операций» Николай Воронов, тогда в город приезжал известный предприниматель Сергей Рябокобылко и рассказывал, демонстрируя многочисленные слайды, успехи развития деловой недвижимости в Восточной Европе.
Как теперь считает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Полина Макаренко, в тот период Петербургу следовало не заглядываться на пример Москвы, а ориентироваться на близлежащие скандинавские страны.
Однако конъюнктура диктовала свое, и офисные центры класса А росли в северной столице как грибы. При этом предполагалось, что границы роста растяжимы, и спрос подхлестывал как цены, так и ставки аренды. «Если в 2006 г. ставка в 1200 долларов за 1 кв. м а год всех устраивала, то потом наступила эйфория», - признает гендиректор ООО «Ист Реал» Альберт Харченко.
В последние 2 года большинство новых бизнес-центров относилось к классу А. Вошло в обиход применение самых дорогостоящих отделочных материалов, использование эксклюзивных систем электронного управления, вентиляции и безопасности, необоснованно множился обслуживающий персонал.
Когда наступил кризис, оказалось, что владельцам новых сияющих и высокотехнологичных офисных центров не найти арендаторов. Они строились в расчете на быструю окупаемость при арендной ставке свыше 2000 долларов за 1 кв. м в год. Теперь, по оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, окупаемость дорогих проектов может затянуться на срок до 25-30 лет.
Мало того, многие бизнес-центры были построены на заемные средства. Арендодатели, оказавшиеся в зависимости от требований по снижению арендных ставок арендаторов, в свою очередь, поставили в сложное положение кредиторов.
Не случайно теперь нет-нет, да и помянут недобрым словом оценки экспертов, аналитиков, представителей консалтинговых структур. На круглом столе «Искусство быть гибким» гендиректор ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков заметил: «Если бы консультанты умели прогнозировать будущее, мы не оказались бы там, где мы сейчас».
Переизбыток «элитки»
Конкуренция на рынке офисной недвижимости высокого класса в Петербурге особенно высока. Доля бизнес-центров класса А достигла уже 30%. Их общая площадь, по данным гендиректора Colliers International Бориса Юшенкова, достигает 322 тысяч кв. м, из которых 80 тысяч введены в последнее время. В этой ситуации участники рынка не только опасаются дополнительного притока предложения такой недвижимости, но откровенно надеются, что коллеги, только начавшие реализацию новых проектов, отложат ее до лучших времен.
В прогнозах притока предложения эксперты расходятся. Из 400 тысяч кв. м новой офисной площади, которая намечена к сдаче в 2009 г., по оценке управляющего партнера АРИН Игоря Горского, будет реально введено 270 тысяч. Оценки Б.Юшенкова более пессимистичны – «не более 143 тысяч». Однако и этот приток, по его мнению, существенно повысит конкуренцию на рынке. «Даже если спрос достигнет докризисного уровня, девелоперам придется сбывать предложение 2,5 года», - считает он. По оценке Б.Юшенкова, в
Тем не менее, вывод на рынок новых офисных площадей продолжится. Так, представители компании Avielen, завершающей строительство I очереди БЦ «Аэропорт-Сити», опровергли слухи о замораживании проекта. Действительно, признают эксперты, перспективы новой офисной недвижимости в значительной степени зависят от локализации: удачное местоположение способно обеспечить заполняемость, в т.ч. и за счет оттока из уже существующих БЦ. По мнению директора по развитию Praktis CB Сергея Федорова, только уникальная локализация может позволить сегодняшнему арендодателю «идти против тренда», идущего вниз.
«А за углом такие же по 700 баксов»
О периоде декабря 2008 - января 2009 гг. топ-менеджеры девелоперских компаний вспоминают с ужасом. Когда стало ясно, что мировой кризис является не краткосрочным, а системным и масштабным явлением, застигнутые им компании-арендаторы завалили хозяев БЦ требованиями снизить ставки. «Это не делал только ленивый», рассказывает гендиректор УК «Praktis. Управление и эксплуатация» Анна Деркач. По ее словам, некоторые клиенты писали лаконично, некоторые – пространно, от одного арендатора даже поступила просьба сократить ему арендную плату до уровня эксплуатационных расходов «на период кризиса». Другой девелопер получил петицию на 9 листах, подписанную сразу 43 арендаторами. Впрочем, после урегулирования спора бизнес-центр покинул лишь один из них.
Арендаторы весьма часто прибегали в острый период к откровенному шантажу, утверждая, что им предлагают более выгодные условия – «за углом такие же офисы по 700 баксов». При этом консультанты часто не могли предоставить адекватную информацию о ставках аренды, поскольку в это время хозяева БЦ неохотно делились такой информацией. Между тем, по мнению директора по развитию Praktis CB С.Федорова, девелоперам следует договариваться, чтобы предупреждать резкие колебания арендной ставки. Он не считает это «сговором» и не видит в этом ничего предосудительного, учитывая сложившуюся ситуацию.
