Приключения Технического регламента в России
Перевод большинства технических требований в разряд добровольных в сфере строительства законодательно не продуман и вызывает множество вопросов. Такие выводы делает генеральный директор компании «Эксперт Проект» Максим Яковлев. В авторской статье эксперт вспоминает новейшую историю отраслевого технического регламента и рассуждает о том, как его выполнять после последних принятых законодательных изменений.
В ходе совещания на тему дорожного строительства 2 июня 2022 года вице-премьер Марат Хуснуллин доложил Президенту РФ об исполнении поручения по сокращению количества обязательных требований в строительстве. Соответствующее Постановление от 20 мая 2022 года № 914 вступит в силу 1 сентября 2022 года. При этом, как сообщил вице-премьер, сами нормы не перестанут действовать, а перевод обязательных требований в разряд добровольных создаст для проектировщиков и строителей возможность выбирать, какие нормативные документы они будут использовать для подтверждения соответствия проекта требованиям Технического регламента по безопасности зданий и сооружений.
Неужели теперь застройщики вздохнут свободно, так как не будет двойных толкований нормативных документов? Давайте разберемся. Новейшая история сокращения обязательных документов в строительстве началась в августе 2020 года, когда Правительство РФ в соответствии с частью 5 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ утвердило новый перечень (№ 985) национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента. Данный документ вступил в действие с 1 августа 2020 года и должен иметь силу в течение как минимум пяти лет. Его подготовила команда под руководством вновь назначенного руководителя Министерства строительства РФ. Однако, несмотря на то, что чернила на подписи премьера под перечнем № 985 еще не успели высохнуть, Правительство РФ уже в ноябре 2020 года в нарушение Федерального закона № 384-ФЗ утверждает новый перечень — № 815, который вступил в действие с 1 сентября 2021 года.
Что же заставило чиновников это сделать? Как указывается в обосновании Минстроя, четырехмесячная практика применения перечня № 985 показала наличие в нем технических ошибок и дублирований, исключение которых в новой редакции документа разрешит возникающие вопросы и обеспечит единообразное толкование и применение требований субъектами права.
Сколько же этих ошибок? Одна, две, больше? Оказалось, что обнаружено семь листов технических ошибок. Таким образом, измененный перечень должен быть сокращен на 153 пункта (включающий в себя 254 требования безопасности). Однако Министерство строительства РФ на этом не успокоилось и инициировало принятие Постановления Правительства РФ от 20 мая 2022 года № 914 «О внесении изменений в перечень № 815», которое и вступит в действие с 1 сентября 2022 года.
В проекте данного постановления, в его первоначальном варианте, из перечня № 815 исключались все обязательные своды правил и национальные стандарты. Однако в недрах согласующих министерств нашелся один компетентный специалист, который, по всей видимости, сообщил «специалистам» Минстроя, что для принятия этого постановления в таком виде необходимо менять Федеральный закон № 384-ФЗ. Его изменение потребовало бы много времени, а руководству Минстроя необходимо было доложить о выполнении поручения Президента. В связи с этим принято «гениальное» решение — оставить в перечне № 815 всего один национальный стандарт и четыре свода правил (СП), самым важным из которых оказался СП 28.13330.2017 — защита от коррозии.
Так что же получается? Застройщик теперь обязан выполнить только эти пять документов, а остальные добровольные может не выполнять? Нет, это не совсем так. Добровольность не означает, что данные нормы не нужно соблюдать!
Добровольность применения предоставляет возможность использования проектировщиками либо добровольных требований, либо на альтернативной основе других правил при дополнительном обосновании того, что они обеспечивают соблюдение требований Технического регламента. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов при условии, что содержащиеся в них проектные значения параметров и другие проектные характеристики здания или сооружения обосновываются одним или несколькими из следующих способов: 1. Результатами исследований. 2. Расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам. 3. Моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий. 4. Оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.
Однако что означают эти четыре волшебных пункта? Несмотря на то, что они существуют в федеральном законе уже в течение девяти лет, «специалисты» Минстроя РФ не соизволили разработать подзаконные акты по методологии соответствия каждого из этих четырех положений, а значения этих пунктов не понимает никто из чиновников ведомства.
