Как спроектировать ЖК
Создание архитектурной концепции и выбор планировочных решений для многоквартирных домов в составе жилых комплексов — не самая простая задача для проектной организации. С одной стороны, планировки квартир должны быть функциональными, удобными и выгодно отличаться от конкурентов, с другой — соответствовать бюджету покупателей и требованиям застройщика.
Быть успешным на рынке
В современных реалиях жилые комплексы и кварталы обязаны выделяться из общей массы предложений — архитектурой, планировками, благоустройством, запоминающимся названием и другими особенностями, которые так или иначе могут влиять на стоимость недвижимости и темпы продаж. Соответственно, специалисты, которые занимаются проектированием жилых комплексов, должны очень хорошо представлять себе потребности будущих жителей, владеть современными технологиями проектирования и разбираться в новейших стройматериалах и оборудовании.
«Сегодня заказчик хочет от проектной компании хороших планировок, высокой скорости и качества работы при подготовке и утверждении ПД и РД, обязательного владения 3D-технологиями, — уверяет основатель и директор по развитию архитектурно-проектного бюро rumpu Евгений Богданов. — Все это необходимо, чтобы строить быстро и без ошибок, а также эффективно управлять бюджетом своих инвестиционных проектов, ведь правильно называть девелоперский бизнес именно так».
«Тренд и необходимость последнего времени — это BIM-проектирование, — соглашается руководитель отдела развития и планирования Компании WE-ON Андрей Абраменков. — Мы проводим 99% работ в BIM. Застройщику она дает возможность сформировать достаточно точную стоимость с минимальной погрешностью всех затрат и возможность оптимизации».
Проектные организации не только используют возможности различных вендорских программ (REVIT, AutoCAD и другие), но и разрабатывают собственные актуальные продукты для рынка проектирования. Например, в WE-ON запатентованы программные решения NIKA DR для проектирования жилых зданий и моделирования их жизненного цикла. С помощью собственного ПО WE-ON GROUP осуществляет комплексы услуг: WE-SWAP по адаптации проектов под альтернативное оборудование, WE-PROJECT по сопровождению архитектурной концепции в части конструктива и инженерных сетей.
Тандем застройщика и проектировщика
Рынок проектных организаций можно условно разделить на независимые компании, выполняющие заказы нескольких застройщиков, и на проектные подразделения крупного девелопера.
«Проектных организаций, которые сочетают работу на головную компанию с внешними заказами, очень немного, — рассказывает главный архитектор Проектного института "ПИ-2" Виталий Волохин. — Чаще всего встречаются либо организации, которые работают исключительно со сторонними заказчиками, либо проектировщики, работающие в составе группы компаний и выполняющие проекты своего внутреннего заказчика. В случае когда внутри одного проектного учреждения удается совмещать два этих направления, работа выполняется разными группами проектировщиков. Поэтому, несмотря на различия в подходах и требованиях к процессу проектирования и результату, конфликта интересов не возникает. Есть организации, которые успешно работают по такой схеме. При этом они могут себе позволить заниматься отдельными интересными, имиджевыми объектами, которые не приносят прибыли, зарабатывая на массовом проектировании для якорного заказчика».
И независимые, и корпоративные проектные компании зависят от требований застройщика, для которого проект — это один из этапов воплощения своего замысла. По мнению Евгения Богданова, в работе с застройщиком проявляется талант проектировщика, способного найти правильный баланс между маркетинговыми идеями заказчика и при этом сохранить архитектуру здания. Руководящая роль застройщика начинается уже на стадии выдачи задания на проектирование и проявляется в дальнейшем: обычно он имеет свои предпочтения, в том числе в техническом оснащении жилья. Зная приоритеты покупателя, застройщик может настоять на включении в проект того или иного оборудования, которое, по его мнению, лучше подойдет для жилых комплексов элитного или бизнес-класса, для последующей передачи объекта эксплуатирующей компании, для его эффективного обслуживания.
С точки зрения взаимодействия «заказчик-проектировщик» наличие собственного проектного подразделения имеет свои преимущества для обеих сторон, так как именно в проектировании заложен потенциал будущей прибыли, полагает Виталий Волохин.
