Юрий Неманежин: «Девелоперов, которые реально активно развивают у себя «цифру» в полном объеме, не так уж и много»
Умная строительная площадка все больше становится трендом в строительстве. Но цифровизация – это не только проектирование, цифровой паспорт объекта или онлайн-продажи. Это также и управление инвестициями, реализацией и продажами, маркетинг, эксплуатация и даже работа с жителями. Это целая экосистема, в которой все решения принимаются на основе оцифрованных данных. Эксперты девелоперской компании GRAVION рассказали о технологиях, инициативах в «цифре» и трудностях, с которыми сталкивается отрасль.
«Если говорить именно про стройку, то в своей девелоперской деятельности GRAVION давно и успешно перешёл на использование BIM технологий, – отмечает Юрий. – Причем BIM-модель используется как на этапе проектирования, так и на этапе строительства. Это стало возможным благодаря сотрудничеству с IYNO – российской платформой для управления стройкой».
С ее помощью компания может принимать оптимальные управленческие решения в каждой ключевой точке процесса строительства, опираясь на достоверные прозрачные и актуальные данные. IYNO позволяет быстро просчитать изменение стоимости проекта при условии замены одного из материалов, помогает в режиме реального времени просчитывать «что если», то есть различные сценарии развития ситуации. И самое главное – выбрать оптимальный путь как с точки зрения новых проектных или технологических решений, так и в условиях, когда нужно искать решения по импортозамещению оборудования или материалов, что в текущей действительности особенно актуально.
По данным GRAVION управление строительными процессами на основе технологии BIM позволяет значительно снизить риски удорожания стоимости на каждом этапе жизненного цикла здания
- Некачественный проект – 25%
- Дополнение и изменение проекта – 5%
- Некачественная спецификация – 11%
- Некачественная ведомость объемов работ – 16%
- Неквалифицированный контроль договорных объемов и сроков – 21%
- Устранение дефектов и коллизий – 13%
- Несоблюдение сроков предоставления ИД – 6%
- Изменение стоимости материалов – 3%
«На строительной площадке нашего комплекса сервисных апартаментов CULT мы также внедряем цифровое дублирование строительной деятельности, беспилотную съемку для определения динамики строительно-монтажных работ, подтверждения соответствия стройгенплану, и используем ее для дополнительных возможностей в работе строительного контроля и контроля соблюдения техники безопасности. Разрабатываем “умные” внутренние справочники стоимости, продолжительности работ, создаем автоматическое планирование не только для внутренних процессов, но и для взаимодействия с поставщиками материалов. Формируем интерактивную отчетность для удобного использования данных в разных срезах, – добавляет Ю. Неманежин. – Все решения, которые мы используем, основаны на принципе paperless: сведения к минимуму количества бумажных экземпляров рабочей и исполнительной документации. Сначала мы видим всю необходимую нам для работы информацию на цифровых дашбордах, собранных в связке с моделью объекта, во всех видах и разрезах, которые только могут нам понадобиться, и только потом идет бумага. Конечно, без нее пока никак, но даже тут цифровые технологии помогают».
Также управляющий партнер GRAVION отметил, что с помощью технологий IYNO компания уже не раз избегала рисков роста плановой себестоимости строительства: «Когда мы мониторим план-факт строительства, принимаем решения об использовании другого оборудования или материалов, оплате работ подрядчиков, то опираемся на данные, которые видим не только на бумаге или в excel, но связанные с элементами модели. Уровень детализации информации очень высокий. Это дает в разы большую точность, а значит позволяет принимать более оптимальные решения. При этом мы не тратим лишнего времени на то, чтобы получать эти данные. Наши трудозатраты на работу с BIM-моделью, наоборот, снижаются, так как большинство рутинных операций автоматизированы. По нашей оценке, трудозатраты на подготовку данных сокращаются на 30%, а сроки подготовки уменьшаются на 70%».
При этом, несмотря на все преимущества «цифры», о полной автоматизации отрасли пока говорить рано. Эксперт GRAVION выделяет несколько трудностей:
- нежелание «идти в новое» специалистов, которые привыкли работать по-старому. «Не все готовы сразу на перемены в привычных процессах: «цифровой напильник» продолжает работать и многих это устраивает. Радует, что мы выбираем софт с понятным, удобным и простым в использовании интерфейсом и стараемся наглядно показывать эффект от цифровизации», – комментирует Юрий.
- зависимость результата использования цифровой модели на всех этапах стройки от её изначального качества.
Как отмечает Неманежин, очень важно, чтобы сама отрасль была готова к таким новшествам: «По сути многие лишь заявляют, что активно используют цифровые технологии в строительстве, но на деле все сводится либо к упрощенной BIM-модели, которую, вообще, делает сторонний проектировщик, либо к частичной автоматизации. Девелоперов, которые реально активно развивают у себя «цифру» в полном объеме, не так уж и много. И в основном они работают в столице и городах-миллионниках. Более того, это на первоначальном этапе достаточно серьёзные финансовые вложения со стороны компании (при условии, если ранее умные технологии в ней не сильно развивались), а также обучение кадров. Но за цифрой – будущее, и, так или иначе, строительная отрасль станет эффективнее».
Компания Glorax Development возведет на намыве Васильевского острова не только жилье, но и офисы. Инвестиции в деловой квартал составят 6 млрд рублей.
О планах Glorax Development создать в рамках проекта Golden City на намывных территориях Васильевского острова крупный деловой квартал сообщила пресс-служба девелопера. Это, по мнению застройщика, позволит сбалансировать инфраструктуру района и создать места для работы нескольких тысяч человек.
