На офисном рынке реакция замещения
Структура арендаторов петербургских бизнес-центров изменилась: на смену IT-компаниям пришли компании нефтегазового сектора. Офисные площади, освободившиеся после ухода иностранных компаний, довольно скоро находят новых арендаторов. С продажей офиса сложнее: уходящие компании далеко не всегда обращаются в агентства — покупатели рискуют столкнуться с неприятностями.
Третий вариант — когда освободившиеся площади уже сданы. Полностью сданы офисы в БЦ «Елизаветинский», «Лайт Хаус», «Граффити», частично — в БЦ «Санкт-Петербург Плаза».
Впрочем, по словам участников рынка, есть и четвертый вариант: иностранные компании, уходя из Петербурга, оставляют за собой арендованные площади. Видимо, рассчитывая вернуться.
Имущественные осложнения
Не все иностранные компании уходят с рынка, честно проплатив аренду. Варианты развития событий разные. Например, в Петербурге из-за ухода ретейлера Prisma возник спор между иностранной компанией и владельцем торгового центра «БТК девелопмент». Последний обратился было в Арбитраж по поводу обеспечительных мер в виде ареста имущества ретейлера, однако до судебных разбирательств дело не дошло: очевидно, что стороны договорились. Но, например, в целом ряде регионов суды постановляли взыскать с шведского ретейлера H&M разные суммы — упущенную выгоду из-за закрытия магазинов в торговых центрах.
Президент РФ Владимир Путин уже подписал закон, по которому собственники получили право требовать с магазинов и ресторанов, принадлежащих ушедшим компаниям, арендную плату или расторгать договоры в одностороннем порядке без штрафов.
Госдума, в свою очередь, осенью рассмотрит законопроект о признании последствий санкций и действующих обстоятельств форс-мажором.
Продажа недвижимости и другого имущества также практикуется. Как правило, с дисконтом. Например, McDonald's продал с дисконтом сеть ресторанов, а концерн Renault свои активы в Москве, можно сказать, подарил Российской Федерации и Правительству Москвы, получив за это 1 рубль.
Но не все уходящие из России компании столь же разумны. В частности, это касается продажи офисных помещений /бизнес-центров IT компаний в Петербурге. Так, компания JetBrains распродает недвижимость — бизнес-центр «Универс» на Васильевском острове (6,4 тыс. кв. м), два здания на Приморском проспекте (30 тыс. кв. м) и недостроенный объект, также на Приморском проспекте (35 тыс. кв. м). Готовые здания эксперты Knight Frank St. Petersburg оценивают в 7,3 млрд рублей, но собственник хочет получить 12 млрд.
То ли компания сознательно завышает цену, то ли предвидит судебные расходы. По словам источника, знакомого с ситуацией, генподрядчик недостроенного объекта на Приморском проспекте уже заявил претензии: заказчик остановил строительство с наступлением спецоперации, оставив генподрядчика с дополнительными расходами, вызванными удорожанием строительных материалов и неполученной прибылью в связи с незавершением объекта. Из-за этого генподрядчик несет многомиллионные убытки, которые заказчик погашать не хочет. А действия заказчика говорят о нежелании продолжать строительство.
Вполне вероятно, что будущий покупатель недостроенного бизнес-центра столкнется с юридическими рисками, связанными с недобросовестностью продавца, возможными обременениями и ограничениями, незапланированными расходами, связанными с приобретением объекта с потенциальным спором и с задолженностью перед генподрядчиком. Это станет препятствием с оформлением прав в собственность.
Все в суд!
Хотя в России в связи с уходом иностранных компаний появилось специальное «антисанкционное» регулирование ряда правоотношений с такими организациями, процедура взыскания задолженности с должника — иностранного лица не поменялась, отмечает Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».