«В этом случае все участники процесса работают по одним правилам, с унифицированными требованиями и одинаковым пониманием результата, — поясняет он. — Накапливаемый опыт аккумулируется внутри компании, создавая информационную базу данных. На основании этих данных производится анализ, осуществляется прогнозирование, формируются требования к новым объектам. Благодаря ежедневной совместной работе сокращаются сроки согласования и принятия решений, а также оперативно и своевременно вносятся необходимые изменения».
Как достигается индивидуальность
Любой жилой комплекс уникален, и в то же время детища одного проектного бюро могут иметь общие черты в фасадных решениях, планировках, организации придомового пространства. Например, в rumpu фасады, ландшафты, интерьеры разрабатываются иностранными партнерами, что дает возможность при соблюдении российских строительных норм создавать узнаваемые ЖК в европейском стиле.
Сам застройщик зачастую предлагает относительно одинаковый набор требований для разных проектов ЖК, основанный на анализе приоритетных потребностей покупателей недвижимости, создавая схожие по наполнению и внешним параметрам жилые комплексы. Тем не менее знаковые ЖК — не редкость на рынке жилья.
Грань между так называемыми уникальными имиджевыми комплексами, которые обычно строятся в центре города и становятся визитной карточкой девелопера, и другими многоквартирными ЖК определяется для проектировщика степенью влияния застройщика. В первом случае застройщик привлекает на разработку концепции российского или зарубежного именитого архитектора, и задача проектировщика — претворить в жизнь архитектурные решения и поддержать разработчика концепции со стороны технических нюансов и решений, говорит Андрей Абраменков.
Во втором случае, по словам Евгения Богданова, на первый план выходят эффективные планировочные решения — удобные, компактные и функциональные квартиры, в наибольшей степени отвечающие маркетинговой стратегии застройщика. Отсюда различный подход к проектированию ЖК: для знаковых объектов упор сделан на архитектурные решения и проработку фасадов. Для массового жилья — на совмещение экономической эффективности жилого комплекса и комфортности планировок. И эта задача может стать намного сложнее и интереснее для проектировщиков.
Ушел из жизни известный петербургский архитектор Александр Павлович Викторов, занимавший пост главного архитектора города в непростое время становления современной системы регулирования архитектурно-градостроительных процессов. Портал АСН-инфо обратился к коллегам покойного с просьбой поделиться своими воспоминаниями о нем.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Заслуженный архитектор России:
- Я знал Александра Павловича как исключительно спокойного и доброжелательного человека, посвятившего всего себя творчеству и развитию архитектуры. Он хорошо чувствовал профессию, пройдя 15-летний путь от районного архитектора до Главного архитектора Санкт-Петербурга. Чуткий, внимательный к своим коллегам, он так же относился и к городу, следуя постулату – «развитие через сохранение».
В 2000-х годах я и моя команда работали над одним большим проектом, в ходе которого строителями была допущена серьезная ошибка. Была назначена проверка. Я хорошо запомнил, как Александр Павлович, уже будучи заместителем министра регионального развития Российской Федерации, чиновником высокого ранга, лично приехал в Санкт-Петербург разбираться со всеми обстоятельствами. Для него было исключительно важно понять суть, понять – где произошел сбой. В итоге было установлено, что проектная документация верна, а на этапе строительства не были соблюдены государственные стандарты качества и безопасности.
Время нулевых годов было очень непростое. Время бурных перемен, бума строительных работ и большого числа крупных инфраструктурных проектов, становления взаимоотношений в условиях новой рыночной экономики. В этих достаточно сложных условиях Александр Павлович не боялся ответственности за принимаемые решения, умел видеть слабые места в градостроительстве и многое сделал для их устранения, проведя серьезную нормотворческую работу. В итоге был рожден документ с совершенно новой идеологией – Генеральный план Санкт-Петербурга 2005 года, завершенный под его руководством. Он сумел наладить диалог с градозащитниками и застройщиками, продвинув идею – «Генеральный план – документ общественного согласия». При нем была начата работа по формированию Правил землепользования и застройки. Много внимания он уделял работе Градостроительного совета при Правительстве Санкт-Петербурга. Но, наверное, самой большой заслугой Александра Павловича стала его принципиальная позиция о неуместности строительства высотной доминанты на Охте.