Концепция делового квартала разработана голландским консорциумом KCAP+Orange Architects. Она предусматривает строительство пяти офисных зданий общей площадью 110 тыс. кв. м на участке в 2,5 га. Все здания будут соответствовать «зеленым» стандартам.
А их будущие резиденты смогут повлиять не только на планировки рабочего пространства, но и на облик самих офисных башен (возможны три вида фасадов с разными вариантами цветовых решений и остекления). При необходимости здания смогут соединить между собой галереями. А между ними устроят площади и зеленые островки. В деловом комплексе будут паркинги и вся необходимая инфраструктура.
Кто именно разместится в сити на намыве, девелопер пока не сообщил, но отметил, что ведет переговоры с несколькими крупными российскими и зарубежными корпорациями о размещении там их штаб-квартир.
«Для бизнеса очень важно, что проект удобно расположен. Отсюда менее 10 км до Невского проспекта, а до аэропорта «Пулково» по ЗСД можно добраться всего за полчаса», – сообщили в Glorax Development.
Строительство делового квартала начнется в конце 2019 года и потребует, по предварительным данным, инвестиций в размере 6 млрд рублей.
Всего на намыве, на участке в 15 га, Glorax Development построит шесть кварталов общей площадью более 450 тыс. кв. м. Сейчас идет строительство первых двух жилых комплексов бизнес-класса.
По мнению руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, офисные площади на намыве будут востребованы. «Этому будут способствовать близость района к центру города, хорошая доступность на личном транспорте (особенно после того, как будет сделан второй съезд с ЗСД на Васильевский остров) и появление в перспективе станции метро на самом намыве. Но проект нужно выводить пофазово, чтобы не перегрузить рынок», – говорит он.
По мнению генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, интерес компаний могут вызвать как арендные офисные площади на намыве, так и сделки built-to-suit с последующей покупкой либо долгосрочной арендой. «Сейчас эта локация может показаться малопривлекательной, так как находится вдали от инфраструктуры и здесь активно идет стройка. Но через 5–10 лет, с появлением станции метро, район может превратиться в один из самых привлекательных деловых кластеров города», – говорит он.
Кстати
Эксперты отмечают, что офисный рынок Васильевского острова в последние годы сильно изменился. «Доля свободных площадей снизилась с 10,3% до 2,4% за три года. А средние арендные ставки выросли на 40% (в классе А) и на 20% (в классе В) и составляют около 1,4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, что существенно выше среднерыночных показателей. Все это благодаря развитию инфраструктуры. Ставки будут и дальше расти, но вряд ли в ближайшей перспективе окажутся выше, чем в центре города», – говорит Владислав Фадеев.
По данным Colliers International, на конец 2018 года объем качественного офисного предложения в Василеостровском районе составлял 227 тыс. кв. м. Среди районов Петербурга Василеостровский занимает шестое место по объему офисного предложения.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Группа ЛСР завершила намывные работы на Васильевском острове
Выход на рынок новых офисов в Петербурге за год сократился в 5,5 раза
Девелоперы офисных центров в Петербурге не торопятся реализовывать свои проекты
Актив оценен в 105 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже два земельных участка общей площадью 5,5 тыс. кв. м на Береговой улице в Выборгском районе Петербурга, недалеко от станции метро «Озерки». Там можно построить среднеэтажный жилой дом с социальной инфраструктурой. Собственник уже получил разрешение на строительство дома бизнес-класса на 75 квартир. Его общая площадь составит 4,1 тыс. кв. м.
По словам и. о. руководителя коммерческого департамента РАД Раисы Муратовой, участок в черте города, недалеко от метро, с полностью готовой проектной и разрешительной документацией – это большая редкость. «Инвестору остается только завезти технику и приступить к строительству. Думаю, актив может быть интересен не только местным девелоперам, но и компаниям, которые только планируют выйти на рынок города. Для первого шага это комфортный проект», – говорит она.
Начальная цена лота – 105 млн рублей. По оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, эта цена комфортная. «Если действительно есть готовая разрешительная документация, то в процессе торгов цена может вырасти до 150 млн рублей», – считает она.
«Изначально на этих участках строительная компания «Группа Прайм» реализовывала проект «Новая Скандинавия». По нашим сведениям, после банкротства застройщика залогодержателями большого количества участков в проекте стали Сбербанк и Банк России. Мы знаем, что на некоторых участках в проекте есть обременения в виде обманутых дольщиков. Поэтому говорить о том, что это комфортные условия для входа проект, я бы не стала», – считает руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Смирнова. Локация участков, по ее словам, также является весьма специфической: микрорайон имеет плохую транспортную доступность и слабо связан с городской транспортной сетью. «Даже если там нет ни одного обременения, начальная цена сильно завышена. Рыночная стоимость участков составляет 70–80 млн рублей», – говорит она.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Выборгском районе Петербурга сейчас возводятся 22 жилых комплекса на 1,2 млн кв. м жилья. В свободной продаже в Выборгском районе находится 421 тыс. кв. м жилья. Но в районе Шувалово-Озерки проектов на стадии реализации сейчас нет.
«Средняя цена предложения – 110,2 тыс. рублей в классе «масс-маркет» (на 1,8% выше среднего показателя по городу). Цена на бизнес-класс – 151,9 тыс. рублей за «квадрат» (на 11% ниже, чем в среднем по Петербургу)», – сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Glorax Development закрыла сделку по приобретению участка на Лиговском проспекте
В Петербурге с молотка пустят недвижимость концерна «Гидроприбор»
«Климов» на продажу. Корпорация «Ростех» подготовила к торгам землю завода