Юрий Неманежин: «Девелоперов, которые реально активно развивают у себя «цифру» в полном объеме, не так уж и много»
Умная строительная площадка все больше становится трендом в строительстве. Но цифровизация – это не только проектирование, цифровой паспорт объекта или онлайн-продажи. Это также и управление инвестициями, реализацией и продажами, маркетинг, эксплуатация и даже работа с жителями. Это целая экосистема, в которой все решения принимаются на основе оцифрованных данных. Эксперты девелоперской компании GRAVION рассказали о технологиях, инициативах в «цифре» и трудностях, с которыми сталкивается отрасль.
«Если говорить именно про стройку, то в своей девелоперской деятельности GRAVION давно и успешно перешёл на использование BIM технологий, – отмечает Юрий. – Причем BIM-модель используется как на этапе проектирования, так и на этапе строительства. Это стало возможным благодаря сотрудничеству с IYNO – российской платформой для управления стройкой».
С ее помощью компания может принимать оптимальные управленческие решения в каждой ключевой точке процесса строительства, опираясь на достоверные прозрачные и актуальные данные. IYNO позволяет быстро просчитать изменение стоимости проекта при условии замены одного из материалов, помогает в режиме реального времени просчитывать «что если», то есть различные сценарии развития ситуации. И самое главное – выбрать оптимальный путь как с точки зрения новых проектных или технологических решений, так и в условиях, когда нужно искать решения по импортозамещению оборудования или материалов, что в текущей действительности особенно актуально.
По данным GRAVION управление строительными процессами на основе технологии BIM позволяет значительно снизить риски удорожания стоимости на каждом этапе жизненного цикла здания
- Некачественный проект – 25%
- Дополнение и изменение проекта – 5%
- Некачественная спецификация – 11%
- Некачественная ведомость объемов работ – 16%
- Неквалифицированный контроль договорных объемов и сроков – 21%
- Устранение дефектов и коллизий – 13%
- Несоблюдение сроков предоставления ИД – 6%
- Изменение стоимости материалов – 3%
«На строительной площадке нашего комплекса сервисных апартаментов CULT мы также внедряем цифровое дублирование строительной деятельности, беспилотную съемку для определения динамики строительно-монтажных работ, подтверждения соответствия стройгенплану, и используем ее для дополнительных возможностей в работе строительного контроля и контроля соблюдения техники безопасности. Разрабатываем “умные” внутренние справочники стоимости, продолжительности работ, создаем автоматическое планирование не только для внутренних процессов, но и для взаимодействия с поставщиками материалов. Формируем интерактивную отчетность для удобного использования данных в разных срезах, – добавляет Ю. Неманежин. – Все решения, которые мы используем, основаны на принципе paperless: сведения к минимуму количества бумажных экземпляров рабочей и исполнительной документации. Сначала мы видим всю необходимую нам для работы информацию на цифровых дашбордах, собранных в связке с моделью объекта, во всех видах и разрезах, которые только могут нам понадобиться, и только потом идет бумага. Конечно, без нее пока никак, но даже тут цифровые технологии помогают».
Также управляющий партнер GRAVION отметил, что с помощью технологий IYNO компания уже не раз избегала рисков роста плановой себестоимости строительства: «Когда мы мониторим план-факт строительства, принимаем решения об использовании другого оборудования или материалов, оплате работ подрядчиков, то опираемся на данные, которые видим не только на бумаге или в excel, но связанные с элементами модели. Уровень детализации информации очень высокий. Это дает в разы большую точность, а значит позволяет принимать более оптимальные решения. При этом мы не тратим лишнего времени на то, чтобы получать эти данные. Наши трудозатраты на работу с BIM-моделью, наоборот, снижаются, так как большинство рутинных операций автоматизированы. По нашей оценке, трудозатраты на подготовку данных сокращаются на 30%, а сроки подготовки уменьшаются на 70%».
При этом, несмотря на все преимущества «цифры», о полной автоматизации отрасли пока говорить рано. Эксперт GRAVION выделяет несколько трудностей:
- нежелание «идти в новое» специалистов, которые привыкли работать по-старому. «Не все готовы сразу на перемены в привычных процессах: «цифровой напильник» продолжает работать и многих это устраивает. Радует, что мы выбираем софт с понятным, удобным и простым в использовании интерфейсом и стараемся наглядно показывать эффект от цифровизации», – комментирует Юрий.
- зависимость результата использования цифровой модели на всех этапах стройки от её изначального качества.
Как отмечает Неманежин, очень важно, чтобы сама отрасль была готова к таким новшествам: «По сути многие лишь заявляют, что активно используют цифровые технологии в строительстве, но на деле все сводится либо к упрощенной BIM-модели, которую, вообще, делает сторонний проектировщик, либо к частичной автоматизации. Девелоперов, которые реально активно развивают у себя «цифру» в полном объеме, не так уж и много. И в основном они работают в столице и городах-миллионниках. Более того, это на первоначальном этапе достаточно серьёзные финансовые вложения со стороны компании (при условии, если ранее умные технологии в ней не сильно развивались), а также обучение кадров. Но за цифрой – будущее, и, так или иначе, строительная отрасль станет эффективнее».