«Кредитору в текущей ситуации особенно важно действовать максимально оперативно: проверить применимое по заключенному договору подряда право и подсудность спора из него Арбитражному суду РФ. При этом если никаких специальных оговорок нет, а объект строился на территории РФ, то применению подлежит российское законодательство (п. 3 ст. 1211 ГК РФ) и рассмотрение спора относится к компетенции российских арбитражных судов (пп. 3 п. 1 ст. 247 АПК РФ). Далее потребуется соблюсти претензионный порядок, после чего обратиться с иском о взыскании задолженности», — подчеркнула она.
Сложнее взыскивать долги с компании — владельца недостроенного объекта, особенно подрядчику. Мария Славич пояснила: действующее законодательство не содержит положений, которые позволили бы предъявить подрядчику требование об оплате выполненных им строительных работ к новому собственнику (покупателю) объекта недвижимости. Подрядчик по договору строительного подряда не приобретает прав на возводимый им объект. Крайне спорным является и вопрос о возможности удержания подрядчиком результата работ (построенного или незавершенного строительством объекта) по договору строительного подряда.
Поэтому если у иностранной компании-должника на территории РФ имеется актив в виде здания или незавершенного объекта, то, скорее всего, наиболее эффективным для подрядчика-кредитора будет не дожидаться появления у такого здания нового собственника, а обратиться в суд как можно скорее.
По словам Марии Славич, контрагенты иностранного лица не имеют возможности воспрепятствовать ему прекратить деятельность на территории РФ. Вместе с тем кредиторы таких лиц заинтересованы в сохранении на территории РФ, счетах в российских банках имущество должника, обеспечив реальную возможность исполнить судебное решение и получить удовлетворение своих денежных требований.
Первым шагом при обращении в суд должно стать заявление об обеспечительных мерах — аресте имущества и денежных средств должника. «Также для кредитора по делам с участием иностранных лиц не исключена возможность обратиться с заявлением об обеспечении имущественных интересов заявителя до предъявления иска, т. е. попросить арбитражный суд принять предварительные обеспечительные меры. Однако гарантии того, что суд удовлетворит заявления об обеспечении иска, нет. Поэтому тем более важно обратиться в суд за взысканием долга как можно скорее», — заключила Мария Славич.
Где поставить запятую во фразе «Разрушать нельзя сохранять», если речь идет об исторических зданиях в Санкт-Петербурге, – для специалистов вполне очевидно. А вот как на практике сохранять наследие и при этом не мешать развитию города – вопрос открытый.
В Эрмитаже в рамках VIII Санкт-Петербургского международного культурного форума прошла панельная дискуссия «Разрушать нельзя сохранять».
Модератор мероприятия, президент Фонда «Шуховская башня», председатель российской секции DOCOMOMO International Владимир Шухов попытался придать остроту дискуссии, сразу обозначив тезис: исторический центр Петербурга в упадке. Город, задуманный и существовавший как имперская столица, впоследствии утратил этот статус, его особняки обречены на вечное недофинансирование.
Нуждается ли город в развитии или он «прекрасен в своем умирании»? Нужно ли это жителям? И если нужно – чего не хватает: денег, идей, законов? С такими вопросами модератор обратился к участникам дискуссии.
«Жителям не интересно ничего, кроме общественных пространств, – уверен управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – Любое другое развитие рассматривается как вторжение, будь то перестройка существующего здания или новое строительство. Речь идет, конечно, не обо всех горожанах, а о сплоченном коллективе так называемых градозащитников, которые атакуют любую инициативу».
По его мнению, для исторических зданий в центре города возможны три основные функции: жилье, офисы и торговля. «Торговля уместна далеко не везде, и в основном для нее пригодны только первые этажи. Остаются жилье и офисы. Для того, чтобы реализовать качественный проект, нужно отселять жителей. Вследствие приватизации 1991 года у нас появилась масса мелких собственников, с которыми договориться очень непросто. Порой нежелание конкретного человека вступать в переговоры ставит по угрозу реализацию всего проекта. Государству необходимо придумать механизмы ограничения права собственности», – считает эксперт.