Александр Павлович был прекрасным организатором, всегда собирая команду людей по-настоящему любящих свой город и свою страну. Он ставил масштабные задачи и контролировал высокий уровень их выполнения. В моей памяти Александр Павлович останется профессионалом высокого уровня, светлым, искренним и преданным своему делу человеком.
Никита Явейн, руководитель Архитектурного бюро «Студия 44», Заслуженный архитектор России:
- Александр Павлович Викторов большую часть своей профессиональной жизни провел на государственной службе. Но чиновником в классическом понимании слова так и не сделался. Ровно наоборот: чем выше он поднимался по служебной лестнице, тем демократичней и дружелюбней становился, тем доброжелательнее общался и с коллегами, и с журналистами, и с активистами-общественниками. В нем не было ни капли снобизма, высокомерия, он так и не научился держать дистанцию между собой, облеченным властью, и «рядовыми» архитекторами. Замечания по проектам делал в удивительно деликатной манере, словно стесняясь своего вторжения в чужой творческий процесс.
Таким же душевным было и его отношение к родному городу, к его архитектурному облику. Он любил Петербург не по должности, а с какой-то трогательной искренностью, и всеми силами стремился уберечь его от градостроительных ошибок. Помню его растерянное лицо, когда он сообщил нам о подготовке международного конкурса на проект высотного здания Охта-центра. От волнения картавя сильнее обычного, произнес громким шепотом: «Ребята, делайте, что хотите, лишь бы этой штуковины напротив Смольного не было!». Вполне возможно, что именно из-за плохо скрываемой нелояльности к этому проекту Викторов и лишился кресла главного архитектора Санкт-Петербурга. А когда Охта-центр общими усилиями превратился в Лахта-центр, Александр Павлович, уже будучи на посту замминистра Минрегионразвития, наверняка почувствовал колоссальное облегчение.
Жаль, что Александра Викторова, светлого человека и ответственного профессионала, больше нет с нами. Глубокие соболезнования родным и близким покойного.
Святослав Гайкович, руководитель Архитектурного бюро «Студия-17», Заслуженный архитектор России:
- Запомнился эпизод. Декабрь 2005 года. Появляется из командировки в Москву веселый деловитый Александр Павлович, собирает друзей-архитекторов и говорит: «Старый Новый год питерские и московские зодчие будут отмечать в Москве. Готовим программу». Из этой простой милой инициативы родилась традиция, которая поддерживалась много лет, улучшила творческие контакты архитекторов двух городов и таким образом, несомненно, способствовало развитию российской архитектуры.
Во всех внешних проявлениях Викторов был прост и напорист. Вот другой эпизод. Однажды в Исландии группа российских строителей и архитекторов приехала в ресторан с этнографическим уклоном. Группу встретил грозный местный викинг с двумя мечами. Мы все стали робко прятаться друг за друга… Но замешательство длилось недолго. Предложенный меч взял русский рыжий воин – Викторов – и несколькими ударами быстро пробил для всех дорогу в обеденный зал!
На самом деле помахать мечом перед ряженым викингом – это так легко далось, потому что почти вся жизнь Александра прошла в управленческой структуре, где каждый час – сражение. Каждый час и день, и неделя, и год – это битва за идеалы профессии, за здравый смысл, за развитие родного города. Сторонники жесткой консервации Петербурга как города-музея, не способного более развиваться, постоянно атаковали Викторова как пособника строительно-промышленного комплекса.
На самом деле Александр Павлович вел на своих постах созидательную творческую, в том числе законотворческую деятельность с целью увидеть и всем показать Петербург развивающийся, обновляющийся, в своих новых частях достойный XXI века. Викторов принял, успешно пронес, и успел передать следующему Главному архитектору города – эстафету Генерального плана, самого важного документа, с рождения отличающего Петербург от большинства других городов.