Что же остаётся в сухом остатке: 1. Исключив из технического регламента практически все обязательные требования, Минстрой полностью изменил принципы технического регулирования в строительстве. 2. Ввиду фактического отсутствия возможности проектировщикам обосновать не применение добровольных сводов правил одним или несколькими из этих четырех способов 667 документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе, стали обязательными к применению.
Долги проектировщиков по аренде превышают 86,6 млн рублей.
Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений (КБ ВиПС) 7 марта текущего года окончательно проиграло АО «М» (входит в «Галс-Девелопмент» – дочернюю структуру ВТБ) суд за помещения в бизнес-центре «Невская ратуша». Решение Арбитражного апелляционного суда о расторжении договор аренды нежилого помещения площадью 1,7 тыс. кв.м. на 9-м этаже офисного комплекса, который был заключен сторонами в мае 2015 года, вступило в силу. Это последние площади из 7 тыс. кв.м., которые КБ ВиПС некогда занимал на четырех этажах «Невской ратуши». Суд обязал КБ освободить площади и вернуть их АО «М» по акту не позднее 14 марта. Проектировщики также обязаны выплатить собственнику помещения 86,6 млн рублей долгов по аренде. В свою очередь, АО «М» должно выплатить арендатору 5,2 млн рублей в счет причиненных убытков.
АО «М» 12 марта направило руководству КБ ВиПС требование об освобождении помещения (есть в распоряжении «Строительного Еженедельника»). В нем, в частности, говорится, что если арендатор не вывезет из помещения, принадлежащее ему имущество, сотрудники АО «М» сделают это самостоятельно и потом потребуют компенсировать понесенные расходы.
Когда в 2015 году КБ ВиПС садился в «Невскую ратушу», ничто не предвещало беды. В то время управляющим партнёром КБ ВиПС был экс-глава городского комитета по строительству Вячеслав Семененко, который и настоял на переезде в новый офис, поближе к чиновникам Смольного. Этот шаг должен был подчеркнуть статус компании, поддержать ее престиж на рынке и увеличить эффективность бизнес-процессов на 20-30%.
Однако в марте 2018-го Вячеслав Семененко уступил 25% своих акций в КБ ВиПС Андрею Панфёрову и ушел заниматься собственными девелоперскими проектами, заявив, что участие в КБ ВиПС никогда не было для него стратегическим бизнесом. Злые языки поговаривали, что решение топ-менеджера могло быть связано с репутационными проблемами. Накануне КБ потерял контракт на строительство новой сцены Театра оперы и балета им. Чайковского в Перми. А генерального проектировщика и бывшего владельца 3% акций КБ Кшиштофа Поморски арестовали по делу о распространении порнографии.
Тем не менее, с финансовой точки зрения в КБ ВиПС в тот момент все было стабильно, в 2017 году компания получила семь контрактов на сумму 284 млн рублей (для сравнения: в 2016–м было 10 контрактов на 296 млн рублей). Выручка КБ в 2017 году составила 1,59 млрд рублей, а чистая прибыль – 112,4 млн рублей. За год компания заключила новые госконтракты на сумму почти 290 млн рублей.
Тем не менее, весной 2018 года КБ ВиПС допустил просрочку по внесению арендной платы за площади в «Невской ратуше» более чем на 15 дней. Разразился скандал.
Арендатор не платил, и собственник пошел на экстренные меры – перекрыл в помещениях должника все коммуникации (воду, электричество, туалеты). КБ ВиПС через суд потребовало от АО «М» прекратить блокаду и возместить причиненные убытки, которые оценил в 15,1 млн рублей. Суд в денежной компенсации отказал, но велел собственнику здания обеспечить нормальную работу арендатора.
Опротестовать это решение в апелляции компания «М» не смогла и вынуждена была подать новое заявление а арбитраж. КБ ВиПС подал встречный иск, увеличив сумму требований до 75,6 млн рублей и попросил объединить два дела в одно. Что и было сделано.
Судебное решение о выселении и компенсации арендных платежей может нанести серьезный удар по бизнесу КБ ВиПС. Сейчас компания активно судится с контрагентами. Она является ответчиком по 22 арбитражным делам с общей суммой исковых требований в 895 млн рублей (данные «Руспрофиль»). Между тем, за 2018 год КБ ВиПС заключил только один госконтракт на сумму 1,3 млн рублей с Красносельским РЖА. Данные о прибылях и убытках компании за 2018 год еще не раскрыты. Получить комментарии в КБ ВиПС не удалось: телефоны, указанные на сайте компании, не активны, на электронный запрос в компании не ответили.