По мнению гендиректора ООО «Бюро имущественных отношений» Виталия Цыпилева, демпингующего на рынке аренды вычислить несложно – это владелец БЦ, у которого занято 95% площадей.
На сегодня снижение арендной ставки достигло от 10-20% в освоенных и до 50% во вновь построенных бизнес-центрах.
Доверяй, но проверяй
По мнению гендиректора МК ПСБ Артура Кима, девелоперам необходимо постоянно соблюдать баланс между заполняемостью офисного здания и арендной ставкой. Можно пытаться экономить на охране и эксплуатации, но удержать клиента все же важнее.
Большинство владельцев предпочитает индивидуальный подход к арендатору. Впрочем, в отдельных случаях становится понятно, что пойти навстречу уже невозможно, так как бизнес клиента рухнул. Иногда о предстоящем крахе свидетельствуют массовые увольнения персонала.
По наблюдениям управляющего партнера «АйБи Групп» Сергея Игонина, самыми незащищенными оказываются все же малые компании. Он рассказывает, что некоторые госкорпорации, где управленческая вертикаль сродни армейской, «спустили сверху циркуляр о сокращении числа субподрядчиков», что подчиненные тут же беспрекословно исполнили.
Как считает директор отдела Maris Properties Алексей Федоров, кризис выявил проблему осведомленности владельцев БЦ о финансовом положении арендаторов. Если в европейских странах при заключении договора аренды от клиента, как правило, требуется financial statement, то отечественные арендодатели не привыкли спрашивать у клиентов, как идет их бизнес.
Между тем, по его мнению, необходимо различать арендаторов, имеющих за собой прочные тылы (например, производство в сфере, остающейся рентабельной), от обслуживающих компаний, которые могут оказаться невостребованными на рынке. Подход при этом, по убеждению А.Федорова, должен быть принципиально разным. «Я восхищаюсь менеджерами Австрийского бизнес-центра, подобравшими таких клиентов, с которыми никакой кризис не страшен», - признается он.
Алфавит смешался
Вместе с тем арендодатели не могут не считаться с изменениями, происшедшими в психологии бизнеса. Сегодня для арендатора принадлежность офиса к классу А или В+ потеряло смысл, отмечает гендиректор «Ист Реал» А.Харченко. По мнению заместителя гендиректора «ВМБ-Траст» Валерия Хламкина, арендатора сегодня интересуют 3 вещи – цена, расположение, площадь.
В возможности арендатора выбирать разное качество за одни и те же деньги С.Федоров даже усматривает некий положительный эффект кризиса. Об еще одном позитиве напоминает Полина Макаренко (Knight Frank): для тех компаний, которые снимали площади в классе С и в то же время присматривались к более комфортным условиям, сегодня стал доступен класс В. Такая категория компаний действительно стала заметна, подтверждает руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест» Вадим Демешенков.
А.Деркач считает, что ее компании будет легче пережить кризис, поскольку УК «Praktis. Управление и эксплуатация» управляет только бизнес- центрами класса В и С. Она согласна с коллегами в том, что в ближайшее время строить новые центры класса А станет бессмысленно. Несмотря на высокий дисконт, с которым были вынуждены смириться хозяева БЦ, в настоящее время в Петербурге, по различным оценкам, свободны от 25 до 29% офисов класса А. К концу 2009 г. этот показатель может достичь и 40%, полагают эксперты.
Выживать поодиночке
Хотя ситуация на рынке в феврале 2009 г. относительно стабилизировалась, и арендаторы свернули «ставочный шантаж», специалисты предупреждают о возможности нового спада. Как считает С.Игонин, на горизонте – новые обострения «ценовой войны» в связи с сочетанием остаточного роста предложения офисов с падением платежеспособности арендаторов. «Мы с ними в одной лодке», - напоминает девелопер.
Впрочем, в той же лодке находятся и банки-кредиторы. Как напоминает гендиректор ООО «Бюро имущественных отношений» В.Цыпилев, банкам не выгодно доводить долговую ситуацию до крайности. Они не заинтересованы в длительных судебных процедурах, вредных для их репутации. Банки, по мнению эксперта, не хотят также ухудшить структуру своего баланса, и лишь по этой причине предпочтут при возможности перекредитовать девелоперов.
Однако устойчивость банков зависит, в свою очередь, от обстоятельств национального и мирового масштаба. С.Игонин считает, что рынок расплачивается не за 5, а за 10 лет неоправданной эйфории, и сейчас необходимо по существу вырабатывать новую экономику.
«Нас ждет 2,5-3 очень непростых года», - соглашается Б.Юшенков, предостерегая коллег от избыточного оптимизма. Ближайшую волну требований арендаторов о снижении арендных ставок он предвидит уже летом. При этом одни владельцы БЦ смогут согласиться на новые дисконты, а для других это может оказаться уже не по силам.
Впрочем, свято место пусто не бывает. Как напоминает Б.Юшенков, уже три девелопера предпочли переоборудовать свои офисы в центре города в жилье. Причем один из офисов раньше уже был жилой недвижимостью. Такой вот «круговорот площадей на рынке».
Федор Хлебников