Депутаты ЗакС Петербурга поддержали подготовленный КГИОП проект объединенных зон охраны памятников. Однако при обсуждении документа выяснилось, что в нем содержится «лазейка» для компании «СПб Реновация» на Нарвскую заставу, а девелоперам готовят подарок в виде облегчения условий работы в историческом центре.
Сохранили наследие
Проект объединенных зон охраны объектов наследия, или корректировку в 820-й городской закон, депутаты ЗакСа рассмотрели на заседании рабочей группы по сохранению исторического центра. Документ планировали утвердить единогласно, но в последний момент в него внесли изменения, которые вызвали вопросы у депутатов и градозащитников.
Как рассказал замглавы КГИОП Алексей Михайлов, в проекте предусмотрено появление свыше 100 новых зон охраны. Это, например, расширение охранной территории для усадьбы «Марьина гора» в Зеленогорске. Введут в городе и не существовавшие ранее зоны регулирования застройки в Невском и Выборгском районах, в пос. Александровский Курортного района. «Проанализировав территорию, мы поняли, что должны сохранить в Курортном районе примеры исторической дачной застройки», – пояснил чиновник.
Также в проекте предусмотрена легализация части надписей-вывесок на фасадах зданий, таких, например, как названия гостиниц «Англетер», «Октябрьская» и т. д. По словам Алексея Михайлова, действующий в настоящее время запрет на такие конструкции оказался не до конца продуманным. Появилось в проекте и новое понятие «смежного уличного фронта», что даст возможность защитить градоформирующие объекты исторической среды и композицию уличного фронта застройки. В документе уточнены нормы по высоте и порядку ее расчета для зданий.
В работе над проектом специалисты решили отказаться от создания в городе некоего списка «неценных» исторических зданий, которые ранее допускались к сносу. Однако обратной стороной медали такого решения стал отказ от перечня примерно из 100 домов-памятников, где предполагалось взять под защиту интерьеры на территории общего пользования (витражи, лестницы и т. д).
Вспомнили реновацию
Вопрос о поправках для компании «СПб Реновация» по кварталу Нарвская застава, продлевающих возможность сноса здесь советских зданий для инвестора программы развития застроенных территорий, глава Комиссии ЗакС по городскому хозяйству Сергей Никешин предложил поставить на отдельное голосование. Он пояснил, что поправка была включена в проект по просьбе Комитета по строительству.
Напомним, что «СПб Реновация» выиграла на торгах право освоения 20 кварталов в 2009 году. В 2014 году в 820-й городской закон были внесены корректировки, позволяющие инвестору снести дома на Нарвской заставе в срок до 1 января 2016 года, затем его продлили до 1 января 2019-го. В квартал инвестор так и не смог зайти из-за местных активистов и градозащитников. В начале этого года КИО и «СПб Реновация» после долгих судебных разбирательств заключили мировое соглашение по всем 20 кварталам о продлении программы еще на 10 лет – до 2029 года.
Как пояснил Алексей Михайлов, исходя из этого и была разработана поправка в 820-й закон, предоставляющая возможность пролонгировать инвестору право на снос. Начальник управления сопровождения и контроля строительных проектов Комитета по строительству Сергей Сократилин сообщил, что всего на Нарвской заставе на снос хотят отправить 167 домов. Из них 5 демонтируют на начальном этапе с одновременным возведением 4 новых домов на 50 тыс. «квадратов». Он подчеркнул, что если и в этот раз «СПб Реновация» сорвет сроки, то договор можно будет расторгнуть досрочно. Такие доводы не устроили замглавы совета Петербургского отделения ВООПИиК Александра Кононова, заявившего, что «из города-сада Нарвскую заставу превратят в очередное Купчино». Он предложил реконструировать дома под элитные таун-хаусы с сохранением существующих параметров по высоте. В итоге депутаты приняли решение предоставить отсрочку инвестору только до 1 января 2023 года.
Как пояснили в пресс-службе компании «СПб Реновация», для запуска программы в квартале необходимо создание стартового «пятна» для строительства первых домов под расселение жителей. «В данный момент на нем расположены дома, которые признаны аварийными. Их расселением в соответствии с законом занимается город. После их сноса наша компания сможет приступить к строительству и расселению в рамках программы реновации. Дома, о которых шла речь на заседании комиссии, относятся к следующим очередям строительства», – сообщили там.