Максим Смирнов, юрист практики разрешения споров Rightmark Group, говорит, что поскольку судебное решение, которым договор аренды был расторгнут, вступило в законную силу, единственным законным способом для КБ ВиПС сохранить за собой возможность занимать помещения в «Невской Ратуши» является заключение мирового соглашения.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
«Невская ратуша» почти заполнена
Ратушные перспективы
Структуры «Газпром нефти» переедут в Новую Голландию
О необходимости запуска процесса реновации территорий с устаревшим жилищным фондом по всей стране говорят уже давно. Однако во многом успешный московский опыт в регионах не применим. А в Петербурге реновация явно пробуксовывает.
Депутаты городского ЗакСа и решили взяться за федеральное законодательство в этой сфере. Они подготовили собственный вариант общероссийского закона о реновации. Авторами выступили Денис Четырбок, Оксана Дмитриева, Сергей Трохманенко, Александр Ходосок и Андрей Васильев. ЗакС поддержал инициативу коллег в первом чтении. Эксперты же придерживаются разных взглядов на продуманность и реализуемость законодательной новации.
Opus 2
Напомним, ранее в Госдуму уже был внесен законопроект, который позволяет регионам запускать собственные программы реновации. Однако, по мнению петербургских депутатов, этот документ фактически клонирует положения законодательства о реновации Москвы (что делает его на практике не реализуемым в регионах) и содержит ряд существенных пробелов. В связи с этим они подготовили свой фундаментальный документ, состоящий из 7 глав, объединяющих 39 статей.
«Бюджетное финансирование программы реновации в Москве работает довольно хорошо, что вполне объяснимо: денег для этого там вполне достаточно. В Петербурге, как и в большинстве других регионов России, средств на реализацию программы нет, поэтому мы и предлагаем разные варианты финансирования. Наша главная цель – сдвинуть программу реновации с мертвой точки», – говорит депутат ЗакС Денис Четырбок.
Законопроект наделяет органы власти субъектов РФ правом реализовывать программы реновации за счет средств регионального бюджета и других источников. Предлагается деление проектов в этой сфере на два вида – бюджетные и инвестиционные (могут реализовываться на принципах ГЧП). Документом определяются базовые условия соглашения между правительством региона и инвестором, порядок его заключения, исполнения и расторжения.
«Для общероссийского старта таких программ необходимо создать гибкую основу правового регулирования, которая учитывала бы местные особенности. Законопроект предусматривает многообразие форм финансирования реновации», – поясняет председатель ЗакС Петербурга Вячеслав Макаров.
В целях обеспечения жилищных прав граждан нанимателям предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать стандартам и требованиям, установленным законодательством. Новое жилье должно располагаться в том же городском районе, а для городов федерального значения – в том же муниципальном образовании, что и прежнее.
Законопроект предусматривает, что реновация может осуществляться в отношении не только отдельного дома, но и квартала и микрорайона. «Это позволит избежать уплотнительной застройки, не просто заинтересовать инвесторов, но и четко распределить ответственность за создание коммунальной и социальной инфраструктуры на обновляемых территориях», – считает Вячеслав Макаров.
Закон нужен…
С тем, что федеральный закон, стимулирующий запуск программ реновации, необходим, не спорит никто. «Установление законодательного регулирования в этой сфере представляется актуальным и целесообразным, ведь эксплуатационный срок результатов «советского домостроения» давно истек, а существование коммунальных квартир вообще является архаизмом», – подчеркивает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Константин Клошко.
По оценке экспертов, заложенные в законопроект идеи в значительной степени снимают проблемы, из-за которых петербургская программа реновации не смогла заработать в полную силу. И это не удивительно: представители одного из ее операторов – компании «СПб Реновация» – консультировали разработчиков законопроекта.
«Мы участвовали в работе депутатской группы при подготовке проекта закона, делились своим опытом и обсуждали те моменты, которые на сегодняшний момент тормозят реновацию в Петербурге. Все проблемы, которые мы испытываем при реализации программы развития застроенных территорий, в законе в целом учтены», – отмечает руководитель службы компании «СПб Реновация» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.