Другим труднопреодолимым барьером на пути реализации инвестпроектов в центре Игорь Водопьянов считает избыточность требований по государственной охране памятников. «Что не видно с улицы, то и не надо охранять, – считает он. – Например, единственное условие реновации условного квартала в Коломне – его расселение и сохранение фасадов. И разрешение выломать все, что внутри, для нового строительства».
По мнению президента Союза архитекторов России и Союза московских архитекторов Николая Шумакова, Петербургу в том, что он перестал быть столицей, невероятно повезло. «Это было историческое решение, по значимости сравнимое только с идеей основания великого города на этой земле, – уверен он. – Если бы этого не случилось, на месте Исаакиевского собора мы бы сейчас видели открытый бассейн, внутри Петропавловской крепости красовался бы Дворец Советов, а Невский проспект был бы расширен в два раза, потому что где-то должны были бы проводить парады по случаю государственных праздников». А для и сохранения, и развития города, по мнению эксперта, нужны деньги и политическая воля.
Максим Атаянц, заслуженный архитектор РФ, руководитель ООО «Архитектурная мастерская М. Атаянца», считает, что сейчас Петербург «гораздо лучше, чем, например, пятнадцать лет назад, – в том, что касается состояния памятников, общего вида, чистоты и прочего». «Хорошо сохраняемый исторический город производит впечатление, что в нем ничего не происходит, – и это впечатление достигается каждодневной колоссальной работой», – добавил он.
По мнению эксперта, именно эта историческая идентичность – главное достояние Петербурга, столь ценимое туристами, которые вносят значимый вклад в экономику города. Ко всем городам, где сохранился исторический центр, необходимо применять особое законодательное регулирование, считает Максим Атаянц, так как существующие санитарно-строительные нормативы сформировались в 1960-е годы, когда «идеология отрицала ценность исторической застройки».
Мнение
Сергей Макаров, председатель КГИОП Санкт-Петербурга:
– Петербург – самый большой градостроительный объект в списке ЮНЕСКО, площадь только ядра объекта всемирного наследия – исторического центра Петербурга – составляет около 4 тыс. га. На этой территории почти 9 тыс. памятников и около 16 тыс. исторических зданий. Это и большая ценность, и проблема, которая требует осмысления, дискуссий, понимания развития. Современные технологии позволяют сберечь любую историческую постройку и придать ей новую функцию. В 2018 году был поставлен рекорд по объему средств, привлеченных в сохранение объектов наследия, – более 20 млрд рублей. Так что пациент не просто жив, а хорошо себя чувствует. Что действительно беспокоит – это состояние жилищного фонда, потому что итогом приватизации стало огромное количество собственников, которые не были к этому готовы. Мне кажется, есть три основных вопроса, которые необходимо решить для сохранения наследия. Первое – зарабатывать больше денег в бюджет и давать возможность зарабатывать бизнесу, а также создавать стимулы для инвесторов и частных собственников, чтобы им было выгодно вкладывать средства в исторические объекты. Второе – вернуть в город федеральную повестку, и эта задача поставлена губернатором Александром Бегловым. Третье – адаптировать федеральное законодательство: в первую очередь, в части соответствия норм проектирования потребностям исторической застройки. И надо искать механизмы решения тех проблем, которые мы в состоянии решить: с парковкой, развитием метро, созданием комфортной городской среды.
Конфликт вокруг возможного сноса СКК «Петербургский» на проспекте Юрия Гагарина и появления жилой застройки рядом с объектом почти исчерпан – остаются некоторые моменты, которые еще предстоит решить: организация зеленой зоны и парковок, облик фасада. Таковы итоги заседания Общественной палаты Петербурга.
Еще предложено дополнить будущее соглашение с инвестором пунктом о создании музея, который расскажет о выдающейся постройке советской эпохи. Проект реконструкции СКК подготовит третья по счету команда архитекторов. В КГА уже есть эскизный проект столичного архитектора Дмитрия Буша, автора спортивных сооружений в Москве и Сочи.