Необыкновенная энергия позволяла Викторову во все «бюрократические» времена своей жизни вести конкретно-профессиональную работу через возглавляемое им в рамках законодательства архитектурное бюро «Союз-55». Не лишне вспомнить, что рано ушедший от нас Александр оставил в профессии свою семью, супругу и дочь, которые продолжат общее с ним дело, преодолев горечь утраты…
Сегодня все коллеги и друзья, к которым смею отнести и себя, скорбят по поводу столь раннего ухода из жизни этого замечательного архитектора и доброго человека.
Михаил Сарри, начальник мастерской №6 ОАО «ЛенНИИпроект», Заслуженный архитектор России:
- Я знал о тяжелом недуге Александра Павловича, но все равно известие о его уходе стало для меня шокирующей неожиданностью. Мне он запомнится как необыкновенно цельная личность, сочетающая в себе бескомпромиссную убежденность настоящего профессионала с глубокой порядочностью петербуржского интеллигента. На его имидж открытого, искреннего и бесконечно доброжелательного человека удивительным образом работали даже такие милые мелочи, как цвет волос и трогательная картавость (почему- то надолго запомнилось в его исполнении словосочетание «периферийные территории»).
Двенадцать лет назад на самой ранней стадии проектирования ныне активно возводимого крупного жилого комплекса «Приморский квартал» рядом с местом дуэли Пушкина, когда мы только намечали пути решения стоящих перед нами сложных градостроительных задач, Саша, в ту пору Главный архитектор Петербурга, чуть ли не ежедневно приезжал в нашу мастерскую и увлеченно (причем безвозмездно, то есть даром) участвовал в «колобашечном» этапе макетирования многочисленных вариантов. Какой еще Главный архитектор города в свободное от основной работы время стал бы этим заниматься? На моей памяти этим «грешил» в середине 1970-х тогдашний Главный архитектор Ленинграда Геннадий Никанорович Булдаков. Но это было в другой жизни...
Биографическая справка
Родился Александр Павлович 14 марта 1955 года в Ленинграде. В 1978 году окончил Ленинградский инженерно-строительный институт (ЛИСИ, ныне СПбГАСУ).
С 1978 по 1989 год работал в должности архитектора и старшего архитектора во Всесоюзном научно-исследовательском проектном институте комплексной энергетической технологии и осуществлял проектирование зданий общественного и жилого назначения.
В Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА) начал работать с 1989 года, сначала архитектором Петроградского района, затем в должности руководителя отдела комплексного развития центрально-планировочной зоны. С июля 2004 по ноябрь 2008 года возглавлял КГА, был Главным архитектором Санкт-Петербурга. Под его руководством завершен Генеральный план развития города (2006 год).
В 2010–2012 годах занимал пост замглавы Министерства регионального развития России.
По его проектам построены жилые и промышленные здания не только в Петербурге и Ленобласти, но и других регионах России. Один из его авторских архитектурных проектов – часовня в Свято-Иоанновском монастыре на набережной реки Карповки.
Являлся Почетным архитектором России, профессором Международной Академии архитектуры, членом Правлений Союза архитекторов России и Санкт-Петербургского Союза архитекторов. Награжден медалью ордена «За заслуги перед Отечеством» II степени.
Скончался 24 мая 2020 года.
Уважаемый Николай Викторович!
От всего коллектива холдинга «РСТИ» поздравляю Вас с днём рождения!
Вы пришли на должность вице-губернатора по строительству в непростой период, когда застройщики готовились к переходу на работу с эскроу-счетами, а в Петербурге было множество насущных вопросов, требующих решения.
В Вашем лице строительная отрасль Северной столицы получила эффективного управленца, готового к выполнению задач любой сложности. За время работы на посту вице-губернатора Вам удалось наладить эффективную командную работу и выстроить диалог с бизнес-сообществом.
Уверен, что благодаря Вашему профессионализму, силе, интеллигентности, нацеленности на результат строительная сфера Санкт-Петербурга будет успешно развиваться, обеспечивая горожанам комфортные условия для жизни.
Желаю Вам крепкого здоровья, счастья и благополучия! Пусть в делах Вас всегда сопровождает успех, а позитивный настрой помогает в реализации намеченных планов!
Председатель совета директоров
холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Федор Туркин