Действительно, проблема отсутствия «стартовых пятен» нивелирована путем расширения географии переселения граждан с уровня квартала до муниципального образования. «А проблема «последнего жильца» решается принятием решения на общем собрании жильцов дома. Кворум – 50% от общего числа голосов собственников помещений. Решение принимается двумя третями голосов. Возможно и заочное голосование», – говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
К плюсам она также относит то, что предусмотрена инициатива частного инвестора и порядок его действий для реализации проекта. «Также положительной оценки заслуживает то обстоятельство, что большинство решений, в том числе критерии выбора объектов для реновации, отданы «на откуп» субъектам РФ. Это позволит учесть местную специфику», – говорит эксперт.
«Привязывать проект к реалиям жизни во многом будут власти субъектов РФ, которым даны полномочия разработать свое законодательство по данному вопросу в достаточно широких рамках. При адекватном подходе на уровне региона инвесторы найдутся. Территории, застроенные «хрущевками», интересны для них благодаря близости к центру и наличию инфраструктуры», – отмечает Елена Крестьянцева. «В проекте также преодолена принципиальная проблема в виде источников финансирования программы реновации, а именно предусмотрена возможность применения механизмов государственно- и муниципально-частного партнерства», – добавляет Константин Клошко.
…но не совсем такой
Тем не менее, по оценке юриста, «за внешней проработанностью регулирования скрыто достаточно большое количество отрицательных моментов».
Константин Клошко отмечает, что понятие реновации, по замыслу авторов законопроекта, включает в себя реконструкцию или снос не только домов, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии. «Таким образом, предмет регулирования расширяется до пределов, позволяющих включать в соответствующий перечень вполне пригодные для постоянного проживания дома, с целью введения в оборот территорий, на которых они расположены», – говорит он.
Такие способы обеспечения положительного решения по реновации (решение проблемы «последнего жильца»), как возможность инициирования повторного общего собрания одного собственника помещений, а также заочное голосование (опросным путем), являются благодатной почвой для злоупотреблений, полагает Константин Клошко.
«Предлагаемые законопроектом правовые механизмы создают экономические стимулы для включения в программу реновации домов, расположенных на участках, обладающих максимальной ликвидностью, вместо приоритетного переселения граждан из непригодных для проживания зданий, что может привести к необоснованному сносу или реконструкции неопределенного круга объектов недвижимости», – считает эксперт.
«Предполагается, что инвестор еще до стадии согласования вложится в проект реновации, получит банковскую гарантию в объеме не менее 5% объема финансирования. Только после этого проект рассматривается ответственным органом исполнительной власти, а далее общим собранием жильцов реновируемых домов, с трудно прогнозируемым исходом. В данной редакции слишком велик риск прекращения проекта без возмещения затрат на его запуск. Условия можно сделать и более демократичными: достаточно было бы предпроекта и предложения по предоставлению равнозначных помещений хотя бы для того, чтобы получить мнение жильцов», – добавляет Елена Крестьянцева.
Coda
Столь разная оценка законопроекта приводит к диаметрально противоположенным прогнозам о его дальнейшей судьбе. «Несмотря на актуальность самой инициативы, выявленные недостатки законопроекта представляются существенными, что, можно предположить, не обеспечит поддержку его принятия в Государственной Думе», – считает Константин Клошко.
«Проект подготовлен достаточно грамотно и, на мой взгляд, имеет высокие шансы на поддержку в Госдуме», – заявляет Елена Крестьянцева.
Дмитрий Михалев подчеркивает, что проблема ветхого жилья – общероссийская, поэтому и нужен именно федеральный закон, который станет базисом для подготовки в дальнейшем региональных законов о реновации. «На наш взгляд, реновация и развитие застроенных территорий – по сути одна программа, и они должны регулироваться одним законом. Надеемся, что законодательная инициатива будет поддержана на федеральном уровне», – говорит он.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Решение суда продлевает программу реновации в Петербурге на 10 лет
Всероссийская программа реновации начнется после расселения всего аварийного жилья
«Оттепель» для хрущевок
Разработан проект реконструкции петербургских «хрущёвок»