Напомним, СКК перешел из ведения Минспорта РФ в собственность города в августе 2016 года. В последние десятилетия объект пришел в плачевное состояние. Статусные соревнования на нем не проводятся. В основном проходят выставки, ярмарки, фестивали.
Как отметил первый замглавы Комитета по физкультуре и спорту Николай Растворцев, комплекс работает «с колес», госдотаций не получает. А главное – находится в ужасном техническом состоянии. В то же время, по его словам, «международные федерации в очередь стоят, чтобы провести соревнования в Петербурге». Таким образом, нужда в современном спортивном комплексе высокая.
Власти заявили об отказе от идеи построить рядом с объектом жилой комплекс. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев подчеркнул: СКК находится в зоне деловой застройки, к участку примыкают зоны рекреации – жилья там быть не может. Между тем, ПЗЗ не изменились – год назад строить жилье там тоже было нельзя, но президент хоккейного клуба СКА Роман Ротенберг выражал намерение ввести его в состав проекта.
Бывший главный архитектор Петербурга Олег Харченко полагает крайне неудачными подходы к организации тендера на разработку проекта. Кроме того, хотя речь идет не о сносе, а о реконструкции СКК, не исключена смена его внешнего облика – по его словам, существующие конструкции могут не выдержать вес современного оборудования.
Владимир Григорьев полагает, что новые фасады необходимо выполнить «по мотивам» нынешних. «Сохранить можно все – это вопрос экономической целесообразности», – рассуждает он. Однако пока нет соглашения с инвестором, нет окончательного варианта проекта – обсуждать нечего. Предполагаемый облик обновленного СКК появится в 2020 году, после подписания концессионного соглашения между городом и инвестором.
В октябре Комитет по инвестициям объявил конкурс на концессию. Как сообщил глава ведомства Роман Голованов, окончание приема заявок – 20 ноября, но кроме ХК СКА других претендентов пока нет. Это чиновника не беспокоит – он ожидает появления заявок за несколько часов до завершения их приема.
С победителем город заключит соглашение на эксплуатацию объекта на 55 лет. По условиям конкурса, город сохраняет за собой право собственности на комплекс. Также оговорен объем инвестиций из бюджета Петербурга – 10 млрд рублей, половина стоимости проекта. Роман Голованов допускает, что при более дорогой смете удастся получить средства из федерального бюджета.
Завершить реконструкцию надо до 1 мая 2023 года, чтобы комплекс смог принять Чемпионат мира по хоккею. В СКК вырастет площадь (не менее 150 тыс. кв. м, не более 190 тыс. кв. м). Количество зрительских мест должно составить не менее 20,3 тыс. Объект разместится на территории площадью в 15 га. За пределами участка остаются торговый центр «Радуга» и Интерактивный музей истории России. Вместо жилья решено организовать тематический спортивный парк с обильным озеленением. Сейчас, по словам начальника управления садово-паркового хозяйства Комитета по благоустройству Сергея Ляховненко, прилегающая к СКК зеленая зона не входит в перечень ЗНОП. Ведомство готово рассмотреть проект создания общественного пространства и включить его в перечень.
Есть проблемы из разряда нерешенных. Активисты просят признать СКК выявленным объектом наследия. По закону это возможно не ранее чем через 40 лет после ввода. Градозащитники заявляют, что нашли акт госприемки СКК, датированный 29 декабря 1979 года. Еще полтора месяца – и появится возможность признать комплекс выявленным объектом. Однако замглавы КГИОП Галина Аганова сообщила, что ведомство таких документов не получало.
Заместитель председателя Общественной палаты Александр Вахмистров видит еще одну проблему. Общественное пространство привлечет множество людей, в том числе на автомобилях. «Автомобили могут задушить пространство», – считает он, поэтому нужен подземный паркинг.