«Упростили» центр
Как рассказал Александр Кононов, на общественных слушаниях девелоперы подали еще одну любопытную поправку. Так, СРО А «Объединение строителей СПб» предложила избавить девелоперов, работающих с реконструкцией исторических домов в центре, от необходимости соблюдать действующие нормативы по обеспеченности местами в детсадах и школах. Такие объекты в центральных районах возводить попросту негде, а из-за этого тормозится старт новых проектов. Большинство девелоперов в итоге предпочитает приспосабливать дома под офисы, что грозит в перспективе появлением целых кварталов, где нет жилья.
Александр Кононов подчеркнул также, что ранее в 820-м законе были отменены требования для девелоперов по паркингам и нормам озеленения при работе в центре. «Оговорюсь особо, речь идет именно о реконструкции объектов, а не их сносе. При новом строительстве никаких поблажек не будет», – добавил он. Против такой корректировки у депутатов и градозащитников возражений не нашлось.
Основная часть корректировок по проекту должна вступить в силу с 1 января 2021 года, ряд изменений начнет действовать c июля 2021 года.
На прошлой неделе Градостроительный совет Ленобласти одобрил сразу три проекта планировки территории (ППТ). Совокупная площадь участков, предназначенных под жилую застройку, – 107,3 га.
Проекты получили одобрение не с первого раза: на прошлых заседаниях они были отправлены на доработку. После замечаний членов Градсовета новые варианты были скорректированы: наполнены социальной и коммерческой инфраструктурой, получили транспортную составляющую, а также благоустройство и пр.
По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, пограничные с Петербургом районы динамично развиваются, но жители жалуются на нехватку социальной инфраструктуры.
«Могу сказать, что за пять-шесть лет все будет построено. Хочется, чтобы в новых проектах было учтено строительство не только жилых домов, но еще школ и детских садов. Застройщики должны учитывать ошибки своих предшественников», – подчеркнул он.
Утверждены повторно представленный эскиз проекта планировки и проект межевания участка в юго-западной части деревни Порошкино Всеволожского района, хотя часть замечаний к проекту по-прежнему осталась – и они вновь касаются непродуманности въезда в квартал и выезда. Члены Градсовета едва не завернули ППТ, но утвердили с требованием учесть замечания, поскольку у застройщика уже есть разрешение на строительство, а согласование конечного проекта потребует времени (и проектировщики успеют доработать проект).
ППТ выполнило ООО «ГрадстройПроект» по заказу собственников земельных участков общей площадью 23,88 га. Земли относятся к зоне жилой многоэтажной застройки, здесь планируется построить семь девятиэтажных многоквартирных домов с общей площадью квартир 143,1 тыс. кв. м, а также два детских сада, школу, два паркинга, торгово-развлекательный и спортивный центры. Здесь будут проживать около 5 тыс. человек
Ранее проектировщик представлял ППТ на территорию в 20,62 га как часть будущего города-спутника Евроград, который намеревалась построить компания «Пантикапей». Градсовет отклонил проект, заявив о неготовности рассматривать масштабный проект по частям. В том числе потому, что застройщик таким образом сможет увеличить первоначально заявленное число жителей, а это не входит в планы развития региона. Проект «Евроград» и без того подразумевает 22 тыс. жителей и общую площадь недвижимости почти 4 млн кв. м. При этом известен объем инвестиций – 120 млрд рублей, есть договоренность компании «Пантикапей» с Внешэкономбанком о финансировании.
Повторно рассмотрен и утвержден, с напутствием добавить «цивилизованности», ППТ участка в западной части Фёдоровского поселения Тосненского района. Заказчиком выступает компания «Алькор», проектировщик – «МастерПлан». На участке площадью 71,1 га, ограниченном с севера и юга другой жилой застройкой, а также Шоссейной улицей, зоной общественно-деловой застройки и полевой дорогой, запланировано малоэтажное жилье в трех-четырехэтажных домах с общей площадью квартир 210,3 тыс. кв. м – почти на 7 тыс. человек.
Кроме жилья, спроектированы два детских сада, школа, несколько торговых центров, где разместятся также бассейн и банный комплекс, кинозал, спортзал, библиотека, гостиница, учреждения общепита, а также объекты автосервиса. Предполагается организовать парковочные места на 2,3 тыс. автомобилей.
Также с оговорками об устранении недочетов одобрен ППТ в деревне Разметелево Всеволожского района, выполненный ООО «Матвеев и К» по заказу Колтушской строительной компании.
На участке площадью 12,29 га запланировано строительство сренднеэтажных домов площадью 47,8 тыс. кв. м, где смогут жить 1,6 тыс. человек. Помимо жилья, в составе проекта – детский сад, реконструкция существующей школы, наземные автостоянки почти на 800 автомобилей. Другие инфраструктурные объекты (торгового, бытового, культурного, спортивного назначения, кабинеты врачей общей практики) предполагается разместить во встроенных помещениях.
Хотя все три проекта одобрены, к каждому остались замечания. Михаил Москвин выразил надежду, что за то время, что требуется для необходимых согласований проектов в других структурах, застройщики успеют внести необходимые корректировки.